Chambre EHPAD à vendre ? Ces Conseils vont vous faire gagner de l’argent

Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.

Les avantages d’investir dans une chambre EHPAD à vendre sont nombreux. Ces résidences spécialisées sont encore appelées EHPAD (Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Elles sont aussi bien profitables sur le plan du rendement qu’en ce qui concerne la sécurité de l’investissement.

Cependant, ce n’est pas une raison pour vous jeter tête baissée sur la première chambre en EHPAD en vente. Il est capital de sélectionner avec tact sa chambre médicalisée, sans quoi l’on risque d’effectuer un placement non fructueux. Découvrez dans ce guide quelques conseils pour ne pas commettre d’erreurs lors de l’achat d’une chambre en résidence EHPAD à Toulouse.

Appréhender les spécificités de la chambre en EHPAD à vendre

Acquérir une chambre dans un EHPAD n’est pas comparable à un placement immobilier lambda. Ici, il faut savoir qu’a priori tous les EHPAD ne se valent pas. Il en existe qui accueillent tous les types de personnes non autonomes, qu’il s’agisse d’une dépendance physique ou psychique.

D’autres résidences médicalisées sont spécialisées dans la prise en charge d’une pathologie particulière. C’est ainsi qu’on retrouve par exemple des EHPAD qui ne reçoivent que des seniors atteints d’Alzheimer.

En fonction du type d’EHPAD, l’établissement doit être équipé convenablement :

• Des salles d’eau avec un mobilier spécifique ;
• Des salles de loisir ;
• Des restaurants…

Il doit également fournir à ses occupants des soins qualitatifs et des services administratifs. Dans ce type de résidence, les infrastructures spécifiques et le personnel sont plus importants que dans les résidences seniors ou encore les résidences étudiantes.

Lorsque vous êtes sûr que tous ces aspects sont vérifiés pour la chambre en EHPAD en vente, vous pouvez alors vous renseigner sur son attractivité.

Tenir compte de l’emplacement de la chambre EHPAD en vente à Toulouse

Pour tout investissement locatif, la situation géographique du bien est capitale. C’est une évidence, le territoire français est en sous-effectif lorsqu’on compare le nombre de chambres médicalisées disponibles avec la population des personnes âgées dépendantes.

Néanmoins, les besoins ne sont pas les mêmes dans tous les départements.

De plus, ne perdez pas de vue l’Allocation personnalisée d’autonomie (APA) qui est majoritairement servie à domicile. Or, dix départements rassemblent près du tiers des bénéficiaires de cette allocation à domicile. Il s’agit des départements suivants :

• Haute-Garonne ;
• Alpes-Maritimes ;
• Nord, Pas-de-Calais ;
• Bouches-du-Rhône ;
• Paris ;
• Gironde ;
• Seine-Maritime ;
• Hérault ;
• Var.

Il est donc préférable d’investir dans une chambre EHPAD dans l’un de ces secteurs. Certes, les situations de concurrences locales ne manqueront pas comme à Toulouse en Haute-Garonne. Mais, il est préférable de jouer la carte de la sécurité en préférant ces secteurs.

Vous trouverez par ailleurs sur le site internet du conseil général le schéma gérontologique départemental. Il s’agit d’une mine d’or d’informations qui indique l’emplacement des différents EHPAD ainsi que leur capacité, de quoi vous orienter dans votre choix. 

Enfin, il faut que l’établissement offre un cadre aussi bien sécurisant que chaleureux pour ses occupants.Vérifiez donc sa proximité avec les centres hospitaliers ainsi que son accessibilité pour la famille afin de déterminer la chambre EHPAD dans laquelle vous devez investir.

S’assurer des qualités du promoteur de la résidence médicalisée

En ce qui concerne le statut des EHPAD, il en existe trois différents types à savoir :

• Les EHPAD publiques ;
• Les EHPAD associatifs à but non lucratif ;
• Les EHPAD privés.

Les actifs immobiliers des deux premiers types d’EHPAD sont vieillissants. De plus, il n’est pas certain que l’État puisse les remplacer tous.

C’est pour cela qu’il est généralement recommandé de préférer l’achat de chambres médicalisées dans les EHPAD privés. Vous pouvez les acquérir neufs ou sur plan à Toulouse. Dans ce contexte, vous aurez certainement affaire au promoteur du bien.

Avant d’acheter une chambre dans un EHPAD, vérifiez les qualités professionnelles de son promoteur. Cet acteur doit obligatoirement figurer dans l’annuaire de la Fédération des promoteurs immobiliers.

De même, ses anciennes réalisations doivent être des constructions de qualité qui ne connaissent jusqu’à ce jour aucun problème. Vous devez par ailleurs vérifier sa solidité financière.

Comment ? Il suffit de taper la raison sociale de votre promoteur sur le site des greffes des tribunaux de commerce pour avoir gain de cause.

Vérifiez la solidité du gestionnaire de la chambre EHPAD en vente

Outre le promoteur, l’exploitant de l’EHPAD est la pierre angulaire de votre investissement. Il faut en effet vous assurer qu’il est assez efficace pour bien gérer l’établissement et qu’il est en mesure de vous verser vos futurs loyers. 

Pour investir dans un EHPAD, vous devez en réalité signer un bail commercial avec le gestionnaire dudit établissement. Il s’engage à travers ce document à vous reverser des loyers pendant toute la période du contrat.

Cependant, il est conseillé de ne pas foncer tête baissée sur une telle promesse qui simplifie les choses en apparences.

Vous devez prioritairement vérifier la solidité de l’exploitant de l’EHPAD. Nous vous recommandons de privilégier les acteurs qui interviennent sur le marché toulousain et dont c’est le métier.

Un exploitant ayant fait ses preuves depuis plusieurs années est plus convaincant qu’un novice. Il en est de même de celui qui gère efficacement un établissement de plus de 80 chambres.

En réalité, il est souvent difficile de bien gérer les résidences médicalisées de moins de 50 chambres. Elles présentent généralement trop de frais fixes et des charges très lourdes à porter. La sécurité de votre placement EHPAD dans une telle structure pourrait être mise en cause à terme.

Cherchez le bilan d’exploitation de la chambre en EHPAD à vendre

Toujours dans l’optique de bien choisir votre chambre dans un EHPAD, vous devez vérifier le bilan d’exploitation de l’établissement. Cela vous évitera d’investir dans un EHPAD non rentable.

Grâce au bilan d’exploitation, vous saurez si la maison de retraite située dans la ville rose gagne de l’argent ou pas. Un bilan comptable positif pourra attirer votre attention. Dans le cas contraire, passez simplement votre chemin.

Faire une lecture minutieuse du bail commercial

Comme nous l’avons expliqué précédemment, vous serez lié à l’exploitant de l’EHPAD par un bail commercial. Puisque la durée de ce contrat sera d’au moins neuf ans, il est important que vous le passiez au peigne fin de fond en comble avant d’y apposer votre signature. 

Son contenu définit la rentabilité et par conséquent la réussite de votre investissement. Si la durée du bail doit dépasser 12 ans, vous devez l’établir devant un notaire. Cela représente souvent une source de frais inutiles aussi bien pour l’acheteur que le vendeur.

Les principaux points que vous devez prioritairement passer en revue dans le bail sont :

• Les loyers ;
• Les modalités de révisions (taux fixe ou variable) ;
• Les assurances (incendies, vols, perte de loyers, dégâts des eaux…).

De même, assurez-vous qu’il est inscrit dans le bail que les réparations au sens des articles 605 et 606 du Code civil sont à la charge de l’exploitant. Il s’agit des réparations d’entretien diverses y compris les grosses.

En fin de compte, le propriétaire bailleur ne devrait avoir à sa charge que l’acquittement de la taxe foncière. En ce qui concerne le versement des loyers, il est conseillé d’opter pour des versements mensuels ou trimestriels.

Plus encore, assurez-vous que la clause suivante figure dans votre bail : « l’exploitant convient expressément de renoncer à la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale ». Cela empêchera le gestionnaire de renégocier les loyers.

Évitez de surpayer une chambre EHPAD à Toulouse

Pour choisir une chambre dans un EHPAD à vendre, vous devez étudier minutieusement son prix. Généralement, les prix au mètre carré des chambres médicalisées sont carrément en déphasage avec ceux appliqués sur le marché immobilier classique.

Certes, vous êtes sur le point d’acquérir un logement qui intègre des services et qui répond à plusieurs normes de sécurité et d’équipement. Il n’en demeure pas moins que le prix doit être raisonnable, sans quoi votre investissement ne sera pas rentable.

Ce critère est aussi bien valable pour les constructions neuves que pour les anciens EHPAD.

Il est vrai que les infrastructures et la qualité du neuf justifient de payer une prime par rapport à l’ancien. Vous ne devez cependant pas surpayer votre chambre en EHPAD sous prétexte qu’elle offre des avantages fiscaux intéressants. Même si l’on vous miroite un rendement annuel de 4 % ou 5 %, que cela ne vous aveugle point.

Choisir le dispositif de défiscalisation qui vous convient

Investir dans une chambre en EHPAD à vendre à Toulouse ne permet pas seulement de profiter d’un placement à rendement intéressant. Ce type d’investissement vous permet également de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux.

Encore faut-il choisir le dispositif qui convient. Dans tous les cas, il est important que ces avantages ne soient pas les motivations premières de votre investissement.

Adopter le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet au propriétaire bailleur de récupérer la TVA sur le prix du bien qu’il acquiert. La seule contrepartie est que le logement doit être loué sur 20 ans. 

S’il arrivait qu’une cession du bien intervienne avant cette échéance, le propriétaire devra rembourser la TVA au prorata du nombre d’années restant à courir. 

On note qu’en achetant une chambre EHPAD en vente avec le statut de LMNP, vous devez déclarer vos revenus locatifs sous le régime réel pour pouvoir récupérer la TVA. Contrairement au régime des micro-BIC, le régime réel vous permet de déduire de vos loyers bruts :

• La TVA ;
• Les divers frais et charges supportés ;
• Les éventuels intérêts d’emprunts…

Dans l’éventualité où vous connaissez un déficit foncier, ce dernier sera reportable sur vos prochains revenus annuels.

Choisir le dispositif Censi-Bouvard

Outre le statut de LMNP, vous pouvez aussi choisir le dispositif défiscalisant Censi-Bouvard. Ce mécanisme permet de réduire ses impôts sur au moins 9 ans. 

Concrètement, la réduction vaut 11 % du prix du bien (plafonné à 300 000 euros par an) et elle est étalée sur toute la période de l’investissement. On note cependant que ce système de défiscalisation n’est pas cumulable avec l’amortissement du bien sur 25 à 30 ans.

L’amortissement peut cependant vous permettre d’obtenir un gain fiscal plus avantageux en fonction de votre situation fiscale personnelle.

Conclusion

Que retenir de cet article sur les points de vigilance à observer avant d’acquérir une chambre dans un EHPAD en vente ?

L’emplacement, la qualité des services et des équipements de l’EHPAD, la solidité du promoteur et du gestionnaire sont les maîtres mots pour réussir votre investissement dans une chambre EHPAD à vendre.

Ensuite, vous devrez veiller à ne pas surpayer le bien, à choisir le mode de défiscalisation qui vous convient selon votre situation personnelle et surtout à passer en revue votre bail commercial avant d’y apposer votre signature.

N’hésitez pas à confier votre investissement à des Conseillers Indépendant en Patrimoine. Ils sauront trouver le produits financier qui correspond le plus à vos besoins en terme de fiscalité, de revenus et de rendements.

Attention cependant à ne pas tomber dans le piège d’aller voir votre conseiller bancaire qui lui vous proposera des produits uniquement de la banque.

Originally posted 2019-10-04 18:09:46.