Rendement Locatif à Toulouse : Où sont les quartiers à 6% de rentabilité ?

En 2018, la ville de Toulouse a enregistré une croissance économique record. L’attractivité du rendement locatif à Toulouse et son paysage immobilier en pleine expansion y ont contribué pour beaucoup.

La tendance n’a pas changé en 2019 et elle sera valable durant les années qui viennent, comme le confirme le dernier baromètre du Figaro qui la classe en première place. La ville rose ne manque pas d’atouts qui incitent de nombreux investisseurs immobiliers, notamment dans le locatif.

Nombreuses sont les possibilités qui s’offrent à vous si vous souhaitez investir à Toulouse. Néanmoins, pour avoir les meilleurs rendements locatifs, il faut choisir le ou les bons emplacements.

Où devez-vous investir à Toulouse ? Quels sont les rendements locatifs à Toulouse que vous pouvez espérer selon l’emplacement que vous aurez choisi ? Découvrons ensemble dans cet article tout ce qu’il y a à savoir sur le rendement locatif à Toulouse.

Profil du marché immobilier toulousain

Quatrième ville plus peuplée de France, Toulouse est la ville française qui présente le plus fort taux de croissance démographique.

Contrairement aux autres grandes villes comme Paris et Marseille, la rentabilité locative est plus intéressante (au-delà de 3,5 %). Berceau de l’immobilier neuf en France, Toulouse présente un profil immobilier très dynamique. Malgré l’éclosion des nombreux projets immobiliers ces dernières années, la ville ne manque pas d’espace.

Les secteurs industriels, le BTP et les services y sont très représentés. De fait, les investisseurs ont l’embarras du choix parmi les différentes possibilités d’investissements :

• Les locations pour étudiants ;
• Les colocations ;
• Les locations saisonnières (les parkings par exemple) ;
• Les locations immobilières neuves (loi Pinel)…

Toulouse est une ville à très forte concentration d’étudiants. Elle compte plus de 100 000 étudiants et reçoit des milliers de touristes chaque année.

Elle jouit donc d’une offre immobilière locative conséquente et de qualité. D’ailleurs, plus du tiers de sa population est âgé de 15 à 29 ans.

C’est donc une ville non seulement dynamique, mais aussi tournée vers l’avenir. Toulouse est aussi la capitale européenne de l’industrie aéronautique et spatiale. Son infrastructure urbaine est aussi complète et en pleine expansion. Nombreux sont en effet les projets urbains qui sont en cours de réalisation.

Les projets Toulouse Aerospace, Grand Parc Garonne, et EuroSudOuest (réhabilitation de la gare TGV) en sont quelques exemples. Par exemple, la mise en place de la LGV à l’horison 2027 permettra de relier la ville à la capitale française en seulement 3 heures.

Au regard de tout cela, Toulouse est un véritable paradis pour l’investissement immobilier locatif. L’offre immobilière est très variée et le marché immobilier est très concurrentiel.

De plus, la ville rose propose un cadre de vie de qualité. Contrairement aux autres grandes villes, les prix appliqués sont non seulement stables, mais aussi relativement abordables. L’achat du m² varie de 2000 à plus de 5000 euros et la rentabilité locative annuelle tourne autour de 6 % en général.  

Le rendement locatif à Toulouse : ce qu’il faut savoir

Opter pour l’investissement immobilier à Toulouse est une excellente solution si vous souhaitez réaliser un placement financier rentable. La rentabilité de l’investissement à opérer dépend de plusieurs facteurs à savoir :

• Le type de bien choisi ;
• L’emplacement (situation géographique) du bien ;
• Les dispositions fiscales en vigueur…

Pour investir, il faut prévoir en moyenne 2800 euros par m². Notons que les biens immobiliers situés dans le centre-ville peuvent dépasser 4000 voire 5000 euros le m². Les biens immobiliers neufs sont notamment très prisés.

Ils coûtent un peu plus cher que les anciennes constructions. Il faut débourser en moyenne 3700 euros (nouvelles constructions) par m² au lieu de 3500 euros (anciennes constructions).

Les rendements locatifs varient de 3 à 10 %. Dans le centre historique, les rendements locatifs sont chiffrés à environ 3 %. Quand on s’éloigne du centre-ville, les nouveaux quartiers proposent des rendements beaucoup plus attrayants.

On peut facilement obtenir un rendement de 4 et même au-delà de 5 %. Par ailleurs, les biens situés dans le voisinage de la LGV à mettre en place prendront de la valeur avec le temps.

Précisons néanmoins qu’investir dans le centre-ville offre de meilleures garanties de rentabilités. Ce sont en effet des lieux très prisés où la concurrence est très importante.

Pour obtenir un grand rendement, il ne suffit pas d’acquérir un bien situé au bon emplacement. Il faut également tenir compte de la surface habitable à louer.

Sur ce point, nous vous recommandons de privilégier les biens proposant de petites surfaces, comme les studios, les T2… Leurs rendements sont bien élevés et ils sont très prisés, notamment par les étudiants et les jeunes.

Vous pouvez aussi investir dans une colocation. C’est d’ailleurs la solution la mieux indiquée si vous voulez acquérir un bien disposant d’une plus grande surface.

Ajoutons qu’il est très important de sécuriser votre placement financier pour vous prémunir de tout litige. Voulez-vous savoir les endroits où réaliser votre investissement immobilier pour bénéficier du meilleur rendement ?

Quels sont les quartiers où investir à Toulouse ?

La ville rose jouit d’un fort potentiel immobilier. Cependant, bénéficier de la meilleure rentabilité sur Toulouse ne sera pas le fait d’un hasard.

Si vous souhaitez réussir votre investissement, il est conseillé de privilégier les zones favorables aux bonnes rentabilités. Ces zones regroupent les quartiers situés en centre-ville et non loin des écoles, universités et métro, notamment :

• L’hypercentre ;
• Les Chalets ;
• Saint-Michel et Saint-Agne
• Saint-Cyprien ;
• Rangueil ;
• Croix Daurade…

L’hypercentre

L’hypercentre est un endroit à privilégier pour vos investissements immobiliers à Toulouse. Le quartier du Capitole, par exemple, est un quartier très animé.

De nombreux événements y sont organisés chaque année et il reste l’un des endroits les plus fréquentés. Il en est de même des places Saint-Aubin et Saint-Georges. Pour investir dans l’hypercentre, il faut disposer d’une bonne enveloppe financière. 

Et la rentabilité locative à Toulouse qu’il propose atteint à peine 4 % dans la majorité des cas. Il est néanmoins possible d’effectuer des placements dont les rendements peuvent dépasser 6 %. Pour y parvenir, il est préférable de s’intéresser aux quartiers se trouvant au nord-ouest comme Compans Caffarelli.

Les Chalets et Saint-Sernin

Ces quartiers attirent surtout par leur potentiel historique. Durant toute l’année, nombreux sont les visiteurs qui viennent pour découvrir leurs multiples aspects. Pas très animés, ces quartiers proposent une ambiance comparable à celles des zones résidentielles.

Situés dans la partie nord du Capitole, on y retrouve en grande majorité des maisons de maître. 

Les rendements locatifs sont voisins de 4 et 5 %. Pour avoir de meilleurs rendements locatifs, il faut prioriser les bâtiments anciens ou nouvellement rénovés. Ils sont en effet accessibles à des prix plus ou moins attractifs et proposent des rendements futurs intéressants.  

Le quartier Saint-Michel et Saint-Agne

Ces quartiers sont le nouvel eldorado des investisseurs immobiliers. En effet, puisqu’ils sont un peu éloignés de l’hypercentre, les rendements locatifs sur Toulouse qu’ils proposent sont plus attrayants.

La présence de la ligne B les reliant au centre-ville est l’un de leurs principaux atouts. Les prix des bâtiments sont aussi attrayants et vous pouvez même espérer un rendement locatif supérieur à 7 % l’année.

A lire aussi : Dans quels quartiers investir à Toulouse pour être défiscalisé d’impôt

Saint-Cyprien

Très animé, Saint-Cyprien est un quartier très apprécié des investisseurs immobiliers. C’est un lieu très chaleureux, mais aussi convivial.

On y retrouve de nombreux établissements de santé de renom. Par conséquent, c’est un quartier qui est très aimé par les familles urbaines. Il est très rare d’y trouver des logements neufs sur lesquels investir.

C’est donc l’un des meilleurs endroits où investir dans les anciens logements. Le rendement locatif annuel oscille entre 5 et 7 % dans la majorité des cas.

Le quartier Rangueil

Si vous disposez d’un petit budget, alors le quartier Rangueil est l’endroit où investir dans l’immobilier à Toulouse. Non loin de l’université Paul Sabatier, Rangueil est très fréquenté par les étudiants.

C’est d’ailleurs un quartier très séduisant où il y a de nombreuses structures commerciales. La demande locative y est non seulement constante, mais aussi pérenne. Investir donc dans des colocations est une excellente idée. 

Vous pouvez espérer une rentabilité locative sur Toulouse moyenne supérieure à 5 % et même 7 % (près de Narbonne par exemple).

Le quartier Croix-Daurade

Croix-Daurade fait partie des quartiers les plus vastes de Toulouse. Zone fortement résidentielle, Croix-Daurade séduit aussi par son rythme de développement ainsi que son cadre de vie.

Il n’est pas évident d’y trouver des possibilités d’investissement dans un bien immobilier neuf. Par contre, l’investissement dans les anciens logements y est très rentable. Attendez-vous à un rendement locatif à Toulouse au-delà de 6 % l’année, si vous faites le bon investissement dans ce quartier.

Tous les quartiers présentés sont de bons endroits pour investir dans les logements anciens et espérer un bon rendement locatif. Le coût moyen de l’investissement immobilier en centre-ville est de 3800 euros le m².

Quant aux rendements locatifs, ils oscillent entre 3 et 4 %. Dans les quartiers situés à proximité du centre-ville, les rendements peuvent excéder 7 voire 8 %.

Les T2, T3, T4 et les colocations sont à privilégier selon le cas. Et pour espérer investir, il faut prévoir en moyenne 3000 euros par m².

Quel est l’intérêt d’investir dans l’immobilier neuf à Toulouse ?

Vous bénéficiez de plusieurs avantages si vous optez pour un investissement dans le neuf.

• Premièrement, investir dans du neuf permet d’espérer un rendement locatif dans la ville rose évolutif à moyen et long terme.

• Et deuxièmement, les logements neufs sont très attractifs. Il est donc plus facile de les mettre en location ou de les revendre avec une meilleure marge, d’autant plus que la tendance du prix du m² est haussière à Toulouse. Par ailleurs, choisir d’investir dans du neuf permet de bénéficier des avantages de la loi Pinel. En effet, le dispositif Pinel vous encourage à investir dans un logement neuf si vous envisagez le louer pour une durée déterminée.

Entre autres avantages que vous procure le dispositif Pinel, on peut citer la :

• Réduction des impôts de 21 % si le logement est mis en location pour 12 ans ;
• Réduction des impôts de 18 % si le logement est mis en location pour 9 ans ;
• Réduction des impôts de 12 % si le logement est mis en location pour 6 ans.

Avec la loi Pinel, vous pouvez obtenir jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôts. Vous pouvez aussi sous certaines conditions constituer votre patrimoine immobilier sans réaliser des apports.

Jusqu’à fin 2022, l’investissement dans du neuf à Toulouse en Loi Pinel favorisera l’optimisation de votre levier fiscale et l’amélioration de votre rentabilité locative. La loi Pinel s’étend même jusqu’à la sphère familiale et vous permet de louer votre logement à vos enfants.

Les quartiers à cibler dans l’immobilier neuf pour un bon rendement locatif sur Toulouse

Tous les quartiers de Toulouse ne possèdent pas le même potentiel immobilier. Pour réussir votre projet immobilier neuf, vous devez choisir d’investir dans les quartiers où les rendements locatifs sont intéressants.

Il s’agit notamment de :

• Jolimont ;
• Pont des demoiselles ;
• Guilheméry ;
• Toulouse Malepère ;
• Château de l’Hers…

Le quartier Jolimont

Avec son ambiance citadine et cosy, Jolimont est un lieu très propice à l’investissement dans les logements neufs. Il héberge plusieurs sites très connus de Toulouse comme le jardin de l’Observatoire.

Plusieurs projets urbains y sont en cours de réalisation. Jolimont jouit aussi d’une bonne situation géographique. Il est très bien desservi, notamment par la rocade toulousaine et le métro ligne A. 

Éloigné du centre-ville, il propose un rendement locatif intéressant et variable entre 3 et 4 %.

Le quartier Pont des demoiselles

Vous trouverez à Pont des demoiselles toutes les commodités dignes d’une grande ville :

• Les écoles ;
• Les services de santé ;
• Les petits commerces…

C’est d’ailleurs un quartier tranquille qui propose une qualité de vie très agréable. Il est localisé sur le prolongement du Busca et de la Côte Pavée d’un côté du Canal de Midi. À quelques encablures, on retrouve Montaudran, un quartier hautement stratégique de Toulouse.

Pont des demoiselles est donc un bon emplacement pour investir dans les logements immobiliers et les valoriser. Les scientifiques et les étudiants y sont très représentés. Cela fait de lui une valeur sûre en rendement locatif sur Toulouse.

Le quartier Guilheméry

Si vous recherchez un bon endroit proche du centre-ville pour investir dans le neuf, Guilheméry est le quartier à choisir. En effet, c’est un quartier résidentiel très tranquille où on retrouve en grande majorité les petits collectifs et les maisons.

Sa proximité avec le Canal de Midi lui confère encore une plus grande attractivité. La demande en logements neufs y est très élevée.

Le quartier Toulouse Malepère

Le quartier Toulouse Malepère est sans aucun doute l’un des quartiers dont l’avenir est le plus prometteur à Toulouse. Il se trouve au sud-est du centre-ville aux encablures de la route de Labège et la route de Revel. 

Un vaste programme d’urbanisation y est prévu, notamment la construction des centaines de logements neufs. C’est aussi un quartier qui se trouve non loin des principaux centres commerciaux de Toulouse (Carrefour Labège, Leclerc Saint-Orans). Plusieurs projets permettant de faciliter et d’améliorer le transport y sont aussi prévus.

La meilleure façon de profiter du potentiel futur de ce quartier est d’y investir maintenant. Les rendements locatifs actuels sont de 3 à 4 %. À moyen et long terme, ces rendements seront certainement bien meilleurs.   

Le Château de l’Hers

La demande locative à Château de l’Hers est vraiment très élevée et sans cesse croissante. Cet engouement est dû à de nombreux facteurs qui s’y réunissent.

Tout d’abord, ce quartier propose un environnement résidentiel calme et une facilité de vie optimale. Les services de proximité y sont aussi très développés.

Par ailleurs, le quartier s’ouvre sur plusieurs endroits d’intérêts majeurs de Toulouse (Montaudran, Argoulets, Parc de la Grande Plaine…).

Certains autres quartiers présentent des atouts convaincants qui vous permettent de bénéficier d’un rendement locatif sur Toulouse :

• Borderouge ;
• Le faubourg des Minimes ;
• L’écoquartier de la cartoucherie ;
• Saint-Martin-du-Touch…

Notons aussi que Rangueil est propice pour l’investissement dans les logements neufs. Dans chacun de ces quartiers, avec la loi Pinel, vous pouvez espérer une rentabilité locative variable entre 3 à 4 %.

Dans quel genre d’appartement investir à Toulouse ?

À Toulouse, le taux d’occupation des appartements varie de 80 à 100 %.

Ce sont d’ailleurs les investissements dans les appartements qui offrent les meilleurs rendements locatifs. Les appartements sont disponibles en différentes déclinaisons (studios, T2, T3, T4 et colocations).

Il est important de déterminer le type d’appartement qui convient le mieux à votre profil. Les étudiants étant très représentés à Toulouse, investir dans les studios et les T2 est une bonne idée. En ce qui concerne le régime de l’appartement, nous vous recommandons de choisir les appartements meublés.

En effet, les étudiants changent couramment de villes. La meilleure façon de rentabiliser votre investissement est donc de proposer des appartements immédiatement usuels. Il faut aussi veiller à ce qu’un minimum de confort y soit proposé.

Dans le cas où vous ciblez les familles, vous devez prioriser les T3 et T4. Ces derniers n’ont pas forcément à être meublés. Les familles s’installent le plus souvent pour longtemps et préfèrent réaliser des aménagements personnalisés.  

Investir dans un parking à Toulouse : est-ce intéressant ?

Souvent méconnu, l’investissement dans les parkings à Toulouse s’avère être une excellente idée à condition de savoir comment procéder. En effet, le rendement locatif dans la ville Rose des parkings peut atteindre les deux chiffres. C’est bien loin des taux observés dans d’autres grandes villes. Mais, pour bénéficier d’un tel niveau de rendement, il faut s’assurer que le parking possède un fort taux d’occupation.

De fait, le meilleur endroit où investir dans un parking à Toulouse est le centre-ville. Cependant, d’autres critères doivent être pris en compte pour bénéficier d’un très bon rendement locatif à Toulouse pour un parking :

• L’emplacement (prioriser les parkings au rez-de-chaussée plutôt que ceux en sous-sol) ;
• L’accessibilité (choisir un parking non loin des escaliers, de l’ascenseur ou d’une sortie très fréquentée) ;
• Les dimensions (il faut que le parking soit utilisable par les 4×4, les voitures familiales…) ;
• Les éléments de sécurité (vérifier la présence d’éclairage, barrières, digicode et service de gardiennage…)…

En adoptant la bonne stratégie, vous pouvez être sûr de profiter d’un très bon rendement locatif sur Toulouse pour un parking.

Pour conclure notre article

Que retenir ? Caractérisée par un flux migratoire très important et une bonne croissance économique, Toulouse est propice à l’investissement immobilier.

La demande locative ne faiblit pas et le marché immobilier toulousain est très concurrentiel.  En conséquence, les prix des biens sont relativement stables et les rentabilités tournent autour de 6 % en moyenne.

Néanmoins, pour bénéficier du meilleur rendement locatif à Toulouse, il faut impérativement bien choisir le quartier où investir.

Selon donc votre projet immobilier et la rentabilité locative sur Toulouse espérée, vous devez penser et déployer la stratégie d’investissement appropriée.

Originally posted 2019-12-11 22:34:29.