Contrairement à la location vide, la location meublée se considère comme une activité commerciale. Ainsi, vous devez déclarer les revenus locatifs obtenus dans le cadre de la location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Autrement dit, vous représentez une entreprise lorsque vous investissez dans ce type de location, ce qui vous amène à respecter des obligations comptables.
Quels sont les régimes d’imposition de la location meublée ? Sous quels statuts juridiques s’exerce-t-elle ? Comment en tirer profit ? Découvrez la réponse à ces questions ainsi que d’autres informations importantes sur le sujet dans cet article.
Sommaire
Location meublée : quels régimes d’imposition choisir ?
À l’instar de la location vide, la location meublée permet aux investisseurs de choisir entre deux régimes d’imposition à savoir le micro-BIC ou le bénéfice réel. Nous vous présentons les caractéristiques de chacun de ces régimes à la suite.
Le Micro-BIC
Comme pour le micro-foncier, le régime micro-BIC fonctionne sur le principe d’un abattement sur les loyers perçus. Toutefois, ce régime propose un abattement qui dépasse celui du modèle du micro-foncier. En effet, le micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 %. Tout investisseur dont les revenus locatifs annuels semblent inférieurs à 72 600 € peut choisir le régime en question. Sachez par ailleurs que le seuil parait plus élevé (il se fixe à 176 200 €) pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés. L’abattement sur les loyers perçus s’avère aussi bien plus important dans ce cas et peut aller jusqu’à 71 %.
Le principal avantage du micro-Bic réside dans sa simplicité pour l’investisseur. De fait, avec ce régime, il suffit d’indiquer le montant des recettes de l’année sur le formulaire n° 2042 C PRO pour connaitre votre base imposable. À noter que ce montant prend en compte les charges et que cette formalité demeure gratuite. Cependant, le micro-BIC ne vous permet pas de déduire vos charges pour leur montant réel.
Le bénéfice réel
Au contraire du micro-BIC, le régime réel vous permet de déduire tous les frais et charges liées à votre activité de bailleur. Ce faisant, vous allez réduire votre base imposable, et donc le montant de votre imposition. Avec ce régime, vous pouvez également insérer le montant des travaux d’ameublement et de rénovation dans vos charges déductibles. Notez que le bénéfice réel entre automatiquement en scène dès lors que les revenus locatifs annuels de l’investisseur (charges comprises) dépassent 72 600 €.
Toutefois, en dessous de cette somme, le bailleur peut choisir le régime réel s’il trouve que le montant de ses charges déductibles dépasse l’abattement de 50 % proposé par le régime micro-BIC.
Quels sont les statuts juridiques appliqués dans une location meublée ?
La location meublée peut s’exercer sous deux formes juridiques : la location meublée non-professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP). La différence entre ces statuts juridiques se trouve essentiellement au niveau du montant des revenus locatifs perçus. Découvrez ci-dessous plus d’explications sur ces deux types d’organisation :
La location meublée non-professionnelle (LMNP)
En matière de location meublée, l’investisseur se considère comme loueur non-professionnel si au moins l’une des conditions ci-après se remplit :
- Les revenus locatifs annuels paraissent inférieurs à 23 000 € ;
- Les recettes locatives par an semblent être en dessous de la moitié des revenus du foyer.
Pour jouir de ce statut juridique, vous devez déclarer votre activité auprès du greffe du Tribunal de Commerce. Ce faisant, vous disposerez d’un numéro de SIRET. Cette démarche, qui doit s’effectuer dans les 15 jours suivants le début de l’activité, peut se réaliser en ligne.
La location meublée professionnelle (LMP)
À l’inverse, la LMP concerne les investisseurs dont les revenus locatifs annuels excèdent 23 000 € et dont les recettes locatives dépassent la moitié des revenus du foyer. Vous devez donc remplir ces deux conditions avant d’être considéré comme un loueur professionnel. La démarche à mener pour exercer en tant que LMP reste la même que celle effectuée dans le cadre de la LMNP. Elle consiste essentiellement à remplir et à retourner au Greffe le formulaire P0i. Ceci, au plus 15 jours après le début de l’activité.
Une fois cette opération réalisée, vous obtiendrez un numéro de SIRET réservé à chacun des biens meublés. En cas de déclaration de nombreux biens dans des localités différentes, vous devez contacter le centre des impôts des entreprises situé dans la ville du bien qui vous garantit le plus de recettes.
LMNP et LMP : quelle différence majeure ?
Avant toute chose, sachez que les revenus d’une location meublée sont déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux, et ce peu importe le statut applicable. En revanche, le régime d’imposition en location meublée diffère entre les deux formes juridiques :
- En LMNP, vous pouvez choisir comme régime d’imposition le micro-BIC ou le bénéfice réel ;
- En LMP, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement.
Dans un autre cadre, retenez que les deux statuts vous donnent la possibilité de créer du déficit foncier. Néanmoins, les conditions d’application de ce déficit diffèrent en fonction du type d’organisation. Ainsi, en LMP, vous pourrez imputer les déficits fonciers sur le revenu global durant 6 ans. Tandis qu’en LMNP, vous ne pourrez les imputer que sur les revenus provenant de l’activité locative pendant 10 ans.
Location meublée : comment calculer l’impôt ?
Retenez, en premier lieu, que le taux d’imposition sur les revenus locatifs se compose de deux taxes à savoir :
- Le Taux Marginal de l’Impôt (TMI) sur le revenu qui désigne la tranche d’impôt en fonction des revenus de chaque foyer (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %) ;
- Les prélèvements sociaux qui se fixent à 17,2 % de la base imposable.
En termes de location meublée, l’impôt sur le revenu se calcule selon le régime d’imposition sélectionné. Si vous optez pour le micro-BIC, le calcul parait assez simple. En effet, il suffit d’appliquer un abattement de 50 % à vos revenus locatifs bruts pour connaitre votre base imposable.
Dans le cas d’un régime réel, vous devez arriver à déduire toutes les charges liées au bien mis en location meublée en remplacement de l’abattement pour diminuer au maximum votre base imposable. À noter que c’est le montant de la base imposable qui permet de calculer l’impôt pour une location meublée.
Quelles charges locatives déduire pour une location meublée ?
À l’instar de la location vide, la location meublée vous permet de déduire des charges locatives. Voici les charges déductibles des loyers dans le cadre d’une location meublée :
- Les travaux de rénovation, d’entretien et d’amélioration du bien ;
- Certains frais qui ne semblent pas être directement liés au logement, mais qui contribuent à son exploitation comme les honoraires d’expert-comptable ;
- Les impôts locaux tels que la taxe foncière et le CFE ;
- L’ensemble des frais liés à l’achat du logement si l’acquisition a été effectuée dans l’année fiscale en cours ;
- Les charges de copropriété comme le gardiennage, le ménage, l’ascenseur et autres ;
- Les charges de gestion telles que le mandat de gestion locative ;
- Les intérêts d’emprunt dans le cas d’une acquisition à crédit et l’ensemble des dépenses effectuées pour bénéficier de l’emprunt ;
- Les frais engagés dans le cadre d’un litige avec un locataire ;
- Les provisions pour risques de loyers impayés et les primes d’assurance.
Par ailleurs, sachez que l’amortissement du logement et du mobilier permet aussi de diminuer la somme de votre base imposable. Toutefois, celui-ci ne vous donne pas la possibilité de bénéficier du déficit foncier et son montant ne peut dépasser les revenus fonciers minorés des charges déductibles. L’amortissement du bien et du mobilier peut cependant se reporter sur les exercices suivants.
Comment déclarer une location meublée aux impôts ?
Comme évoqué un peu plus haut, les revenus locatifs annuels bruts doivent être indiqués sur le formulaire n° 2042 C-PRO ou directement en ligne si vous choisissez le micro-BIC. Une fois cela réalisé, l’administration fiscale se chargera d’appliquer l’abattement de 50 %.
Pour déclarer une location meublée aux impôts en régime réel, vous devez renseigner les revenus locatifs bruts et les charges déductibles sur les formulaires n° 2031 -SD et n° 2042 C-PRO. Outre cela, vous devez annexer les éléments suivants :
- Un bilan simplifié des créances et des dettes (annexe 2033-A) ;
- Un compte de résultat (annexe 2033-B) ;
- Un tableau des immobilisations, amortissements et plus-values (annexe 2033-C) ;
- Un relevé des provisions, des déficits reportables et des amortissements dérogatoires (annexe 2033-D) ;
- Un tableau renseignant sur la création de valeur ajoutée sur l’exercice (annexe 2033-E).
En somme, la location meublée peut vous permettre d’optimiser votre imposition. Elle vous offre la possibilité de sélectionner votre régime d’imposition : le micro-BIC ou le bénéfice réel. En employant cette forme de location, vous pouvez évoluer sous le statut de loueur non-professionnel (LMNP) ou de loueur professionnel (LMP). La LMNP vous permet de choisir votre régime d’imposition en location meublée en tenant compte surtout des recettes locatives, alors qu’en LMP, c’est le bénéfice réel qui s’applique automatiquement.
Le régime micro-BIC exige peu de formalités et donne droit à un abattement de 50 %. En ce qui concerne le régime réel, il permet de déduire plusieurs charges relatives au logement en location meublée et de réaliser parfois du déficit foncier, ce qui peut vous exonérer d’impôts. Cependant, ce régime demande un suivi comptable pointu.
