Comment créer un déficit foncier imputable sur le revenu global ?

À l’impôt sur le revenu (IR) viennent se greffer les revenus fonciers. C’est l’une des raisons pour lesquelles certains contribuables ont tendance à regarder de haut l’investissement dans l’immobilier locatif. Or, même si vous investissez dans la pierre en dehors des dispositifs de défiscalisation, il est toujours possible de réduire vos impôts. Effectivement, réaliser un déficit foncier est une excellente manière pour baisser son imposition. Ce mécanisme est cependant souvent méconnu par de nombreux investisseurs.

Grâce à cette mesure, il est pourtant possible de gommer tout ou partie de ses impôts tout en se constituant un patrimoine de haute qualité. Découvrez dans cet article comment créer un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Qu’entend-on par déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme qui relève du droit commun applicable aux revenus fonciers. En tant que tel, il n’est pas sujet aux conditions et aux restrictions des dispositifs de niche fiscale. On parle de déficit foncier lorsqu’un contribuable qui loue un bien immobilier a des charges déductibles supérieures aux loyers perçus.

En effet, lorsqu’on loue un logement, les loyers que l’on perçoit sont imposables. Mais, avant l’imposition, on déduit certaines charges de ces revenus fonciers. Ces charges dites déductibles peuvent être classées en trois catégories à savoir :

• Les charges relatives aux travaux de rénovation du bien ;
• Les charges qui découlent de l’exploitation du logement ;
• Les charges liées aux intérêts d’emprunts.

Pour les deux premiers points, on parle de charges non financières. Quant au dernier point, il s’agit de charges financières. Les charges liées à la rénovation du bien prennent en compte le coût des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien. 

En ce qui concerne les dépenses liées à l’exploitation du bien, elles incluent la taxe foncière, et les primes d’assurances, mais pas seulement. Les charges de copropriétés et les frais de gestion locative font également partie de ces charges non financières. Enfin, les charges liées aux intérêts d’emprunts regroupent les intérêts des prêts réalisés pour l’acquisition, la réparation et l’amélioration du bien.

Ces charges financières prennent également en compte les frais inhérents à ces intérêts d’emprunt.

Choisir l’imposition de ses revenus en régime réel

Pour créer un déficit foncier imputable sur le revenu global à Toulouse, il est impératif de choisir le type d’imposition qui convient. De fait, les contribuables peuvent choisir entre deux régimes. Il s’agit de l’imposition au forfait et de l’imposition aux frais réels.

Ce n’est qu’avec une imposition en régime réel que l’on peut atteindre un déficit foncier.

L’imposition aux frais réels permet en réalité de déduire de ses revenus les intérêts d’un emprunt. Pour obtenir l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, l’investisseur se doit donc d’opter obligatoirement pour ce mode d’imposition. En pratique, le contribuable qui aurait choisi l’imposition au forfait bénéficierait d’un abattement fiscal de 30 % sur ses revenus fonciers. Dans ces conditions, on ne saurait réaliser un déficit foncier.

Quand le déficit foncier est-il imputable sur le revenu global ?

Il est important de clarifier les deux situations possibles avec un déficit foncier. A priori, lorsqu’il est enregistré, on le déduit automatiquement des revenus.

Cependant, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est pas toujours possible. Selon le cas, il peut être simplement imputé sur le revenu foncier.

Cas où le déficit foncier est dû aux charges financières

On rappelle qu’il n’y a déficit foncier que lorsque les charges déductibles sont plus élevées que les revenus fonciers. Seulement, ce déficit peut provenir principalement des charges financières relatives aux intérêts des prêts réalisés.

Le traitement de ce type de déficit est particulier puisqu’on ne saurait l’imputer sur les revenus globaux (les salaires). Dans ce cas, l’imputation du déficit (partie supérieure au montant des recettes) s’effectue uniquement sur les revenus fonciers pendant les 10 années qui suivent.

Cas où le déficit foncier est dû aux charges non financières

Dans l’éventualité où le déficit foncier n’est pas dû aux charges liées aux emprunts, il provient forcément des autres charges. Il s’agit des charges non financières relatives à l’exploitation et aux travaux. On réalise alors l’imputation du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. 

S’il y a un surplus de déficit foncier au-delà de la limite annuelle, ce surplus sera déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes. On note cependant un changement pour ceux qui ont investi dans le cadre du dispositif Périssol. Pour ces derniers, le plafonnement du déficit imputable passe en effet à 15 300 € à partir de l’imposition des revenus de 2019.

Acquérir un logement qui nécessite de lourds travaux de rénovation

Pour créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, l’investisseur doit acheter un bien immobilier ancien par exemple à Toulouse. Il faut que ce bien nécessite un gros investissement en travaux de réhabilitation.

Les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas concernés. Pour effectuer lesdits travaux, l’investisseur se doit de faire appel aux services de professionnels enregistrés au RCS.

Une fois la rénovation du bien terminée, il faudra le mettre en location sur au moins 3 ans après l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Il peut s’agir d’une location nue ou d’une location meublée.

Imputation du déficit foncier sur le revenu global en location nue

Pour une location nue, on obtient un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite des 10 700 € par an comme indiqué précédemment. Il faut néanmoins que le bien soit mis en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la mise en œuvre de l’imputation.

L’intérêt de ce système est que l’impact fiscal est proportionnel à la tranche marginale d’imposition. Que se passe-t-il en cas de déficit supérieur au plafonnement indiqué, mais inférieur au revenu global ?

L’excédent s’impute simplement de façon équitable sur les revenus des 6 années suivantes. Par ailleurs, on précise que le déficit foncier est déduit des revenus de l’investisseur et non directement sur l’impôt sur le revenu.

Déficit foncier imputable sur le revenu global en location meublée

Dans un contexte de location meublée, le déficit foncier est imputable sur les revenus de même nature. Autrement dit, l’imputation se fera uniquement sur les revenus tirés de la location meublée. Ici, il n’y a pas de limite de montant et le déficit est reportable sur 10 ans.

Outre les charges déductibles, il est aussi possible dans le cas présent de déduire l’amortissement de l’immeuble rénové. Cela est particulièrement intéressant. Notez par ailleurs que le déficit relatif à l’amortissement du bien est indéfiniment reportable.

Imputation du déficit foncier sur le revenu global grâce à une SCI

Il existe deux manières d’investir dans l’immobilier locatif à Toulouse. Il s’agit de l’acquisition d’un bien immobilier classique et l’investissement en pierre papier. Dans le premier cas, l’investissement se fait directement par le particulier dans des structures comme :

• Les logements ;
• Les bureaux ;
• Les magasins ;
• Les entrepôts…

En pierre papier, le contribuable investit dans une SCI (Société Civile Immobilière). La SCI permet à plusieurs investisseurs de détenir un patrimoine immobilier à Toulouse. Dès que les associés choisissent de mettre leurs biens en location, la SCI génère des revenus en encaissant les loyers.

Ces revenus sont alors répartis entre les investisseurs au prorata de leur part sociale. Dans le cas d’une SCI transparente, chaque associé voit sa part intégrer dans l’assiette de son impôt. Elle est donc imposée de la même manière que les revenus fonciers.

L’investisseur peut ici aussi bénéficier du dispositif d’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Il doit être au régime réel et l’immeuble mis en location doit coûter plus qu’il ne rapporte. L’investisseur peut alors déduire une partie du déficit foncier dans l’optique de réduire son IR. 

On précise cependant que seule une SCI transparente — société civile immobilière imposée à l’IR — permet aux associés de diminuer leur revenu en vue d’une réduction d’impôt. Les sociétés civiles immobilières imposées à l’IS n’offrent pas cet avantage, car relevant d’un régime fiscal distinct.

Concrètement, comment l’investisseur bénéficie-t-il d’un déficit foncier en SCI ? La réponse est relativement simple, il faut suivre les étapes suivantes :

• Déterminer le total des loyers encaissés par la société ;
• Calculer le montant des charges déductibles
• Calculer le résultat net en défalquant ces charges déductibles des recettes locatives.

Pour un résultat net négatif, on parle de déficit foncier de la SCI. Le montant de ce déficit s’impute au revenu global de chaque associé en fonction de sa quote-part dans la société. Contrairement au montant d’un bénéfice foncier, le montant du déficit ainsi distribué permet de réduire l’assiette imposable de l’associé.

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Exemple pratique de création d’un déficit foncier imputable sur le revenu global en SCI

Considérons une SCI créée par 3 associées A, B et C. Ils détiennent respectivement 10 % ; 40 % et 50 % du capital. La société acquiert des immeubles qu’elle rénove et met en location. Au terme de l’exercice, la SCI affiche les chiffres suivants :

• Les revenus annuels bruts : 100 000 € ;
• Les intérêts d’emprunts pour l’année : 50 000 € ;
• Les autres charges non financières : 150 000 €.

Le résultat net se calcule comme suit : 100 000 – 50 000 – 150 000 = – 100 000 €.

Il s’agit d’un résultat négatif. La société a donc enregistré un déficit foncier de 100 000 €. Les associés imputent en principe 10 % ; 40 % et 50 % de ce déficit sur leur assiette afin de réduire leur IR.

• Autrement dit, l’associé A impute 10 000 € sur son assiette,
• B impute 40 000 €
• et C 50 000 €.

Seulement, B et C devront respecter le plafond de 10 700 €, le problème ne se posant pas pour A. Ces deux associés réduisent donc le montant total de leurs revenus annuels de 10 700 € chacun pour le calcul de leur IR.

La différence sera donc imputée sur les revenus des années suivantes, mais toujours dans la limite des 10 700 € par an.

Pour conclure

Que retenir de cet article sur la façon de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global ?

La création d’un déficit foncier imputable peut se faire de plusieurs manières à Toulouse. Le système le plus en vogue consiste à investir dans l’immobilier ancien à rénover et à mettre en location. Les charges dépassant les recettes annuelles, le déficit ainsi obtenu pourra être imputé sur le revenu global en vue d’une diminution d’impôt.

Le contribuable peut également investir en pierre papier notamment dans une SCI transparente pour avoir gain de cause. Dans ce cas également le principe reste le même.

Avez-vous déjà investi ? Racontez nous votre expérience en commentaire.

Originally posted 2019-09-27 13:04:45.