Surnommée la ville rose, Toulouse est une métropole au climat doux du sud-ouest, avec une bonne situation géographique. Ses atouts naturels, son patrimoine architectural ainsi que son bassin économique ont fait monter la côte de cette ville. Le secteur de l’immobilier non plus n’a pas échappé à cette ascension. En effet, les prix des biens immobiliers y ont connu une augmentation fulgurante. Ils ont augmenté de plus de 56 % sur les 10 dernières années.
Situation actuelle des prix de l’immobilier toulousain
Avant d’aborder le futur du marché de l’immobilier à Toulouse, il serait intéressant de jeter un coup d’œil sur l’état actuel des prix.
Prix du mètre carré et état des stocks de biens à vendre à Toulouse
À Toulouse, la moyenne des montants de vente relevés le 1er octobre 2022 était de 4.927 €/m² pour les maisons. Voici les prix d’achat moyens par type de maison :
- maisons de 3 pièces principales : 5.890euros /m² ;
- maisons de 4 pièces principales : 4.719 euros /m² ;
- maisons de 5 pièces principales : 4.717 euros /m² ;
- maisons de 6 pièces principales et plus : 4.835 euros /m².
Les appartements, eux, atteignaient une moyenne de 3.585 €/m² à la même date, quelle que soit la surface. Leurs prix variaient entre 3.200 et 4.500 euros le mètre carré. Consultez ici-bas les moyennes des prix par types d’appartement à Toulouse :
- appartements d’une pièce principale : 4.444 euros /m² ;
- appartements de 2 pièces principales : 3.693 euros /m² ;
- appartements de 3 pièces principales : 3.390 euros /m² ;
- appartements de 4 pièces principales et plus: 3.214 euros /m².
Le prix du mètre carré dans cette ville est plus élevé que dans le reste du département. En effet, il lui est supérieur de 21 %.
Sur le marché français de l’immobilier en général, il est observé une pénurie de l’offre depuis 2019. Mais à Toulouse, la dynamique est toute autre. On y remarque plutôt une légère abondance des biens immobiliers à vendre. Le stock des appartements à vendre a, par exemple, augmenté de 12 %.
Ces biens immobiliers disponibles se trouvent pour la plupart dans les quartiers limitrophes de la métropole. Par contre, les biens immobiliers au centre-ville connaissent une pénurie. La tension immobilière y est très forte (9 %), avec plus d’acheteurs que de biens à vendre. Cela se remarque surtout dans le domaine de l’immobilier neuf.
Montant des loyers dans la métropole toulousaine
Dans cette ville, le loyer médian est de 12 euros par mètre carré, hors charges, pour les appartements, toutes surfaces confondues. Sur les deux derniers semestres, voici les loyers médians hors charges, selon le type d’appartement :
- Appartement T1 : 16 euros / m² ;
- Appartement T2 : 12 euros / m² ;
- Appartement T3 et plus : 10 euros / m²
Il a été remarqué une évolution des loyers de 0,61 % par rapport à 2021. Mais bien qu’il y ait évolution, on note une variation de la dynamique des prix selon le type d’appartements. Zoom sur les variations des loyers médians sur les 4 derniers trimestres :
- Appartement T1 : + 2,7% ;
- Appartement T2 : – 0,4 % ;
- Appartement T3 et plus : + 0,5 %.
Sur les 5 années précédentes, les loyers d’appartement de type T1 ont évolué de 8,3 %. Quant aux appartements de type T2, ils ont connu une évolution de 3,7%. Les loyers des appartements T3 et plus, ont aussi augmenté de 5,5 % pendant ces 5 années.
À quoi faut-il s’attendre en 2024 ? Perspectives du secteur immobilier à Toulouse
Les études prospectives concernant le marché de l’immobilier toulousain ont permis de déceler plusieurs situations problématiques.
La baisse des logements à vendre
Selon une étude prospective menée par l’Observer, on assistera progressivement à une baisse du taux de biens immobiliers disponibles à la vente à Toulouse. En effet, le taux de permis de construire a chuté de 33 % par rapport à 2021. En juin 2021, 1934 permis de construire avaient été accordés par le service de l’urbanisme de la ville. Mais ce même service n’en a accordé que 1300 à la même période en 2022. Or, moins de permis attribués en 2022, signifie moins de nouveaux logements d’ici les deux prochaines années.
Déjà en 2021, la ville avait connu une baisse de 42 % des logements en vente, comparé à 2019. Face à cette situation inquiétante, une étude plus approfondie, commandée par l’Observer permettra de définir les conséquences futures de la persistance d’une telle tendance.
L’augmentation des prix au mètre carré
La projection des prix sur le marché toulousain donne également des raisons de s’inquiéter. En effet, l’évolution des prix de l’immobilier à Toulouse est presque certaine. Il est fort probable que le prix du mètre carré passe à 4450 euros d’ici la fin de 2022 puis à 4800 euros en 2023-2024.
Il faut préciser qu’en 2021, le mètre carré avait déjà augmenté de 230 euros en comparaison à 2019. Il coûtait en moyenne 4350 euros alors qu’il était de 4120 euros deux années plus tôt. En considérant cette évolution, le mètre carré risque de passer au-dessus des 5000 euros d’ici 2026.
Face à ces prévisions, il est normal de se demander ce qui serait à la base d’une telle augmentation. En effet, plusieurs facteurs expliquent les perspectives alarmantes de l’évolution des prix de l’immobilier à Toulouse. Il s’agit tout d’abord de l’inflation des prix. Si cette dernière demeure au-dessus de 4 % et est suivie d’une baisse de production de crédits autour de 20 %, le secteur immobilier sera évidemment touché. L’impact de ces facteurs causerait une diminution de la quantité des transactions.
La Loi Climat et résilience constitue également un facteur explicatif des prévisions de 2024 dans le secteur de l’immobilier toulousain. Cette loi vise la réduction de moitié du rythme d’artificialisation des sols d’ici 2030. La loi Climat et résilience va bouleverser complètement, et de façon brutale, le secteur de la construction immobilière.
Est-il toujours possible d’investir dans l’immobilier à Toulouse ?
En vue de la situation actuelle et des prévisions pour 2024, il est légitime de se demander s’il est toujours possible d’acheter un bien immobilier à Toulouse.
Les quartiers limitrophes du centre-ville toulousain toujours accessibles
Même si les logements dans l’hyper-centre de Toulouse sont rares, il suffit d’aller dans les quartiers limitrophes pour trouver des biens accessibles. Bien qu’ils soient disponibles, il est important de noter que ces quartiers bénéficient aussi de l’évolution des prix de l’immobilier à Toulouse. Les quartiers tels que Lardenne, Papus et Les Izards voient leur nombre d’appartements à vendre augmenter d’environ 16 %. Les prix qui y sont proposés varient de 1180 à 2 250 euros par m².
Des biens immobiliers à des prix imbattables au sud de Toulouse
Si vous disposez d’un petit budget, il serait plus avantageux de porter votre choix sur les quartiers au sud du centre-ville toulousain. Certains de ces quartiers proposent des prix d’achat d’appartements en dessous de ceux du marché immobilier.
Le quartier d’Empalot fait partie de ces quartiers où vous pourriez trouver des appartements abordables à acheter. Les prix varient entre 2024 et 3300 euros par m². Les quartiers de Rangueil et Pouvourville proposent également des prix raisonnables.
La périphérie de Toulouse : une zone géographique favorable pour investir dans l’immobilier
La périphérie de Toulouse compte 36 communes. Considérée comme un paradis où il fait bon vivre aux abords de Toulouse, cette zone géographique est un bon endroit pour effectuer des investissements dans l’immobilier. En effet, il s’agit d’une zone assez dynamique caractérisée, entre autres, par le bassin économique aéronautique.
La périphérie de Toulouse connaît un accroissement qui ne cesse d’évoluer. Cette amplification des abords toulousains s’explique par l’arrivée de nouveaux habitants chaque année. Prévue pour 2030, l’installation de la ligne de train à grande vitesse entre Toulouse et Paris ainsi que les 6 000 emplois annoncés par Airbus en 2022, ne feront qu’accélérer le développement de la périphérie de Toulouse.
De plus, plusieurs programmes immobiliers neufs ont vu le jour dans certaines villes de cette périphérie, telles qu’à Blagnac, Colomiers, Cornebarrieu et même Tournefeuille. Ces villes appartiennent à l’aire géographique des villes les plus proches du secteur d’emploi d’Airbus.
Ces villes situées dans la périphérie toulousaine disposent de suffisamment d’atouts qui les rendent attrayantes. En effet, elles sont caractérisées par des commodités accessibles, des établissements scolaires complets, ainsi que beaucoup d’espaces verts. Elles drainent beaucoup de monde.
En 2015, Colomierscomptait déjà plus de 38 000 habitants. Elle est la deuxième ville la plus peuplée de Haute-Garonne. L’achat d’un appartement à Colomiers coûte en moyenne 2525 euros par mètre carré. Pour une maison dans la même ville, il faut 3176 euros par m².
La ville de Toulouse est une métropole attrayante à cause de ses atouts géographiques, universitaires et économiques. Mais l’avenir de l’immobilier s’annonce alarmant au regard des prévisions faites par les études prospectives dans le secteur. Si vous comptez y acheter des biens immobiliers, il serait plus raisonnable de vous tourner vers la périphérie toulousaine qui compte encore beaucoup d’offres accessibles.
