Acheter un bien immobilier en vue de le louer est une perspective qui séduit de plus en plus les investisseurs. Connaissez-vous la raison ?

Ce type d’investissement permet de créer une affaire rentable, qui, progressivement, participe à la construction d’un patrimoine solide.

Afin d’encourager ces investissements, le législateur a mis sur pied différentes lois qui permettent la « défiscalisation ». 

C’est d’ailleurs cette défiscalisation qui attire de plus en plus de nouveaux investisseurs disposant d’un fonds d’épargne pour investir.

acheter appartement pour louer

Du coup, il est logique de se poser certaines questions. Comment s’y prendre pour avoir droit à cette défiscalisation ? Quelles sont les différentes lois de défiscalisation en vigueur ?

Découvrez dans les prochains paragraphes les réponses à ces interrogations afin de faire des investissements immobiliers rentables.

Le principe de la défiscalisation : qu’est-ce que c’est ?

Le principe est simple :

Vous êtes intéressés par l’investissement locatif. Dans ce cas, vous devez, au préalable, acheter un bien immobilier, neuf ou vieux, afin que ce dernier se fasse louer par un futur locataire.

Par ailleurs, plusieurs régimes de défiscalisation existent et vous donnent droit à une réduction d’impôts. Pour avoir droit à cette réduction, vous devez dépendre de l’un des régimes de défiscalisation existants.

Chacun de ces régimes précise dans quelles mesures vous êtes éligibles pour bénéficier de la réduction d’impôts.

Afin de choisir le régime le plus approprié pour la rentabilité de votre investissement locatif, il est donc important que vous connaissiez les différentes mesures de défiscalisation en vigueur.

Voici quelques exemples de mesures :

  • la loi Pinel,
  • la loi Malraux,
  • LMNP,
  • LMP,
  • Etc..

Peu importe le régime choisi, le principe de fonctionnement ne change pas :

  • En tant qu’investisseur (et propriétaire), vous faites l’acquisition d’un bien immobilier ;
  • Vous mettez le bien en location ;
  • La réduction d’impôts vous est attribuée directement au niveau de vos revenus mensuels (et ce pendant toute la durée du contrat de location).
principes défiscalisation

Une fois que le contrat de location arrive à son terme, le propriétaire se retrouve face à trois choix.

  • Premièrement, il peut procéder à la vente du bien immobilier.
  • Deuxièmement, il peut simplement continuer à le faire louer.
  • Et enfin, la dernière option : il lui est possible d’utiliser le logement à des fins personnelles (par exemple : en y habitant).

Dans les prochaines parties, nous allons explorer les avantages procurés par chacune des mesures de défiscalisation mises en place par l’état.

Quels sont les avantages de la loi Pinel quand on achète un appart pour louer ?

Les avantages offerts par cette norme législative sont multiples. En effet, en loi Pinel, les réductions d’impôts peuvent être importantes. C’est cet aspect qui la rend attrayante aux yeux des investisseurs immobiliers. Pourtant, à y regarder de plus près, d’autres avantages sont procurés par cette mesure.

Des impôts réduits

C’est là l’avantage principal de la loi Pinel. Le montant de la réduction va dépendre de la durée du contrat de location. Par exemple, quand on prend le cas d’une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôts sera de l’ordre de 12 %. Puis de 18 % pour une durée de 9 ans. Et enfin, elle est de 21 % pour une location de 12 ans.

Toutefois, vous devez savoir que la loi Pinel ne peut être appliquée pour un investissement dépassant 300 000 euros. Par souplesse, il est autorisé aux propriétaires de pouvoir effectuer deux investissements au cours d’une année.

Des charges locatives déduites

Grâce à la loi Pinel, le propriétaire d’un bien immobilier mis en location va pouvoir déduire certaines charges de son imposition. C’est le cas, par exemple, de la taxe foncière, des primes d’assurances, des intérêts liés à l’emprunt, des frais d’entretien et de réparation du bien immobilier, etc.

Le législateur précise dans cette norme que ces charges peuvent être estimées à hauteur de 2 voire 5 % de la valeur totale de l’investissement.

Permettre à sa famille de louer

Il s’agit là d’une belle innovation. En effet, les lois qui ont précédé la mesure Pinel ne permettaient guère aux propriétaires de louer le logement à des membres de leurs familles.

Si la loi Pinel l’autorise, c’est à une seule condition : que les membres de la famille ne fassent en aucun cas partie du foyer fiscal de l’investisseur. Cette innovation a eu des conséquences positives auprès des propriétaires.

Loi pinel famille

Ils ont pu ainsi recevoir des versements réguliers de loyer. Ce qui a permis de rembourser des crédits, pour bon nombre d’entre eux.

Les zones concernées par la loi Pinel

Autre conséquence positive de la loi Pinel : le développement immobilier de certaines zones de France. En effet, certaines zones urbaines ont été désignées comme éligibles, tandis que d’autres non.

Et grâce aux avantages économiques proposés par la mesure Pinel, les investisseurs ne se sont pas fait prier pour acheter des biens immobiliers dans des zones qui étaient considérées comme tendues.

Ainsi,  il faut noter que tout le monde y gagne :

  • L’État a pu voir l’investissement immobilier évoluer dans certaines zones ;
  • Les propriétaires ont pu rentabiliser rapidement leurs investissements locatifs ;
  • Même dans des zones où la demande était élevée, des citoyens ont pu trouver des logements à louer.

Quels sont les avantages offerts par la loi Malraux ?

Il faut remonter en 1962 pour parler de la création de la loi « Malraux ». Cette loi visait plusieurs objectifs :

  • Apporter des mesures complémentaires aux lois portant sur la protection du patrimoine historique national
  • Conserver l’intégralité des quartiers historiques tout en stimulant la restauration des biens immobiliers (en permettant à des investisseurs d’acheter dans des biens dans ces quartiers).

Aujourd’hui, cette loi est l’une des mesures de défiscalisation les plus connues en raison de ses différents avantages. D’ailleurs, son point fort principal consiste en une réduction d’impôts attribuée à l’investisseur.

Celle-ci est calculée sur la valeur des travaux de rénovation du logement. Le montant de la réduction va dépendre avant tout de la situation géographique du logement.

Deux types de secteurs sont concernés :

  • les ZPPAUP
  • et les secteurs sauvegardés.

Au niveau des impôts dans les secteurs sauvegardés, le montant de la réduction est de 30 % des frais (occasionnés par les travaux de rénovation). Ce qui représente un seuil annuel de 30 000 euros. Par contre, dans les ZPPAUP, les impôts sont réduits à hauteur de 22 % de la somme dépensée pour les travaux (soit un seuil annuel de 22 000 euros).

loi malraux

Les avantages offerts par la loi Malraux sont multiples. Ainsi, cette norme permet aussi d’obtenir :

  • Des déductions sur les intérêts d’emprunt ;
  • Des déductions sur les frais dits réels (c’est-à-dire tous les frais liés à la mise en place de l’investissement : assurances, frais de gestion locative, taxes, etc.).

Dans le premier cas, la déduction est effectuée à hauteur de 100 %, tout en prenant en compte les revenus fonciers. Dans le second cas, les déductions sont opérées selon un seuil de 10 700 euros chaque année.

Les particularités des statuts de LMNP et LMP

Pour défiscaliser efficacement, mis à part les lois Pinel et Malraux, une autre alternative existe : celle d’opter pour un investissement locatif meublé.

Dans ce cas, pour profiter des mesures de défiscalisation, en tant qu’investisseur, deux choix s’offrent à vous :

  • Le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) ;
  • Ou celui de LMP.

Pourquoi opter pour le statut de LMNP ?

Plusieurs avantages plaident en faveur de ce choix.

En premier lieu, il y a la simplicité avec laquelle les démarches s’effectuent. Par la loi, l’investisseur est autorisé à exercer en son nom. Par contre, il est impératif qu’il remplisse un formulaire officiel de déclaration de commencement d’activité.

Puis, il faut citer la souplesse qu’offre ce statut à l’investisseur. Une fois que la location est achevée, le LMNP a la liberté de disposer de son bien immobilier comme il l’entend.

Il peut ainsi le mettre en vente ou en faire une résidence qu’il habitera lui-même. Ensuite, il faut parler de la fiscalité à laquelle il sera soumis. Le statut de LMNP permet de choisir entre deux régimes :

  • Le régime fiscal réel ;
  • Le régime « Micro Bic ».

Il faut souligner que le premier régime est plus avantageux dans la plupart des cas. En effet, l’investisseur pourra bénéficier d’une déduction des dépenses, mais aussi amortir la valeur de son logement.

A lire : Comment défiscaliser et transformer votre impôt en placement grâce au statut LMNP

Le second régime se résume à une réduction fiscale de 50 %. Ce pourcentage peut même être de 71 %.

En quatrième position, il faut parler de l’avantage de pouvoir reporter le déficit. Grâce à son statut de LMNP, l’investisseur bénéficie d’un report de déficit sur une période d’une dizaine d’années.

En clair, sur 10 ans, l’investisseur aura l’occasion de combler ce déficit par le biais de ses futurs loyers. Par contre, ce report de déficit n’est possible que pour les LMNP qui ont opté pour le régime fiscal réel.

Les avantages du statut de LMP

Si vous optez pour le statut de LMP (autrement dit « Loueur Meublé Professionnel), vous bénéficierez également de certains avantages.

Il faut avant tout citer les avantages d’ordre fiscal. Les revenus du LMP sont soumis au régime fiscal des commerciaux, et non à celui des revenus fonciers.

Concrètement, cela signifie qu’un investisseur LMP est plus considéré comme une entreprise individuelle. Ce qui lui donne le droit à la déduction des frais d’obtention de son bien immobilier. Par conséquent, il pourra réduire la taxation sur ses recettes.

Par ailleurs, l’investisseur LMP est autorisé à déduire de ses bénéfices certains frais. Ces frais sont les suivants :

  • Les frais de consultation de notaire ;
  • Et les frais ayant servi à payer les agents intermédiaires.

Au niveau de ses ayants droit, un LMP a droit à quelques avantages. Dans le cadre d’une succession, les héritiers de l’investisseur peuvent bénéficier d’un abattement de l’ordre de 75 %.

Et ce, sur la valeur du logement en question. Mais cet avantage n’est pas sans contraintes. Ainsi, pour jouir de cet avantage, les héritiers sont obligés de conserver le même statut que celui de leur ascendant et il faudra que l’investisseur ait géré ses biens immobiliers au moins pendant une période de 24 mois.

Si le LMP a géré un investissement locatif pendant 5 ans et si ces recettes n’ont pas été supérieures au plafond de 90 000 euros, alors il pourra bénéficier d’un autre avantage. Celui de ne pas avoir à s’acquitter du paiement de taxes s’il décide de vendre son bien immobilier, une fois la location achevée.

Pour conclure

Investir dans l’immobilier et pouvoir allier effet de levier avec un dispositif de défiscalisation est essentiel pour exploiter pleinement votre placement. N’hésitez pas à vous faire conseiller par un conseiller en patrimoine indépendant afin qu’il vous guide le plus précisément possible dans le choix du bon dispositif.

Originally posted 2020-02-26 18:26:00.


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