Loyers impayés : 8 Solutions pour être tranquille chaque mois

La hantise de tout propriétaire de logements mis en location, c’est de se retrouver face à des loyers impayés. Cette attitude de la part du locataire vient placer le propriétaire en difficulté financière. Il est donc primordial de savoir comment éviter les loyers impayés. Il existe de bonnes pratiques à connaitre pour prévenir les risques de loyers impayés.

Il s’agit essentiellement de :

1-Respecter les règles et les normes en matière de logement

Pour commencer, vous devez mettre en location un logement décent, qui assure la sécurité et le confort des locataires qu’il va abriter. De mauvaises conditions d’habitation pourraient servir d’arguments valables pour votre locataire pour ne pas vous payer le loyer. Cela suppose que votre logement doit répondre à certains critères comme :

• L’étanchéité ;
• La possibilité pour le locataire d’en assurer l’intégrité en le verrouillant ;
• La surface ne doit pas être inférieure à 9 m ;
• L’air doit y être de bonne qualité, la chaudière et l’isolation doivent être vérifiées ;
• Les installations électriques doivent être aux normes, vous devez fournir à votre locataire un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ;
• Et si la construction de votre logement est postérieure à 2008, il doit respecter les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

2-Bien choisir son locataire

Très souvent, les loyers impayés sont la conséquence d’un mauvais choix de locataire. 

En effet, il n’est pas rare qu’un propriétaire accorde trop rapidement sa confiance.
Il est primordial avant de vous engager sur quoi que ce soit avec un locataire, de vous assurer de sa fiabilité et, surtout, de sa solvabilité. Cela passe par une vérification de ses antécédents et de sa situation actuelle. Il est de votre intérêt de demander les éléments suivants :

• Un justificatif d’identité (pièce d’identité, passeport, carte de séjour) ; 
• Un justificatif de revenu (par exemple les 3 dernières fiches de paie) ; 
• Des quittances de ses anciens loyers ;
• Une attestation de son employeur ou son dernier avis d’imposition et sa dernière déclaration de revenus ;
• Le tout sans oublier de demander si le locataire potentiel bénéficie d’aides diverses.

De façon standard, il est conseillé d’exiger du locataire qu’il gagne au minimum entre 2,7 et 3 fois le montant du loyer attendu. N’acceptez pas de signer avec un locataire vous proposant de vous fournir ces documents plus tard. Les mêmes documents seront demandés aux personnes se portant garantes.

Attention, face à la montée des dossiers falsifiés, faites authentifier les documents par un service spécial de certification. Aujourd’hui, les faux dossiers représentent en moyenne 1 dossier sur 5 dans les locations entre particuliers. Votre tranquillité consiste en une vérification précise et rigoureuse de chacune des pièces du dossier.

3-Bien constituer le contrat de location

En tant que propriétaire, une fois votre locataire choisi, vient le moment de préparer un bail de location. Il est capital d’y faire figurer les informations légales obligatoires. Il s’agit entre autres :

• De la date de début du contrat de location.
• Des règles de renouvellement du contrat de location.
• Des conditions de résiliation.
• Du montant précis du loyer et des charges, sans oublier des modalités de paiement (mensuel, trimestriel, etc.).
• Du montant du dépôt de garantie et des conditions de son versement.
• D’un point stipulant la réévaluation du loyer, calculé chaque année, et qui doit respecter la limite fixée par la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
• D’une clause résolutoire face à un loyer impayé, de façon à pouvoir obtenir l’annulation automatique du bail en cas de retard de paiement de la part du locataire.

Ainsi fait, vous vous placez en situation de force en cas de loyers impayés. Votre locataire sait à quoi s’attendre s’il ne respecte pas ses obligations de paiement.

4-Favoriser de bonnes relations

Privilégiez dès votre premier contact une relation propriétaire-locataire de confiance, claire et paisible.

Parallèlement, vous pouvez proposer à votre locataire de mettre en place un virement automatique mensuel. Si cela lui convient (il a le droit de privilégier un autre moyen pour vous payer), échangez vos coordonnées bancaires. Avec cette méthode, la régularité de paiement est assurée et le risque de loyer impayé est quasi inexistant, sauf si votre locataire décide de bloquer le prélèvement.

5-Opter pour la caution locative

Il est nécessaire pour chaque propriétaire de s’assurer que son locataire peut s’appuyer sur des proches en mesure de se porter garant s’il se trouvait dans l’incapacité de régler le montant du loyer. On distingue deux types de caution :

• la caution simple 
• la caution solidaire 

La caution simple

À ce niveau, le propriétaire bailleur doit d’abord exiger du locataire le règlement des loyers impayés (courrier avec accusé de réception). Ce n’est qu’après avoir obtenu la preuve que celui-ci est dans l’impossibilité de payer son dû, qu’il peut se retourner vers la caution. Dans ce cas de figure, le garant peut réclamer le « bénéfice de discussion » en refusant de régler le dû jusqu’à ce que le locataire soit déclaré insolvable par la justice.

La caution solidaire

Ici, dès le premier loyer impayé, le propriétaire peut s’adresser directement au garant pour lui demander de rembourser l’intégralité de la dette locative.

La garantie Visale

Depuis 2016, il existe un service gratuit de cautionnement mis en place par Action Logement. Il est destiné aux locataires entre 18 et 30 ans et à ceux de plus de 30 ans en situation professionnelle précaire. En cas d’impayés de loyers, Action Logement se charge d’indemniser le bailleur avant de demander un remboursement au locataire

6-L’assurance contre les loyers impayés

Même si votre locataire fait preuve de bonne volonté et souhaite vous régler le loyer chaque mois, il se peut qu’il devienne insolvable du jour au lendemain du fait d’une situation temporairement compliquée, qui n’a pas forcément pu être anticipée : divorce, chômage, ou perte financière significative.

Pour éviter tout loyer impayé, vous pouvez souscrire une assurance contre les loyers impayés, baptisée « Garantie Loyers Impayés » (GLI) ou « Assurance Loyers Impayés ».

La demande d’Assurance Loyers Impayés est forte. En 2016 plus de 159000 procédures ont été engagées auprès des tribunaux à cause de loyers impayés. Quel type d’assurance choisir ? Sachez qu’il est préférable de privilégier les assurances mutualistes pour le choix de votre assurance loyers impayés. Dépourvues d’actionnaires, elles sont pensées comme une mutuelle de santé, et non dans une logique de profits.

Contracter une assurance loyers impayés permet au propriétaire bailleur d’être indemnisé du montant du loyer dès le premier mois impayé, jusqu’au départ ou à l’expulsion du locataire. L’assurance prend aussi en charge les frais de contentieux, les éventuelles dégradations immobilières, l’inoccupation temporaire du logement loué et vous offre des services de protection juridique.

Si vous cherchez un bon équilibre entre le taux, la gestion et les garanties, les meilleurs taux aujourd’hui avoisinent 2 %. Par ailleurs, l’assurance GLI ne peut dépasser un certain plafond de remboursement, dépendant de l’organisme d’assurance (90 000 euros environs) et elle ne peut être souscrite qu’en fonction de certains critères auxquels doit répondre le locataire.

Depuis la loi Boutin de 2009, il est normalement impossible pour le propriétaire d’associer caution solidaire et assurance loyers impayés. Il existe toutefois deux exceptions qui vous permettent de bénéficier des deux. À savoir :

• Le locataire de votre logement est un étudiant ;
• Le locataire de votre logement est un apprenti.

Généralement, il vous faudra donc choisir entre la caution et l’assurance loyers impayés.

Notez qu’en mettant plusieurs biens immobiliers en location, il est permis de souscrire autant d’assurances loyers impayés que de logements loués.

7-Le mandat de gestion locative

Pour le propriétaire bailleur, cela consiste à déléguer la majorité des tâches inhérentes à la location à une agence ou un à un tiers professionnel pour assurer la gestion de son bien immobilier en signant un mandat de gestion locative. Il s’agira globalement de :

• La recherche d’un locataire solvable (visites, étude des dossiers et sélection des locataires) ;
• La mise en place et le renouvellement du contrat de location (rédaction du bail, réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie, délivrance de la quittance de loyer, révision annuelle du loyer et des charges locatives, etc.) ;
• La perception des loyers ;
• La gestion des loyers impayés et la délivrance des congés ;
• La réalisation des réparations urgentes et des travaux d’entretien ;
• La gestion des impôts, taxes et autres charges, etc.

La liste des tâches assurées par le gestionnaire est personnalisable en fonction des besoins du propriétaire bailleur. Ce dernier doit impérativement s’assurer que les différents rôles du gestionnaire sont clairement explicités dans le contrat afin d’éviter tout imprévu.

Le mandat de gestion locative est signé pour une durée de 1 an renouvelable. Il peut être résilié à tout moment dans le respect du délai de préavis inscrit dans le contrat signé. Le cout revient en moyenne entre 5 et 10 % du montant du loyer mensuel.

Il offre au propriétaire bailleur deux avantages importants :

• Un gain de temps considérable ;
• Une rentabilité maximisée du logement.

Un gain de temps considérable

Le gestionnaire s’occupe de tout. Le mandat de gestion locative permet donc au propriétaire bailleur de profiter en permanence des conseils d’un professionnel spécialisé dans la location, qui connaît parfaitement le marché et ses spécificités et qui est également à jour en ce qui concerne la législation en place et les dernières normes en vigueur.

Dès lors, grâce à cette expertise, le propriétaire bailleur a l’assurance de disposer d’un logement conforme aux dernières normes, ce qui évite un grand nombre de conflits potentiels avec le locataire.

Une rentabilité maximisée du logement.

Il est assuré de réduire au maximum les risques de vacances locatives et d’impayés de loyer, grâce à des locataires étudiés et sélectionnés avec soin par l’agence en charge de la gestion. Il profite donc d’une rentabilité maximale pour son logement. L’agence qui accompagne le propriétaire bailleur peut aussi lui suggérer des aménagements simples ou des travaux de rénovation adaptés au logement.

Dans la très grande majorité des cas de loyers impayés, le mandat de gestion locative offre automatiquement une garantie des loyers impayés qui sécurise vos revenus locatifs.

8-Au moindre souci, prendre les devants

Lorsque vous vous retrouvez éventuellement en situation d’impayé, vous devez immédiatement contacter votre locataire soit par téléphone soit par mail ou courrier simple avec un ton amical, car il peut s’agir d’un simple oubli ou incident. Si c’est le cas, vous pouvez vous entendre à l’amiable afin de définir des modalités de règlement.

En absence de réponse, relancez-le par lettre recommandée, avec comme sujet « Mise en demeure pour défaut de paiement de loyer », laquelle sera envoyée avec accusé de réception.

Si cela persiste, vous avez le droit de vous adresser aux garants, selon le même processus. Si vous avez souscrit à une assurance loyers impayés, contactez-la en lui transmettant les copies de tous les courriers. C’est elle qui prendra le relai.

Autrement, en dernier recours, vous pouvez contacter un huissier afin qu’il rédige un acte officiel d’expulsion.

Conclusion

Gérer les loyers impayés n’est pas aussi simple car derrière il y a de la gestion humaine à prendre en compte. Néanmoins il vaut mieux anticipés les problèmes en définissant un processus bien huilé pour ne pas y laisser de plumes.