6 conseils pour réussir sa simulation en investissement locatif

La simulation est un procédé très efficace pour préparer un projet d’investissement immobilier locatif. Elle permet de prévoir dans les moindres détails les retombées économiques du projet ainsi que son impact sur la situation financière de l’investisseur.

C’est également l’un des éléments exigés par les organismes de crédit pour juger de la pertinence d’un projet immobilier avant de le financer. Quels sont les éléments entrant en ligne de compte dans la simulation d’un investissement locatif ? Comment réussir la simulation d’un prêt immobilier en investissement locatif ? Comment obtenir une simulation rentabilité locative optimale ?

Découvrez les réponses à ces diverses interrogations à travers ce guide entièrement consacré à la simulation des investissements locatifs.

6 Conseils indispensables pour réussir sa simulation en investissement locatif

1/ L’estimation exacte des revenus (recettes)

Le revenu fait partie des principaux éléments qui entrent en ligne de compte dans une simulation d’investissement locatif. C’est une donnée de base utilisée pour le calcul des indicateurs de capacité d’emprunt et de rentabilité.

Deux catégories de revenus sont généralement prises en compte pour les simulations en investissement immobilier. Il s’agit des revenus locatifs et des revenus professionnels. Pour que votre simulation soit réussie, il est important de connaître avec exactitude la part de chacune de ces catégories de revenus que vous devez intégrer dans vos calculs.

Les revenus locatifs

Le revenu locatif comprend le montant des loyers avec ou sans charges.

Dans le cas d’un projet immobilier locatif, il sert à calculer le retour sur investissement (par rapport au prix d’acquisition du bien mis en location) : on parle de rendement locatif. Si vous souhaitez demander un prêt auprès d’une banque, cet indicateur sera déterminant. Il peut aussi vous permettre d’arbitrer entre plusieurs possibilités d’investissement.

Étant donné qu’à l’instant de la simulation, l’investissement n’est pas encore effectué, le revenu locatif utilisé pour le calcul n’est pas tangible. Il n’est donc rien d’autre qu’une prévision basée sur les réalités du marché à un instant T. Or, cette prévision peut fortement impacter la prise de décision quant à l’opportunité ou non d’un investissement.

Ainsi donc, si elle est mal effectuée (surtout en cas de surestimation), l’investisseur s’expose à de potentielles difficultés de trésorerie une fois le bien acquis.

Pour prévoir de manière optimale les revenus locatifs dans le cadre d’une simulation, trois paramètres sont à prendre en compte :

• La vacance locative ;
• Les risques d’impayés ;
• Les fluctuations du marché.

La vacance locative

La vacance locative est la période au cours de laquelle le bien n’a pas d’occupants. Ce creux survient généralement entre deux locataires (c’est-à-dire la période séparant la fin d’un contrat de location et le début d’un nouveau contrat). 

La vacance locative est estimée en mois et est fonction de la localisation du bien immobilier. Ainsi, avant de considérer un quelconque revenu locatif annuel, il faut prendre le soin de soustraire la période de vacance locative.

Par exemple, si vous prévoyez un loyer de 500 euros mensuels et que votre vacance locative est de 2 mois, le revenu annuel locatif que vous utiliserez pour vos calculs sera de 5000 euros (au lieu de 6000 euros en l’absence de vacances locatives).

Comment déterminer la vacance locative dans le cas d’une simulation d’investissement immobilier ? Il n’y a pas une norme de détermination standard des périodes de vacance locative. À l’instar du loyer, il ne s’agit que d’une prévision. Toutefois, il est possible de réduire à presque néant ce creux en optant pour un bien attractif situé dans un quartier dynamique.

Si vous le désirez également, vous pouvez vous renseigner auprès d’un professionnel de l’immobilier pour savoir quelle est la tendance en termes de vacance locative dans votre zone.

Les risques d’impayés et les fluctations

En ce qui concerne les risques d’impayés et les fluctuations du marché, ce sont des paramètres que vous ne pouvez pas facilement anticiper. Mais leur prise en compte (ne serait-ce qu’en admettant que de tels risques puissent survenir) vous permettra d’être on ne peut plus réaliste dans l’estimation des revenus locatifs. Votre simulation n’en sera que meilleure.

Note : Si vous prévoyez une augmentation du loyer (pour raison d’aménagement ou de travaux de rénovation après l’achat), il faut le préciser. Mais, attention, dans ce cas de figure, il faudra également veiller à ne pas omettre la contrepartie, c’est-à-dire les charges liées aux dits travaux.

Les revenus professionnels

Les revenus professionnels sont très utiles notamment pour les simulations de capacité d’emprunt. Si vous comptez financer votre projet avec un emprunt, il vous faudra calculer (en fonction de vos revenus), le montant que vous pouvez emprunter.

Les revenus professionnels comprennent :

• Votre salaire ;
• Vos primes ;
• Vos autres revenus découlant d’activités commerciales ou professionnelles.

À ce niveau, il n’y a aucun paramètre à prendre en compte. Assurez-vous juste que les revenus que vous utilisez pour la simulation sont exacts et stables.

Dans le cas typique d’un financement à 110%, si vous faites une simulation avec un revenu que vous n’allez pas continuer de percevoir, cela risque de se répercuter sur votre épargne une fois l’investissement effectué.

2/ L’estimation exhaustive des charges

Les charges sont les autres éléments fondamentaux d’une simulation. Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, on peut les classer en 7 catégories à savoir :

• Le prix d’achat du bien ;
• Les charges de copropriétés (dans le cas où une copropriété est prévue) ;
• Les charges relatives aux travaux prévus à l’achat ;
• Les frais d’assurances ;
• La taxe foncière ;
• Les frais de gestion ;
• Les mensualités de remboursement.

Pour réussir la simulation de votre investissement locatif, il est important de tenir compte de toutes les charges susmentionnées. Bien entendu, selon le type de charge concerné, il faudra prendre un certain nombre de précautions.

En effet, certaines de ces charges sont stables et peuvent être facilement prises en compte dans les calculs. Leur variation dans la simulation n’affecte que très peu les autres éléments. D’autres catégories de charges par contre ont un impact très grand sur l’ensemble de l’investissement et peuvent en modifier l’équilibre, d’une manière ou d’une autre.

C’est le cas notamment des mensualités de remboursement du crédit. Au fur et à mesure que les intérêts sont remboursés, le capital amorti non défiscalisé augmente, ce qui va impacter de façon considérable la fiscalité de l’investissement.

L’utilisation d’un outil de simulation approprié est le seul moyen de prendre en compte efficacement tous les détails et d’éviter tout écueil (ou erreur d’appréciation).

Les charges non connues ou non prévues d’avance

Tout investissement comporte une part de risque. L’immobilier locatif ne déroge pas à cette règle. C’est ainsi que certaines charges non connues d’avance (ou imprévus) peuvent plomber un investissement qui avait pourtant été bien réfléchi. 

C’est surtout le cas lorsque l’investisseur a effectué un apport personnel important et qu’il n’a plus assez d’épargne à son actif.

Voilà donc pourquoi il est important de ne pas sous-estimer cette catégorie de charge lors d’une simulation d’investissement immobilier locatif.

Il s’agit principalement :

• Des charges pour travaux non prévus (les risques de copropriétés) ;
• Des frais de réparations pour cause de dégradations, notamment en l’absence d’assurance ;
• Des charges relatives aux travaux occasionnels.

Bien qu’elles soient imprévisibles, il est possible de les prendre en compte dans les calculs afin de parer à toutes les éventualités.

Comment procéder ? La meilleure manière de faire est de prévoir une ligne “provision pour charges non connues” au moment de votre simulation. Ces provisions devront être considérées comme des charges à part entière dans tous vos calculs.

En ce qui concerne le montant à indiquer pour ces charges, cela est laissé à votre propre jugement. Gardez juste à l’esprit que plus vous êtes raisonnable dans vos prévisions, plus vos simulations seront optimales.

En définitive, retenez qu’en ce qui concerne les charges, une énumération exhaustive doit être faite lors de la simulation, y compris les charges non connues.

3/ La prise en compte de tous les aspects fiscaux

Pour réussir sa simulation, il est important de prendre en compte tous les aspects fiscaux de votre projet. De nombreux investisseurs inexpérimentés font l’erreur de négliger ces détails, hypothéquant ainsi l’avenir de leur placement immobilier.

Pour ne pas reproduire la même erreur, deux aspects essentiels de la fiscalité sont à prendre en considération lors de votre simulation. Il s’agit des détails relatifs à l’imposition des revenus locatifs et aux dispositifs de défiscalisations.

Passons en revue ci-dessous chacun de ces aspects.

L’imposition des revenus locatifs

Pour simuler l’imposition des revenus locatifs, il faut tenir compte du mode de financement de l’investissement.

Par exemple, dans le cas d’un projet financé à 100% par l’investisseur lui-même, l’ensemble des revenus locatifs perçus est soumis à l’impôt sur le revenu (sauf en cas d’abattement forfaitaire). Cela signifie que, plus les revenus locatifs sont importants, plus l’impôt imputable à l’investisseur sera élevé ; avec répercussion directe sur la trésorerie.

Par contre, si le projet a été financé sur emprunt, les intérêts de remboursement doivent être systématiquement déduits des revenus locatifs bruts avant application du taux d’impôt.

Connaître ces subtilités vous permettra surtout d’évaluer avec précision à l’avance ce que sera votre situation financière une fois le bien acquis.

Bon à savoir : Une simulation bien effectuée (avec tous les aspects de la fiscalité pris en compte) permet également de se rendre à l’évidence que le financement sans apport est préférable à l’autofinancement. Dans le premier cas, vous payez moins d’impôt et avez la pleine possession de votre épargne alors que dans le second cas, vous payez plus d’impôts et votre épargne est immobilisée pendant plusieurs années.

Les dispositifs de défiscalisation

Les dispositifs de défiscalisation ont été mis en place pour alléger, un tant soit peu, les contraintes fiscales des investisseurs immobiliers.

Si vous avez décidé d’acquérir votre bien dans une zone couverte et que vous pensez pouvoir remplir les conditions d’éligibilité, alors vous pouvez faire une simulation afin de connaître avec exactitude le montant de votre réduction d’impôt. Pour ce faire, il faudra réunir au préalable quelques informations.

Par exemple, pour simuler le dispositif Pinel, il faut avoir les informations suivantes :

• La zone Pinel dans laquelle se situe le logement (Zone B1 pour Toulouse) ;
• Le montant de l’investissement (le prix d’achat exact que vous prévoyez de payer) ;
• Les caractéristiques du logement de votre choix (la superficie essentiellement) ;
• La durée sur laquelle vous aimerez vous engager pour la mise en location du bien (6, 9 ou 12 ans au choix).

En plus du montant de la réduction d’impôt, la simulation Pinel permet à l’investisseur de connaître le plafonnement qu’il devra respecter pour ce qui est du loyer. Il pourra alors s’en servir pour refaire ses calculs et juger de l’opportunité (ou non) de s’engager dans le dispositif une fois le bien acquis.

Rappelons-le, l’objectif de la prise en compte des dispositifs de défiscalisation dans une simulation est de pouvoir prévoir l’impact d’une optimisation fiscale sur la rentabilité future de l’investissement. En gardant à l’esprit ce point essentiel, vous éviterez de vous perdre dans les calculs.

4/ La prise en compte des flux de trésorerie

La trésorerie est relative à l’état des finances de l’investisseur avant et pendant l’investissement. Il est très important de la prendre en compte au moment de votre simulation, et ce pour deux raisons.

Premièrement, c’est votre trésorerie avant l’investissement qui conditionne le risque que vous pouvez prendre. En d’autres termes, c’est en fonction de vos revenus et de votre épargne que vous pouvez évaluer votre capacité de financement. Même dans le cas où vous sollicitez un prêt, la banque en tiendra compte pour définir votre capacité d’emprunt.

Deuxièmement, si votre capacité d’épargne est quasiment nulle alors que l’investissement nécessite un effort d’épargne important, il sera difficile pour vous de tenir. Une prise en compte des détails liés à votre trésorerie vous aurait logiquement permis d’éviter bien à l’avance cette situation.

Ainsi donc, tenir compte du niveau exact de votre portefeuille (ou niveau d’épargne) et de votre capacité d’épargne pour simuler est le meilleur moyen d’anticiper les difficultés de trésorerie pouvant survenir une fois le bien acquis. Pour ce faire, l’intégralité des flux (avant et pendant l’investissement) doit être évaluée avec la plus grande minutie.

5/ Simulation pour un investissement locatif, ce qu’il faut savoir en plus

La simulation en investissement locatif présente plusieurs variantes. On distingue principalement la simulation rentabilité locative et la simulation prêt.

En plus des précautions à prendre relativement à l’estimation des charges, aux revenus et à la fiscalité, voici quelques conseils supplémentaires pour réussir au mieux chacune de ces simulations.

La simulation rentabilité locative

La simulation rentabilité locative est sans doute la plus importante dans le cadre d’un investissement locatif.

C’est elle qui renseigne sur l’opportunité de l’acquisition ou non du bien immobilier, à travers le taux de rendement locatif. Cependant, lors du calcul de ce taux, il est important d’éviter l’erreur qui consiste à prendre le ratio loyers prévus/prix d’achat comme indicateur déterminant pour le reste des prévisions.

En effet, cette approche simpliste du calcul du taux de rendement locatif peut compromettre grandement la qualité de votre simulation (entre un taux brut et la réalité, l’écart peut excéder les 50%).

Pour éviter tout écueil, procédez plutôt au calcul du taux de rendement net net, qui prend en compte les charges et d’autres données importantes.

Simulation d’un prêt pour un investissement locatif

La simulation d’un prêt immobilier en investissement locatif permet à l’investisseur de déterminer son taux d’endettement et par extension sa capacité d’emprunt. En effectuant vos prévisions, gardez à l’esprit que la banque sera plus encline à vous financer si votre taux d’endettement est inférieur à 33%. N’hésitez donc pas à faire les ajustements nécessaires lors de vos calculs afin de rester dans les normes.

Par ailleurs, il est conseillé de simuler la capacité d’emprunt sans apport. De cette manière, vous pourrez voir en fonction de votre épargne disponible s’il faut effectuer un apport ou s’il faut plutôt augmenter le montant prévu pour le projet.

6/ Simulation d’un investissement locatif, quelle est la meilleure option ?

On distingue principalement 3 outils de simulation d’investissement locatif à savoir :

• Le calcul manuel ;
• Les simulateurs en ligne ;
• Les utilitaires de simulations (logiciels, feuilles Excel…).

Bien entendu, tous ces outils ne se valent pas en termes de praticité.

Simulation d’un crédit immobilier à la main

Le calcul à la main (bien qu’il soit intéressant) est très complexe et peut facilement être mal effectué. Il suffit d’une erreur de concentration ou de l’omission d’un chiffre pour fausser toute la simulation.

Les simulateur de prêt immobilier en ligne

Les simulateurs en ligne quant à eux sont plus pratiques. Ils épargnent l’investisseur de calculs fastidieux et sont automatisés. Vous n’aurez qu’à insérer des montants pour obtenir les résultats de simulation. Mais, l’inconvénient avec ce type de simulateur est que parfois, pour raison de simplicités, tous les aspects nécessaires à l’obtention d’un résultat réaliste ne sont pas pris en compte.

Logiciel de Simulation de prêt immobilier

Enfin vient la catégorie des utilitaires de simulations. Disponibles sous la forme de logiciels, d’applications ou de feuilles de calculs Excel, ce sont indéniablement les meilleurs outils pour effectuer une simulation d’investissement locatif.

Tous les paramètres sont pris en compte avec possibilité de personnaliser la simulation suivant les spécificités de votre projet. Avec les simulateurs, le risque de prendre une mauvaise décision d’investissement est réduit.

Que retenir de ce Guide sur la Simulation en placement locatif ?

La simulation est nécessaire pour prendre une décision d’investissement correcte.

Pour la réussir, il est important de porter une attention particulière à certains éléments fondamentaux tels que :

• les revenus,
• les charges connues et non connues,
• les flux de trésorerie et la fiscalité.

Quant à la simulation rentabilité locative, il faut tenir compte du taux de rendement net pour éviter de biaiser les prévisions.

Et vous, comment faites vous pour réaliser une simulation immobilière ? Quels sont vos outils ? N’hésitez pas à écrire vos commentaire et à partager cet écrit.

Originally posted 2019-11-06 18:38:43.