Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.
Vous souhaitez investir dans le neuf ? Depuis plusieurs années, l’investissement immobilier est considéré comme le placement préféré des Français. Ses avantages sont nombreux et comprennent la stabilité, la rentabilité ou encore la défiscalisation.
La demande de logement est toujours considérable et les taux d’intérêt sont au plus bas sur une dizaine d’années. Dans ce contexte, l’immobilier représente une valeur refuge pour tout investisseur. Il est accessible à toute personne, quel que soit son statut (salarié, non salarié, actif, retraité…) à quelques exceptions près.
Cependant, pour bien investir dans la pierre, il convient de comprendre les tenants et les aboutissants d’un tel placement.
Découvrez dans ce guide 6 points clés à savoir avant d’investir dans l’immobilier neuf à Toulouse.
Sommaire
1/ L’affectif et l’investissement immobilier dans le neuf ne font pas bon ménage
Avant tout placement, il est important de définir très clairement les objectifs que l’on souhaite atteindre. L’investissement dans l’immobilier neuf ne déroge pas à la règle. La majorité des investisseurs l’envisage en fonction des objectifs suivants :
- Avoir des revenus complémentaires ;
- Préparer la retraite ;
- Créer un capital ;
- Réduire les impôts ;
- Multiplier ses économies grâce à l’effet levier ;
- Protéger sa famille et ses proches…
Lorsque les raisons qui vous poussent à investir en immobilier neuf sur Toulouse sont clairement définies, il est plus facile de déterminer le produit le plus adapté. De même, l’on a plus du mal à trouver la solution idéale pour financer l’investissement.
Toujours est-il qu’il serait raisonnable de ne pas investir dans la pierre seulement pour loger son enfant pendant ses études. À la fin de son cursus, vous serez dans l’obligation de mettre le bien en location ou de le vendre probablement avec une moins-value.
Encore faut-il que l’emplacement du bien soit favorable à ces opérations.
Mieux vaut choisir un bon emplacement pour bien investir dans le neuf
Pour investir dans le neuf pour louer, il est important de laisser l’affectif de côté.
Il faut que vous soyez le plus objectif et le plus neutre possible. Avant même de vous lancer dans un placement immobilier locatif, vous devez choisir le meilleur emplacement pour le logement. Cette règle est d’ailleurs valable pour investir dans le neuf ou dans l’ancien.
L’endroit que l’on considère comme le meilleur est celui qui offre une certaine garantie en matière de demande locative. Certains investisseurs se sentent plus en sécurité en acquérant un bien immobilier non loin de leur lieu d’habitation. « Je réside à Paris, donc je connais très bien l’environnement local. J’investis alors à Paris ».
Si vous menez à ce jour ce type de raisonnement, demandez-vous si vous souhaitez faire un investissement immobilier aussi lucratif que possible. Si la réponse est oui, sachez que vous devez désormais raisonner de façon pragmatique et rationnelle.
Investir dans le neuf pour louer près de chez soi n’est pas forcément la meilleure stratégie pour effectuer un placement immobilier. En effet, les caractéristiques de la localité où vous vivez actuellement pourraient ne pas être favorables pour investir dans la pierre.
De même, on n’investit pas en immobilier neuf dans une région parce qu’on aime ladite localité. Il faut se baser sur des chiffres clés et une analyse pertinente du potentiel de la ville choisie sur au moins 10 ans.
Les critères spécifiques sur lesquels il faut généralement se baser pour choisir l’emplacement du bien sont :
- La taille et la répartition de la population ;
- L’évolution démographique de la ville choisie ;
- La demande locative ;
- Le taux de chômage ;
- La présence d’un bassin d’emplois ;
- L’étendue des projets urbains (transports, commerces, services.) ;
- Le prix de l’immobilier dans la région ;
- Le niveau des loyers ;
- L’évolution des prix sur le marché local…
Pour recueillir toutes ces informations, n‘hésitez pas à vous rendre fréquemment sur place et à effectuer une petite étude du marché. L’analyse à effectuer doit se faire au niveau du quartier, de la ville et de la région pour avoir des données pragmatiques.
Il n’y a rien de mieux que de choisir un bien adapté au marché local. Il doit présenter des atouts qui correspondent à votre cible (seniors, familles, étudiants…).
Bon à savoir : Avant d’acquérir un bien neuf à mettre en location, pensez à visiter le logement. Si vous n’arrivez pas à vous projeter dans l’habitat, autant passer votre chemin. Le même conseil est valable si le quartier vous déplaît. Les candidats à la location ne s’y plairont pas non plus.
2/ Bien choisir son professionnel immobilier pour investir dans le neuf
Tout comme pour l’emplacement, la sélection du professionnel immobilier est très importante. En réalité, il existe une multitude d’offres sur le marché toulousain. Choisir la vôtre de façon optimale peut s’avérer difficile surtout s’il s’agit de votre premier investissement immobilier.
Il est donc conseillé de se faire accompagner par un expert pour réussir un investissement immobilier dans le neuf. Ainsi, vous aurez tout le soutien nécessaire pour étudier convenablement les diverses offres immobilières.
Les garanties qui couvrent l’acquéreur d’un immeuble neuf
Lorsqu’on souhaite acheter un bien immobilier neuf, il est important de vérifier les garanties que le promoteur ou le constructeur offrent. On distingue notamment les garanties avant livraison et les garanties post-livraison.
Pour les achats en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), deux types de garanties protègent l’acheteur. Il s’agit de la garantie d’achèvement et de la garantie de remboursement.
La garantie d’achèvement (garantie extrinsèque) permet d’achever le chantier si le professionnel immobilier fait défaut. Il s’agit d’une garantie bancaire pour laquelle un établissement financier prend l’engagement de financer les travaux jusqu’à leur terme.
Quant à la garantie de remboursement, elle permet à l’acheteur de recouvrer les fonds qu’ils auraient engagés en cas de non-achèvement du chantier. La vente n’a donc plus lieu.
Après la remise des clés du logement neuf, l’acquéreur bénéficie de plusieurs garanties pour sécuriser son acquisition dans le temps. On peut citer :
- La garantie du parfait achèvement (elle protège des non-conformités) ;
- La garantie des vices apparents (elle couvre les défauts visibles par un non professionnel et les malfaçons) ;
- La garantie biennale (garantie de bon fonctionnement) ;
- La garantie décennale (elle couvre l’acheteur des éventuels vices cachés sur une décennie).
Seule la garantie du parfait achèvement repose sur le constructeur du logement. Les autres rendent le vendeur (généralement le promoteur) responsable vis-à-vis du maître d’ouvrages.
Bon à savoir : On parle de réception d’un bien lors du transfert du logement entre le constructeur et le promoteur. La livraison du bien s’effectue entre le promoteur et l’acquéreur. C’est la date de réception qui fait loi pour les garanties relatives à une VEFA.
La qualité de la construction est déterminante pour les futurs revenus locatifs
Outre les garanties, la qualité globale du bien est aussi un point à ne pas négliger.
En effet, tous les promoteurs immobiliers ne fournissent pas les mêmes finitions ou encore les mêmes prestations. Pour investir en immobilier neuf sur Toulouse, vous pouvez privilégier les promoteurs locaux surtout si vous achetez pour la première fois.
Le logement à acquérir doit respecter toutes les normes en vigueur. Mais avant même de vérifier ce critère, vous devez vous assurer de la solidité financière du promoteur. L’acheteur peut également passer en revue ses réalisations précédentes pour s’assurer de son dynamisme.
Avant de signer avec un promoteur, vous pouvez par ailleurs vérifier son adhésion à la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers). Il s’agit d’un gage de confiance pour vous. Pensez également à rechercher des informations comme :
- Les récompenses éventuelles décernées au promoteur ;
- Les références présentées sur le site internet du promoteur ;
- Les articles de presse et les avis qui le mentionnent…
Grâce à toutes ces précautions, vous êtes sûr d’acquérir un bien de qualité qui pourra vous générer des revenus locatifs.
3/ Une mauvaise analyse des flux financiers peut conduire à l’échec de l’investissement
« Je dois rembourser des mensualités de 750 €. Mes revenus locatifs mensuels s’élèvent à 600 €. Il me faut jute rajouter 150 € par mois pour équilibrer mon investissement » Erreur ! Vous devez impérativement éviter ce type de raisonnement lors de vos prévisions.
Les flux financiers ne se limitent pas seulement aux mensualités et aux loyers. Vous devez aussi prendre en compte plusieurs autres frais à savoir :
- La taxe foncière ;
- Les éventuelles commissions d’agence immobilière ;
- Les droits d’enregistrement ;
- Les débours ou frais de recherche ;
- Les honoraires ;
- Les formalités administratives ;
- Les frais de dossier bancaires ;
- Les frais d’assurance de prêt ;
- Les éventuels futurs frais de gestion ;
- Les assurances locatives ;
- Les futures charges de copropriété ;
- Les provisions pour les futurs travaux…
Certes, investir dans le neuf pour louer ne nécessite pas de prévoir des provisions pour travaux. Cependant, vous devez au préalable bien détailler votre « compte d’exploitation » en y précisant les différentes entrées et sorties. Cela vous évite d’avoir de mauvaises surprises en cours de route.
Définir intelligemment le budget qu’il faut pour investir en immobilier neuf sur Toulouse
Quel budget dois-je prévoir pour mon investissement? À cette question correspond une réponse personnelle. Pour définir le budget à utiliser, il faut principalement se focaliser sur les moyens dont on dispose.
La réussite d’un investissement immobilier dans le neuf dépend de votre capacité à financer le projet. Vous devez aussi considérer votre capacité à rembourser l’achat du bien à mettre en location. De plus, il ne faut surtout pas surestimer sa capacité d’épargne.
Il y a un adage anglais qui dit « think big, start small », ce qui signifie littéralement « voir grand, commencer petit ».
Il convient de bien penser son projet immobilier dans les moindres détails, de penser à la diversification future de ses investissements immobiliers. Cependant, même si vous imaginez les exploits que vous ferez dans l’avenir, ne vous lancez pas à la hâte ni de façon grandiose.
Pour un petit apport personnel d’environ 10 % et un emprunt immobilier étalé sur 20 ans, l’effort mensuel d’épargne doit être faible. Sinon votre capacité de remboursement s’en trouvera pénalisé. C’est pour cela qu’il est important de ne pas voir trop grand au début pour son projet d’investissement locatif.
La nécessité de bien analyser le mode de financement avant d’investir
Une chose est de déterminer le budget à consacrer à son investissement immobilier. Une autre est de déterminer le type de financement à adopter.
- Faut-il financer la totalité du projet sur fond propre ?
- Faut-il opter pour un mix cash-crédit ?
- Faut-il plutôt choisir un financement 100 % crédit ?
Vous devez prendre le temps d’étudier avec minutie les différentes possibilités qui s’offrent à vous en fonction de vos moyens. Ainsi, il est facile de déterminer la solution la plus adaptée.
Cependant, on constate aujourd’hui que de nombreuses personnes sont tentées d’injecter une bonne partie de leur épargne pour investir dans du neuf. Ce n’est pas nécessairement la meilleure chose à faire.
Bon à savoir : De nos jours, les taux d’emprunt sont historiquement bas. C’est donc le moment de s’endetter au maximum (pour investir). Utiliser uniquement ses fonds propres pour investir dans le neuf pour louer peut être considéré comme un non-sens économique.
Concrètement, les loyers perçus d’un investissement immobilier financé sur fonds propre sont réintégrés aux revenus globaux. Ils sont alors soumis aux prélèvements sociaux ainsi qu’à l’impôt sur le revenu. Ces prélèvements fiscaux viennent massicoter le rendement global de l’opération.
Dans le même temps, les intérêts d’emprunt sont « déductibles dans la limite des revenus fonciers de même nature ». Ainsi, quelqu’un qui finance son investissement immobilier dans le neuf avec un prêt bancaire peut déduire de ses revenus locatifs la totalité des intérêts.
Du coup, les impôts sur le revenu foncier connaissent une forte baisse. Ajoutez à cela le niveau scandaleusement bas des taux d’emprunt et vous comprendrez que se priver d’un prêt hypothécaire est très maladroit.
Mais, quel sort faut-il réserver à l’épargne que vous vouliez utiliser pour investir en immobilier neuf sur Toulouse ? Vous pouvez facilement la valoriser à un taux intéressant (par exemple en le plaçant sur un fonds euro).
Outre la détermination du type de financement, vous devez également étudier d’autres paramètres.
- Que choisir entre un crédit amortissable et un crédit in fine ?
- Quelles sont les modalités du différé d’amortissement ?
- Est-ce un différé total ou un différé partiel ?
4/ Les aides de l’état permettent de bénéficier de plusieurs avantages
Pour investir dans le neuf pour louer, il est important de penser aux aides de l’état. La liste de ces aides est assez longue. L’aide la plus plébiscitée est la loi Pinel.
La loi Pinel est un dispositif de rabais de la facture fiscale qui permet de bénéficier jusqu’à 21 % de réduction d’impôts. En pratique, il faut s’engager à louer le bien sur 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier d’une réduction proportionnelle d’impôts de 12, 18 ou 21 %.
Pour obtenir ces avantages fiscaux, vous devez néanmoins respecter certaines conditions. Elles se rapportent notamment au secteur géographique dans lequel se situe le bien. Cependant, il faut aussi respecter les plafonnements indiqués pour l’investissement (ressource du locataire, loyers, prix du bien).
Il existe aussi d’autres dispositifs qui permettent de défiscaliser dans le neuf. On peut citer par exemple :
- La loi Censi-Bouvard ;
- Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ;
- Le statut de loueur meublé professionnel (LMP)
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ;
- Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) ;
- La TVA réduite à 5,5 %…
Avez-vous lu notre article sur la Loi Pinel à Toulouse ?
5/ Les biens neufs peuvent être proposés à des prix disproportionnés
Bien souvent, beaucoup surachètent un bien immobilier pour ensuite le vendre moins cher.
Il n’est pas rare de voir sur la toile des communications mensongères qui permettent d’appâter les investisseurs débutants.
Il est donc important de ne pas se laisser séduire par des indicateurs alléchants de prix au mètre carré affichés sur un site internet improbable. D’autres vendeurs justifient la cherté de leur bien par les gains potentiels que l’acquéreur pourrait réaliser.
Prenez votre temps pour vérifier la source, le bien-fondé ainsi que la pertinence des informations que vous dénichez sur internet. Se faire accompagner par un professionnel reste la meilleure solution pour ne pas se faire berner.
Vous pouvez par ailleurs vous servir du « guide des valeurs vénales » pour ne pas vous tromper lors de l’achat de votre bien. Ce document est édité par la chambre des notaires de France. Il indique avec exactitude les prix moyens au mètre carré réellement pratiqués dans les principales villes de l’Hexagone.
6/ Se protéger contre les aléas locatifs est d’une importance capitale
Toujours pour investir dans le neuf avec succès, vous devez avoir une vue globale des aléas locatifs qui peuvent survenir. La sécurisation des revenus locatifs que vous percevrez devrait être en réalité une priorité.
Cette sécurisation des loyers à percevoir est d’autant plus importante si l’investissement immobilier est réalisé à crédit. En effet, dans ce contexte, vous avez une charge fixe à rembourser que les loyers soient perçus ou non. Pour vous protéger des aléas locatifs, vous pouvez souscrire aux assurances suivantes :
- L’assurance « loyers impayés » ;
- L’assurance « dégradations locatives » ;
- L’assurance « vacances locatives » ;
- L’assurance « propriétaire non occupant ».
Pour conclure
Que retenir de ce guide sur les points clés à savoir avant d’investir dans le neuf ? L’objectif de l’investissement, le choix de l’emplacement, la sélection du promoteur, et la détermination du mode de financement sont autant de paramètres à ne pas négliger.
Pour investir dans du neuf sur Toulouse ou ailleurs, il convient également de se protéger contre les aléas locatifs et d’éviter un éventuel surachat du bien.
Originally posted 2020-01-08 18:35:00.
