Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière en France. Chacune de ces lois permet à l’investisseur d’économiser de l’argent et d’optimiser ses impôts. On note toutefois un mode d’opération et des avantages différents dans chaque cas. En ce qui concerne la Loi Censi Bouvard, elle permet d’investir dans des résidences neuves ou rénovées, afin d’obtenir des avantages fiscaux sur une longue période.

Dans l’optique de bénéficier de ces avantages, nous vous proposons dans cet article 4 points pour réussir votre placement avec le dispositif Censi Bouvard.

Loi Censi-Bouvard

Loi Censi Bouvard : Ce qu’il faut retenir

La loi Censi Bouvard prévoit des avantages fiscaux aux investisseurs qui souhaitent placer leur patrimoine dans les résidences étudiantes ou EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). Les concepteurs de cette loi consentent que tout investisseur domicilié en France perçoive une réduction d’impôt à la proportion de la valeur de son bien.

Il est également possible de récupérer la TVA payée, lorsque l’acquéreur respecte certaines conditions.

La réduction de l’impôt à travers ce dispositif de défiscalisation est généralement de 11 % du montant hors taxes du patrimoine acquis. Cette réduction est étalée sur une durée de 9 ans.

Par contre, si le montant de la réduction est supérieur au total des impôts sur le revenu, le reste est reportable sur une période de 6 ans. Cette action est possible si seulement le logement est toujours mis en location au cours de l’année du report du reliquat.

De plus, la limite fiscale est fixée à 300 000 €, exonéré de toutes taxes. Cette limite n’empêche en aucune façon un investisseur d’acquérir un bien au-delà de ce montant. En contrepartie, le montant supérieur à cette somme sera soustrait lors du calcul des réductions.

Qui peut investir dans le dispositif Censi Bouvard ?

Avant de passer aux différents points à savoir pour réussir votre placement, il est important de vous assurer que vous remplissez les conditions requises par le dispositif Censi Bouvard.

Pour en bénéficier au cours de l’année 2020, l’investisseur doit acquérir un bien locatif meublé du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2020.

investir en loi-censi-bouvard

Après cette première condition, il existe beaucoup d’autres points importants à vérifier.

Location meublée non professionnelle (LMNP)

Cette loi ne peut être appliquée qu’aux logements non professionnels. Les bâtiments professionnels ne sont donc pas inclus.

La durée d’engagement de la location du bien est de 9 ans et n’est possible que par l’intermédiaire de l’exploitant de la résidence. L’acquéreur est donc contraint de garder le bien durant toute la période de location.

Pendant la période de location, le bailleur peut également acheter plusieurs autres logements. Toutefois, les biens doivent être mis en location dans un délai d’un mois après leurs achats.

Généralement en investissement EHPAD, la demande est tellement forte que les chambres ne restent jamais vides.

Les résidences de Services

En dehors des LMNP, il est également possible d’investir dans une résidence services. Ainsi, la loi Censi Bouvard s’appliquera si le bien est neuf ou en état futur d’achèvement.

Elle prend également en compte les logements achevés depuis une quinzaine d’années et qui font objet de rénovation.

En plus d’être louées en LMNP, les résidences doivent proposer des services associés. On peut ainsi citer :

  • Les résidences tourisme classées ;
  • Les résidences services étudiantes ;
  • Les résidences services pour affaires ;
  • Les résidences services destinées aux personnes handicapées ou du troisième âge ;
  • Les résidences Ehpad.

Après avoir pris connaissance des conditions à remplir, découvrez ensuite les 4 points essentiels pour réussir un tel placement.

 Réussir son investissement en loi Censi Bouvard : les 4 points principaux

Pour réussir son placement en loi Censi Bouvard, il ne suffit pas de respecter les conditions exigées. Ces conditions sont certes indispensables, mais ne vous garantissent pas forcément les meilleurs profits.

réussir placement loi bouvard

 Avant de vous lancer, vous devez être attentif au marché et surveiller tous les mouvements immobiliers. Afin d’être plus efficace, vous pouvez sélectionner les villes les plus dynamiques et effectuer l’analyse ville par ville.

N’oubliez pas de choisir les villes selon le type de logement que vous recherchez. Pour cela, les agences immobilières seront vos plus grands atouts.

Dès que vous trouvez la ville qui vous convient, sélectionner les logements de votre choix, tout en tenant compte de la limite de 300 000 € hors taxes.

Pour avoir plus de faciliter à louer le bien, il est important de choisir un emplacement stratégique. Privilégiez donc les biens proches des transports communs, les plages, les écoles et universités.

Le choix de l’exploitant doit aussi être fait avec précaution. Renseignez-vous sur son expérience, sa fiabilité et son dynamisme, afin d’éviter des situations de défaillance ou de loyers impayés.

Pour plus de sécurité dans le paiement des loyers et les clauses de location, n’hésitez pas à opter pour un bail commercial. Il s’agit d’un document très important dans votre placement immobilier.

1/ Trouver la ville dynamique

Le premier point pour un placement réussi en loi Censi Bouvard est le choix de l’emplacement du bien. En effet, la situation géographique du bien a une influence sur la capacité de rapidement trouver un locataire.

Trouver un bien dans une ville dynamique vous fera réaliser un investissement très fructueux.

Pour y arriver, commencez par identifier les villes dont le marché immobilier est en plein essor. Mais attention, il ne s’agit pas de la ville la plus peuplée ou la plus développée du moment. Pensez plutôt au futur et faites un choix qui sera bénéfique à long terme.

Pour être sûr de ne pas vous tromper, n’hésitez pas à prendre l’avis d’un expert en la matière. Par exemple un Conseiller Indépendant en Gestion de patrimoine ayant une forte expérience.

Avec ce dernier, analysez dans les moindres détails l’état du marché et les conditions démographique et économique des lieux.

ville dynamique pour investir

Une ville comme Toulouse par exemple est tout à fait apte à accueillir ce type d’investissement. Bien qu’elle draine beaucoup de bailleurs ces dernières années, elle remplit les critères pour une rentabilité assurée.

Parlant de démographie par exemple, les données de cette ville ne cessent d’agrandir, car Toulouse est une ville dotée d’une économie remarquable. Avec quasiment 20.000 personnes en plus par an, elle abrite pratiquement tous les secteurs d’activités (santé, technologie, industrie, aéronautique, agroalimentaire, etc.).

Tous ces atouts dont elle dispose attirent un nombre important d’entreprises et de salariés chaque année.

Si vous comptez investir dans un logement étudiant par exemple, les prestigieuses universités qui s’y trouvent vous ouvrent déjà les portes de nombreux potentiels clients. C’est d’ailleurs l’une des raisons de l’accroissement de la population de la ville Rose.

2/ Appliquer des effets de levier

Si vous ne disposez pas d’un budget important pour effectuer un très grand investissement, vous pouvez toujours acheter un bien et le louer. Cela est réalisable à l’aide des nombreux crédits proposés par les établissements financiers.

Pour cela, consultez les offres de ces établissements, afin de faire le choix de celle qui vous convient le mieux. Généralement, les taux d’intérêt pour ce type de crédit sont bas, ce qui fait de ce mode de financement, le plus utilisé par les acquéreurs. N’hésitez donc pas à en profiter.

effet de levier

La maîtrise de la technique d’effet de levier du crédit est un gage de réussite qui vous exonère d’une partie des mensualités. Assurez-vous donc que les loyers des locataires couvrent les mensualités du crédit et votre emprunt sera une totale réussite.

3/ Neuf ou ancien ? bien faire son choix

Investir dans un logement pour ensuite le mettre en location est un placement intéressant en loi Censi Bouvard. C’est un excellent moyen de payer moins d’impôt, tout en s’assurant une retraite paisible.

Lors du choix du bien à acquérir, optez pour du neuf. En effet, seuls les biens respectant les conditions énumérées plus haut peuvent bénéficier des avantages du dispositif Censi Bouvard.

Si par contre les avantages que propose ce dispositif ne vous conviennent pas, ou si votre logement ne s’y prête pas, vous avez encore le choix entre les autres dispositifs qui existent.

Acquérir un bien neuf vous fait également bénéficier d’énormes performances énergétiques pour le confort de vos locataires. Un avantage que vous n’aurez pas avec un bien ancien qui nécessitera certainement des travaux supplémentaires.

Après l’acquisition du bien, plusieurs assurances sont contractées avec le vendeur pour une sécurité d’au moins 10 ans du logement neuf. Cet avantage ne peut être obtenu que si le bien est neuf.

4/ Conception d’un bail commercial

Afin de vous garantir le versement des loyers, la rédaction d’un bail commercial s’impose. En effet, si vos locataires s’abstiennent de payer régulièrement le loyer, votre investissement sera une grande perte.

bail commercial loi censi-bouvard

Pour des investisseurs ayant eu recours à un crédit, ce document devient plus qu’obligatoire pour être sûr de bien honorer les mensualités.

Ainsi, pour assurer l’efficacité de ce bail, n’hésitez pas à faire appel à une société qui détient l’expertise en la matière. Privilégiez celles qui ont une référence incontournable dans le secteur immobilier.

Lorsque votre bail commercial est bien conçu, vous n’avez plus aucune crainte. Le gestionnaire de votre bien se chargera de vous verser régulièrement les loyers. Ce bail s’étend sur 9 ans (12 ans pour du neuf en EHPAD), durée pendant laquelle vous êtes considéré comme propriétaire du bien.

Les avantages du dispositif Censi Bouvard

Les avantages de la loi Censi Bouvard ne sont vraiment plus à présenter. Toutefois, nous vous donnons quelques précisions utiles pour tout investisseur.

Optimisation des risques avec le dispositif Censi Bouvard

Avec ce type d’investissement, vous prenez très peu de risque, surtout sur le plan financier.

Le bail commercial étant un gage de versement des loyers, après accord signé avec l’exploitant, vous êtes exposé à pratiquement zéro risque.

De plus, les incidents de parcours tels que les vacances et carences de location impayée ne relèvent pas de votre ressort.

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Vous n’avez aucune liaison avec le locataire final. Le gestionnaire se charge donc de régler toutes les questions directement sans que vous ne soyez sollicité.

Liberté géographique de l’investissement

Avec le régime Censi Bouvard, l’investisseur a le choix du lieu d’acquisition de son bien. Aucune contrainte n’est imposée par la loi.

Contrairement à la plupart des autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, vous êtes libre d’acquérir le bien que vous voulez. Mais attention ! Ne perdez surtout pas de vue l’aspect « rentabilité ».

Pour être sûr du potentiel immobilier du lieu choisi, faites recours à une petite étude du marché locatif.

Pour conclure

Maintenant que vous avez un aperçu des avantages de ce dispositif, ainsi que des techniques essentielles pour réussir, vous pouvez à présent vous lancer en toute tranquillité.

Ne perdez surtout plus de temps, car avec l’immobilier : « Les propriétaires deviennent riches pendant leur sommeil » disait John Stuart Mill.

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