Calcul du déficit foncier : Les conditions pour réduire ses impôts

Le dispositif permettant le calcul du déficit foncier a vu le jour dans le but de valoriser les patrimoines en France, mais pas seulement. En plus d’aider à limiter l’obsolescence des biens immobiliers, il s’agit d’un excellent moyen pour réduire ses impôts. Ainsi, ce mécanisme s’adresse principalement aux investisseurs qui souhaitent acquérir un logement ancien pour le rénover.

C’est une évidence, rendre son bâtiment plus charmant permet d’en tirer une meilleure rentabilité locative. On peut cependant en profiter pour réduire également son revenu foncier, voir son revenu global grâce au déficit foncier. Mais, qu’est-ce que réellement le déficit foncier ? Comment le calcule-t-on ? Dans quelles conditions ce système fiscal permet-il de réduire les impôts ? Découvrez dans cet article les réponses à toutes ces questions.

Le déficit foncier, qu’est-ce que c’est ?

Tout d’abord, il convient de se rafraîchir la mémoire sur le fait que les revenus fonciers sont imposables. Or, mettre en location un bien ancien rénové est une opération qui fait naître de nombreuses charges. Il s’agit plus précisément des charges déductibles. Au terme d’une année fiscale, on parlera de déficit foncier lorsque les charges déductibles supplantent les loyers bruts perçus.

Les obligations du propriétaire pour réduire ses impôts grâce au déficit foncier ?

Avant le calcul du déficit foncier, certaines conditions doivent être respectées. Dans le cas contraire, vous ne pourrez pas obtenir une réduction d’impôt grâce à ce dispositif. Ainsi, vous devez forcément acquérir un ou plusieurs immeubles à usage d’habitation. Néanmoins, le mécanisme s’applique également aux bâtiments transformés pour remplir cette fonction.

L’administration fiscale met cependant l’accent sur le fait que les travaux effectués dans votre résidence principale ou dans votre maison de vacances ne sont pas considérés. Inutile également d’espérer profiter du dispositif pour des immeubles commerciaux ou professionnels.

De même, il faut éviter d’intégrer dans le calcul du déficit foncier les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction. Si vous les incorporez dans votre calcul, vous risquez un redressement fiscal.

Ensuite, il est impératif de mettre le bien en location juste après les travaux de rénovation. Cette location doit durer au moins 3 ans après la mise en œuvre du déficit foncier. Pour rester précis, l’immeuble rénové doit être loué au minimum jusqu’au 31 décembre de la troisième année.

D’après le Code général des impôts, l’obligation de location doit être aussi bien effective que continue. Autrement dit, l’immeuble ne doit en aucun cas rester vacant. Cette condition est considérée comme non remplie même si le propriétaire perçoit d’une assurance ou d’un quelconque autre organisme des revenus de substitution qu’il déclare.

Si en outre il arrivait que le bien soit cédé avant que les 3 ans expirent, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global de l’investisseur est reconsidérée. Néanmoins, pendant une dizaine d’années, elle peut être effectuée sur les revenus fonciers générés par d’autres biens locatifs.

Le propriétaire bailleur a par ailleurs l’obligation d’imposer les revenus locatifs qu’il perçoit sous un régime fiscal réel. Il s’agit d’une condition sine qua non pour profiter du déficit foncier. De fait, le dispositif ne s’applique en aucun cas au régime micro foncier.

Calculer le montant total des charges non financières déductibles des loyers perçus

Les charges non financières représentent l’un des paramètres essentiels qui entrent en ligne de compte lors du calcul du déficit foncier. Ces charges peuvent cependant se subdiviser en deux principales catégories.Il s’agit des charges relatives à l’exploitation du bien et celles liées aux travaux de réhabilitation.

Calcul du montant des charges relatives à l’exploitation du bien

Pour calculer le montant des charges liées à l’exploitation du logement, on prend en comptes les dépenses suivantes :

• Les frais de copropriété ;
• Les frais de syndic ;
• Les frais de gardiennage et de conciergerie ;
• Les frais de notaire et de garantie ;
• Les frais d’assurance ;
• Les frais de gestion immobilière ;
• Les taxes foncières.

Calcul du montant des charges liées aux travaux déductibles

Les charges relatives aux travaux effectués dans le logement concernent principalement : les travaux de réparation, les travaux d’amélioration et les travaux d’entretien.

Calculer le montant total des charges financières déductibles des loyers perçus

Outre les charges non financières, les charges financières font également partie des charges déductibles. Elles intègrent les dépenses relatives aux prêts effectués pour mener à bien le projet (acquisition, réparation, amélioration du bien).

Concrètement, il faudra additionner les intérêts de l’emprunt immobilier, les intérêts des prêts-travaux et les frais inhérents aux intérêts d’emprunt.

Comment calculer son déficit foncier ?

La règle pour calculer son déficit foncier est relativement simple. Cependant, l’imputation sur les revenus peut s’avérer complexe. C’est pour cela qu’il est conseillé de toujours calculer la part qui sera nécessaire pour la baisse de son imposition avant même d’effectuer son investissement locatif. Pour connaître à combien s’élève votre déficit foncier, vous devez suivre les étapes suivantes :

• Calculer le total des revenus locatifs bruts pour l’année ;
• Déterminer le montant total des charges déductibles ;
• Soustraire le montant des charges financières au montant des revenus locatifs bruts.

Il est en effet important de soustraire en premier les charges financières des revenus fonciers. Pour un résultat négatif, c’est que les loyers perçus sont inférieurs aux intérêts payés. Dans ce cas, le surplus d’intérêt ne peut être déduit des revenus globaux du propriétaire bailleur.

On l’impute plutôt équitablement sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent.

Si le résultat après soustraction des charges financières est positif, on continue l’opération en y retirant maintenant la somme des charges non financières. Si éventuellement le nouveau résultat obtenu demeure positif, c’est qu’il n’y a pas de déficit. On parle plutôt de bénéfice foncier.

Dans le cas contraire, le déficit ainsi généré est imputable sur le revenu global de l’investisseur (salaires, dividendes perçus…). Cette imputation doit respecter un plafonnement de 10 700 € par an. Dans certains cas, il peut rester un surplus après cette première opération de soustraction.

On reporte tout simplement cet avantage fiscal dans le temps, sur une période maximale de 10 ans tout en respectant le plafonnement.

Exemple d’un calcul du déficit foncier (déficit inférieur à 10 700 €)

L’explication par l’exemple permet de vite comprendre. C’est pour cela que nous allons appréhender à travers de simples exemples les diverses subtilités liées au calcul, mais aussi à l’imputation du déficit foncier.

Calcul du déficit foncier lorsque les intérêts sont inférieurs aux revenus locatifs

Un propriétaire acquiert un immeuble ancien en faisant un prêt à la banque.

Il doit payer au total 2 500 € dans une année comme intérêts. Pour la rénovation de l’immeuble, les frais engagés s’élèvent à 8 000 €. Après la mise en location, les revenus perçus sont de 6 000 €. Lorsqu’on déduit les dépenses qui résultent des intérêts d’emprunts des loyers bruts (6 000 € – 2 500 €), on obtient 3 500 €.

Le résultat étant positif, on continue l’opération en déduisant maintenant les charges non financières (6 000 € – 2 500 € – 8 000 €). Le résultat obtenu est de – 4 500 €.

Vu que ce résultat est négatif, il y a déficit foncier de 4 500 €.

Ce montant étant inférieur au plafonnement de 10 700 €, on le reporte donc en entier sur les revenus notamment les salaires de l’investisseur. Pour un revenu global de 40 000 €, le montant total imposable serait donc de 40 000 € – 4 500 € soit 35 500 €.

C’est sur ce dernier montant que l’on calculera l’impôt sur le revenu. Pour un taux marginal d’imposition de 30 %, le contribuable aura économisé 4 500 € * 30% soit 1 350 €. 

En plus de cette économie d’impôt, l’investisseur concerné n’aura pas à payer les prélèvements sociaux. Ces prélèvements se calculent normalement sur le résultat foncier imposable. Ce résultat étant négatif, on se voit dans l’obligation de faire 15,5 % * 0 et l’on obtient évidemment 0 €.

Calcul du déficit foncier lorsque les intérêts sont supérieurs aux revenus locatifs

On reprend le même exemple du paragraphe précédent en changeant une seule donnée : les charges financières. Elles valent désormais 7 000 €.

Dans ce cas, il y a toujours déficit foncier. On le calcule alors comme ceci : 6 000 € – 7 000 € – 8000 €. On obtient – 9 000 €.

Cependant, comme les loyers bruts perçus sont inférieurs de 1 000 € aux intérêts payés, l’investisseur ne pourra donc déduire de son revenu global que 8 000 €.

Les 1000 € de différence n’y sont pas en réalité imputables. En revanche, ce déficit des charges financières est déductible des revenus fonciers du propriétaire à raison de 100 € par an sur 10 ans.

Exemple d’un calcul du déficit foncier (déficit supérieur à 10 700 €)

Pour le calcul du déficit foncier dans cet exemple, on considère les données suivantes :

• Loyers bruts (7 000 €) ;
• Revenu global (40 000 €) ;
• Charges financières (4 000 €) ;
• Charges non financières (22 000 €).

Après la déduction des charges financières (7 000 € – 4 000 €), on obtient 3 000 €.

Le résultat étant positif, on continue avec la déduction des charges non financières (7 000 € – 4 000 € – 22 000 €) pour obtenir - 19 000 €. D’après ce calcul du déficit foncier, on devrait normalement imputer 19 000 € sur le revenu global du propriétaire.

Ce montant dépassant le plafonnement des 10 700 € par an, on ne peut que déduire le maximum autorisé dans la première année. Les 8 300 € restants (19 000 € - 10 700 €) seront reportés sur les loyers perçus pendant les 10 prochaines années.

Que se passe-t-il lorsque le revenu global est inférieur au déficit imputable ?

Dans l’exemple précédent, considérons que le revenu global du propriétaire est de 9 000 €.

Comment se ferait le calcul du déficit foncier ? Rien ne change au niveau du calcul, le déficit foncier reste de 19 000 €, mais son imputation se fera autrement. 

Le salaire ne pouvant même pas absorber le plafonnement autorisé de 10 700 €, l’investisseur ne va pas payer d’impôt. Mais, le restant (1 700 €) qui n’a pas pu être absorbé la première année (9 000 € - 10 700 €) n’est pas perdu.

Il sera reporté sur les revenus globaux des années suivantes, au maximum pendant 6 ans. Quant aux autres 8 300 € restants (19 000 € - 10 700 €), ils sont reportés sur les revenus fonciers pendant 10 ans maximum (exactement comme dans le paragraphe précédent).

Pour conclure

Comment calculer son déficit foncier pour réduire ses impôts ?

Lorsque toutes les conditions du dispositif sont respectées, il suffit de soustraire les charges financières et les charges non financières des loyers bruts perçus. L’imputation après ce calcul du déficit foncier peut s’avérer alambiquée.

Cependant, il n’y a rien d’aussi limpide en suivant les règles d’imputation établies. Vous avez trouvez ça clair ? Dites nous ce que vous en avez conclu.

Originally posted 2019-09-10 18:19:12.