Investir dans un EHPAD : notre avis et nos conseils avant de se lancer

Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.

Investir en EHPAD bénéficie de nombreux éloges, ne serait-ce que pour son taux de rendement élevé. L’inadéquation entre l’offre et la demande dans ce secteur indique également aux investisseurs qu’il s’agit d’une bonne affaire.

Cependant, ce type de placement immobilier est-il exempt de tout risque ? Comment s’y prendre pour bien investir dans un EHPAD ? Autant de questions que se posent souvent les investisseurs débutants.

Découvrez dans ce guide complet notre avis sur l’investissement dans un EHPAD doublé de conseils pour bien se lancer.

Investir dans un EHPAD : notre avis

Investir dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) est l’un des placements immobiliers les plus attrayants pour les Français.

Ce n’est pas sans raison. Ce type d’investissement permet d’encaisser des loyers sécurisés et de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Ces points forts de l’investissement en EHPAD sont notamment dus à l’augmentation constante des seniors dans l’Hexagone.

Investir dans un EHPAD, un placement porteur

À votre avis, faut-il investir dans un EHPAD ? Votre réponse devrait être oui. Pour cause, le marché des résidences médicalisées pour les seniors non autonomes est très florissant.

Concrètement, on retrouve un peu plus de 7 500 EHPAD en France pour environ 600 000 occupants. Or, d’après l’INSEE, le nombre de personnes âgées dépendantes atteindra 2 millions d’ici 2060.

Cela indique que les placements en EHPAD à Toulouse sont assez porteurs d’autant plus que la demande en résidence médicalisée est accrue.

De même, notre avis sur l’investissement dans un EHPAD reste positif en raison de la garantie des loyers qu’il offre. Le système mis en place est tel que les risques locatifs sont écartés pour un investisseur avisé.

Ce placement offre également d’autres avantages comme :

• L’absence des contraintes administratives ;
• L’avantage fiscal ;
• La rentabilité élevée…

La possibilité d’amortir le bien sur une trentaine d’années

Avec un investissement en EHPAD, il est possible d’amortir aussi bien le mobilier que le bien lui-même (hors terrain). 

Nous reposons alors la question : à votre avis, faut-il investir dans un EHPAD ? “Bien sûr !” répondrez-vous certainement.

Et vous avez raison, la possibilité d’amortir le bien est l’un des points forts de l’investissement en EHPAD. La durée de l’amortissement peut atteindre les 30 ans.

Ainsi l’investisseur peut louer son bien sur toute la période et en profiter pour réduire son impôt sur le revenu. C’est tout cela qui permet d’optimiser le rendement d’un investissement en EHPAD.

Le coût de l’investissement

C’est une évidence, investir dans un EHPAD est assez intéressant pour l’investisseur. Cependant, lorsqu’on regarde de plus près, on trouve un petit bémol.

Il concerne le prix de l’investissement. En réalité, il faut avoir une somme substantielle pour acquérir un bien immobilier médicalisé.

En fonction des secteurs, comptez entre 100 000 euros et 500 000 euros pour acquérir une chambre médicalisée. Certaines résidences peuvent même se négocier au-delà de cet intervalle. Néanmoins, il vaudra mieux acheter 2 chambres à 150.000€ en moyenne, qu’une seule à 300.000€ pour diversifier son investissement.

Notre avis sur l’investissement dans un EHPAD reste cependant le même. La chéreté de l’investissement n’est pas une raison pour s’en éloigner. 

En réalité, il est important de garder en tête qu’avec un EHPAD, l’on n’acquiert pas un simple logement. L’investisseur achète également le mobilier ainsi que l’ensemble des services inhérent à la résidence.

En outre, ces établissements médicalisés offrent un certain confort et une sécurité que l’on ne retrouve pas au niveau des maisons de retraite classiques. Tous ces atouts ne sont néanmoins pas une raison pour surpayer son bien (nous y reviendrons dans les paragraphes ci-dessous).

Le risque de faire une moins-value à la revente du bien

Outre le coût de l’investissement, le placement en EHPAD présente un désavantage.Il s’agit de la possibilité de faire une opération blanche à la revente du bien. 

En effet, cela constitue plus une faiblesse qu’un risque. De fait, le taux de rendement de l’EHPAD ancien dans la ville rose est plus élevé que celui du neuf.

Ainsi quand vient le moment de revendre son bien, l’on a du mal à trouver un repreneur sauf si l’on baisse raisonnablement le prix. Cette réduction permet de s’aligner sur le taux de rendement de l’ancien.

Notons cependant que ce point faible peut se contourner. Vous pouvez envisager de revendre votre bien avant la fin du bail en cours.

Céder en milieu de bail permet de faire bénéficier d’avantages fiscaux au nouvel investisseur. Vous n’aurez donc pas à dévaloriser votre bien comme vous l’auriez fait en fin de bail parce qu’il n’y aurait plus d’avantages fiscaux pour attirer les investisseurs.

Chercher à optimiser le coût de son investissement

Selon notre avis sur l’investissement dans un EHPAD, ce type d’investissement en vaut la peine.

Cependant, pour le rentabiliser, il est important de prendre des précautions. Il existe des pièges que vous devez savoir éviter. De même, vous devez mener certaines démarches pour optimiser le coût de votre projet.

Éviter le piège du prix excessif des chambres médicalisées

En premier lieu, vous devez savoir que les promoteurs de résidences médicalisées pour seniors dépendants n’hésitent pas à survendre leurs établissements. Ils miroitent aux investisseurs l’attrait de la rentabilité contractuelle (entre 4 % et 5 %), mais aussi les avantages fiscaux. Il s’agit des « carottes » que vous devez fuir, sans quoi vous risquez de ne pas pouvoir rentabiliser votre investissement.

On le sait, dans ce secteur, les prix au mètre carré sont largement supérieurs aux prix pratiqués sur le marché immobilier classique. De plus, il faut régulièrement mettre en conformité le bien pour assurer des services de qualité et respecter les normes de sécurité.

Ces fréquentes mises en conformité sont coûteuses, mais ce n’est en aucun cas une raison pour acheter le bien trop cher. Il est important d’acquérir votre bien à un prix raisonnable afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement.

Choisir le bon dispositif de défiscalisation pour investir dans un EHPAD

En second lieu, un autre conseil, pour investir dans un EHPAD, vous devez choisir un bon dispositif de défiscalisation.

Il est important d’avoir une bonne connaissance des avantages fiscaux pour pouvoir optimiser le montant de votre investissement. 

Vous pouvez choisir d’investir en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Avec ce statut, il est possible de bénéficier d’un amortissement comptable de votre bien. En cas de déficit foncier, on l’impute sur les revenus locatifs des années suivantes.

Il est également possible d’investir dans un EHPAD à Toulouse avec le dispositif Censi-Bouvard. Ce mécanisme permet aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu à hauteur de 11 % du prix d’achat HT du bien. Le prix de revient dudit bien ne doit pas dépasser 300 000 €.

En contrepartie de cet avantage fiscal, l’investisseur doit accepter de mettre le bien en location sur au moins 9 ans. On note que la réduction d’impôt n’est pas instantanée, elle s’étale sur toute la période de mise en location. Ce dispositif vous permet également de réduire de 100 % la TVA sur le prix d’achat du bien.

Bien sélectionner son programme

Pour bien investir dans un EHPAD à Toulouse, il est impératif de choisir avec minutie sa chambre médicalisée.

On retrouve souvent en commercialisation trois types de programmes EHPAD à savoir les programmes neufs, les externalisations et les reventes. Pour ne pas faire un choix hasardeux, vous devez suivre certains critères comme :

• Le choix d’un bon emplacement pour l’établissement ;
• La signature d’un bail aux conditions avantageuses ;
• La sélection d’un établissement de qualité ;
• Le choix d’un exploitant de qualité…

Vous l’aurez compris, l’emplacement représente un facteur primordial pour votre investissement.

 Il faut viser les programmes situés dans une ville où il fait bon vivre comme Toulouse. Vous devez également vous assurer que cette ville est appréciée par les personnes âgées.

Si vous souhaitez investir dans l’ancien, nous vous conseillons de vérifier le taux de remplissage de l’établissement et ses bilans comptables.

Les conditions du bail sont également incontournables pour bien investir dans un EHPAD. Concrètement, c’est ce contrat qui vous liera avec le gestionnaire de l’EHPAD durant toute la durée de vie de votre investissement.

Vérifiez notamment le rendement proposé, les modalités de versement des loyers et la répartition des charges déterminées aux articles 605 et 606 du Code civil.

Choisir un vendeur solide et un exploitant expérimenté

Pour bien investir dans un EHPAD, vous devez vous focaliser d’abord sur la qualité du promoteur. 

• Est-il fiable et reconnu ? A-t-il une bonne renommée ?
• Qu’en est-il de sa santé financière ?
• Ses précédents programmes sont-ils une réussite ?

Toutes ces questions vous permettront de bien choisir votre promoteur.

De même, vous devrez vous poser les mêmes questions pour pouvoir choisir un exploitant de qualité pour la gestion du bien.

De fait, c’est de la solidité de ce gestionnaire que dépend la réussite de votre projet. Il doit être un expert dans le secteur et avoir l’habitude de gérer des résidences médicalisées de plus de 80 lits.

Le chiffre d’affaires de cet acteur ainsi que le nombre de résidences qu’il gère sont autant de critères à vérifier pour ne pas se tromper dans son choix. C’est ainsi que vous pouvez garantir la réussite de votre investissement.

Se faire assister par un professionnel pour bien investir dans un EHPAD

C’est une évidence, un investisseur aguerri peut mener à bien son projet en suivant des démarches bien réfléchies.

Cependant, il pourra optimiser sa rentabilité et anticiper certains risques en faisant recours à un professionnel du secteur. L’investisseur débutant a quant à lui plus que jamais besoin de ce spécialiste pour bien investir dans un EHPAD à Toulouse.

Pour ce faire, vous pouvez aisément faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui saura vous guider et sera mener à bien la réussite de votre projet.

Avec un soutien fiable, vous pouvez partir à la conquête de l’EHPAD le cœur léger et confiant. Le spécialiste vous épaulera dans vos démarches et vous suivra pas à pas jusqu’à la concrétisation du projet.

 Concrètement, vous pouvez solliciter les services d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Il pourra vous appuyer pour toutes les questions relatives à l’ingénierie patrimoniale et fiscale. Un expert-comptable pourra par ailleurs vous être d’une grande utilité notamment en ce qui concerne la TVA et l’amortissement du bien.

Plus encore, certains conseillers en gestion de patrimoine indépendants ont leur propre comptable et ils vous en feront bénéficier.

Ainsi non seulement vous aurez une vision comptable au point de départ de votre projet mais plus encore, le comptable suivra votre projet jusqu’à sa fin. Ainsi chaque année, le comptable établira pour vous les déclarations à faire au impôts, ce qui vous facilitera la tâche.

Pour conclure..

En résumé, faut-il investir dans un EHPAD ? Notre avis sur l’investissement dans un EHPAD est bien positif.

Il reste cependant subordonné aux dispositions que doit prendre l’investisseur pour réussir son placement. Aucun investissement immobilier n’est sans risque. Mais, il vous suffit de bien choisir votre programme EHPAD et le tour est joué.

L’application de tous les avis et conseils que nous venons de vous prodiguer vous permettra de garantir la rentabilité de votre investissement. Vous devez surtout rester prudent dans vos décisions parce que la rentabilité potentielle d’un placement ne suffit pas pour tout gagner.

Originally posted 2019-10-29 18:49:33.