Défiscalisation en LMNP – Comment transformer son impôt en Placement

La défiscalisation en LMNP est un dispositif qui vous permet d’acquérir un patrimoine immobilier meublé. En plus de cette fonction primaire, elle peut également vous épargner des impôts sur le revenu.

Cependant, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faudra remplir les critères requis par la défiscalisation immobilière en LMNP.

A savoir : LMNP veut dire : Loueur Meublé Non Professionnel

Quels sont ces critères ? Quelle démarche entreprendre pour ne pas payer d’impôt ? Nous faisons le tour de la question dans cet article.

Qu’est-ce que la défiscalisation en LMNP ?

La défiscalisation en LMNP est un dispositif immobilier qui vous permet d’acquérir un bien immobilier. Mais s’il est beaucoup prisé par les Français, ce n’est certainement pas à cause de cette fonction primaire.

En effet, une fois votre bâtiment mis en location, vous bénéficiez des réductions sur les taux d’imposition. De plus, si vous achetez un bien neuf, vous pourrez récupérer la TVA. 

La défiscalisation immobilière en LMNP est destinée aux bâtiments meublés ayant un revenu locatif annuel inférieur à 23 000 €. Toutefois, si ce revenu est inférieur à la moitié de votre revenu global annuel, vous pouvez également bénéficier des avantages de la défiscalisation en LMNP.

Si votre logement est nu, il vous suffit de le meubler pour passer en statut LMNP. 

Tout comme la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière, la LMNP est ouverte à toutes personnes désirant investir dans l’immobilier. Ce secteur est désormais très privilégié par les contribuables qui souhaitent préparer leur retraite.

Ils disposent de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière qui proposent chacun des avantages spécifiques. En contrepartie, il va falloir remplir des conditions bien définies, qui varient d’un dispositif à une autre, avant de bénéficier de ces avantages.

La défiscalisation en LMNP n’en fait pas exception, car elle propose une liste de critères à remplir avant d’être éligible.

Quels sont les critères d’éligibilité à ce statut ?

Pour prétendre à un statut de défiscalisation en LMNP, le respect de ces critères est obligatoire. En cas de non-respect des critères d’éligibilité au statut de LMNP, votre demande sera simplement rejetée. Pour cela, il est important de s’informer sur les conditions et de se mettre en règle.

Meubler son bâtiment avant de passer en LMNP

La première condition pour prétendre à la défiscalisation immobilière en LMNP est de louer le bien meublé.

S’il est acquis nu, vous devez le meubler avant de le mettre en location. Pour les passionnés de décoration intérieure, cela est un excellent moyen pour faire vivre leur passion. Par contre pour le reste, il suffit de s’en tenir au respect de la notion de meublé défini dans la loi Alur du 6 juillet 1989. 

Voici une check-list pour vous donner une idée des meubles nécessaires pour qu’un logement soit considéré comme meublé : 

• une literie disposant de couverture ;
• un four à micro-onde ou un four classique ;
• un réfrigérateur ;
• un système d’occultation de fenêtres dans toutes les chambres à coucher ;
• des ustensiles et vaisselles nécessaires pour la prise d’un repas ;
• des plaques de cuisson ;
• des luminaires dans toutes les pièces ;
• table, sièges et mobiliers de rangement ;
• un ensemble de matériels d’entretien.

Conditions d’acceptation au dispositif LMNP

En plus de meubler votre logement, il va falloir respecter d’autres conditions plus génériques avant d’être éligible au dispositif de réduction d’impôt LMNP.

On les résume en trois grands blocs car ils forment la base des conditions requises du LMNP :

1/ D’abord, pour qu’un logement soit éligible à la défiscalisation en LMNP, il faut qu’il soit mis en location. Les bailleurs ayant pour intention de faire de leur bien un logement personnel ne sont donc pas concernés.

2/ Ensuite, il faudra exercer cette activité d’investisseur immobilier à titre non professionnel. Si vous préférez passer à un investissement professionnel, vous pouvez opter pour la défiscalisation en LMP, qui est l’opposé de la défiscalisation en LMNP.

3/ La dernière condition est relative à la recette annuelle procurée par le logement. Une limite de 23 000 € par an est imposée pour prétendre à la défiscalisation en LMNP.

Parallèlement, vos revenus locatifs annuels devront être inférieurs au 50 % de vos revenus globaux.

Une fois que tous ces critères sont respectés, vous pouvez facilement prétendre à la défiscalisation en LMNP. Mais avant de faire le grand pas, il faudra passer par l’étape du choix du régime. Une étape qui nécessite une réflexion particulière, car le choix du régime déterminera les avantages fiscaux dont vous aurez droit.

Comment choisir son régime en défiscalisation immobiliere LMNP ?

Bien qu’elle soit non professionnelle, la défiscalisation en LMNP est une activité commerciale à part entière. Pour cela, les revenus locatifs qu’il procure sont enregistrés comme Bénéfice Industriel et Commercial et sont soumis aux impôts. Vous avez ainsi le choix entre trois régimes, qui propose chacun des avantages fiscaux spécifiques.

Le régime micro-BIC

La condition supplémentaire pour opter pour ce régime limite les revenus locatifs annuels à 70 000 €.

Pour les chambres d’hôtes et les logements meublés destinés au tourisme, le montant limite est de 170 000 €. Après validation de ces critères, vous bénéficiez d’un abattement de la moitié des revenus locatifs pour les logements simples.

En ce qui concerne les logements d’hôtes et les résidences destinées au tourisme, le taux d’abattement est de 71 % des revenus locatifs. Notons que cet abattement prend en compte toutes les charges rattachées aux biens. Il est donc possible d’en déduire plus. Pour effectuer le choix de ce régime, il faudra passer au remplissage du formulaire de déclaration n° 2042 C.

Ainsi, l’administration fiscale se chargera elle-même d’appliquer les abattements. Bien qu’il soit très facile à manœuvrer, ce régime est souvent délaissé au profit du régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié

Au niveau de ce régime, les revenus locatifs annuels doivent être compris entre 70 000 € et 789 000 €. Pour les logements d’hôtes et les bâtiments destinés au tourisme, cette fourchette est de 170 000 € à 789 000 €.

Toutefois, un bailleur qui relève du régime micro-Bic peut également opter pour le régime réel simplifié. En effet, l’administration fiscale autorise l’accès au régime réel simplifié pour les investisseurs ayant un revenu annuel inférieur à 70 000 €. Cependant, ce choix vous engage pour une durée de 2 ans renouvelable. 

Au-dessus de 70 000 €, le passage au régime réel simplifié se fait automatiquement. En optant pour ce régime lors de votre défiscalisation en LMNP, vous pourrez déduire certaines charges liées au bâtiment. Les factures déduites peuvent être relatives à l’entretien du logement, aux réparations, aux intérêts d’emprunt ou aux taxes foncières.

De plus, vous allez pouvoir déduire l’amortissement du logement et de tout ce qui s’y trouve. La possibilité d’appliquer l’amortissement sur le bâtiment est l’un des principaux avantages de ce régime. C’est là une véritable occasion d’économiser sur vos impôts.

Le régime réel normal

Dès que le montant des revenus locatifs annuels franchit la barre des 789 000 €, le régime réel normal devient obligatoire. Il reste cependant optionnel en dessous de cette limite, puisque le régime réel simplifié est appliqué automatiquement.

Tout comme le régime réel simplifié, il est tout aussi possible de déduire le montant exact des charges liées au logement. Ainsi, le bénéfice est calculé sur le coût réel. Le taux d’imposition ne peut donc qu’être réduit.

Les erreurs à éviter avant de démarrer

Les nombreux avantages qu’offre la défiscalisation immobilière en LMNP ne doivent pas endormir votre vigilance.

Dans le cas contraire, vous risquez de vous faire berner par des propositions pleines de charme sur le papier, mais moins avantageux en réalité.

Logement surévalué

La première erreur à éviter en investissant dans la défiscalisation en LMNP est d’acquérir un logement surévalué. En effet, certains promoteurs vendent les bâtiments meublés au prix TTC.

Ce qui constitue un danger pour vous, car la TVA est récupérable au bout de 6 mois avec le dispositif LMNP. Vous acquérez alors un bien à un prix largement supérieur à sa valeur réelle sur le marché.

Pour éviter cette erreur, étudiez en profondeur le marché de l’immobilier dans la zone géographique choisie et restez informé des changements. Il s’agira d’évaluer le rapport entre l’offre et la demande, afin d’estimer le prix du bâtiment à l’instant où vous l’achetez.

Cet exercice vous sera facile si la zone géographique où vous souhaitez investir est celle dans laquelle vous vivez. Par contre, si vous décidez d’investir dans une autre zone géographique, il faudra redoubler de vigilance pour ne pas se faire berner.

Toujours par rapport à la TVA récupérée, vous serez obligé de le rembourser si vous vous séparez de votre bien avant 20 ans. La seule condition pour échapper à cette contrainte, tout en se séparant du bien avant 20 ans, est de convaincre l’acheteur à conserver le bail commercial. Ainsi, vous faites un gain raisonnable de 20 % du montant investi. 

Attention aux Fonds de Concours

Par ailleurs, faites attention au fameux piège des « fonds de concours ». Cette ancienne technique « d’arnaque » a fait plus d’une victime dans le rang des investisseurs immobiliers.

Elle se manifeste par la vente d’un bien à un prix extrêmement élevé suivi de promesse de rentabilité de la part du promoteur. Le taux de rentabilité annoncé était d’au moins 5 %. Étant conscient qu’il est impossible de tenir ce taux pendant plusieurs années, le promoteur s’arrange avec un exploitant acceptant cette offre biaisée.

Ainsi, il lui verse des subventions appelées « fonds de concours » comme preuve pour tenir l’engagement sur deux à trois ans. Vous verrez donc votre taux de rendement stable pendant deux petites années, avant qu’il ne passe en chute libre.

Le risque de tomber dans ce piège est de plus en plus grand si le promoteur et l’exploitant entretiennent des liens. 

Choix du Gestionnaire

Pour finir, veillez à choisir un gestionnaire doté d’une bonne moralité et disponible pour assurer la gestion de votre bien. Opter pour un bon gestionnaire, est l’unique option lorsque vous investissez dans un bâtiment loin de votre zone de résidence.

Ce dernier s’occupera de percevoir chaque mois les loyers auprès des exploitants. Il va donc falloir qu’il respecte ses engagements et vous verse les loyers à son tour. La réussite de votre investissement en LMNP dépend essentiellement de lui.

Faites donc très attention au moment du choix de votre gestionnaire immobilier. 

Le moyen le plus sûr d’éviter des erreurs est de rester vigilant à tout instant. Faites donc attention à tous les détails pour réussir votre investissement en LMNP et payer moins d’impôts.

Pour limiter la casse, vous pouvez aussi faire appel à des conseillers en Patrimoine. Le must, serait de trouver un conseiller qui investi pour lui même depuis plusieurs années dans des placements sûrs et qu’il vous en fasse profiter.

Conclusion

Que ce soit en achetant un bien immobilier meublé, ou en prenant un bail commercial après avoir fait l’acquisition d’une chambre EHPAD dans une résidence médicalisée, ou d’un appart étudiant dans une résidence étudiante, vous devrez faire attention aux conditions du Bail, sa durée, le logement, l’exploitant et les loyers.

Le Statut LMNP est un très bon statut pour investir. Mais il y a certains pièges qui sont a éviter. Par exemple il sera mieux d‘investir en EHPAD qu’en résidence étudiante où les travaux de dégradations sont à votre charges (contrairement à l’EHPAD).

Au fur et a mesure de l’avancement de votre projet, vous allez être en possession de plus en plus d’informations. Entre ça et parler avec des investisseurs, vous saurez plus précisément dans quoi il vous faut placer votre argent.

Originally posted 2019-08-09 18:00:19.