Un investissement locatif est un projet qui nécessite la mobilisation d’importantes ressources financières. Compte tenu de la sensibilité d’un tel projet, il est opportun d’effectuer certains calculs à caractères prévisionnels avant de se lancer. Vous pouvez par exemple déterminer la rentabilité de l’investissement, votre capacité d’endettement ou encore votre taux d’endettement.

L’objectif de ces prévisions est de vous permettre de prendre une décision d’investissement juste et réaliste. Alors, comment calculer son investissement immobilier locatif ? Quels sont les pièges à éviter pour le réussir au mieux ? Comment prendre une décision d’investissement en fonction du résultat obtenu ?

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Découvrez dans cet article 6 points à connaître relativement au calcul en investissement locatif.

Calculer un investissement locatif, les éléments de base

Le calcul en investissement locatif s’effectue sur la base de 4 éléments principaux à savoir :

  • Les revenus ;
  • Les charges ;
  • Les impôts et taxes ;
  • Le niveau d’épargne.

Leur mise en relation varie selon l’indicateur de performance recherché. Voici en détail ce que vous devez savoir concernant chacun d’entre eux.

Les revenus

Les revenus comprennent les ressources financières à votre actif avant ou pendant l’investissement immobilier.

Dans le cadre d’un calcul en investissement locatif, on peut les classer en trois grandes catégories à savoir : les revenus locatifs, les revenus professionnels, et les autres revenus.

Les revenus locatifs représentent les ressources issues de la mise en location du bien. Étant donné qu’ils ne sont pas encore perçus au moment du calcul de l’investissement, il faut procéder à une prévision. Cette prévision est très déterminante, car elle peut influencer directement le résultat du calcul.

Si par exemple, vous surestimez les revenus locatifs d’un logement donné, vous pourrez obtenir un taux de rendement erroné, qui n’est malheureusement pas le reflet de la réalité. Or, un mauvais calcul peut conduire à une mauvaise prise de décision et par conséquent à un risque d’échec élevé…

En ce qui concerne les revenus professionnels et les autres revenus, ils sont à prendre en compte tel quel. Bien entendu, il faudra prendre le soin de retrancher les revenus incertains ou ceux que vous n’allez pas continuer de percevoir après l’acquisition du bien immobilier.

Les charges

Les charges sont les dettes de l’investisseur immobilier, que ce soit avant ou après l’acquisition du bien. Ce sont principalement :

  • Les mensualités du prêt immobilier ;
  • Le crédit immobilier résidence principale ;
  • Le loyer de l’investisseur (dans le cas où l’investisseur lui-même a loué un logement) ;
  • Les charges diverses.
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Attention aux charges locatives

Les mensualités de prêts immobiliers représentent le montant que l’investisseur doit à la banque dans le cadre de l’acquisition du bien. Il s’agit également d’un montant estimé puisqu’au moment de calculer l’investissement immobilier locatif, le bien n’est pas encore acquis.

Le crédit immobilier résidence principale est également un prêt dont le règlement s’effectue sous forme de mensualités. La seule différence ici est que le montant de ce crédit est connu au moment du calcul et peut donc être utilisé pour déterminer la capacité d’endettement de l’investisseur.

Enfin, les charges diverses comprennent toutes les autres dettes ou crédits imputables à l’investisseur et pouvant affecter sa trésorerie dans le cadre du financement de son placement immobilier. C’est le cas par exemple des crédits à la consommation et des crédits-bails.

A noter : Aucune charge n’est à négliger pour calculer son investissement immobilier locatif. Même les charges imprévues doivent être prises en compte d’une manière ou d’une autre.

Les impôts et taxes

Les impôts et taxes sont une catégorie de charges à part entière qui rentrent également en ligne de compte dans le calcul en investissement locatif. Ils comprennent principalement :

  • La taxe foncière (impôt foncier relevant du ressort des collectivités territoriales) ;
  • L’impôt sur le revenu locatif.

Selon votre régime d’imposition et l’abattement forfaitaire dont vous bénéficiez, il faudra intégrer toutes ces charges fiscales dans votre calcul pour pouvoir obtenir un résultat fiable.

Le niveau d’épargne

Bien que l’épargne n’apparaisse pas comme élément tangible dans le calcul en investissement locatif, elle reste une composante de base de toute simulation d’investissement.

En effet, c’est grâce à ses réserves d’épargne qu’un investisseur peut évaluer la possibilité de faire un apport personnel pour acquérir le bien. Si son niveau d’épargne est faible, il devra le prendre en compte dans ses calculs pour définir de manière plus ou moins précise le montant du prêt qu’il pourra demander.

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Par ailleurs, les organismes de crédit tiennent également compte du niveau d’épargne pour le traitement des dossiers de demande de financement à 110%. Si vous avez une épargne conséquente, vos chances de voir votre demande de financement acceptée seront logiquement plus élevées qu’en l’absence d’épargne.

Calculer l’investissement locatif : la formule du taux de rendement

Le taux de rendement est le premier indicateur que l’on prend en compte pour calculer l’investissement immobilier locatif. Il renseigne sur les bénéfices du placement, par rapport aux ressources mises en œuvre pour le réaliser.

Voici un point sur la formule de calcul du rendement locatif, à travers ces trois variantes.  Un exemple pratique sera utilisé à chaque niveau pour mieux expliciter le concept.

Le rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est une estimation peu précise de la rentabilité d’un investissement locatif. Il constitue néanmoins un premier niveau de calcul. Pour l’obtenir, il faut tout simplement diviser les revenus locatifs prévus sur une année (frais connexes inclus) par le prix de revient du bien.

Ensuite, en multipliant le résultat obtenu par 100, on obtient le taux de rendement locatif pour cet investissement.

rendement locatif net

Notez que le prix d’achat à prendre ici est le prix de vente additionné aux frais connexes (frais de notaires, frais de rénovations…). On parle également de prix de revient.

Taux de rendement locatif brut = [(Loyers mensuels x 12) / Montant d’acquisition] x 100

Prenons l’exemple d’un appartement dont le prix d’acquisition est de 200 000 € (il n’y a pas eu de travaux de rénovation). Le loyer prévu est de 1000 € mensuels, charges incluses.

En nommant T, le taux de rendement brut, on obtient :

T = (12 000/200 000) x 100 soit 6%

Attention ! Ici la base annuelle de 12 mois a été prise en considérant que le bien sera occupé durant toute l’année.

Le rendement locatif net

Le rendement locatif net s’obtient à partir du rendement brut. C’est un indicateur de rentabilité beaucoup plus précis, car il tient compte d’un certain nombre de charges. Pour le calculer, il faut donc, avant tout, faire le point de ces charges, à savoir :

  • Les frais de gestion (en cas de recours à une entreprise spécialisée en gestion locative) ;
  • La taxe foncière ;
  • Les charges relatives à la copropriété (en cas de copropriété) ;
  • Les frais de réparations imputables au propriétaire ;
  • Les charges locatives non récupérables.

Une fois le point effectué, toutes ses charges devront être soustraites du montant annuel des loyers en vue de l’obtention du taux de rendement net.

On obtient donc la formule suivante :

Taux de rendement net = [(Loyers annuels – somme des charges)/ Prix de revient] × 100

En reprenant l’exemple du haut, supposons maintenant que la somme des charges s’élève à 2000 €.

En nommant T net, le taux de rendement brut, on obtient :

T net = [(12 000 – 2000)/200 000] soit 5%

Comme vous l’aurez constaté, la prise en compte des charges a fait descendre le taux obtenu initialement de 1%. Il s’agit d’un gain de précision très important dans le cadre du calcul d’un investissement locatif. Mais ce n’est pas tout, le rendement locatif net net offre un niveau de précision encore plus poussé.

Le rendement locatif net net

On obtient le rendement locatif net net après la prise en compte de la fiscalité. Sa détermination est beaucoup plus complexe que dans les deux cas précédents puisque la fiscalité n’est pas la même pour tous les biens immobiliers. De plus, le montant et la base de calcul des impôts dans le cadre d’un investissement immobilier varient selon le mode de financement du projet.

Compte tenu de ces paramètres, il n’est pas possible d’effectuer une détermination standard de la rentabilité nette nette. On peut toutefois retenir la formule suivante :

Taux de rentabilité net net = Loyers annuels – somme des charges – impôts.

Interprétation du taux de rentabilité

Une chose est de calculer le taux de rentabilité d’un projet immobilier, une autre est de pouvoir l’interpréter. En effet, comme indiqué brièvement plus haut, le taux de rendement locatif permet d’entrevoir le retour sur investissement annuel d’un placement immobilier.

Autrement dit, le taux de rendement net constitue la part de l’investissement initial qui pourra être recouvrée chaque année. Cette donnée permet de calculer théoriquement et de façon très rapide la durée (en année) au bout de laquelle le montant  placé au départ sera entièrement récupéré.

L’exemple de la rubrique précédente a permis d’obtenir par calcul un taux de rendement net de 5% pour un investissement de 200 000 €. Cela signifie, toute chose étant égale par ailleurs, que l’investisseur pourra recouvrer 10 000 € de son investissement initial chaque année. Et à ce rythme, les 200 000 € seront donc entièrement récupérés au bout de 20 ans (200 000/10 000).

On en arrive à la conclusion que plus le taux de rendement d’un projet d’investissement locatif est élevé, plus ce projet est performant (ou rentable).

Il convient toutefois d’émettre quelques réserves. Par exemple, un taux de rendement trop élevé peut présenter un risque à long terme en ce sens que le bien immobilier sera plus enclin à perdre de la valeur au fil du temps.

Techniquement, il s’agit d’une perte en revalorisation future. Bien entendu, nous partons du principe que pour obtenir un taux de rendement aussi élevé, il faut avoir acquis le bien immobilier à un prix bas (sans grande concurrence).

De plus, le rendement élevé d’un bien immobilier peut aussi cacher des défauts d’ordres techniques ou des incertitudes plus ou moins importantes liées à celui-ci.

En définitive, gardez donc à l’esprit lors de votre calcul d’investissement immobilier que plus la rentabilité d’un projet semble élevée, plus le risque encouru peut être grand.

Les facteurs pouvant faire varier la rentabilité d’un investissement locatif

La rentabilité d’un investissement locatif peut varier en fonction des deux facteurs suivants :

  • Le taux d’occupation du bien mis en location ;
  • La fiscalité.

Voici ce que vous devez savoir concernant les modalités de variation de ces facteurs.

Le taux d’occupation du bien

Le taux d’occupation est une donnée importante pour un investisseur qui acquiert un bien immobilier en vue de le mettre en location. Sans locataire, il n’y a pas de revenus locatifs et par conséquent pas de retour sur investissement.

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Par exemple, si vous louez un bien à 1000 € l’année et que le degré d’occupation s’avère être de 9 mois sur 12, vous percevrez annuellement 9000 € au lieu de 12000 €. Si l’on considère ce chiffre comme loyer, en reprenant les calculs de rendement et en y intégrant les charges utilisées plus haut (2000 €), on se retrouve avec un taux net de 3,5 %.

Vous noterez une perte de 1,5% en raison des 3 mois de vacances locatives (que l’on peut considérer d’une certaine manière comme un manque à gagner).

Voilà donc pourquoi il est important de prendre en compte le taux d’occupation d’un bien pour calculer l’investissement immobilier locatif. Si vous l’ignorez, le taux de rentabilité que vous obtiendrez sera non seulement illusoire, mais il vous conduira également à une mauvaise interprétation.

Note : Pour éviter la réduction du taux de rentabilité due à une vacance locative de plusieurs mois, il faut choisir un investissement dans un quartier dynamique et populaire. N’hésitez pas à demander les services d’un spécialiste pour vous assister dans ce sens.

La fiscalité dans le calcul en investissement locatif

L’aspect fiscal est un autre facteur pouvant faire varier, dans un sens comme dans l’autre, la rentabilité d’un investissement locatif.

Par exemple, pour un projet d’investissement locatif éligible au dispositif Pinel, la réduction d’impôt peut atteindre les 21% en fonction de l’engagement consenti. La prise en compte de ce genre d’abattement dans le cadre d’un calcul d’investissement locatif peut faire gagner de précieux point en termes de rentabilité.

Si par contre, il n’y a aucun abattage (absence totale d’avantages fiscaux), le taux de rentabilité le reflètera également. Il sera notamment plus faible dans ce cas.

En définitive, retenez donc que le taux d’occupation (ou vacance locative) et la fiscalité sont deux éléments à surveiller de très près lors du calcul son investissement locatif.

Quels sont les meilleurs outils pour un calcul locatif efficace ?

Comme vous l’aurez constaté, calculer un investissement locatif nécessite l’application de formules mathématiques plus ou moins complexes. Cela dit, pour obtenir des résultats fiables, il est important d’utiliser un outil qui soit à la fois complet, simple et facile d’utilisation (le calcul à la main étant à éviter au maximum). 

Il existe sur internet une multitude de sites qui proposent gratuitement des simulateurs permettant de déterminer la rentabilité et les conditions d’endettement dans le cadre d’un investissement. Si vous êtes à la recherche d’un outil de base pour effectuer vos calculs, vous pouvez vous servir de ces simulateurs en lignes.

Notez toutefois que tous les sites internet ne prennent généralement pas en compte l’intégralité des paramètres nécessaires pour une simulation complète et sans ambiguïtés.

Pour un degré de précision plus avancé dans les calculs, optez donc pour un outil de simulation dédié, personnalisable selon les caractéristiques de votre projet. Ce genre d’outil se présente généralement sous forme de tableur Excel ou de logiciel. Contrairement aux outils en ligne, ces derniers peuvent être payants.

Le taux d’endettement, un indicateur important en immobilier locatif

Le taux d’endettement est l’indicateur qui met en évidence la capacité d’un investisseur à rembourser des dettes qui lui seront éventuellement accordées. Dans le cadre du calcul d’un investissement locatif, il est important de le déterminer afin de savoir dans quelle mesure une demande de prêt pourrait être possible.

Par ailleurs, le taux d’endettement va de pair avec la capacité d’emprunt (encore appelé capacité de remboursement ou capacité d’endettement) qui n’est rien d’autre qu’une estimation du montant du prêt que l’investisseur peut demander. Ce dernier se calcule en fonction des charges fixes, du revenu professionnel de l’investisseur et des mensualités que ce dernier pense pouvoir payer.

Comment obtient-on le taux d’endettement ? Le taux d’endettement correspond à la part des charges d’emprunt dans le revenu net. Elle se calcule suivant la formule ci-après :

Taux d’endettement = (Somme des charges d’emprunt/ Revenus nets) × 100

Les charges d’emprunt utilisées dans le cadre de ce calcul comprennent non seulement les mensualités des prêts en cours, mais également celles des prêts que vous envisagez. Il est donc important de déterminer la capacité d’emprunt avant de procéder au calcul du taux. Pour ce faire, l’utilisation d’un simulateur approprié est vivement conseillée.

En ce qui concerne les revenus nets, ils sont constitués des revenus professionnels et de certains revenus spécifiques dont la nature varie suivant l’organisme prêteur. En déterminant votre taux d’endettement, gardez à l’esprit que le taux généralement considéré comme correct est de 33 % (bien qu’il ne s’agisse pas d’une norme).

Pour Conclure

Que retenir ? Le calcul d’un investissement locatif nécessite la prise en compte de 4 éléments de base que sont :

  • le revenu,
  • les charges,
  • les impôts
  • et taxes et le niveau d’épargne.

Selon l’indicateur souhaité, n’hésitez pas à vous servir d’un simulateur adapté afin d’obtenir des résultats précis.


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