L’immobilier est l’un des secteurs d’investissement les plus stables actuellement. C’est également le seul secteur dans lequel il est possible d’investir avec pour mode de financement l’emprunt intégral.

Comment bien investir dans l’immobilier sans apport ? Vous aurez recours à un établissement bancaire qui vous accordera un prêt à intérêt remboursable sur plusieurs années.

Dans cet article, vous allez découvrir, dans un premier temps, pourquoi investir en immobilier sur emprunt intégral est préférable. Ensuite, nous vous présenterons étape par étape comment investir en immobilier sans apport financier personnel.

comment investir dans immobilier sans apport

Comment investir en immobilier sans apport ?

Vous vous êtes sûrement déjà demandé pourquoi investir en immobilier sans apport alors que vous disposez des fonds nécessaires à votre disposition. En effet, investir sans apport (on parle de financement à 110 %) présente de nombreux avantages.

Il permet notamment de bénéficier d’un outil d’optimisation de rentabilité appelé effet de levier.

Grâce au levier, vous utilisez l’argent de votre créancier pour vous enrichir, avec à la clé de nombreux avantages fiscaux. Dans le même temps, votre épargne personnelle est entièrement en votre disposition et peut servir à mener d’autres activités génératrices de revenus. Selon le cas, l’amélioration de la rentabilité due à un financement à 110 % peut atteindre les 4 %.

Voilà donc en substance pourquoi investir en immobilier sans apport est très conseillé, même si vous avez la capacité d’autofinancement.

Etape 1 : Peaufinez votre projet d’investissement locatif immobilier

Avant de pouvoir aspirer à obtenir un appui financier quelconque de la part d’une banque, il est important de peaufiner votre projet d’investissement. C’est la première étape.

Ce dernier doit être suffisamment clair et faire transparaître votre désir d’effectuer un placement sûr avec une prise de risque raisonnable.

Pour ce faire, les aspects sur lesquels vous devez vous focaliser sont les suivants :

  • Le choix du type de bien dans lequel vous allez investir ;
  • Le choix de l’emplacement du bien ;
  • L’étude du marché ;
  • L’évaluation de votre capacité de financement.
investir immobilier sans apport

Passons en revue chacun de ces aspects pour voir concrètement comment investir en immobilier locatif sans besoin de faire un crédit.

Le choix du bien immobilier avant d’investir

Le choix du bien est d’une importance capitale dans le processus d’investissement immobilier, que ce soit avec ou sans apport. C’est de ce choix que dépend principalement la mise en œuvre des autres étapes de votre projet.

  • Par exemple, si vous choisissez d’investir dans un studio avec des étudiants comme cibles principales, cela influera sur l’emplacement que vous allez choisir ainsi que la somme à emprunter.
  • Si par contre vous désirez investir dans une maison (de 2 à 4 pièces), vous devrez également choisir l’emplacement et la cible en conséquence.

Le choix peut aussi influencer la durée de recouvrement des sommes dues au créancier. Par exemple, si vous choisissez d’investir dans un terrain pour le mettre en location à nu, la durée de recouvrement ne sera pas la même que dans le cas d’un investissement locatif d’appartement.

Ainsi donc, assurez-vous que votre choix répond à une logique de rentabilité et n’est pas influencé, d’une quelconque manière, par votre affect. Sans quoi, vous risquez de manquer d’argument pour convaincre votre potentiel créancier.

La localisation du bien

Après avoir précisément identifié le type de bien que vous désirez acquérir dans le cadre de votre investissement, il faut penser à la localisation.

emplacement bien locatif

Dans certains cas, c’est le type de bien et la cible qui définissent l’emplacement. Une studette acquise pour satisfaire la demande locative des étudiants sera logiquement située près de l’université ou en centre-ville.

Pour les autres types de bien, le principe directeur est le même. Mieux vaut un investissement cher et moyennement rentable dans un quartier dynamique qu’un investissement à moindre coût dans une zone périphérique et difficile d’accès.

Aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent pour une décision d’investissement prise sur la base du prix d’achat (relativement bas) d’un bien immobilier dans un emplacement douteux.

Tenir compte de la demande locative peut aussi vous être d’une grande aide dans le choix de la localisation. En effet, plus la demande locative est élevée dans un quartier, plus le risque de vacance locative y sera réduit. Il faudra bien évaluer la demande avant de démarrer votre projet.

Vous pouvez trouver les chiffres relatifs à l’attractivité locative de Toulouse et de toutes les autres grandes villes de France sur le site officiel de l’INSEE.

L’étude de marché

L’étude de marché évoqué ici a pour but d’identifier de façon approximative le prix du type de biens que vous visez. 

Étant donné que le prix peut varier d’un quartier à l’autre, vous devez procéder au cas par cas. En croisant les chiffres relevés çà et là dans des petites annonces sur internet, vous pouvez définir un prix moyen pour chaque quartier (ou emplacement) de votre choix.

Cela pourra également servir de facteur d’arbitrage pour la prise de décision finale.

L’évaluation de votre capacité de financement

Le but d’un investissement sans apport est de pouvoir acquérir un bien immobilier sans capital.

capacité financement immobilier

Cependant, il est également bénéfique de faire une petite évaluation de votre capacité d’autofinancement pendant l’élaboration du projet. 

Cette évaluation vous permettra surtout de connaître l’ampleur des risques que vous pouvez vous permettre de prendre, vu votre situation financière.

Rappelons-le, l’investissement immobilier locatif sans apport ne veut pas forcément signifier que vous ne disposez pas des fonds pour vous autofinancer.

Etape 2 : Être éligible aux dispositifs de défiscalisation

Pour réussir un investissement immobilier sans apport, il faut être en mesure de saisir toutes les opportunités qui se présentent afin de réduire les charges connexes.

Les dispositifs de défiscalisations font partie de ces opportunités. Ils offrent la possibilité à l’investisseur de payer moins d’impôt moyennant quelques engagements.

Cela est très pratique surtout lorsque votre bien immobilier vous génère des revenus importants (après règlement des mensualités) afin de défiscaliser vos revenus.

Les zones éligibles à ces dispositifs sont les zones dans lesquelles la demande locative excède fortement l’offre. N’hésitez donc pas à en tenir compte pour choisir la ville ou le quartier dans lequel vous allez investir.

En terme de dispositif de défiscalisation, nous avons le dispositif Pinel pour l’immobilier locatif, le dispositif Censi-Bouvard pour les résidences de services et le LMNP, la Loi Monument Historique et le déficit foncier.

Etape 3 : Simulez votre capacité d’emprunt

L’une des étapes les plus importantes dans le processus d’investissement immobilier sans apport est la simulation de la capacité d’emprunt. Que signifie-t-elle concrètement ?

Il s’agit d’un calcul qui permet de partir du revenu de l’investisseur pour obtenir sa capacité d’endettement. En d’autres termes, le simulateur de capacité d’emprunt aide à estimer le montant approximatif qu’une personne peut emprunter en fonction de son revenu et des charges qu’elle supporte.

Pour simuler une capacité d’endettement, il vous faut concrètement :

  • Le montant exact de vos revenus professionnels ;
  • Le montant des loyers que vous percevez (les revenus fonciers doivent être aussi raisonnables que possible) ;
  • Une estimation précise du montant total de vos charges (loyer de votre résidence actuelle ou remboursement du prêt ayant servi pour son acquisition, pensions, crédit consommation, crédit voiture…) ;
  • Le taux d’intérêt de l’emprunt (taux d’assurance non compris) ;
  • La durée de l’emprunt ;
  • Les revenus complémentaires ;
  • Le montant des mensualités que vous pensez pouvoir supporter ;
  • Les revenus et charges de votre co-emprunteur, si vous en avez un.
reusir simulation locative immobilière

Une fois ces chiffres réunis, il suffit de les introduire dans un simulateur de capacité d’endettement en ligne pour obtenir le montant exact du prêt que vous pouvez demander à votre banque.

Veillez toutefois à ne pas surestimer les montants des loyers que vous projetez de percevoir. Si possible, prenez en compte des facteurs de variation tels que la vacance et la carence locative.

Précision sur le taux d’endettement, une donnée importante pour votre créancier

Le taux d’endettement est un indicateur qui permet d’évaluer la solvabilité d’un investisseur immobilier.

À l’instar de la simulation de la capacité d’emprunt, le taux d’endettement s’obtient à partir des ressources et des charges de l’investisseur. La formule basique utilisée pour calculer ce taux est :

  • Taux d’endettement = (Mensualités/Revenu fixes) x 100

Les mensualités comprennent aussi bien les remboursements en cours que ceux envisagés.

Généralement, les banques acceptent plus facilement d’accorder des prêts immobiliers pour les investisseurs dont le taux d’endettement est inférieur à 33 %.

Par exemple, supposons qu’un investisseur ait un revenu mensuel de 3000 euros et qu’il souhaite contracter un emprunt immobilier dont les mensualités sont estimées à 900 euros.

La mise en location du bien devrait lui apporter 500 euros mensuels. À supposer qu’il ne supporte aucune charge supplémentaire, son taux d’endettement sera de 25,7 % (soit 900/3500). Il sera facile à cet investisseur d’obtenir son prêt.

Toutefois, cela ne veut pas dire qu’au-delà de 33 % de taux d’endettement, il n’est pas possible d’obtenir de prêt. Plusieurs autres facteurs tels que le reste à vivre et le montant des revenus nets peuvent être pris en compte par la banque en vue d’une prise de décision finale.

Note : Dans la pratique, le calcul du taux d’endettement peut être beaucoup plus complexe. Diverses charges seront ajoutées et une décote sera appliquée sur le revenu foncier par l’établissement bancaire. Le calcul du taux tel qu’il est effectué ci-dessus est donc uniquement à titre indicatif.

Etape 4 : Calculez le taux de rentabilité locatif pour bien investir dans l’immobilier sans apport

Une fois que vous avez peaufiné votre projet, vérifier que vous êtes éligible à un dispositif de défiscalisation et que vous avez une idée de votre capacité d’emprunt, vous pouvez passer au calcul des taux de rentabilité. Les taux de rentabilité sont des indicateurs permettant de juger de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif

Vous pouvez calculer le taux de rentabilité dans les deux cas de figure suivants :

  • Pour valider le choix d’un bien immobilier donné avant de transmettre le dossier à la banque ;
  • Pour comparer plusieurs possibilités d’investissement qui vous laissent dans l’embarras du choix afin d’en sélectionner le meilleur.

Dans un cas comme dans l’autre, sachez que le taux de rentabilité sera très déterminant dans le processus d’obtention du prêt.

Comment le taux est-il calculé ?

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il suffit de prendre le montant des loyers prévus sur une année puis de le diviser par le prix d’achat du bien.

En multipliant le résultat obtenu par 100, vous obtiendrez la valeur du taux de rentabilité. Notez qu’il s’agit là d’un taux brut, sans aucun abattage.

simulation rentabilité locative

Il faut maintenant prendre en compte la taxe foncière et les frais divers que vous aurez à supporter en tant que propriétaire du bien. En retranchant le montant total de ces frais du revenu foncier annuel puis en reprenant le calcul du haut, vous obtiendrez le taux de rentabilité net.

Et ce n’est pas tout, il faut intégrer à ce dernier résultat les charges fiscales pour avoir enfin le taux de rentabilité net net. C’est ce taux en l’occurrence qui intéresse la banque. Plus il est avantageux, plus vous avez des chances de décrocher votre prêt.

Quel est le taux de rendement idéal ? Il n’y a pas de taux standard pour un investissement immobilier locatif sans apport.

Toutefois, il est important de tenir compte du fait qu’un taux de rentabilité trop faible n’offre pas assez de garanties. Il sera donc opportun d’éviter de monter un dossier d’investissement immobilier avec un taux de rentabilité locatif inférieur à 3 %. Lorsque le taux est également trop haut, cela peut comporter des risques plus ou moins importants.

Etape 5 : Montez un dossier de financement en béton

En tant qu’investisseur immobilier, le montage d’un dossier de financement solide est la clé pour obtenir un prêt auprès de votre banque.

Étant donné qu’ici, il s’agit d’une demande de financement sans apport personnel de votre part, ledit dossier doit être correctement optimisé. Voici quelques conseils à prendre en compte pour maximiser vos chances dans ce sens.

dossier financement locatif sans apport

* La clé pour investir immobilier locatif : épargnez !

Aussi banal que cela puisse paraître, l’épargne est un facteur très important si vous désirez gagner la confiance de votre banque.

Le simple fait d’avoir des économies à votre actif est un gage de solvabilité non négligeable. La banque est plus encline à vous financer, car elle a l’assurance que vous serez en mesure de payer vos dettes.

Soyez honnête !

La confiance entre l’investisseur et sa banque est un élément clé dans une demande de financement pour un investissement immobilier sans apport.

Voilà pourquoi il est conseillé de jouer franc jeu. N’essayez pas de surestimer vos revenus, ou de dissimuler des informations importantes dans le but d’influencer le jugement de la banque. Cela ne vous servira pas

Même si votre situation financière n’est pas totalement reluisante, le fait d’être tout à fait honnête et de faire ressortir vos points forts peut peser dans la balance.

Gardez à l’esprit l’enjeu : la banque a besoin de certitudes quant à votre capacité de rembourser le prêt qui vous sera accordé.

Par conséquent, si vous présentez d’une quelconque manière un risque, votre dossier n’obtiendra pas une suite favorable.

Établissez un plan de remboursement sans ambiguïté

Avant de contracter un prêt pour investir dans l’immobilier sans besoin d’apport, il est opportun de présenter à votre banque un plan de remboursement sans ambiguïté.

Il s’agit également d’une garantie de solvabilité qui peut maximiser vos chances d’obtenir gain de cause.

Plan remboursement immobilier locatif

Comment établir un plan de remboursement ? Le plan de remboursement est une simulation de votre situation financière sur les années à venir. Il va prendre en compte les éléments suivants :

  • Votre revenu prévisionnel sur chaque année à venir (sur la période durant laquelle vous désirez rembourser le prêt) ;
  • L’estimation de vos charges (si vous prévoyez de nouvelles charges à l’avenir, vous pouvez les intégrer) ;
  • Le montant des mensualités de remboursement obtenu après simulation de la capacité d’emprunt.

Il est important que le plan de financement soit suffisamment clair et sans ambiguïté. Si vous y intégrez des revenus variables ou que vous n’êtes pas totalement sûr de percevoir, il faudra le notifier.

Enfin, vous pouvez agrémenter le tout par un support visuel (graphe ou courbe) permettant de suivre l’évolution de votre situation financière au fur et à mesure du remboursement du prêt.

Préparez les pièces nécessaires pour constituer le dossier

Les pièces nécessaires pour constituer un dossier de demande de financement en béton sont nombreuses et peuvent varier d’un établissement bancaire à l’autre. 

Toutefois, il en existe certaines que presque toutes les banques exigeront de votre part. Entre autres, on peut citer :

  • Avis d’imposition ;
  • Bulletins de salaire ;
  • Relevés de comptes ;
  • Justificatif d’épargne ;
  • Documents personnels (carte d’identité, passeport) ;
  • Une preuve de votre situation matrimoniale ;
  • Les détails de l’investissement immobilier…
piece justificative investissement immobilier

Si vous avez un co-emprunteur, assurez-vous que ce dernier réunisse toutes les pièces nécessaires. Au besoin, vous pouvez joindre au dossier une garantie de prêt immobilier.

Le fait d’être rapidement à jour relativement aux pièces qui vous seront demandées est également un gage de confiance.

Etape 6 : Faites la demande de prêt auprès de plusieurs banques

Une fois que le dossier de financement est prêt, il faut le transmettre à un organisme prêteur

Pour maximiser vos chances, il est conseillé de faire une demande de prêt auprès de plusieurs banques ou organisme prêteur. Ainsi, au cas où une banque rejetterait votre dossier, vous pourrez toujours compter sur une autre pour l’accepter.

De plus, le recours à plusieurs banques vous permettra de comparer différents taux d’intérêt afin de choisir celui qui vous avantage le plus. Faire jouer la concurrence est toujours idéal dans ce genre de situation.

N’hésitez donc pas à contacter des organismes de crédits en ligne pour transmettre votre dossier. Le mode opératoire est simple, et dans la plupart des cas vous n’aurez même pas à vous déplacer.

Pour Conclure

Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ? Obtenir un financement à 110 % pour un investissement immobilier n’est pas chose aisée.

La réussite d’un tel projet dépend principalement du degré de préparation et de la qualité du dossier de financement fourni à l’organisme prêteur.

Soyez patient et montez votre dossier en respectant scrupuleusement toutes les étapes pour obtenir avec certitude un financement total au top.

Originally posted 2019-11-14 17:20:41.


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