L’investissement dans l’immobilier génère assez de revenus lorsque vous savez où investir et que vous y mettez les moyens nécessaires. Il est aussi convenable d’étudier le marché, d’effectuer les différentes estimations pour avoir une idée du gain que va générer votre investissement.
À cet effet, le calcul de la rentabilité locative vous renseigne sur l’intérêt d’investir dans un bien à mettre en location. Dès que vous effectuez ce calcul, vous pourrez choisir d’investir dans ce bien si cela vous avantage ou d’investir ailleurs si l’intérêt n’est pas considérable.
Il faudra donc que vous ayez en votre possession les outils nécessaires pour effectuer un calcul parfait afin de prendre la bonne décision.
Sommaire
1/ Les indicateurs de rendement pour calculer sa rentabilité locative
« La rentabilité est l’expression chiffrée de la qualité ».
Meilleure rentabilité est donc synonyme de meilleure qualité. Connaître la qualité du projet visé revient alors simplement à considérer sa rentabilité au travers d’indicateurs qui permettent de savoir si l’investissement dans l’immobilier locatif sera rentable.
Ainsi, il convient de toujours les prendre en compte avant d’opter pour quelque investissement immobilier que ce soit.
La méthode du cash-flow
Le cash-flow désigne un outil qui vous permet de déterminer les flux financiers que sont les entrées et sorties d’argent sur une longue période.
Pour le calcul, il vous faudra considérer les flux de trésorerie qui concerne votre investissement. Ainsi vous aurez :
- les entrées : les loyers, principalement comme source de revenus ou des crédits ou des réductions d’impôts ;
- les sorties : les dépenses liées au bien immobilier dont il est question.
Vous pourrez donc savoir si votre cash-flow est positif ou négatif. Si votre investissement s’autofinance ou si votre placement génère plus d’entrées d’argent que de sorties, vous pouvez déduire que votre cash-flow est positif.
Au cas où il serait négatif, vous saurez le montant que vous devez investir chaque mois pour le compenser. Vous devez tout de même savoir que le cash-flow tient compte de différents éléments d’entrée à la première année.
Il s’agit d’une partie du financement fait par votre épargne, des frais de notaires et d’agence immobilière ( qui se font généralement par apport).
La deuxième année par contre, ce sont les éléments basiques de votre investissement qui sont pris en comptes :
- les loyers hors charges perçus,
- la mensualité de prêt,
- les charges non déductibles sur le locataire,
- la taxe foncière,
- les impôts et CSG/CRDS sur les revenus fonciers.
À défaut du cash-flow comme indicateur de rendement, il existe d’autres indicateurs comme la méthode de Taux de Rentabilité Interne (TRI).
Le taux de rentabilité interne (TRI)
Utilisé pour tout type de placement, son calcul renseigne sur la rentabilité moyenne que procure un placement sur plusieurs années, tous les paramètres y compris.
En effet, cela consiste à lisser les entrées et sorties dans le temps pour déterminer la rentabilité de l’investissement effectué.
Le calcul du TRI simplifie la comparaison entre différents produits : c’est à vous de décider si vous devez investir dans un appartement au lieu d’une assurance-vie après avoir comparé le TRI et les risques de chacun de ces produits.
La valeur actuelle nette (VAN)
La Valeur Actuelle Nette (VAN) constitue le troisième indicateur de rendement que vous pouvez prendre en compte lors de vos calculs.
Le but ici est de connaitre le bénéfice final de l’enrichissement que peut vous procurer le placement. Il vous est utile pour les placements locatifs et également pour une épargne sur un livret A ou une assurance-vie.
À titre d’exemple, pour un investissement dans un appartement que vous souhaitez conserver pendant 10 ans avant une potentielle revente, le calcul de la VAN vous permet de savoir précisément ce que vous avez gagné grâce à ce bien immobilier sur cette période.
Comme outil de calcul de rentabilité, vous pouvez vous servir de la simulation en ligne qui est d’ailleurs très aisée. Cet outil est réparti en plusieurs services qui facilitent la simulation.
2/ Calculer sa rentabilité locative via la simulation en ligne
Plusieurs sites vous proposent des simulations en ligne pour vous simplifier la tâche. Ainsi grâce à ces services en ligne, vous pouvez aisément effectuer votre calcul.
Si vous n’êtes pas un amoureux des mathématiques, ces outils en ligne seraient d’une grande aide pour vous. Ils vous permettent de faire tous les calculs avec une certaine facilité et vous permettent de tout maîtriser en ce qui concerne vos investissements locatifs.
Il vous suffit de saisir vos données et de faire ensuite les simulations en faisant varier les paramètres que vous jugez utiles.
Ces outils sont très pratiques dans la mesure où ils vous mettent rapidement au parfum des composantes financières afin que vous puissiez déterminer s’il est judicieux d’investir.
Les méthodes de calcul de rentabilité locative
Il faut distinguer la rentabilité locative brute, la rentabilité locative nette de frais et charges puis la rentabilité nette.
Calculer la rentabilité locative brute
Il s’agit d’un taux qui prend uniquement en compte les revenus annuels du bien mis en location.
Les dépenses engagées pour la réalisation de l’investissement sont considérées. Elle se détermine sur la base de la formule suivante :
- Rentabilité Locative Brute = loyer mensuel x 12 mois x 100/prix d’acquisition du bien.
Toutefois, le rendement brut ne vous donne pas une vision réelle du gain réalisé. Il peut s’avérer qu’il est assez éloigné de la réalité puisqu’il ne prend pas en compte les frais d’entretien du bien et de la fiscalité pour ce genre de placement.
Calculer la rentabilité locative nette de frais et charges
En ce qui concerne la rentabilité locative nette de frais et charges, leur calcul nécessite la considération de plusieurs éléments. Ces éléments ne sont autres que :
- les frais de financement ;
- les taxes foncières ;
- les charges non récupérables auprès des locataires ;
- les vacances locatives ;
- l’assurance propriétaire non occupante ;
- l’assurance loyers impayés ;
- les frais de gestion du bien par une société ;
- les frais d’entretien divers.
Ces différents frais doivent être retirés aux loyers perçus par rapport au calcul de rentabilité brute. La démarche à suivre est la suivante :
- Rentabilité Locative Nette avant impôts = (loyer annuel – charges et frais divers)/prix total d’achat x 100.
Dans ce cas, la rentabilité réelle peut être inférieure à la rentabilité brute compte tenu des frais d’entretien, des frais de gestion locative ou des risques d’impayés ou de vacances locatives.
Il serait donc judicieux que vous fassiez toujours une estimation complète en n’oubliant aucuns frais.
Calculer sa rentabilité locative nette
Il s’agit ici de la rentabilité nette après les impôts. Dans le cas général, il n’y a pas de formule applicable pour effectuer ce calcul. Il peut s’avérer qu’il est plus complexe.
L’utilité de ce calcul réside en ce que votre situation en tant que bailleur ne connaisse pas de modification. Plusieurs autres facteurs sont à mettre en évidence pour que le calcul de la rentabilité locative du bien immeuble puisse porter ses fruits.
Autres facteurs importants à inclure dans les calculs
La rentabilité de votre investissement dépendra aussi de plusieurs autres paramètres qu’il faudra évidemment considérer.
Il s’agit notamment de :
- la fiscalité,
- le type de l’immobilier,
- le prix de l’immobilier,
- les valeurs d’impositions…
Ces facteurs sont aussi importants pour la rentabilité de votre investissement, mais également pour le calcul de la rentabilité locative sachant que cette dernière est d’une très grande utilité.
3/ Utilité du calcul de rentabilité locative
Avant d’acheter un bien immobilier, l’investisseur procède à l’évaluation d’un élément principal. Il s’agit de la rentabilité locative.
Grâce à cette évaluation, il vérifie s’il peut obtenir un placement intéressant pour son argent avec la location du bien en question.
La rentabilité locative vous permet donc de savoir avec précision dans quel sens aller pour obtenir un bon placement pour votre argent. Ainsi lorsque vous investissez, il est judicieux de procéder au calcul du rendement annuel de votre placement.
Cela vous permettra d’avoir une idée du gain sur une période annuelle. En d’autres termes, calculer sa rentabilité locative revient à déterminer ce que rapporte la location de son logement en fonction du prix d’achat et des frais engendrés.
Différence entre rendement locatif et rentabilité locative
Il peut arriver qu’un mélange de notions survienne en ce qui concerne les termes rendement locatifs et rentabilités locatives. Cela ne devrait toutefois pas être le cas puisque ces termes représentent tous deux des indicateurs assez différents.
Voici alors certaines précisions qui participeront à effectuer une nuance nette entre le rendement locatif et la rentabilité locative.
Notion de rendement locatif
Le rendement locatif permet de connaître votre performance en matière de rente. Pour un bien locatif, il fait référence au ratio du loyer par le prix d’acquisition dudit bien.
Pour exprimer ces indicateurs, il faut parler en termes de pourcentage.
Qu’est-ce donc la rentabilité locative ?
La rentabilité locative quant à elle renseigne sur la performance globale de l’investissement, sur les rentes générées en plus de la variation de la valeur de l’actif.
Vous pouvez aisément trouver des biens immobiliers avec de bons rendements. L’inconvénient est qu’ils pourraient leur valeur au fil du temps.
La rentabilité ne sera donc pas à votre avantage. On pourra alors retenir qu’il ne suffit pas de se réjouir du rendement locatif brut. La majorité des investisseurs commettent cette erreur et oublient les évidences suivantes :
- ils seront accablés de forts travaux compte tenu de la minimisation des coûts à l’acquisition ;
- puisqu’ils ont investi dans une zone à bas potentiel, ils risquent de revendre avec une moins-value ;
- le rendement deviendra bas à cause de la forte vacance locative ;
- assez d’ennui et une forte gestion locative.
Ce sont là des erreurs que vous ne devez pas commettre si vous souhaitez faire des placements à long terme.
Il est donc impératif que vous preniez en compte la fiscalité, les frais ainsi que la revalorisation du bien immobilier.
Pour conclure
Calculer la rentabilité locative est la principale chose à faire avant d’investir dans l’immobilier locatif. Il s’agit en effet d’une sorte d’aide à la décision.
Cependant, la rentabilité brute est utilisée par les agences immobilières et les vendeurs pour éveiller l’intérêt, tandis que la rentabilité nette constitue une estimation plus précise qui permet d’avoir une compréhension plus proche de la réalité.
Il s’agit certes de la première règle à suivre pour être certain de réussir son investissement, mais il faut avant tout que vous maîtrisiez les diverses opportunités ainsi que leurs avantages et inconvénients.
Originally posted 2020-03-18 18:42:08.
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