Investir dans la pierre est un projet d’envergure. En revanche, faire le meilleure investissement immobilier est autre chose. Compte tenu des ressources importantes qu’il nécessite, un tel placement doit être fait avec minutie, après analyse approfondie d’un certain nombre de paramètres.

  • Comment faire le meilleur placement immobilier ?
  • Quels sont les éléments entrant en ligne de compte dans la réalisation de ce type d’investissement ?
  • Quelles mesures légales pouvez-vous adopter pour accroître la rentabilité de votre investissement ?
  • Quelles régions faut-il privilégier ?
Meilleur investissement immobilier

C’est ce que vous allez découvrir à travers ce guide complet sur l’investissement immobilier.

1/ Définir avec précision vos besoins

Comme pour tout projet nécessitant des ressources financières conséquentes, la définition des besoins représente le point de départ d’un meilleur placement immobilier. C’est une étape très importante au cours de laquelle l’investisseur, futur propriétaire, détermine avec précision le type de bien qu’il recherche.

Cela lui permet non seulement de gagner du temps lors de la recherche, mais également d’avoir une idée approximative du montant qu’il aura à investir. La définition des besoins aide aussi à évaluer toutes les options possibles dès le début afin d’opter pour le meilleur investissement immobilier possible.

Comment procéder concrètement ? Il existe une multitude de biens immobiliers dans lesquels vous pouvez investir (avec possibilité d’en tirer des revenus). Citons par exemple :

  • Les appartements ;
  • Les maisons ;
  • Les lofts ;
  • Les chambres médicalisées ;
  • Les locaux industriels ;
  • Les bâtiments de bureau ;
  • Les terrains (agricoles, constructibles, non constructibles…).

Voilà donc autant de possibilités d’investissement qu’il faudra évaluer au cas par cas à cette étape afin d’identifier laquelle est la plus adaptée à vos besoins.

Par exemple, si vous désirez réaliser un investissement qui soit immédiatement rentable, vous pouvez vous tourner vers un investissement locatif d’appartement.

Si par contre, vous êtes dans une dynamique d’investissement à long terme, il faudra opter pour un investissement en EHPAD (établissement d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes). Bien entendu, chacune de ces options présente des inconvénients et des risques qui leur sont propres.

choisir investissement immobilier
Choisir le bon investissement immobilier

Ainsi donc, à la fin de l’étape de définition, vous devez connaître avec précision le type de bien dans lequel vous allez investir. Cela vous permettra de passer à l’étape suivante qu’est le choix de l’emplacement du bien.

2/ Choisir un emplacement stratégique pour un meilleur investissement immobilier

Pour réaliser un meilleur placement immobilier, le choix de l’emplacement doit répondre à des critères bien définis. Il peut être effectué :

  • Selon la cible ;
  • Selon la rentabilité ;
  • Selon la localisation du secteur ;
  • Selon les prévisions sur le marché immobilier.

Découvrez ci-dessous comment procéder dans chacun de ces cas.

Le choix de l’emplacement selon la cible

Dans le jargon de l’immobilier, la cible désigne une catégorie de personne visée à travers un investissement. C’est le cas par exemple lorsqu’une personne décide d’investir dans des résidences pour étudiants.

La cible ici étant les étudiants, le bien immobilier dans lequel l’intéressé va investir doit se situer à proximité des établissements universitaires.

Et ce n’est pas tout, l’investisseur doit effectuer des recherches afin de connaître les zones précises ou la demande de logements estudiantins est forte. Cela est très important, car toutes les villes universitaires n’ont pas les mêmes caractéristiques en termes de demande. P

ar exemple, dans certaines villes telles que Poitiers, la proportion d’étudiants dans la population va au-delà de 25%, offrant ainsi un cadre propice aux investissements locatifs de studios. D’autres villes par contre, bien qu’étant universitaires, présentent un taux d’étudiants relativement faible. De ce fait, il y est moins rentable d’effectuer ce type d’investissement.

emplacement vaut le placement
L’emplacement vaut le placement

Pour finir, retenez donc que si vous visez une cible spécifique à travers votre investissement, il est primordial d’en tenir compte dans le choix de l’emplacement. Sans quoi, votre projet risque de se solder par un échec cuisant.

Le choix de l’emplacement selon la rentabilité du secteur

La rentabilité du secteur est aussi un critère important pouvant entrer en ligne de compte dans le processus de réalisation du meilleur investissement immobilier. En effet, compte tenu de divers paramètres (situation géographique par exemple), certains quartiers sont naturellement plus rentables que d’autres. 

L’idéal ici est de choisir un bien immobilier situé dans un secteur dynamique. En investissant dans ce genre de secteur, vous avez la certitude d’obtenir un taux de rentabilité favorable. Cela est valable aussi bien pour l’investissement locatif que pour l’achat-vente de maisons et d’appartements.

Le choix de l’emplacement selon la localisation du secteur

Que ce soit pour une revente ou pour un projet de location, il est primordial de bien choisir votre emplacement si vous désirez pouvoir faire une plus-value conséquente. En effet, plus votre bien immobilier est en vue, plus il aura de la valeur.

Pour vous assurer d’effectuer le meilleur investissement immobilier qui soit, n’hésitez donc pas à opter pour un appartement (ou un terrain) situé à un emplacement stratégique. La proximité avec le métro, un centre commercial, un centre de santé ou encore un établissement scolaire est un facteur très déterminant.

Notez également que si vous optez pour un emplacement saturé où l’immobilier coûte trop cher, cela pourrait constituer un frein sur le long terme. Il vous sera plus difficile de louer votre bien ou même de le revendre.

Le choix de l’emplacement selon les prévisions du marché immobilier

Les prévisions du marché immobilier permettent d’obtenir de nombreuses informations pratiques notamment concernant les zones à forts potentiels. Vous pouvez par exemple décider d’acheter un bien immobilier dans un quartier périphérique (en réhabilitation) dans le but de le revendre quelques années plus tard quand il prendra de la valeur.

Bien entendu, ce genre de pari comporte une part de risque. Mais, le jeu peut en valoir la chandelle surtout lorsque les analyses sont bien faites.

Où trouver les prévisions concernant le marché immobilier ?

En France, les statistiques officielles concernant le marché immobilier sont disponibles en accès libre sur le site de l’Institut National de la Statistique et de l’Étude Economique (INSEE).

Vous y trouverez toute une panoplie de résultats d’études et de sondages qui vous permettront d’être au courant des grandes tendances du domaine. Il existe également certains sites web spécialisés dans le domaine de la vente immobilière et qui proposent gratuitement des outils de prévision.

N’hésitez pas à contacter votre agent immobilier pour une assistance beaucoup plus approfondie.

3/ Optez pour une simulation d’investissement pour commencer

Après avoir défini avec précision le type de bien dans lequel vous désirez investir, il est conseillé de procéder à une simulation d’investissement avant de se lancer.

La simulation d’investissement permet de déterminer avec précision le taux de rentabilité locative du projet. Grâce à elle, vous pouvez également comparer plusieurs biens immobiliers afin d’en identifier le plus performant (l’investissement locatif dont le taux est le plus élevé est généralement le meilleur).

simulation investissement
Simuler son investissement locatif

Le simulateur d’investissement immobilier peut se présenter sous la forme d’un fichier Excel modifiable. Dans ce cas, vous n’avez qu’à insérer les chiffres dans les cellules correspondantes et le tour est joué.

Le logiciel se charge de vous déterminer le rendement de votre investissement. Au besoin, vous pouvez également modifier les formules selon la configuration de l’investissement qui se présente.

Il existe également des simulateurs d’investissement immobilier utilisable directement en ligne. L’avantage avec ce type de simulateur d’investissement est que vous n’aurez à manipuler aucune formule.

En dehors de la performance de votre investissement immobilier, le simulateur peut également permettre de calculer les mensualités de remboursement et une estimation du montant du prêt à contracter.

Calcul du rendement locatif

Le rendement locatif brut se calcule à partir de deux données que sont :

  • Le prix de revient du bien immobilier (il s’agit du prix de revient global comprenant, en plus du prix d’achat, les frais d’honoraires, les frais des travaux de rénovation, l’estimation du coût des meubles immobilisé et les frais de dossiers divers) ;
  • Le loyer (dans le cas d’une simulation, il faudra faire une estimation objective pour obtenir un résultat fiable).

Il suffit de diviser le loyer annuel par le prix global d’achat du bien immobilier pour obtenir la valeur du taux de rendement locatif brut. Une fois ce taux obtenu, des retraitements seront faits en vue de l’obtention du taux de rendement net.

Calculer rendement locatif

Enfin, on calcule le taux de rendement net-net, à partir du rendement net en y intégrant des paramètres fiscaux.

Exemple : Calcul du taux de rendement locatif pour un studio ayant coûté 100 000 euros TTC et loué à 500 euros mensuels.

On obtient un taux de rendement locatif brut de 6% en effectuant 6000 (500 x 12) / 100 000.

Supposons ensuite que le propriétaire supporte une taxe foncière de 400 euros, des frais de gestion à hauteur de 10% (soit 500 euros) et d’autres charges supplémentaires estimées à 600 euros au total.

Dans un premier temps, il faut calculer le montant total des charges, puis soustraire ce montant du loyer annuel. On obtient donc 6000-1500 (400 + 500 + 600) = 4500, soit le montant annuel du loyer, charges comprises.

En divisant ce nouveau montant par le prix de revient du studio, on obtient un taux de rendement locatif net de 4,5%.

En fonction du régime fiscal en vigueur dans la localité où se situe le studio, on pourra soustraire les charges relatives à la fiscalité (du loyer annuel) afin d’obtenir enfin le taux de rendement net net. On peut synthétiser tous ces calculs sous la formule suivante :

Taux de rendement locatif = Loyer annuel (charges de gestions, taxes foncières et dépenses de réparation annuelles comprises) charges fiscales) / prix d’achat global x 100.

Ce taux est un indicateur très précis qui peut permettre de prendre une décision quant à l’opportunité ou non d’un investissement. Plus le taux de rendement locatif est bas, moins l’investissement sera rentable.

Comme vous l’aurez constaté, il s’agit d’un calcul plus ou moins laborieux. C’est pour cette raison que tout a été automatisé grâce au simulateur d’investissement.

Calcul des mensualités

Le calcul des mensualités est très important notamment au cas où vous projetez de contracter un prêt à la banque. Il permet de connaître de façon précise ce que vous aurez à payer à la banque chaque mois comme recouvrement de dette. Cela vous évitera d’emprunter une somme que vous n’êtes pas en mesure de rembourser compte tenu de votre budget.

calcul investissement locatif
calcul investissement locatif

Les mensualités de remboursement du crédit contracté pour un investissement immobilier se calculent à partir de quatre éléments que sont :

  • Le taux d’intérêt (il doit être fixe) ;
  • Le taux d’assurance ;
  • Le montant emprunté ;
  • La durée du remboursement (estimé en mois).

Selon le cas, le taux d’intérêt peut inclure directement le taux d’assurance.

À l’instar du rendement locatif, le calcul des mensualités est plus ou moins complexe. Cependant, avec un simulateur adéquat, vous pourrez le faire de façon automatique.

Évaluation du montant du prêt

Avant de se lancer dans un projet d’investissement, il peut être opportun d’évaluer à l’avance le montant que vous pouvez emprunter (en fonction des mensualités que vous pouvez supporter). Pour ce faire, vous aurez besoin de définir un montant de mensualité qui vous convient (en fonction de vos revenus), un taux d’intérêt et une durée de prêt.

Grâce à cette évaluation, vous pourrez définir une capacité d’investissement qui vous permettra de connaître d’avance le type de projet sur lesquelles vous pouvez vous positionner.  Plusieurs outils de calcul de capacité d’emprunt sont disponibles sur Internet.

4/ Comment trouver le meilleur bien immobilier ?

Après avoir effectué votre simulation d’investissement, vous pouvez passer maintenant à la recherche d’un bien immobilier répondant à vos attentes. Il s’agit indéniablement de l’une des étapes les plus importantes dans le processus d’investissement.

Voici quelques conseils à suivre pour réussir votre recherche du bien immobilier adéquat.

La recherche sur Internet

Internet est l’endroit idéal pour dénicher des offres immobilières de tous genres. Que vous soyez à la recherche d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous pouvez trouver une opportunité intéressante sur le web. Il suffit de savoir chercher et surtout d’éviter de se faire prendre dans le piège des agents immobiliers de moralité douteuse.

chercher un bien sur internet
rechercher un investissement locatif sur Internet

Certains sites possèdent même des outils permettant d’affiner les recherches pour trouver au détail près un bien immobilier dans des quartiers donnés. Bien entendu, la plupart du temps, ce genre de sites appartient à des agences immobilières. Il faut donc vous rendre à l’évidence que les offres vous reviendront plus chère en optant pour cette méthode.

Le recours à un professionnel de l’immobilier

Recourir à un professionnel de l’immobilier est la meilleure manière de trouver une offre de vente correspondante à vos besoins. Ce faisant, vous bénéficierez non seulement d’une assistance d’expert, mais également d’un carnet d’adresses bien fourni.

L’agent immobilier vous permettra également de réduire au maximum le risque de vous faire arnaquer ou d’effectuer un investissement inadéquat.

Il est vrai que le recours à un professionnel de l’immobilier peut vous coûter une somme d’argent assez conséquente, mais cela en vaut largement le coup.

L’inspection personnelle

Quel que soit le professionnel ou le site Internet que vous trouverez, aucun d’entre eux ne pourra se substituer à votre jugement personnel. Il est important, voire nécessaire, de procéder vous-même à une inspection méticuleuse des lieux avant d’investir une quelconque somme d’argent.

Faire un investissement immobilier sans se rendre soi-même sur les lieux au moins une fois est une erreur de débutant qu’il faut éviter de commettre à tout prix.

visiter bien immobilier
Visiter son futur investissement

Il faut également faire attention à ce que vos émotions ne prennent pas le dessus sur votre instinct d’entrepreneur. Sans quoi, vous risquez de commettre une erreur en investissant (ou en laissant tomber une offre) sur un coup de tête.

5/ Optez pour l’autofinancement ou un financement mixte avec emprunt

Dans le domaine de l’immobilier, on parle d’autofinancement lorsqu’une personne acquiert un bien intégralement sur fonds propres.

L’autofinancement est la modalité de financement idéale, car en l’absence de prêt, il n’y a pas de mensualité à payer et donc pas d’intérêt à rembourser. Toutefois, il convient de notifier qu’il est de plus en plus difficile d’investir dans l’immobilier sur autofinancement intégral notamment à cause de la hausse des prix.

Voilà pourquoi il est conseillé d’optimiser le portefeuille de financement en optant pour un emprunt, à défaut de tout financer soi-même. L’idéal est que la part de l’emprunt l’emporte sur celle de l’apport personnel dans le montant total investi. De cette manière, vous pourrez bénéficier d’un effet de levier plus ou moins conséquent et utiliser vos fonds disponibles pour d’autres projets.

6/ Profitez des dispositifs d’allègement de charges fiscales

En France, il existe plusieurs dispositifs mis en place par le législateur dans le but d’encourager les investissements dans le secteur immobilier. C’est le cas notamment des dispositifs Pinel et Malraux qui permettent d’obtenir des réductions d’impôts conséquentes sur certaines catégories de biens immobiliers.

La loi Pinel concerne les investissements locatifs dans l’immobilier neuf. Elle offre une réduction fiscale pouvant atteindre les 21% en cas de location sur le long terme (12 ans). Pour être éligible à ce dispositif, il faut investir dans l’une des zones ciblées par la loi. Certaines conditions sont également à respecter comme celles du plafonnement du loyer.

immobilier défiscalisé
Défiscalisation immobilière

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La loi Malraux quant à elle offre une défiscalisation remarquable sur les biens immobiliers anciens situés dans des sites patrimoniaux (ou un quartier ancien dégradé) et ayant fait l’objet d’une rénovation.

L’abattement fiscal peut être de 30% ou 22% selon le cas. Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez vous engager à louer votre bien pour au moins 9 ans.

En remplissant les conditions pour bénéficier de ces programmes de défiscalisation, vous pourrez tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier.

Pour conclure

Que retenir ? Réaliser le meilleur investissement immobilier n’est pas chose aisée surtout si l’on ne s’y connaît pas trop dans le domaine.

Toutefois, en suivant des conseils simples, mais efficaces à l’instar de ceux présentés dans cet article, il est possible de s’en sortir gagnant.


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