On le sait, l’immobilier aujourd’hui est une valeur sûre qui permet aux investisseurs d’atteindre de nombreux objectifs surtout quand on connait le rendement locatif par ville Française.

En investissant dans la pierre locative, vous pouvez vous constituer progressivement un patrimoine immobilier. De même, l’on se crée par ce même canal des revenus complémentaires.

Grâce à l’immobilier locatif, il est aussi possible de préparer sa retraite et payer moins d’impôts. Peu importe les raisons qui motivent votre désir d’investir dans ce secteur, il est une chose sur laquelle vous devez vous focaliser : la rentabilité de l’investissement.

Rendement locatif

Cette rentabilité est cependant variable en fonction de l’emplacement du bien. C’est pour cela qu’avant d’investir, il est important de prendre son temps pour définir une stratégie et choisir les meilleures agglomérations.

Découvrez dans ce guide quelle ville choisir pour effectuer un placement rentable.

À rendement locatif élevé, risque élevé

Pour appréhender la rentabilité d’un projet d’investissement dans l’immobilier locatif, on se fie principalement au rendement locatif. Mais, de quoi s’agit-il ?

De façon simple, le rendement locatif est le rapport entre les loyers encaissés grâce à un investissement locatif et le prix de revient de l’opération.

En effet, plus le résultat de ce rapport est élevé, plus le projet est rentable. Est-ce à dire qu’il faut automatiquement viser les villes où les rendements locatifs sont très élevés pour optimiser la rentabilité de son investissement ?

Rendement locatif risque élevé

La réponse est paradoxalement non ! En effet, un rendement locatif assez élevé peut dissimuler des risques pour l’investisseur.

Risque relatif au logement pour un rendement locatif élevé

Dans l’immobilier et plus généralement dans le domaine des finances, le rendement et le risque d’un placement entretiennent une relation intrinsèque. Si vous devez vous positionner sur un bien immobilier très rentable, vous devez prendre des risques.

Mais, ces risques doivent être mesurés. Attendez ! De quels risques parle-t-on déjà ? Dans le secteur de l’immobilier locatif, on peut citer :

  • La multiplication des impayés de loyers ;
  • La vacance locative ;
  • La carence locative ;
  • La multiplication des travaux d’entretien et de réparation…

Faible revalorisation du bien pour un rendement locatif élevé

Un logement qui présente des risques locatifs élevés ou d’autres paramètres inconnus se vend moins cher. Avec un achat peu onéreux, vous obtiendrez probablement un rendement locatif élevé.

Sachez cependant que ce que vous gagnez à travers ce rendement locatif, vous risquez de le perdre lors de la revalorisation future de votre logement. En effet, peu d’investisseurs seront prêts à acheter le bien en raison de ses caractéristiques locatives.

placement logement à risque

Il n’y a généralement pas de pression démographique dans les villes concernées. Il en est de même avec l’explosion de l’emploi qui reste imperceptible dans ces secteurs.

On se retrouve donc obligé de diminuer le prix du bien pour pouvoir le vendre. Vous faites alors une opération blanche ou pire, une moins-value.

Les petites villes permettent d’optimiser le rendement locatif, quoique…

Lorsqu’on considère le rendement locatif par ville, plusieurs agglomérations dont on n’a pas l’habitude d’entendre parler viennent en tête de liste.

Dans ces villes, la rentabilité locative dépasse 8 % et frôle parfois les 10 %, voire plus.

Dans le classement des rendements locatifs bruts moyens en fonction des villes en 2019, les localités suivantes viennent par exemple en première position :

  • Saint-Quentin ;
  • Mulhouse ;
  • Havre ;
  • Bourges ;
  • Limoges ;
  • Saint-Etienne;
  • Roubaix…

Vu ces chiffres, on peut se demander raisonnablement s’il n’y a pas anguille sous roche. 

rendement locatif limoges

Il est possible d’espérer des rendements locatifs bruts de 9,14 % à Saint-Étienne, 8,6 % à Mulhouse et 8 % à Limoges. Dans ces villes, les prix de l’immobilier sont fort abordables comparativement à d’autres communes. Généralement, les logements coûtent entre 1 000 à 1 400 euros en moyenne par mètre carré et les loyers pratiqués oscillent entre 7,5 et 9,5 euros le mètre carré.

Additionnez ces prix par m2 aux rendements alléchants qui s’en suivent et vous serez tenté d’investir dans une petite ville de France ou encore à la campagne, voire dans les milieux ruraux. Prenez garde de ne pas succomber à cette tentation sans prendre en compte tous les paramètres dans l’analyse de la rentabilité de votre projet.

En réalité, le revers de la médaille est que ces cités aux rendements locatifs très affriandants présentent souvent des dangers pour l’investisseur. Concrètement, l’évolution du patrimoine dans ces régions peut s’avérer incertaine.

D’après le site Meilleursagents.com, Saint-Étienne a connu une baisse de 18,8 % de ses prix de l’immobilier en 5 ans. Quant à Mulhouse, cette baisse est de 17,3 % sur la même période.

Paradoxalement, les loyers restent élevés dans ces zones géographiques comparativement au coût de l’immobilier. La revalorisation selon l’indice INSEE en est la cause.

Inutile donc d’espérer une revalorisation du foncier dans ces secteurs. 

Conseil d’investisseurs :

Il est important de prendre en compte la possible stagnation ou la baisse des prix de l’immobilier dans une ville avant d’investir.

Faut-il faire un placement locatif dans les grandes villes de France pour plus de sécurité ?

Certaines petites villes présentent un rendement immobilier locatif élevé. Cependant, investir dans ces localités c’est risquer la rentabilité de son projet.

rendement locatif paris

Faut-il donc se tourner vers les grandes villes ?

Les familles qui ont des enfants à bas âge ainsi que les couples préfèrent se loger non loin du centre-ville. Ils font généralement ce choix pour des raisons professionnelles.

Les villes les plus convoitées sont :

  • Paris ;
  • Toulouse ;
  • Lyon ;
  • Lille ;
  • Bordeaux ;
  • Rennes ;
  • Marseille…
placement locatif bordeaux

Dans ces grandes villes, les prix de l’immobilier sont généralement élevés. En conséquence, le rendement locatif par ville reste relativement faible.

En contrepartie, le risque locatif y est très bas puisque la demande locative est forte. À Paris et en Île-de-France, il existe une vraie pénurie de logements. Il en est de même dans les autres grandes villes du pays.

Les villes vedettes de l’immobilier locatif français

Paris et sa banlieue sont les premiers secteurs les plus convoités en matière de logement. Il est possible d’y obtenir un rendement immobilier locatif qui avoisine 2 % ou 3 %.

Cependant, en fonction des quartiers, ce rendement locatif peut excéder les 10 %. Les rendements locatifs oscillent par exemple entre 3 % et 11 % dans le quartier Neuilly-sur-Seine.

À Levallois-Perret, ces rendements sont compris entre 4 % et 9 %. Ils sont également intéressants à Saint-Denis au nord de Paris avec une fourchette située entre 4,5 % à 8 %Il n’y a pas besoin de rappeler que dans ces quartiers les prix au m2 sont très élevés.

La ville des lumières offre également dans la région Rhône-Alpes des rendements locatifs plutôt captivants. Lyon est en effet un marché très dynamique qui offre une rentabilité brute entre 2 % à 12 %.

investir en locatif Lyon

Les prix au m2 y sont évidemment aussi élevés (4500 euros en moyenne). À Marseille, le marché est aussi attractif avec des taux de rendement locatifs qui varient entre 3,5 % et 11,5 %. Dans cette ville, le prix moyen au mètre carré dans l’ancien est de 2 300 euros tandis que dans le neuf il est de 3 900 euros.

Les autres villes Française intéressantes pour investir

Avec les projets immobiliers d’envergure prévue à Toulouse, investir dans cette ville serait une excellente idée. La ville rose se retrouve en effet dans les premières places du classement des villes où il fait bon investir en France. 

Son attractivité économique est l’une de ses plus grandes forces.

On y retrouve en effet :

  • Un bassin d’emploi très dynamique ;
  • Une offre universitaire qualitative ;
  • Une forte croissance démographique ;
  • Une multiplication des projets de développement…
rendement locatif pinel Toulouse

Toulouse offre des prix raisonnables comparativement à d’autres villes. Même si le rendement locatif dans le centre-ville avoisine les 3 %, il dépasse très vite les 4 % lorsqu’on s’en éloigne un peu.

Outre Toulouse, il existe d’autres grandes villes émergentes comme Bordeaux ou encore Strasbourg.

Dans cette dernière cité, le prix au mètre carré est assez moins cher. Si vous choisissez un immeuble favorable aux activités comme le commerce ou la restauration, vous ferez un bon investissement.

Le rendement locatif dans la ville, quoique faible, reste assez intéressant (5,45 %). Il en est de même de Bordeaux où seulement 31 % des habitants sont propriétaires de leur logement. Voilà un marché tout à fait intéressant avec un rendement locatif moyen de 3,64 %.

Finalement, quelle ville faut-il privilégier pour un placement immobilier rentable ?

  • Les petites villes offrent un rendement locatif intéressant, mais présentent des risques locatifs.
  • Les grandes villes permettent de faire un investissement locatif sécurisé, mais offrent un rendement locatif assez faible.

Lorsqu’on considère le rendement immobilier locatif par ville Française, on peut se demander où investir concrètement. La vérité est qu’il n’existe pas de ville parfaite pour faire un placement 100 % rentable. Vous devez simplement vous assurer que votre investissement correspond à vos besoins et à vos objectifs.

placement immobilier haut rendement

Êtes-vous un contribuable fortement fiscalisé qui envisage de vendre ultérieurement son bien ?

L’immobilier rural avec un fort rendement locatif n’est certainement pas fait pour vous. Il vaudrait mieux choisir des logements dans une grande ville. Vous encaisserez peut-être de faibles loyers, mais votre fiscalité sera également réduite. De même, le potentiel de revalorisation de votre bien sera important.

Si vous avez un faible budget et que vous vous êtes motivé pour effectuer des travaux, vous pouvez investir dans les petites villes. On trouve facilement des biens qui s’autofinancent dans ces agglomérations. Ce qui serait impossible dans les grandes villes.

Dans tous les cas, il est important d’apprécier le potentiel d’une ville avant d’y faire un investissement locatif. Vous pouvez vérifier :

  • L’évolution de la population ;
  • Le solde migratoire ;
  • La présence des infrastructures routières ;
  • La demande locative ;
  • La présence des commerces, des écoles et des lieux de distraction…

Par ailleurs, vous ne devez pas simplement vous limiter aux choix d’une ville en fonction du rendement immobilier locatif. 

Il faut aussi scruter les différences entre les quartiers. En effet, vous pouvez améliorer la rentabilité de votre investissement en passant d’un quartier à l’autre dans une même ville.

Pour conclure notre article

Que retenir de cet article sur la ville à choisir pour effectuer un placement rentable en France ?

La rentabilité d’un investissement immobilier dépend du rendement locatif du bien. Cependant, on ne va pas seulement se fier aux rendements locatifs élevés pour investir dans une ville.

Pour cause, il y a toujours des contreparties à un investissement locatif. Il faut prendre en compte ses objectifs et ses besoins pour pouvoir effectuer un choix réfléchi.

Originally posted 2019-10-11 18:15:08.


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