Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.
Vos revenus mensuels et annuels ne cessent d’augmenter en raison de votre professionnalisme. Cependant, face au taux d’impôts qui est en perpétuelle évolution, vous désirez investir pour transformer vos impôts en rendements locatifs. Avec la défiscalisation immobilière, vous pourrez le faire. Mais, le souci le plus important est de savoir dans quel secteur investir pour rentabiliser votre placement sans risques. L’investissement en EHPAD est la solution la moins risquée et la plus avantageuse en plus de la protection de l’État.
Découvrez ici tout ce que vous devez savoir sur investissement en résidence EHPAD. Transformez vos impôts en rendements locatifs en toute sérénité.
Sommaire
Pourquoi investir dans un établissement EHPAD ?
Selon la projection de l’INSEE, d’ici 2060, les personnes qui seront âgées de 80 ans constitueront 10 % de l’ensemble de la population française.
Cette tranche de la population avoisine les 4,5 % actuellement. De plus, à cet horizon en France métropolitaine, le nombre de personnes âgées dépendantes va augmenter. En ce qui concerne l’allocation personnalisée d’autonomie (APA), celle-ci doublera pour atteindre 2,3 millions dans les prochaines années.
Ainsi, la demande en matière de chambres en Ehpad augmentera avec le temps. C’est mathématique.
En outre, l’achat d’une chambre médicalisée dans un établissement Ehpad vous offre l’opportunité de résoudre plusieurs problématiques. Cela vous permet de bénéficier d’une quasi-absence de fiscalité sur les loyers perçus, des risques faibles et d’un excellent rendement.
En général, investir en EHPAD sur Toulouse ou ailleurs, vous permettra de transformer vos impôts en rendements locatifs. Nous allons voir les avantages que cela represente.
Les avantages d’un investissement Ehpad
Les bénéfices dont vous pouvez tirer profit en réalisant un placement en résidence médicalisée en EHPAD sont nombreux.
- La réduction des impôts jusqu’à 33 000 euros. Dans ce secteur, la loi Censi Bouvard vous permet de baisser votre impôt sur le revenu à un niveau de 11 % du montant déboursé sur 9 ans. Dans la limite éventuelle de 300 000 euros.
- Un secteur supervisé par l’État : l’environnement de l’Ehpad est contrôlé par le gouvernement à travers l’obtention d’une agrégation.
- Une acquisition HT comme un expert. Vous rentrez en possession de la TVA juste après quelques mois suivant la remise du bien.
- Un bail commercial très protecteur : les loyers sont assurés par le bail commercial. Les difficultés sont portées par l’ensemble du système de gestion et non par un bien. Il vous revient juste de contrôler la qualité de l’exploitant et de sa stabilité financière.
- Rentabilité locative très remarquable. Le rendement actuel avoisine les 4,5 % net/HT à ajouter avec des fonds euros qui paient à 2,5 % brut.
Comparaison d’un investissement Ehpad avec les autres systèmes de placement
En comparant un investissement dans un EHPAD avec un investissement en loi Pinel, vous vous exposez moins aux risques.
En réalité, en signant un contrat de bail avec l’exploitant ou le gestionnaire, cela vous assure la stabilité des loyers. En effet, la durée d’un Bail Commercial va de 9 à 12 ans. Pendant cette durée, le bail ne peut être rompu et les loyers seront obligatoirement versés chaque mois. Le plus important est de trouver un exploitant véridique et professionnel ayant un taux d’occupation d’environ 98%.
Ainsi, on peut affirmer qu’un investissement EHPAD à Toulouse est moins risqué que les autres types de placement locatif immobilier. La seule condition à respecter est que le gestionnaire soit fiable et de qualité.
En outre, l’accompagnement de l’État dans ce secteur représente pour vous une assurance complémentaire.
En comparant un achat locatif EHPAD avec d’autres types de placement en loi Malraux et autres, on s’aperçoit d’une chose. L’investissement en résidence EHPAD est bien moins risqué et plus bénéfique que ses concurrents.
En réalité, les logements touristiques renferment un risque important en carence locative.
Par exemple, une habitation en montagne au cours d’une année sans neige est un placement plus risqué. Idem pour les résidences d’affaires exposées à des réduction de frais de déplacement des entreprises en période de crise.
Cependant, on peut aussi assister à des phénomènes de saturation locale. Par exemple, il n’y a pas de lois qui interdisent à un investisseur de construire un logement destiné à la location en face de l’autre.
En revanche, dans le secteur de l’investissement en EHPAD, cette option n’est pas envisageable. L’obtention d’un agrément de protection contre ce phénomène est une condition préliminaire à l’édification d’une résidence en Ehpad dans une zone donnée.
Cependant pour plus de précaution, il est indispensable de connaître l’ensemble des particularités du secteur avant de s’y aventurer.
Que retenir sur les spécificités d’un investissement EHPAD ?
Investir en maisons de retraite médicalisées sur Toulouse ou ailleurs, ne représente pas un placement immobilier comme les autres.
Acheter dans un Ehpad revient à acquérir une chambre et une salle d’eau outillée de meubles particuliers dans un logement. Ce dernier doit renfermer des lieux conviviaux destinés à des habitants ayant une autonomie réduite.
À ces occupants, vous devez également fournir des services de soins et administratifs.
Ne vous inquiétez pas, tout cela est gérer par l’exploitant.
Pour ces types d’investissements, le personnel et les équipements particuliers sont plus déterminants que dans les autres formes de résidences.
Parmi les autres types de résidences, on peut énumérer :
- les logements étudiants,
- et les résidences de tourisme
Vous ne devez pas hésiter à vous renseigner sur un tel accompagnement (qualifications professionnelles, présence, etc.). En effet, il existe des exploitants qui ne ménagent aucun effort pour réaliser des économies concernant le coût du personnel.
Examiner la solidité de l’exploitant en investissement EHPAD
En investissement en résidence EHPAD, vous acquérez une chambre à un promoteur dont la gestion est attribuée à un exploitant.
Vous devez signer un bail à titre commercial avec le gestionnaire qui prend la responsabilité de vous reverser les loyers. Cette schématisation théorique est assez explicite. En revanche, transformez vos impôts en rendements locatifs dépend de la qualité et du sérieux de ce professionnel.
L’ouverture et l’exploitation d’un Ehpad est soumis à des conditions très strictes et des agréments délivrés par les autorités publiques. La signature d’une convention de cinq années doit être effectuée entre l’exploitant et le conseil général. De plus, l’agence régionale de santé est attribuée à l’exploitant et non à l’organisation.
Vous devez aller vers les acteurs spécialisés dans ce domaine depuis de longues années. Des experts qui gèrent de nombreuses structures d’une taille moyenne de 80 à 90 chambres au minimum.
Le management des petits établissements comportant environ 40 à 50 chambres est parfois un peu plus risqué. Car les impératifs et les frais fixes sont souvent énormes et difficiles à supporter. À terme, l’émolument et la sécurité de votre investissement en EHPAD en Région Toulousaine peuvent être remis en cause.
Lisez avec une attention particulière le bail commercial
Le succès de votre placement immobilier en Ehpad dépend de deux choses :
- La qualité de l’exploitant.
- Les conditions du bail commercial que vous avez signé avec ce dernier. Ce contrat peut avoir une durée de 9 à 12 ans.
Actuellement, les récents baux sont régis par le dispositif Alur. Cette loi prévoit que vous êtes titulaire de la chambre et des millièmes des espaces communes. Il faut relever que ce n’était pas le cas antérieurement. En effet, les exploitants pouvaient également être détenteurs des parties communes.
Parmi ces parties communes, on retrouve :
- L’accueil ;
- Le restaurant ;
- La salle de loisir ;
- Etc.
Dans cette situation, cela représentait des difficultés importantes au cours du départ ou de l’arrêt d’activité. Car ces parties communes lui revenaient.
Vous devez impérativement savoir qui est le propriétaire du mobilier. En général, l’exploitant assure l’entretien du mobilier, mais pas de son renouvellement.
Dans les publicités de session de chambres d’Ehpad, vous allez souvent lire « articles 605 et 606 à la charge de l’exploitant ». Cela stipule que l’exploitant peut assumer les gros travaux liés à l’établissement EHPAD.
Le loyer est le paramètre primordial qui vous lie à l’exploitant et cela représente le rendement futur de votre investissement. Pour ce faire, vous devez opter pour un système de versement mensuel ou trimestriel. Vous devez également contrôler le mode de revalorisation du bail (indice de référence).
Enfin, une lecture précautionneuse du bail est nécessaire. L’exploitant peut suggérer de s’employer de la TVA en échange d’une commission de 100 à 200 euros par année. Il peut aussi s’accorder un temps de liberté avant le versement des premiers loyers.
Tirez profit des avantages fiscaux
L’investissement en EHPAD en Midi Pyrénées bénéficie de la fiscalité du loueur en meublé. En régime fiscal, cela est moins puissant que celui des revenus fonciers. Les loyers sont infligés dans la famille des avantages industriels et commerciaux (BIC). De plus, vous pouvez faire le choix entre le régime réel et celui de micro-BIC.
Dans le cas où vos recettes ne dépasseraient pas 70 000 euros, le régime micro-BIC s’appliquera avec une dépression de 50 % sur vos bénéfices.
Cependant, si vos revenus sont supérieurs à 70 000 euros, c’est le régime réel qui s’applique. Ce dernier est bénéfique, car il vous permet de déduire les charges provoquées par la location et vous aide aussi à amortir votre bien.
En cas de déficit, vous devez juste procéder au report jusqu’à la disparation au cours des 10 années à venir sur vos revenus de même nature. Si vos bénéfices sont en dessous de 70 000 euros, vous pouvez également solliciter le régime réel si vous pensez que cela sera plus avantageux pour vous.
Attention, il n’est pas envisageable de réunir amortissement et Censi-Bouvard.
Ne surpayez pas votre chambre
En général, la valeur moyenne d’une chambre ayant 20 à 25m2 et outillée en Ehpad avoisine les 100 000 et 200 000 euros. Le coût du mètre carré dans ce secteur est élevé et diffère largement du prix appliqué dans le marché de l’immobilier classique.
C’est vrai que vous effectuez l’achat d’un logement comportant des services, répondant aux normes de sécurité en vigueur et contenant des équipements particuliers. Cependant, même s’il s’agit d’un bâtiment neuf, son prix d’achat doit être honnête.
Vous devez impérativement savoir que ces types d’établissements imposent une remise en conformité permanente. La réalisation de ces remises à l’état constante occasionne des frais supplémentaires que vous ne devez pas négliger au cours de l’achat.
De plus, ces complexes ont une durée de vie limitative. Ensuite, après 25 ou 30 années d’exploitation, vous devez commencer à envisager une rénovation ou une reconstruction de l’établissement. A la charge le plus souvent de l’exploitant.
Actuellement, il faut reconnaître que de nouvelles constructions Ehpad sont édifiées. Cependant, la création de chambres complémentaires n’existe pas. Lorsqu’un établissement en Ehpad ouvre ses portes, un autre cesse de fonctionner.
D’où le fait d’acheter une chambre neuve dans un établissement neuf avec un bail commercial d’une durée de 11 ans et 12 mois.
Il s’agit uniquement d’un transfert effectué sur un bâtiment neuf respectant les normes par l’exploitant à base du changement de son autorisation.
Conclusion
L’investissement en résidence EHPAD est un placement sécuritaire sur de nombreuses années. Il faut bien sûr ne pas foncer tête baissée et être minutieux dans de choix de l’exploitant, du bail, de l’emplacement etc..
Si vous ne vous sentez pas à la hauteur pour mener votre projet de A à Z, il est tout a fait possible de faire appel à un conseiller en patrimoine qui vous fera profiter de son expérience dans ce genre d’investissement.
Partant de là, il vous faut simplement vous assurer que votre conseiller en patrimoine a de nombreuses années d’expérience dans le domaine, qu’il montera votre dossier en travaillant avec les meilleurs exploitants (comme il fait de même avec ses investissements) et surtout qu’il assurera un suivi après le montage de votre projet année après année. Le suivi est principalement le bilan comptable annuel pour vous permettre d’être défiscaliser grâce à votre placement.
Et vous ? Est ce que vous avez déjà réalisé ce type de placement pour préparer votre retraite ?
