L’investissement locatif consiste à acheter un bien de type maison, appartement ou résidence médicalisée, et à le mettre en location de manière à dégager un bénéfice sur le long terme. C’est une forme spécifique d’investissement qui nécessite une certaine maîtrise. Comment investir dans l’immobilier locatif de façon optimale ? Pour quel mode de financement opter ? Comment assurer la gestion optimale du bien mis en location ?

Découvrez les réponses à toutes ses interrogations à travers ce guide d’investissement immobilier locatif neuf ou ancien.

1/ Étudier le marché

L’étude de marché est la première des choses à faire avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif neuf ou ancien.

Elle consiste à analyser les caractéristiques de la demande afin d’identifier le type de bien que vous allez acheter. Pour réussir une étude de marché, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

  • La cible ;
  • La démographie ;
  • Les statistiques relatives à la location immobilière ;
  • Les programmes d’urbanisation.

La cible, c’est une catégorie de personne visée à travers un investissement locatif neuf ou ancien. Ainsi, si vous désirez investir dans une localité donnée, il est important de connaître les caractéristiques de la population afin d’identifier de potentielles cibles. Cela est très important, car la pérennité de votre investissement immobilier locatif en dépend.

étude de marché immobilier locatif

Par exemple, si vous désirez effectuer un investissement immobilier locatif sur Toulouse, vous pouvez vous renseigner sur les caractéristiques de la population étudiante de la ville. Sachant que les étudiants recherchent généralement des logements de petite taille, vous pourrez ainsi orienter votre investissement dans ce sens.

Si par contre, après votre étude de marché, il s’est avéré que la proportion de jeunes couples célibataires est plus forte, alors il faudra investir dans un logement de type F2 (ou F3) plutôt que dans des résidences pour étudiants. Quoi qu’il en soit, notez que la prise en compte de la cible dès le début vous permet de maximiser vos chances de réaliser un meilleur investissement locatif.

En ce qui concerne les données relatives aux programmes d’urbanisation, ils vous permettront d’avoir une garantie quant à la rentabilité de votre investissement sur le long terme. Par exemple, si vous achetez un appartement dans un quartier au sein duquel des projets de rénovation sont en cours, il est indéniable que votre investissement sera très rentable une fois les travaux terminés.

À la fin d’une étude de marché bien menée, vous aurez assez d’éléments en votre disposition pour pouvoir orienter votre investissement locatif vers une cible rentable et pérenne.

2/ Opter pour un mode de financement avantageux

Une fois l’étude de marché terminée, vous pouvez penser au financement. Étant donné que l’investissement locatif nécessite des ressources financières importantes, il est important de trouver la formule idéale pour ne pas se retrouver dans une situation embarrassante. Vous pouvez recourir à :

  • Un financement sur apport intégral ;
  • Un financement sans apport ;
  • Un financement mixte.

Bien entendu, chaque mode de financement présente des avantages et des risques. Voici donc une évaluation au cas par cas de chacun d’entre eux.

L’investissement locatif sur autofinancement intégral

L’autofinancement intégral est l’une des options envisageables pour effectuer un investissement locatif neuf ou ancien. L’investisseur supporte l’ensemble des frais (prix d’achat, frais de notaires) sur fond propre et ne fait recours à aucun apport extérieur. Ce procédé présente bien évidemment de nombreux avantages très pratiques.

Il permet notamment à l’investisseur d’avoir une certaine liberté d’esprit puisqu’il touche intégralement son loyer. Il n’a pas de dettes à payer donc pas d’intérêt non plus. De plus, en cas de non-règlement du loyer par ses locataires, l’investisseur n’aura pas la banque sur le dos.

Cependant, l’autofinancement intégral présente également des inconvénients non négligeables. En immobilisant une somme d’argent importante pour l’achat d’un appartement à louer, l’investisseur se prive de liquidités qu’il aurait pu exploiter à d’autres fins.

Notez également que les contraintes fiscales sont plus importantes en cas d’autofinancement qu’en cas d’emprunt. Les revenus locatifs que vous percevrez chaque année seront notamment soumis à l’impôt sur le revenu.

L’investissement locatif sans apport

On parle d’investissement locatif sans apport lorsque l’investisseur souhaite réaliser sa transaction immobilière sur emprunt intégral. L’établissement bancaire supporte l’ensemble des frais et perçoit chaque mois des mensualités jusqu’au recouvrement total de la dette.

financement sans apport locatif

En recourant à ce mode de financement, l’investisseur bénéficie d’un effet de levier très avantageux. Il devient propriétaire sans forcément disposer d’un capital conséquent en cash. Les avantages fiscaux sont également non négligeables (les intérêts d’emprunt sont déduits du revenu avant l’imposition).

Il convient toutefois de notifier que les banques sont généralement réticentes à accorder ce genre de prêt en raison des risques qu’il comporte. Si vous optez pour un investissement sans apport, il faudra donc convaincre la banque de vous accorder le prêt.

Pour ce faire, vous devez monter un dossier solide permettant à votre futur créancier de juger de l’opportunité de votre investissement et de votre pouvoir de solvabilité. N’hésitez pas à contacter un professionnel de l’immobilier pour vous aider à mener au mieux ces démarches.

Note : L’immobilier est l’unique secteur dans lequel vous pouvez investir en recourant à un financement par emprunt intégral.

L’investissement locatif sur financement mixte

Le financement mixte est indéniablement le meilleur mode de financement pour un investissement immobilier. Vous apportez une partie du capital, le reste étant financé par emprunt. Dans ce cas, il est beaucoup plus facile d’obtenir un prêt, car la banque vous considère d’office comme un investisseur fiable ayant conscience de la notion de risque.

investissement-locatif-sans-apport

En optant pour le financement mixte, vous pouvez également diversifier vos investissements. Par exemple, si vous disposez d’une épargne de 200.000 euros, vous pouvez décider d’investir 100.000 euros sur deux biens immobiliers différents (le reste par emprunt) au lieu de dépenser tout votre capital dans un même placement.

Éviter de mettre tous les œufs dans le même panier est l’un des principes de base de l’investissement immobilier locatif.

En définitive, retenez donc que l’emprunt est un mode de financement très avantageux si l’on sait s’y prendre.

3/ Bien choisir la localisation du bien pour investir immobilier locatif

La situation géographique du bien est un facteur très déterminant pour investir dans l’immobilier locatif. C’est un gage de rentabilité. Si vous banalisez cet aspect, vous risquez de vous retrouver avec des problèmes de trésorerie sur le long terme.

Sans locataire, il vous sera très difficile de respecter vos engagements auprès de votre établissement bancaire. Voilà pourquoi il est conseillé d’investir dans des villes dynamiques (encore appelé villes porteuses). 

Vous pouvez par exemple opter pour un investissement immobilier locatif sur Toulouse, Paris, Marseille ou encore Bordeaux pour ne citer que ces villes. L’attractivité de ces villes rend logiquement la demande locative plus forte que la moyenne.

emplacement bien locatif

De façon synthétique, voici les éléments dont vous devez tenir compte dans le choix de l’emplacement de votre bien immobilier :

  • La proximité avec les services publics (les administrations notamment) ;
  • La proximité avec les lignes de transport en commun ;
  • La proximité avec les places touristiques (monument, parc d’attractions, musée…) ;
  • La proximité avec l’université (très pratique pour l’investissement dans les résidences étudiantes) ;
  • La proximité avec le centre-ville (dans certains cas, la demande locative dans un quartier situé légèrement en périphérie du centre-ville peut être plus forte que celle dans le centre-ville).

N’hésitez donc pas à mettre le prix qu’il faut pour acquérir un bien immobilier idéalement positionné. Il y va de la rentabilité de votre investissement locatif.

4/ Investir immobilier locatif avec la loi Pinel

Pour tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier, vous pouvez investir avec la loi Pinel. Ce dispositif offre de nombreux avantages aux investisseurs qui remplissent les conditions. Découvrez ci-dessous une présentation de la loi Pinel et ce que vous pouvez faire pour en profiter.

Présentation de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui a été instauré en 2015 pour encourager les investissements dans l’immobilier locatifs.

Le dispositif concerne les biens acquis à l’état neuf (un logement ancien remis à neuf est éligible) ou en état de futur achèvement. En vertu de cette loi, la possibilité est offerte à tout propriétaire qui s’engage à louer son bien sous certaines conditions de bénéficier d’une réduction plus ou moins conséquente sur ses impôts. À condition que l’investissement ait été effectué dans l’une des villes éligibles.

Les avantages de la loi Pinel  

Les avantages de la loi Pinel peuvent être répartis en trois catégories suivant les engagements pris par l’investisseur. Les réductions d’impôts (calculées sur la base du prix d’achat du logement) conformément aux dispositions de la loi s’élèvent respectivement à :

  • 12 % pour une mise en location sur 6 ans ;
  • 18 % pour une mise en location sur 9 ans ;
  • 21 % pour une mise en location sur 12 ans.

Les avantages en Pinel Outremer sont encore plus grands avec des réductions pouvant aller jusqu’à 32 %.

Comment investir dans l’immobilier locatif avec le dispositif Pinel : éligibilité et contreparties

Pour être éligible à un investissement locatif Pinel, les conditions à respecter sont les suivantes :

  • L’investissement doit être effectué avant le 31 décembre 2021 ;
  • L’investisseur doit s’engager à mettre son bien en location pour une période allant de 6 à 12 ans (location à nu) ;
  • Le montant du loyer ne doit pas dépasser le plafonnement mis en place par les dispositions de la loi pour l’année en cours;
  • Les revenus annuels nets des locataires ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret (les montants varient en fonction de la zone géographique et de la composition du ménage) ;
  • L’investissement doit impérativement être réalisé dans une zone où la demande locative excède l’offre (zones géographiques A, A bis et B1) ;
  • Le coût de l’investissement ne doit pas dépasser les 300.000 euros (une limite de 02 placements maximum par an est à respecter) ;
  • Le logement doit être énergétiquement performant conformément à la réglementation thermique RT2012.

Si votre situation vous le permet, n’hésitez donc pas à investir en immobilier locatif avec le dispositif Pinel. Pour plus de simplicité, tournez-vous vers un conseiller en gestion de patrimoine ayant a minima une formation en droit fiscal.

Note : Un investissement immobilier locatif sur Toulouse est éligible aux dispositions de la loi Pinel.

5/ Investir dans l’immobilier ancien

Comme évoqué brièvement plus haut, la diversification est importante, voire nécessaire pour un investisseur qui souhaite réaliser de bonnes affaires dans le secteur de l’immobilier. Voilà pourquoi l’investissement dans des biens immobiliers de type ancien est une option à envisager.

Bien entendu, un logement ancien ne sera pas rentable au même titre qu’un nouveau logement. Cependant, l’avantage ici est que l’ancien coûte relativement moins cher (15 à 20 % moins).

De plus, il existe des dispositifs de défiscalisation qui permettent de bénéficier de quelques abattements fiscaux sur les investissements locatifs de type ancien. 

C’est le cas par exemple de la loi Malraux qui est destinée à encourager la rénovation des immeubles anciens dans certaines zones spécifiques : les SPR, les QAD et les quartiers conventionnés NPNRU notamment.

Grâce à ce dispositif, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant atteindre les 30 % s’il s’engage à mettre en location, à nu, le bien rénové sur une période de 9 ans. La valeur exacte de la réduction d’impôts est calculée sur la base du montant des travaux de rénovation effectuée par l’investisseur. Quant à la location, elle doit se faire dans un délai d’un an au plus après l’achèvement des travaux.

À l’instar du dispositif Pinel, notez qu’un investissement immobilier locatif sur Toulouse peut bénéficier du programme Malraux.

Immobilier ancien, ce qu’il faut éviter

Il est vrai qu’un logement ancien revient moins cher qu’un logement neuf, mais il ne faut pas négliger le coût des travaux de réfection. Avant d’investir dans un quelconque bien immobilier ancien, demandez une estimation TTC du montant des travaux à un professionnel. Si après analyse approfondie, il s’avère que les travaux de réhabilitation du bien sont exagérément coûteux, n’hésitez pas à chercher mieux.

Rappelons-le, l’idéal est de pouvoir trouver un logement ancien qui sera rentable sur le moyen terme après réhabilitation.

6/ Déléguer la gestion du bien immobilier à un professionnel

L’une des erreurs que commettent les nouveaux investisseurs immobiliers est de vouloir tout gérer par eux-mêmes. En soi, il n’y a rien de mal à prendre en charge la gestion d’un ou de plusieurs appartements mis en location. Mais, lorsque vous ne vous y connaissez pas trop dans le domaine, il est opportun de recourir aux services d’une agence de gestion locative.

Gestion Locative immobilière

Quelle est la mission d’une telle agence ? Les agences de gestion locatives remplissent généralement 3 fonctions :

La gestion des Tâches

Premièrement, elles s’occupent des tâches de gestion courantes relatives au bien en location. Cela comprend :

  • La recherche des locataires ;
  • Le paiement des loyers ;
  • La gestion des retards et des impayés ;
  • La délivrance des quittances.

L’entretien du logement

Deuxièmement, elles s’occupent de l’entretien et de la maintenance du logement. En cas de survenance d’une panne électrique, panne d’eau ou de tout autre incident, ces professionnels sont habilités à intervenir rapidement afin de régler le problème.

L’administratif

Enfin, les agences de gestions locatives s’occupent des affaires comptables, judiciaires et fiscales ayant trait au bien immobilier. Cela est très pratique notamment en cas de procédures de recouvrements ou de démarches auprès de l’administration des impôts.

En définitive, retenez que le recours à un professionnel de l’immobilier vous permettra de gérer votre investissement locatif sans stress. Et comme la confiance n’exclut pas le contrôle, vous pouvez vous déplacer de temps à autre pour des missions périodiques d’inspection.

Et la rémunération du Gestionnaire ?

Qu’en est-il de la rémunération du gestionnaire locatif ? Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la rémunération du gestionnaire locatif n’est généralement pas exorbitante. En règle générale, les agences de gestion locatives perçoivent 9 à 10 % seulement du revenu foncier annuel.

investissement locatif en gérance

Par exemple si votre bien est loué à 6000 euros l’année, les frais de gestion vous reviendront à 600 euros, soit un peu plus d’un mois de loyer. Comparé aux services que les agences de gestion locatives proposent, ce montant est relativement abordable.

7/ Souscrire à une assurance garantie locative

La garantie locative permet à l’investisseur immobilier de se prémunir contre les problèmes pouvant survenir en cas de loyers impayés.

C’est une couverture très pratique notamment lorsqu’une partie ou la totalité de l’investissement a été financée par emprunt. En plus des loyers impayés, l’assurance garantie locative prend en charge les frais de justice et les frais de réparations en cas de dommages au bien immobilier. En fonction de votre formule d’assurance, d’autres couvertures pourront y être ajoutées.

assurer son placement locatif

Par ailleurs, il existe de nombreuses autres catégories d’assurances auxquelles un investisseur immobilier peut souscrire pour se mettre à l’abri de façon optimale. Entre autres, il y a :

  • La garantie décès ;
  • La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) ;
  • La garantie perte d’emploi ;
  • Les garanties IPT, IPP, ITT et ITP.

Pour en savoir plus sur chacune de ces assurances, n’hésitez pas à contacter un professionnel.

Note : Retrouvez ici comment choisir votre assurance locative

8/ Penser à la rentabilité

Tout placement vise un certain niveau de rentabilité. L’investissement immobilier locatif neuf ou ancien ne déroge pas à cette règle. Le taux de rendement est l’outil par excellence pour déterminer la performance d’un placement immobilier. 

Il permet de calculer avec précision le bénéfice que va rapporter l’investissement sur un bien immobilier donné. C’est également un outil de comparaison très efficace (pour comparer deux investissements immobiliers).

rentabilité locative

L’idéal dans un investissement locatif est de viser un taux de rendement dont la part de risque est faible. Un rendement élevé n’est pas toujours gage d’une rentabilité assurée. D’autres paramètres tels que la vacance locative, l’urbanisation et l’évolution des prix sont à prendre en compte.

Pour Conclure

Que retenir ? Réussir un investissement immobilier locatif neuf ou ancien demande de l’engagement et un bon instinct d’entrepreneur.

En mettant en pratique les astuces présentées dans cet article, nul doute que vous pourrez tirer le meilleur parti de votre placement.

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Originally posted 2019-11-01 18:38:44.


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