Acheter une chambre en EHPAD : le meilleur placement retraite ?

Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.

Parmi les nombreux moyens de préparer sa retraite, l’investissement immobilier s’invite comme le plus rentable de tous. En fonction du type d’investissement choisi, vous pouvez bénéficier, en plus du patrimoine immobilier, des réductions sur vos impôts. Mais, faire le choix d’un dispositif de défiscalisation immobilière est parfois compliqué quand on ignore ses principes. Si vous pensez acheter une chambre en EHPAD, trouvez dans cet article pourquoi il est considéré comme le meilleur placement retraite.

Acquérir une chambre en EHPAD : Pourquoi ?

L’Établissement Hébergement Personnes Âgées Dépendantes, abrégées en EHPAD, est avant tout un investissement immobilier à part entière. Un EHPAD est une résidence de retraite destinée aux personnes du troisième âge, ne pouvant plus rester seules chez elles.

En France, le nombre de personnes âgées ayant besoin de ce type de résidence devient de plus en plus important. Ainsi, acheter une maison en résidence EHPAD est rapidement devenu un placement très rentable. 

En effet, en achetant une chambre en maison de retraite, vous devenez propriétaire de cette dernière. Vous avez également la possibilité d’en acheter plusieurs. Ainsi, lorsque ces chambres sont occupées, vous percevez un loyer mensuel.

La gestion des EHPAD est confiée à un gérant qui se charge de vous verser les loyers. Pour ce type d’investissement, il vous suffit d’acheter simplement une chambre en EHPAD et vous percevrez des revenus tous les mois sans aucune autre implication de votre part.

Pourquoi acheter une chambre en EHPAD ?

Comme tout investissement locatif, acheter une chambre en EHPAD permet d’avoir des revenus mensuels. Le premier avantage qu’on lui reconnait est celui de la garantie des loyers. En effet, lors de l’achat du bien, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Ce bail vous garantit le loyer tous les mois. De plus, les loyers sont soumis à la TVA, ce qui vous permet de récupérer la TVA sur les marges. 

Le gestionnaire des chambres et des loyers s’occupe également de tous les documents administratifs. Vous êtes donc exonéré de toutes contraintes administratives lorsque vous décidez d’acheter une chambre en EHPAD. Outre ces documents, vous n’êtes également pas concerné par les travaux effectués dans l’EHPAD.

Toutes ces tâches sont gérées par la société d’exploitation de la résidence. Ainsi, votre implication se limite à l’investissement pour l’acquisition de l’EHPAD. Après avoir investi, tout ce qu’il vous reste à faire est d’encaisser les loyers mensuels. C’est aussi simple que cela.

Sur le plan fiscal, acheter une chambre en résidence EHPAD vous offre le choix entre deux statuts fiscaux. Vous avez le statut de bailleur en logement meublé non professionnel (LMNP EHPAD) et le dispositif censi-bouvard EHPAD.

Ces deux dispositifs présentent chacun des avantages fiscaux spécifiques. 
Contrairement aux autres types d’investissements immobiliers classiques, acheter une chambre en EHPAD procure un taux de rentabilité remarquable (~5%). Sa fiscalité avantageuse et sa souplesse de gestion font de cet investissement un excellent placement de retraite.

Comment choisir sa résidence médicalisée ?

Si vous avez décidé d’acheter une chambre en résidence EHPAD, il est important de prendre en compte certains critères pour ne pas se tromper. Afin de réussir son investissement, le respect de ces critères est parfois obligatoire.

Commencez par choisir un bon emplacement pour votre placement EHPAD. Si acheter une chambre EHPAD à Toulouse est considéré comme une excellente décision, c’est bien évidemment à cause des spécificités de cette ville. En effet, plus la résidence sera chaleureuse, conviviale et sécurisée, plus vous aurez de potentiels locataires. Le choix de l’emplacement est donc un critère déterminant dans la rentabilité de l’investissement.

En parallèle à l’emplacement, trouvez un gestionnaire ayant une bonne notoriété et une solide comptabilité serait un atout. Le respect de ce critère est un gage de bonne gestion de votre placement. Enfin, opter pour la meilleure résidence EHPAD en choisissant un établissement irréprochable sur tous les plans.

Astuces & Conseils : Pour réussir votre projet EHPAD, vous pouvez passer par un conseiller indépendant en gestion de patrimoine avec une forte expérience qui vous guidera vers un placement sûr à long terme. Ne surtout pas passer par un conseiller lié à une banque qui ne sera là que pour vous vendre un produit en placement de la même banque.

Comment réussir à acheter une chambre en résidence EHPAD ?

Pour acheter une chambre dans un EHPAD, il faudra choisir entre le statut de location meublée non professionnelle et le dispositif censi-bouvard. 

Le statut de LMNP EHPAD (Loueur en meublé non professionnel) est destiné aux propriétaires qui perçoivent moins de 23 000 € sur les loyers EHPAD. En outre, les personnes percevant un loyer annuel inférieur à la moitié de leur revenu global peuvent également opter pour ce statut.

En fonction du montant annuel perçu, vous bénéficierez de plein droit du régime micro-BIC et de beaucoup d’autres avantages fiscaux. 

Quant au dispositif censi-bouvard, il permet aux bailleurs d’acheter une chambre dans un EHPAD et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Ce dispositif consiste à réduire du taux d’imposition, le prix réel des chambres de 11 % du montant HT sur une durée de 9 ans. 

En fonction du statut adapté à vos ambitions d’investisseur en EHPAD, vous saurez faire le bon choix. Mais avant d’acquérir une chambre en EHPAD, il faudra prendre quelques dispositions, outre les critères énumérés plus haut.

Astuces avant achat d’un EHPAD

Pour un investissement réussi, la définition du budget est une étape non négligeable. Ainsi, vous devez commencer par établir votre budget d’acquisition avant de penser à acheter une chambre en EHPAD.

En ayant votre budget d’acquisition, vous limitez le temps de recherche en privilégiant les résidences ayant des chambres correspondant à votre budget. Vous pouvez également opter pour une chambre d’occasion au lieu d’une chambre neuve afin d’optimiser votre budget. 

Après la définition d’un budget répondant à votre portefeuille, vous pouvez décider à présent du mode d’acquisition : achat cash ou à crédit. Si vous souhaitez acheter une chambre en EHPAD à crédit, il est important de contrôler votre taux d’endettement lors de la définition du budget.

Pour cette étape, n’hésitez pas à vous faire entourer de conseillers indépendants en gestion de patrimoine immobilier. Ces professionnels du domaine des prêts immobiliers sauront vous proposer des financements adaptés à votre capacité de remboursement. Par contre, s’il s’agit d’un achat cash, il vous suffit de contacter votre banquier pour conclure l’investissement.

Astuces & Conseils : Un bon conseiller en Patrimoine vous indiquera qu’il ne faut pas être trop regardant sur le taux du crédit. Les intérêts du prêts rentrent en compte dans l’amortissement comptable de l’achat de votre chambre. Donc il vous faudra prendre un taux qui vous permettent d’être défiscalisé d’impôt pendant plusieurs années (en loi Censi-Bouvard) et qui s’accordent avec les loyers que vous recevrez.

Déroulement d’un achat en EHPAD

Pour acheter une chambre en EHPAD, il faudra franchir en tout 7 étapes avant la conclusion de l’achat. Dans un ordre chronologique, nous avons : 

• La signature du contrat de réservation de la chambre en EHPAD ainsi que du bail commercial, cette signature est immédiatement suivie d’un chèque de réservation.
• La SRU : lettre en recommandé. En principe, les démarches administratives relatives au délai de réservation nécessitent environ une vingtaine de jours de traitement. Ajouté à cela, le délai de réflexion est désormais de 7 à 14 jours en fonction de la chambre achetée en EHPAD.
• Le dépôt des dossiers bancaires : vous avez 15 jours pour fournir l’attestation du financement de l’investissement en chambre EHPAD. Votre chèque de réservation vous est rendu si vous changez d’avis et rebroussez chemin.
• L’accord de prêt : si vous désirez acheter une chambre EHPAD avec un prêt bancaire, il faudra plus de 30 jours pour obtenir l’autorisation du banquier.
• La loi Scrivener : Dès la réception de l’offre, un délai de 11 jours sera attendu avant le renvoi de l’autorisation de la banque qui finance l’achat.
• Il faudra ensuite transmettre l’accord de prêt au Notaire, sous 45 jours, afin qu’il le mentionne dans l’acte de vente.
• La signature du document final : l’acte d’achat. En pratique, il faut 3 mois après la signature de la réservation pour passer à cette étape. Pour le faire, vous prendrez un rendez-vous chez le Notaire en charge de l’opération, afin de conclure l’achat.

Acheter une chambre en résidence EHPAD n’est pas aussi compliqué qu’on pourrait l’imaginer. Il ne vous faut que 90 jours pour devenir propriétaire d’une chambre en résidences médicalisées.

Conseils pour acheter une chambre en résidence EHPAD

Bien qu’il soit facile à réaliser, acheter une chambre en EHPAD nécessite la prise en compte de quelques précautions. Au niveau du gestionnaire, il faut bien évidemment en choisir un qui est solvable et connu de tous.

Puisqu’il garantit vos loyers et dirige les travaux relatifs à la résidence, le choix ne devrait pas être fait au hasard. En dehors du gestionnaire, veillez à l’acquisition de toutes les parties communes et des dépendances.

Si les parties communes ou les dépendances sont détenues par l’exploitant, il vous sera compliqué de passer au changement d’exploitant. 
Le prix de l’acquisition prend également en compte le mobilier de la chambre. Cependant, il doit être renouvelé tous les 10 ans. Pensez donc à mettre un peu d’argent de côté pour assurer ce renouvellement.

Que peut-on conclure ?

Contrairement aux mauvaises surprises souvent rencontrées par les propriétaires classiques avec leur locataire, l’investissement en EHPAD vous assure un revenu mensuel régulier. La possibilité d’avoir un investissement non rentable est très limitée ici. En décidant d’acheter une chambre en EHPAD, un de vos proches ou vous-mêmes pourriez bénéficier de la location du bien. 

Pour trouver une chambre en EHPAD dans laquelle investir, deux solutions s’offrent à vous : la recherche personnelle et le recours à une agence de gestion du patrimoine.

Si vous optez pour la recherche personnelle, il vous faudra analyser le marché, les secteurs où investir, faire votre simulation du plan d’amortissement, trouver un exploitant fiable et monter vous-même votre dossier.

Commencez donc par en parler avec vos proches, vos voisins, vos collègues de bureau, etc. Si vous préférez garder tout ça secret, vous avez encore la recherche sur internet. Plusieurs plateformes en ligne proposent régulièrement des chambres médicalisées à vendre. Toutefois, avant de passer à l’action, privilégiez toujours une visite physique plutôt que de vous confier aux photos publiées en ligne.

La seconde technique de recherche vous coûtera certainement quelques euros, mais en contrepartie vous n’aurez pas à vous déranger pour les recherches. Les agences immobilières disposent déjà des catalogues de chambre médicalisée mis en vente et pourront parfaitement vous conseiller. Ils reçoivent régulièrement des annonces et vous les feront parvenir au fur et à mesure pour vous aider à faire un bon choix. 

Astuces & Conseils : Attention aux Conseillers en Gestion de Patrimoine qui vous demandent une somme pour le montage de votre dossier. Sachez qu’ils prennent des honoraires sur les chambres qu’ils vendent part les exploitants. Donc demandez bien avant votre étude combien cela peut coûter. Certains conseillers sont plus transparents et ne demandent pas de somme dès le départ.

Le montant à débourser pour acheter une chambre en résidence EHPAD varie d’une résidence à une autre (environ 130.000 HT). Ainsi, vous trouverez à coup sûr une chambre qui s’adaptera à votre budget.

Par contre, ne persistez pas sur cette contrainte au risque d’acheter une chambre en résidence EHPAD très peu fréquentée. Il est évident que les prix des chambres seront en fonction de la notoriété de l’EHPAD. Faites donc un choix conséquent.

Dernière information utile : Quand vous achetez une chambre EHPAD, vous pouvez très bien l’acheter Hors Taxe (surtout une chambre neuve). L’exploitant peut vous vendre la chambre Hors Taxe et se faire rembourser la TVA dans les 6 mois suivant la vente de cette dernière. Cela vous permet de faire un prêt moindre avec des mensualités plus légères.

Et vous quand est-ce que vous démarrez votre projet EHPAD ?

Originally posted 2019-08-02 18:30:03.