La fiscalité d’une location meublée regroupe de nombreuses règles ainsi que différents statuts juridiques. Les placements en location immobilière sont donc une option de plus en plus intéressante pour les investisseurs surtout en 2020.

En effet, ces activités certes soumises à des réglementations précises permettent de bénéficier d’atouts conséquents. Dans cette catégorie, l’investissement en immobilier locatif meublé bénéficie d’un intérêt particulier grâce à ses rendements attractifs.

De même, l’investissement dans ce secteur offre certaines garanties ainsi que des avantages fiscaux.

Nous vous proposons de faire le point des principaux éléments à connaître et des astuces utiles pour prospérer en location immobilière meublée.

fiscalité d'une location meublé

1/ Comprendre la location immobilière meublée 

La location immobilière meublée offre de nombreux avantages en matière de durée, de reconduction de bail, du prix de loyer. En outre, sa fiscalité est un critère indispensable à considérer par les investisseurs pour rentabiliser leur investissement.

Pour tirer le meilleur profit d’une location meublée dans différents cadres, il est indispensable d’être idéalement informé. Ainsi, vous découvrez les facteurs clés en fiscalité d’une location meublée puis des astuces efficaces. Une location meublée correspond essentiellement à un logement dans lequel le locataire peut s’installer sur-le-champ.

Dans ce type de location, le locataire n’a besoin de se munir que de ses affaires personnelles pour vivre aisément. En matière légale, l’équipement imposé est très limité. Il doit essentiellement permettre de dormir, de manger et de vivre idéalement.

Pour investir dans une location meublée, il est nécessaire de s’informer des critères d’équipements à remplir. En outre, vous devez faire une principale différence entre la location nue et la location meublée. Alors que la première relève de la catégorie fiscale des revenus fonciers, le second constitue une activité commerciale.

Ainsi, la location meublée est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC. Toutefois, les impositions BIC contiennent deux statuts fiscaux et juridiques avec des particularités incluses en fiscalité d’une location meublée. Selon le statut juridique choisi, des différences sont engendrées essentiellement au niveau :

  • de la taxation de la plus-value de cession ;
  • du calcul d’impôt sur le revenu ;
  • de l’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière IFI.  

D’autre part, selon votre statut juridique pour une location immobilière meublée, vous pouvez encore bénéficier de divers régimes déclaratifs. Ce sont essentiellement le régime micro-BIC, le régime réel et le régime de l’imposition sur les sociétés. Les loueurs sont éligibles à ces régimes sous la contrainte de respect de dispositions précises.

2/ Les différents statuts juridiques

Loueur Meublé Non professionnel

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) s’obtient par défaut. En effet, disposez de ce statut lorsque vous ne respectez pas les critères définis pour avoir un statut professionnel. Que votre location meublée soit saisonnière ou de n’importe quel type, vous pouvez bénéficier de ce statut.

Lorsque vous percevez au maximum 70 000 euros de recettes pour une location meublée, vous êtes dans le régime micro-BIC. Ce dernier procure des avantages conséquents. Vous profitez d’un abattement de 50 % sur vos loyers bruts reçus afin de couvrir les charges de propriétés.

Pour déclarer, le montant du revenu brut perçu est directement greffé à la déclaration des revenus n° 2042 C Pro. Ainsi, l’administration fiscale applique l’abattement de 50 % au moment du calcul de l’impôt.

Une alternative au régime micro-BIC est le régime réel compris dans la fiscalité d’une location meublée. Vous pouvez choisir ce régime lorsque vous estimez que le premier vous limite. Essentiellement, il permet de déduire les charges pour leur montant réel.

Toutefois, cette option représente une meilleure alternative dans le cas où vous réalisez ou vous prévoyez d’importants travaux. Il est important de noter que cette option-ci est irrévocable pour une durée de 2 ans. De même, elle se renouvèle de manière automatique.

Loueur Meublé Professionnel

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est valable sous la contrainte de critères déterminés que nous listons à présent. Ainsi, ces deux conditions cumulatives sont essentielles :

  • recevoir plus de 23 000 euros de recettes annuelles ;
  • le montant des recettes annuelles doit excéder le montant des autres revenus d’activité perçus par les membres du foyer fiscal.

En effet, le Conseil constitutionnel a rendu la condition relative à l’immatriculation au RCS non conforme à la constitution. En outre, les revenus du foyer fiscal regroupent de nombreux éléments notamment les salaires, les traitements ou les rentes viagères. De même, ils intègrent les bénéfices non commerciaux et les revenus commerciaux non liés à l’activité de location.

En bénéficiant du statut de LMP, vous profitez d’atouts non négligeables. D’une part, vos biens ne font pas partie de l’assiette de l’IFI, car ce sont des biens professionnels. Ensuite, en cas de revente, vous profitez d’exonération de taxation de la plus-value sous certaines conditions.

De plus, les déficits fonciers constatés sont imputables sur les revenus personnels. Malgré ces nombreux atouts, ce statut professionnel est également connu pour sa complexité. Dans ce contexte, se faire aider d’un professionnel est souvent un atout conséquent.

Pour finir, le LMP peut également opter pour le régime de l’imposition sur les sociétés. Ici, il est indispensable que le loueur soit une société.

3/ Imposition des revenus et imputations des taxes

Une fois que votre statut juridique est clairement établi, le contribuable arbitre entre les différents régimes. Le régime micro-BIC est adapté lorsque le montant des recettes de l’année écoulée n’excède pas 70 000 euros.

Après l’indication du montant total encaissé, l’abattement forfaitaire de 50 % est appliqué pour un minimum de 305 euros. Dans des cadres particuliers, les règles régies par le régime micro-BIC sont plus souples avec de meilleures options.

Pour des locations de chambre d’hôte meublées et de tourisme par exemple, l’abattement forfaitaire est de 71 %.

En ce qui concerne le régime réel, il suppose une déclaration de résultat n° 2031 pour chaque exercice. De même, adhérer à une association de gestion agréée est capital pour échapper à une majoration de 25 % du résultat imposable.

imposition lmnp

En régime réel, les charges déductibles sont entre autres :

  • les intérêts d’emprunt immobilier ;
  • les frais de gestion ;
  • les travaux d’amélioration ;
  • les impôts locaux ;
  • les frais de notaires.

D’autre part, en fonction du statut du loueur, un éventuel déficit de l’activité de location meublée se traite différemment. Les déficits issus d’une activité non professionnelle sont imputables sur les bénéfices réalisés durant les dix dernières années.

La fiscalité d’une location meublée exige que ces bénéfices soient toutefois tirés d’activités semblables. Par ailleurs, les déficits d’une pareille activité avec un statut professionnel sont imputables sur le revenu global sans limitation.

4/ Comment faire baisser les impôts en fiscalité d’une location meublée ?

Les options de base

Dans un régime réel et avec un statut de LMNP, vous déduisez vos diverses charges et amortissements de recettes locatives. Ces dernières sont ainsi considérablement amoindries ou ramenées à zéro. Dans certains cas, les charges peuvent d’ailleurs ne pas être soumises à l’impôt.

En régime forfaitaire ou micro BIC, l’imposition est bien de 50 % sur les recettes locatives. En outre avec un statut LMP, lorsque la déduction des charges induit un déficit, il est déductible des revenus globaux. Ces revenus baissent et induisent une réduction de la pression fiscale.

Ensuite, lorsque les déficits sont épongés, les amortissements ramènent votre loyer à zéro lorsque vous les avez déclarés. En effet, la fiscalité d’une location meublée procure bien divers atouts selon les options et dans des cadres donnés.

Les cas d’exonération

La fiscalité d’une location meublée offre de nombreux avantages. Dans certaines circonstances, elle permet de bénéficier d’exonérations intéressantes. Lorsqu’une location meublée est occasionnelle ou lorsqu’elle génère peu de revenus, elle peut être exonérée d’impôts.

Pour ce faire, elle doit encore remplir des critères donnés. Entre autres, le loueur doit dans ce cas :

  • louer une ou plusieurs pièces de la résidence principale ;
  • ne pas excéder 184 euros par mètre carré par an en Île-de-France et 135 euros en province ;
  • louer des chambres d’hôtes sans excéder une recette annuelle de 760 euros.

De même, de nombreuses autres conditions favorisent des exonérations. Pour l’assujettissement à l’IFI ou pour la taxation de la plus-value de cession du bien, des réductions sont aussi possibles.

Profiter de lois spécifiques

D’autre part, plusieurs lois permettent d’avoir des réductions ou de faire baisser l’impôt. Entre autres, la Loi Pinel permet de déduire entre 12 % et 21 % le prix du bien des impôts. Cette déduction est valable sur 6 à 12 ans après avoir rénové l’appartement.

A lire aussi : Le Guide Complet sur la Loi Pinel à Toulouse

dispositif pour défiscaliser

Toutefois, la loi Pinel est valable lorsque vous achetez un ancien logement que vous louez. De même, en réhabilitant une ancienne maison, le Denormandie offre un important fiscal. Il engendre une déduction d’impôts directe d’un pourcentage du prix global de l’opération.

Le pourcentage de réduction est défini selon la durée de location du bien immobilier. Pour finir, le régime fiscal Cosse est aussi une option en fiscalité d’une location meublée.

Ici, la déduction est forfaitaire et varie entre 15 %, 70 % et 80 % en contrepartie de plafonnement des loyers. Elle est également possible dans des conditions précises.

5/ Des dispositions utiles en fiscalité d’une location meublée

Récupération et portage de TVA

En investissant dans un bien immobilier meublé en résidence gérée avec services, vous avez un atout supplémentaire. Ces conditions vous permettent de récupérer la TVA sur l’acquisition. Le loueur dans ce cadre n’a qu’à assurer une liste de services minimums.

Il s’agit essentiellement :

  • du ménage ;
  • de l’accueil ;
  • de la restauration ;
  • de la blanchisserie.

La récupération de la TVA est alors bien utile, mais elle aussi régie par plusieurs règles. Entre autres, elle n’est totalement acquise qu’à raison d’un vingtième par an.

Le choix de la résidence en fiscalité d’une location meublée

Quel que soit le statut ou le régime de déclaration choisi, vous n’êtes jamais entièrement à l’abri de divers troubles. De même, vos locataires ou la gestion de vos locations peuvent engendrer à n’importe quel moment des situations imprévues. La fiscalité d’une location meublée réserve des options sophistiquées.

Ainsi, vous pouvez profiter des avantages d’une résidence gérée avec services. D’une part, il faut investir dans une location meublée avec une forte demande. Il peut s’agir de résidence estudiantine, de tourisme ou de résidence de personnes vraiment âgées.

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Dans ces circonstances, vous avez un locataire unique qui garantit les frais de location sur un bail. De même, ce dernier porte l’ensemble des charges et des responsabilités. Ici, vous êtes peu impliqué et évitez de payer vous-même les taxes.

Malgré son grand intérêt, cette option est fortement risquée, car sa rentabilité et son succès reposent entièrement sur l’unique locataire. Il doit disposer de moyens requis pour assurer votre pérennité.

Déduire les frais comptables

La fiscalité d’une location meublée évoque de nombreuses règles comptables et fiscales. Faire recours à des professionnels du domaine pour investir est ainsi totalement logique. En vous faisant assister, vous avez plus d’assurance de bénéficier des meilleures options.

Le calcul du bénéfice imposable, la première inscription et la déclaration de récupération de TVA peuvent être délégués. De même, davantage de tâches peuvent être confiées à des professionnels. Généralement, ces recours ont d’ailleurs des coûts minimes.

En effet, le montant des honoraires versés chaque année s’inscrit en réduction d’impôt l’année suivante. Elle est proportionnelle au 2/3 des dépenses comptables avec une limite de 915 euros annuelle. Pour profiter de cette astuce, il faut préalablement adhérer à une association de gestion agrée.

Pour conclure

En définitive, investir en LMNP ou LMP est un bon statut pour investir facilement surtout s’il est couplé avec le dispositif Censi-Bouvard.

Vous pourrez alors acquérir un bien suivi de loyers sécurisés par un bail commercial pour assurer la durabilité de votre investissement.

Originally posted 2020-02-19 18:45:00.


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