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La Loi Malraux à Toulouse. Dans le domaine de l’immobilier, la ville de Toulouse apparaît comme l’une des plus propices pour un investissement immobilier locatif. Elle présente en effet plusieurs atouts, faisant d’elle un cadre de vie privilégié. Par ailleurs, il existe plusieurs dispositifs permettant aux investisseurs de réduire le coût de leur imposition. La loi de Malraux qui en fait partie fonctionne selon des principes et sous des conditions données. Découvrez-en plus sur l’application de cette loi dans la ville de Toulouse, ses avantages et ses inconvénients.

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Dispositif de défiscalisation de Malraux

Mise en place en août 1962, la loi de Malraux est une solution de défiscalisation. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts lors de l’acquisition d’un ancien bien immobilier à rénover. Cette mesure a été prise dans le but de contribuer à la préservation du patrimoine immobilier de la France ; cela grâce aux travaux de rénovation et de restauration.

Conditions d’éligibilité à la loi Malraux sur Toulouse

Avant de pouvoir bénéficier de la défiscalisation qu’offre la loi de Malraux, vous devez respecter plusieurs critères à savoir :

  • la détention de votre domicile fiscale en France ;
  • la restauration du bien acquis afin qu’il soit loué en tant qu’habitation principale ;
  • un engagement à louer le bien pendant 9 ans au moins. Les premiers locataires doivent être accueillis dans un délai maximal d’un an à partir du moment où les travaux sont achevés ;
  • le plafonnage des coûts relatifs aux travaux de rénovation à 100 000euros par an, soit un total de 400 000 euros sur une période de quatre ans ;
  • la production d’une autorisation, qu’il faut prendre à la préfecture, avant que les divers travaux de restauration ne débutent.

Selon le dispositif, la durée prévue pour les travaux est de 3 ans consécutifs, ceci à partir du moment où le permis de construire a été délivré. Cependant, elle peut se allonger à 4 ans si des fouilles archéologiques doivent avoir lieu. Il est indispensable que les travaux soient sous la supervision d’un architecte des Bâtiments de France apte à respecter les clauses du cahier des charges.

Le non-respect d’une seule de ces conditions annule tous les avantages en rapport avec le dispositif de Malraux.

Il faut noter que les contribuables français possédant un logement (appartements, immeuble) dans les zones concernées sont aptes à bénéficier des privilèges fiscaux qu’offre le dispositif de défiscalisation de la loi Malraux. Il leur suffit de se lancer dans le domaine de l’immobilier tout en respectant les règles en vigueur ; ceci en vérifiant déjà que leur bien répond aux critères d’éligibilité.

Les taux de réductions de la loi Malraux à Toulouse

Le calcul du montant à réduire se fait sur le coût total des travaux de restauration. Ainsi, la réduction est de :

  • 22 % lorsque le site sur lequel se situe le logement est classé « Patrimoines remarquables » et que son plan PVAP (plan de valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) est utile à tous ;
  • 30 % lorsque le logement est situé sur un site inclus dans une zone PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur).

En fonction de la localisation du bien immobilier à restaurer, ce montant de réduction peut aller jusqu’à 40 %.

Les types de travaux concernés par ce dispositif

Concernant l’application de la loi Malraux, les travaux permettant de bénéficier des avantages fiscaux sont entre autres :

  • Les travaux de reconstruction de toiture ;
  • Les travaux de démolition ;
  • Les travaux d’entretien et de réparation ;
  • Les travaux ayant pour but de rendre habitable un grenier ou un comble ;
  • Les travaux visant la transformation de la totalité ou d’une partie de l’immeuble ;
  • Les travaux de remise en état des murs extérieurs déjà existants.

Tous les travaux reconnus d’utilité publique sont également éligibles. Certaines sommes telles que les primes d’assurance, les frais annexes (frais relatifs à une adhésion à des organismes de restauration immobilière, frais d’architectes) vous donnent la possibilité de bénéficier des avantages de la défiscalisation de la loi Malraux.

maison à renover loi malraux

Les avantages d’un investissement en loi Malraux à Toulouse

Tout comme le dispositif Pinel, la loi de Malraux présente plusieurs avantages. Elle est d’ailleurs plus adaptée pour les cas où il y aurait de fortes impositions avec la loi Pinel.

Une défiscalisation considérable

Avec la loi Pinel, pour l’achat d’un bien neuf qui doit être mis en location sur une durée de 12 ans, la réduction maximale est de 21 %. Cela n’est pas très avantageux pour des investisseurs avec des impôts très élevés. La loi Malraux, quant à elle, propose de plus grandes réductions sur une durée d’engagement plus courte.

Sur une durée de 4 ans, le montant réduit peut atteindre les 120 000 euros.

Tel que cela a été mentionné plus haut, la location du bien restauré sur une durée minimale de 9 ans est l’une des conditions permettant de bénéficier de la défiscalisation. Il est conseillé de privilégier les zones de protection pour un investissement en loi Malraux, car vous vous constituez ainsi un patrimoine de valeur. Les types de bien reconnus comme « Patrimoine remarquable » sont accessibles à partir de 200 000 euros.

S’il arrive que le montant des impôts soit inférieur au montant réduit, vous pouvez bénéficier d’un report de réduction sur un autre trio d’années consécutives. En plus, vous êtes totalement libre quant à la fixation du prix du loyer. Il ne dépend pas des conditions de ressources de votre locataire.

Compatibilité de la ville avec la loi Malraux

La ville de Toulouse possède une multitude de monuments de caractères et des constructions en brique rose. Cela fait d’elle le lieu idéal pour investir en loi Malraux, étant donné que cette loi est axée sur les anciens biens immobiliers à restaurer. Dans l’hypercentre de Toulouse, vous trouverez un secteur sauvegardé d’environ 230 hectares.

Même si la plupart des immeubles résidentiels sont protégés ou associés à une interdiction de destruction, la renommée de la ville est fondée sur plusieurs édifices historiques. Entre autres, il y a le capitole sur la place éponyme, la basilique de la place de la Daurade, l’hôtel de Bernuy et celui de Bagis.

La demande locative est assez forte dans la ville de Toulouse. C’est une ville prisée par les étudiants. En acquérant un bien de caractère, vous augmentez vos chances de louer ou même de vendre à long terme. Après les 9 années de location exigées, vous avez la possibilité d’habiter vous-même le logement, de continuer de le louer ou de le vendre sans aucune condition si c’est votre souhait.

Les inconvénients d’un investissement en loi Malraux à Toulouse

Le tout premier inconvénient de ce dispositif est celui de devoir mettre le bien restauré en location sur une durée minimale de 9 ans. Avant ce délai, toute revente est impossible. Il en est de même pour la durée des travaux limitée à 3 ans, voire 4 ans pour des cas donnés.

L’investissement en loi Malraux semble être ouvert à tous ceux qui résident en France. Cependant, la réalité est qu’il faut avoir une certaine aisance financière en raison des travaux qui ne sont réalisables que sur une courte durée. Toutefois, cette tendance est en train d’être inversée avec des budgets d’investissement plus abordable.

Une autre chose est de faire attention aux taxes sur plusvalues puisque la valeur du bien augmente après les travaux de restauration. Vous pouvez donc facilement perdre, au cours de la revente, le montant obtenu suite à la défiscalisation. Le mieux à faire, c’est de conserver le bien sur une longue durée.

 Il faut noter que pour le calcul du foncier, le coût des travaux que vous aurez engagés ne serait pas pris en compte.

Étant donné qu’il n’y a aucun plafonnage pour les loyers, vous aurez à faire une comparaison entre les loyers de votre secteur afin de proposer un prix raisonnable.

Par ailleurs, les programmes Malraux sont en nombre restreint et insuffisant par rapport à la demande. C’est la raison pour laquelle les opportunités d’achat ne se dénichent pas facilement.

Enfin, vous devez accorder une attention particulière au montant des travaux de restauration. Si malgré les avantages fiscaux, le coût final est très élevé, le dispositif perd alors sa valeur et n’est plus rentable. Pour éviter ce genre de risque, il vaut mieux recourir à un professionnel pour l’estimation ou la simulation des travaux.

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Informations pratiques sur l’application du dispositif de défiscalisation Malraux à Toulouse

Il est bien normal que vous ayez des doutes quand on vous recommande de faire un investissement selon un régime spécifique. Les lois gouvernant l’immobilier et la fiscalité sont en effet assez complexes. Vous vous demandez si ce dispositif est réellement avantageux pour vous ou s’il s’agit d’un placement rentable ?  

En dépit des inconvénients qu’il présente, la réponse est oui. Du moment où toutes les conditions requises sont respectées, les avantages sont à votre portée. Comme le dit Franklin D. Roosevelt, « l’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde ».

D’autres se demandent encore si un investissement en Malraux ne rendait pas la tâche plus difficile lors de la déclaration de revenus. L’administration fiscale toulousaine demande, en effet, des documents comme preuve de votre placement. Mais, cela peut ne pas être le cas puisque lors des démarches, c’est sur un imprimé 2044 que se fait la déclaration revenue foncière.

Une autre préoccupation des contribuables est celle de la cohabitation. Dans l’objectif d’éliminer tout risque de conflit, quelques dispositions ont été prises. Il est donc recommandé à tous les copropriétaires qui désirent bénéficier des avantages du dispositif de défiscalisation Malraux d’intégrer une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) ou une ASL (Association Syndical Libre). Ces organismes représenteront les copropriétaires tout au long du processus administratif et joueront le rôle de maître d’ouvrage.

La qualité du locataire est aussi un sujet préoccupant. Pour d’autres dispositifs tels que ceux de Pinel ou de Scellier, le bien peut être loué à des descendants ou à des ascendants. Cette condition n’est pas valable pour la loi Malraux puisqu’elle ne présente pas un intérêt particulier.

Pour conclure

Avec la loi Malraux, vous pouvez, tout en bénéficiant de réductions sur impôts, vous construire un patrimoine de valeur. Lorsque vous voulez faire un investissement sur le long terme, un bon calcul du coût final du bien est nécessaire afin d’avoir une idée de la rentabilité de votre placement. C’est le dispositif idéal pour ceux qui désirent protéger leur famille, préparer leur retraite ou tout simplement augmenter leurs revenus.

Originally posted 2021-05-25 20:49:44.

Catégories : Loi Malraux

2 commentaires

Comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier en 6 étapes · 23 novembre 2021 à 10 h 41 min

[…] A lire aussi : Les Avantages et Inconvénients de la loi Malraux sur Toulouse […]

Comment créer du déficit foncier en 5 étapes ? – Placements Toulouse · 4 janvier 2022 à 13 h 53 min

[…] avec le déficit foncier. Vous pouvez profiter de beaucoup plus d’avantages grâce à la loi Malraux. Elle est applicable dans le secteur de l’immobilier ancien et a pour but d’assurer la […]

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