Vous avez décidé de faire un investissement locatif sans apport pour avoir des revenus complémentaires tout en vous constituant un patrimoine. Vous faîtes bien, car en matière d’intelligence financière, l’une des questions fondamentales que tout primo investisseur doit se poser est : « Qui est ce qui paie ? ».

À cette question, la réponse ne doit être en aucun cas « vous ». Il est important de profiter de tous les leviers financiers qui sont à votre portée pour optimiser votre investissement locatif. En réalité, l’unique solution pour ne pas perdre de l’argent déjà au moment du montage de votre projet est d’opter pour l’investissement sans apport.

Cette solution est primordiale, quelles que soient vos capacités financières. Cependant, pour la mettre en œuvre, vous devez impérativement maîtriser le système financier locatif, mais pas seulement.

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L’objectif est de tout mettre en œuvre pour monter efficacement votre projet immobilier pour ne faire courir aux banques aucun risque (ou presque). C’est la seule manière pour obtenir le financement nécessaire pour donner vie à votre projet. Mais, comment faire ? C’est à cette question que répond principalement ce guide. Découvrez ci-dessous 5 astuces pour faire un investissement locatif sans besoin apport.

1/ Effectuer une étude de financement pour bien investir en locatif sans apport

Lorsque l’on parle d’investissement sans apport, on fait obligatoirement allusion au crédit immobilier. Pour montrer aux banques que votre projet est sérieux, vous devez faire au préalable une étude de financement.

Cette étude prouvera à l’organisme prêteur que vous êtes dans une démarche responsable. Elle vous permettra d’avoir aussi un aperçu précis de votre futur financement.

L’étude du financement s’effectue généralement après la définition du budget et le choix du bien immobilier à acquérir. Elle consiste principalement à effectuer des simulations de crédit immobilier.

simulation financement investissement locatif sans apport

Il existe de nombreuses calculatrices financières sur internet qui permettent de faire une telle analyse. Ces outils permettent principalement de calculer votre capacité d’emprunt ainsi que votre taux d’endettement et même votre reste à vivre.

Pendant ces simulations, vous pouvez rajuster vos ambitions. Dans l’éventualité où vous constatez que les intérêts, les mensualités ou encore le coût total du crédit sont trop élevés, vous revoyez vos ambitions à la baisse. Vous les rehausserez dans le cas contraire.

Dans tous les cas, il faudra rester raisonnable dans ses ambitions. En effet, il ne sert à rien de présenter au banquier une demande qui a toutes les chances d’être rejetée. Il est important de ne pas risquer de perdre sa crédibilité. Dès le début de votre projet, vous devez définir vos besoins :

  • Le type de logement à acquérir;
  • La surface habitable;
  • Le secteur du bien…

2/ Choisir minutieusement le bien à mettre en location

Après les simulations financières que vous aviez effectuées, vous connaissez les remodelages qu’il faut faire en ce qui concerne le budget et le type de bien dans lequel investir.

Maintenant, il faut passer à la sélection proprement dite du bien immobilier. Il est conseillé pour un investissement sans apport de viser une petite maison ou un petit appartement. Ce bien doit être situé dans une région où les prix au mètre carré sont abordables.

Projetiez-vous un investissement d’une plus grande envergure ? C’est bien, mais il vaut mieux commencer petitement. Plus tard, vous pourrez vendre votre première acquisition immobilière pour en acquérir une autre. Il se pourrait même qu’à ce moment-là vous ayez un apport qui vous permettra d’acheter le logement de vos rêves.

choisir appart locatif

Cependant, il ne faut pas considérer le facteur de la grandeur du bien de façon isolée. Il est aussi important que la demande locative dans la ville choisie soit élevée. Vous pouvez opter pour un bien situé à Toulouse par exemple.

Investir en locatif sans apport dans un logement ancien

Parmi les options qui s’offrent à vous, vous pouvez investir en locatif sans apport dans l’immobilier ancien. Il faut juste choisir un bien qui nécessite quelques travaux pour être mis en location. Vous pouvez acquérir ce type de bien à prix abordable.

Il est d’ailleurs conseillé de miser sur des biens qui se financent rapidement (entre 5 ans et 10 ans par exemple). Il existe plusieurs dispositifs qui facilitent la tâche aux contribuables qui souhaitent investir dans l’ancien (statut LMNP, loi Normandie, Loi Girardin…).

Vous pouvez même acquérir un financement à 110 % pour réaliser votre opération. Ainsi, vous n’avez pas besoin d’être le propriétaire de votre résidence principale pour pouvoir effectuer un investissement immobilier locatif sans épargne.

Même un locataire qui respecte les principaux critères (taux d’endettement, reste à vivre, épargne…) peut se voir accorder un prêt immobilier sans apport.

Effectuer un investissement locatif sans apport dans le neuf

L’ancien n’est pas la seule solution pour investir en immobilier locatif sans apport. Vous pouvez aussi acheter un bien neuf grâce au dispositif Pinel. En effet, opter pour un investissement locatif Pinel constitue pour vous un levier supplémentaire pour obtenir votre crédit immobilier sans apport.

immobilier locatif neuf sans apport

Le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux pouvant atteindre dans la durée 21 % du montant investi. Ces avantages seront pris en compte dans le calcul de votre reste à vivre. Ne perdez néanmoins pas de vue qu’avec ce dispositif, vous devez vous engager à louer le bien pendant longtemps (6 à 12 ans).

Par ailleurs, vous devez aussi tenir compte du fait que la loi Pinel impose un maximum pour les loyers à appliquer. Vous devez donc vérifier que les loyers que vous percevrez seront suffisants pour rembourser efficacement vos mensualités.

Note : Vous habitez dans le 31 ? Découvrez notre dossier complet sur la loi Pinel sur Toulouse

Acquérir un bien déjà loué

Il est possible de se positionner sur un bien déjà loué pour pouvoir investir en locatif sans apport. Cela donne d’ailleurs du poids à votre dossier de demande de prêt.

Ici, vous ne spéculez pas sur le montant des loyers à percevoir, vous le connaissez à l’avance. Néanmoins, dans ce cas, la banque ne considère pas 100 % des loyers pour faire ses analyses.

Pour savoir si les loyers perçus pourront financer votre emprunt, votre banquier va considérer 70 % du montant que vous percevez. L’emprunteur considère les 30 % restant comme le fonds nécessaire pour couvrir les charges inhérentes au bien en location :

  • Les éventuels travaux ;
  • Les charges de copropriété ;
  • Les frais divers…

3/ Choisir le type de crédit immobilier le plus adapté

Vous pouvez décider seul ou avec votre prêteur du type de crédit immobilier qui sera le plus avantageux pour vous. Il en existe plusieurs à savoir :

  • Le prêt à 110 % ;
  • Le prêt PTZ+ ;
  • Le prêt épargne-logement ;
  • Le prêt employeur ;
  • Le prêt relais…

Il est néanmoins conseillé d’éviter autant que possible le prêt relais. Il a tendance à faire rentrer l’investisseur dans un engrenage étranglant. Toujours est-il qu’il ne faut pas oublier les prêts aidés qui peuvent être d’une grande utilité.

Ils sont créés pour aider les ménages les plus modestes à investir aussi dans l’immobilier. Même si le principal reste le prêt à taux zéro, vous pouvez toujours vous tourner vers les autres prêts aidés pour savoir s’ils correspondent à votre profil.

4/ Démontrer aux banquiers la viabilité de votre projet

Plus l’on est rigoureux dans sa démarche, plus l’on attire les faveurs du banquier.

Outre l’étude de financement, il existe de nombreuses autres astuces que vous pouvez mettre en œuvre pour séduire le prêteur.

Déterminer la rentabilité du bien

Il est important de calculer la rentabilité du logement que l’on souhaite acquérir. Pour obtenir la rentabilité brute, il vous suffit de diviser le loyer annuel par le prix de revient du bien (montant d’acquisition, travaux et frais de notaire inclus).

Il est conseillé d’avoir un minimum de 10 % de rentabilité pour un bon équilibre. En effet, vous investissez sans apport. Il faut bien que votre projet s’autofinance. C’est le rendement qui va indiquer le gain annuel réalisable.

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Exprimé en pourcentage de l’investissement initial, plus il est élevé, plus l’investissement est rentable. Encore appelé rendement locatif, cet indicateur vous permet de déterminer le choix le plus rentable pour votre investissement. En l’indiquant dans votre dossier, vous notifiez au prêteur que vous maîtrisez ce que vous faites.

L’astuce de l’annonce fictive sur les sites d’annonces immobilières

Il est possible de créer une annonce fictive sur Le Bon Coin ou n’importe quel autre site d’annonces immobilières. Supposons que vous envisagez de mettre en location un appartement de 50 mètres carrés près du centre-ville de Toulouse.

Vous indiquez dans votre annonce un loyer mensuel de 650 euros. Dès le lendemain de la publication de votre annonce, près d’une dizaine de personnes y répondent avec un engouement particulier.

Cela prouvera au banquier que votre projet est viable. Il n’hésitera pas à vous accorder sa confiance. Vous obtiendrez facilement le financement nécessaire pour effectuer votre achat locatif sans apport.

Soigner son reste à vivre

Le reste à vivre est un élément très important de votre dossier. Il est d’ailleurs plus important que le fait que vous disposez ou non d’un apport. Il s’agit du montant qu’il vous restera lorsque vous aurez payé les échéances de votre prêt immobilier.

Son calcul tient aussi compte des frais fixes que vous aurez à régler chaque mois (facture d’énergie, facture téléphonique…). Évidemment, il s’agit des frais inclus dans le loyer.

Pour faire court, le reste à vivre, c’est ce qui vous reste pour « manger ».

Avant de calculer cet indicateur, le banquier calcule d’abord le taux d’endettement qui ne doit pas être supérieur à 33 % des revenus globaux. Il faut donc faire attention si l’on a d’autres crédits en cours.

Dans l’éventualité où le taux d’endettement excède le plafonnement ou le reste à vivre est insuffisant, il est possible de négocier l’ensemble de ses dettes. Il est conseillé de solder par exemple les petits crédits à la consommation ayant un faible capital restant dû.

Demander à ses proches de se porter caution

Avant de commencer la prospection des banques, il est conseillé de demander aux connaissances de se porter caution pour le prêt que l’on veut solliciter. Cela renforce votre dossier de demande de prêt.

Sachez néanmoins que cette décision engage le cautionnaire sur de nombreux points surtout en cas de défaillance de votre projet. Mais, avec une relation familiale qualitative, la solution de la caution personnelle est un point fort qui peut favoriser l’acceptation de votre crédit immobilier.

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Cependant, il faut noter que les organismes prêteurs recommandent généralement de garantir le prêt auprès d’une société de caution privée. Cette dernière appartient souvent à ladite banque. Dans tous les cas, la caution reste préférable aux sûretés réelles telles que l’hypothèque.

Contacter plusieurs établissements bancaires

Mettre en concurrence plusieurs organismes prêteurs est une astuce très intéressante pour bien négocier son prêt immobilier. En allant voir plusieurs établissements bancaires, vous augmentez vos chances d’obtenir un prêt avantageux à plusieurs niveaux.

Lorsque votre banque sait que vous l’avez mis en concurrence par exemple, elle est plus encline à vous répondre favorablement. En effet, elle ne voudrait pas rater une occasion d’accroître son portefeuille client.

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S’il arrivait que vous obteniez un refus après d’une banque, ne vous découragez pas. Ce n’est pas parce qu’un établissement bancaire refuse de vous financer que la concurrence va également refuser. 

Un seul conseil : Persévérez et ayez confiance en votre projet d’investissement locatif.

Solliciter les services d’un courtier en crédit immobilier

Pour mener à bien un investissement immobilier locatif sans apport, il est conseillé de se faire accompagner par un spécialiste. Un courtier en crédit immobilier peut vous être d’une grande utilité en la matière.

Le recours au courtier s’accompagne de nombreux avantages. Ce professionnel fera un bilan très précis de votre situation financière et patrimoniale. Il examinera la faisabilité de votre projet. De plus, il dispose d’un large réseau de partenaires financiers dont vous pouvez bénéficier.

Ayant une bonne connaissance du marché, le courtier peut vous aider à sélectionner la banque la plus apte à vous accorder un prêt immobilier. Il s’assure par ailleurs que cette dernière vous propose le taux d’intérêt le plus intéressant du marché.

Si vous désirez investir en locatif sans apport à Toulouse par exemple vous pouvez solliciter les services d’un courtier local. Néanmoins, il est aussi possible de faire appel à un courtier national.

Notez que les professionnels qui interviennent localement présentent l’avantage d’être plus disponibles. Quant aux courtiers nationaux, ils vous feront bénéficier du volume important des dossiers qu’ils traitent chaque année. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’ils sont des partenaires très appréciés des établissements bancaires.

5/ Privilégier les banques spécialisées pour financer son projet

Il existe des banques dites de réseaux. Elles sont les plus exigeantes du marché. Les emprunteurs ont toujours eu des difficultés à les convaincre.

Il est conseillé de ne pas s’adresser à ces banques afin d’optimiser ses chances d’obtenir un crédit immobilier sans apport. Mais, vers quel organisme de prêt faut-il se tourner ? La réponse est toute simple : les banques spécialisées.

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Ces banques permettent aux demandeurs de prêt d’avoir facilement gain de cause. En plus d’accorder des prêts immobiliers sans apport personnel, ces établissements acceptent généralement de financer les autres frais inhérents au prêt.

De plus, ces banques accordent des délais assez longs aux emprunteurs. Autrement dit, vous pouvez obtenir auprès d’une banque spécialisée, un crédit immobilier dont la durée dépasse largement les 20 ans. Chez les banques classiques, les financements accordés vont rarement au-delà de 25 ans.

6/ Avoir un profil intéressant pour décrocher rapidement un prêt immobilier sans apport

Avant d’accorder un crédit immobilier, les banques analysent le profil du demandeur. L’âge est par exemple l’un des facteurs qui peuvent réduire vos chances d’obtenir un prêt sans apport personnel.

Concrètement, les établissements bancaires sont plus disposés à accorder des prêts immobiliers sans apport aux jeunes investisseurs. Ils sont en effet compréhensifs, car vous venez de rentrer dans la vie active. De même, ils considèrent le fait que vos revenus vont s’accroître au fil des années.

À titre indicatif, on peut dire que l’âge limite se situe autour de 40 ans. En dessous, les banques vous considèrent comme un jeune client. Mais, au-delà de cet âge, vous pourrez avoir du mal à justifier à l’organisme prêteur les raisons pour lesquelles vous n’avez pas un apport.

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Outre l’âge, sachez que l’état de votre compte bancaire a aussi une incidence sur la réponse du prêteur. Généralement, les banques réclament les relevés des trois derniers mois.

Il est conseillé d’assainir ses dépenses sur les derniers mois qui précèdent la demande de prêt. Concrètement, vos relevés bancaires ne doivent pas présenter :

  • Des découverts ;
  • Des agios ;
  • Des commissions d’intervention…

Par ailleurs, si vous êtes en mesure de fournir vos bulletins de salaire sur une période plus longue que 3 mois, n’hésitez pas à le faire. Même si la banque ne vous le réclame pas, présentez-lui des fiches de paie sur la dernière année ou encore les deux dernières années, voire plus.

De cette manière, vous lui montrez que vous avez travaillé sur une longue période, et ce de manière continue. Cependant, avant de mettre en pratique cette astuce, faites en sorte que vos relevés ne présentent pas de problèmes sur toute la période.

Très rapidement, vous obtiendrez le financement recherché. En conséquence, vous pouvez concrétiser votre projet d’investissement locatif financé en totalité par la banque.

Pour conclure

En conclusion, il existe de nombreuses astuces qui permettent d’optimiser ses chances d’investir en locatif sans apport. Il faut principalement convaincre l’établissement prêteur en constituant un dossier solide et viable.


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