Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.
Investir dans une résidence de tourisme constitue une solution de plus en plus prisée par les investisseurs pour valoriser leur patrimoine. En effet, ce type d’investissement offre les atouts de l’immobilier locatif et garantit de bons rendements.
Toutefois, l’acquisition d’un bien immobilier dans un site touristique présente aussi des inconvénients qu’il parait judicieux de connaitre avant de vous lancer. Alors, quels sont les avantages et les limites d’un tel investissement ? Pour vous aider à mieux comprendre ces questions, découvrez dans cet article notre avis pour investir dans une résidence de tourisme.
Sommaire
Résidence de tourisme, c’est quoi ?
Une résidence de tourisme désigne un hébergement tout équipé proposé aux vacanciers ou touristes afin de permettre à ceux-ci de profiter d’un certain confort pendant leur séjour. Cette résidence ne représente ni un hôtel ni une habitation meublée. En effet, les locataires jouissent d’une totale indépendance dans ces résidences et ne peuvent signer qu’un bail d’une durée maximale de 3 mois.
À l’instar des résidences de services, les résidences de tourisme doivent aussi offrir des services para-hôteliers comme la restauration, la réception, la laverie et l’entretien. En outre, elles doivent proposer des équipements tels qu’un sauna, une piscine, une salle de sport, etc. Sachez par ailleurs que ces résidences se retrouvent habituellement en bord de mer et à la montagne. Ce qui garantit de très bons revenus locatifs.
Quel est l’état des lieux du marché des résidences de tourisme ?
Malgré la crise COVID 19, la France reste la première destination touristique dans le monde. Ainsi, le marché des résidences de tourisme ne connait pas à proprement parler la crise. À titre illustratif, en 2019, le parc des résidences de tourisme comprend 2200 résidences pour un taux d’occupation moyen de 72 %.
Néanmoins suite au Covid, plus de 120.000 investisseurs n’ont plus reçu leurs loyers payés par les Gestionnaires suite au Covid.
Ce secteur a réalisé au cours de cette même année un chiffre d’affaires de 3,6 milliards €. À noter tout de même que l’année 2022 marque le début du retour à la normale dans le domaine du tourisme en général. Les recettes du tourisme international ont enregistré par exemple en janvier 2022, une hausse de plus de 92,9 % comparativement à janvier 2021.
D’un autre côté, retenez que la France demeure la destination touristique préférée des Français. De fait, la plupart de ces derniers passent leurs vacances en France. Ce qui augmente sans cesse les besoins d’hébergements et beaucoup de vacanciers se tournent vers les résidences de tourisme. En réalité, en plus d’offrir des services para-hôteliers, celles-ci proposent des tarifs plus bas que ceux pratiqués par les hôtels. En bref, nous pensons que le marché des résidences de tourisme semble porteur et surtout durable.
Investir dans une résidence de tourisme : quels dispositifs utiliser ?
Si vous voulez investir dans une résidence de tourisme, vous disposez de la possibilité de choisir entre deux dispositifs. Nous vous présentons chacun d’eux à la suite.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)
Ce statut concerne uniquement les logements tout équipés comme les résidences de tourisme. Il vous permettra de jouir des avantages fiscaux ci-après :
- Disposer de la possibilité de récupérer la TVA d’environ 20 % sur le bien immobilier en question ;
- Bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus BIC si ces derniers ne dépassent pas 23 000 € HT par an ;
- Passer par le principe de l’ARD (amortissement réputé différé) pour amortir au besoin la valeur du bien comptablement.
La loi Censi-Bouvard
Cette loi vous permet d’obtenir une réduction d’impôts de 11 % lorsque vous achetez un logement meublé en vue de la location dans une résidence de services. Toutefois, pour profiter de cet avantage fiscal, le montant de votre investissement ne doit pas dépasser 300 000 € et le logement doit être maintenu en location au moins 9 ans. À part la diminution d’impôts, la loi Censi-Bouvard vous permet de :
- Récupérer la TVA sur le coût d’achat six mois après l’acquisition ;
- Déduire les frais comme les primes d’assurances, la taxe foncière, les provisions sur charges de copropriété, les frais et charges locatives ;
- Déduire l’intégralité des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus BIC.
Investir dans une résidence de tourisme : quels avantages ?
En plus de vous permettre de bénéficier de quelques avantages fiscaux grâce aux deux dispositifs abordés ci-dessus, les résidences de tourisme présentent d’autres atouts intéressants à savoir :
- Bénéficier d’une très bonne rentabilité : situées dans des zones très touristiques, les résidences de tourismes garantissent une rentabilité moyenne de 4,5 % par an ;
- Déléguer la gestion intégrale de son bien : ces résidences se gèrent par des sociétés spécialisées. Ainsi, vous serez libéré de toute contrainte locative ;
- Réduire au maximum les risques d’impayés : vu que c’est l’entreprise d’exploitation qui prend en charge la gestion locative, vous obtiendrez des loyers réguliers par le biais de cette dernière ;
- Utiliser son bien pour ses propres vacances : vous pouvez profiter de votre résidence de tourisme quelques semaines par an, selon le programme défini à l’avance avec votre exploitant.
Dans un autre cadre, restez vigilant lors de la signature du bail commercial avec l’entreprise de gestion. En effet, la durée moyenne de ce bail correspond à 11 ans.
Quels sont les inconvénients d’un investissement en résidence de tourisme ?
À l’instar de tous les investissements, les résidences de tourisme n’offrent pas que des avantages. Tout d’abord, les frais annexes comme la taxe foncière et les travaux de rénovation ou de copropriété peuvent impacter négativement la rentabilité de cet investissement.
À noter que le montant de la taxe foncière peut paraitre particulièrement élevé si le bien se trouve dans une zone très touristique. En outre, si vous occupez votre résidence même pendant une semaine, cela diminuera le loyer que vous percevrez. En réalité, cet avantage se considère comme un loyer en nature. Sachez également que toutes les résidences de tourisme ne garantissent pas la même rentabilité. Pour que votre bien se loue rapidement, il doit se situer dans une ville touristique ou proche des sites touristiques.
Par ailleurs, le Conseil d’État ne considère pas une résidence de tourisme comme un immeuble d’habitation. Ainsi, aucune exonération ne peut s’appliquer pendant les deux premières années comme cela pourrait être le cas pour d’autres types d’investissements locatifs dans le neuf.
Quel emplacement choisir pour son investissement en résidence de tourisme ?
Les résidences de tourisme se trouvent partout en France et à l’étranger. Pour optimiser la rentabilité de l’investissement, vous devez donc vous tourner vers les logements situés dans les endroits les plus attractifs. La mer, lieu naturellement séduisant, attire beaucoup de touristes pendant la période estivale. Cependant, ce lieu perd un peu de son charme durant l’hiver. Par contre, la montagne reste attractive tout au long de l’année.
Sur un autre plan, veuillez faire appel à une société d’exploitation qui jouit d’une très bonne expérience et d’une situation financière stable pour la gestion de votre résidence. Cela constitue un gage de qualité et vous permet d’obtenir de meilleurs résultats.
Quelques précisions sur les investissements à la montagne et en station balnéaire
Comme nous le disions un peu plus haut, la localisation de votre résidence de tourisme influence énormément la rentabilité de l’investissement. Si vous souhaitez bénéficier de meilleurs taux de remplissage, vous gagnerez beaucoup à opter pour un logement en bord de mer ou à la montagne. Découvrez ci-dessous plus d’explications sur les investissements à la montagne ou en station balnéaire.
Investir dans une résidence de tourisme à la montagne : notre avis
Investir dans une résidence de tourisme à la montagne parait très avantageux. En effet, en dépit de la situation économique tendue ou de la crise COVID, les stations de ski affichent un très bon taux de remplissage en France. Ceci s’avère très intéressant en termes de location saisonnière.
Pour attirer le plus de touristes, optez pour une station qui se trouve au moins à 1 800 mètres d’altitude. De plus, privilégiez une station qui propose diverses activités, puisque tout le monde ne va pas à la montagne pour pratiquer du ski. Si vous désirez investir dans une résidence de tourisme à la montagne, voici quelques endroits à cibler :
- Les Alpes : elles offrent l’un des plus grands domaines favorables au ski. C’est donc une zone très attractive pour les vacanciers et les investisseurs ;
- Les Pyrénées : il s’agit d’une chaine de montagnes fréquentée par beaucoup de touristes chaque année ;
- Les Vosges : investir dans une résidence de tourisme dans les Vosges parait très intéressant, que cela soit en hiver ou en été.
Investir dans une résidence de tourisme en station balnéaire : notre avis
L’investissement en station balnéaire semble intéressant grâce à des tarifs de location qui se négocient souvent à un montant élevé, et aux saisons. De fait, les périodes estivales permettant la location du bien paraissent moins restreintes que dans le cas d’un investissement en résidence de tourisme à la montagne. Pour investir dans une station balnéaire, voici quelques lieux à privilégier :
- La région PACA : c’est une zone très touristique où de nombreuses personnes cherchent à louer des résidences de tourisme surtout en été ;
- La Côte d’Azur : c’est également une région qui enregistre une forte demande en matière de résidence de tourisme en période estivale ;
- La Côte Atlantique Sud : la location saisonnière semble être très recherchée en été dans cette région verdoyante.
Pour conclure
La France offre un bassin touristique assez vastes. Mers, Montagne etc.. il y en a pour tous les goûts. Attention néanmoins si nous repartons en confinement, il se peut que certains gestionnaires ne puissent plus apprécier leurs loyers envers les propriétaires.
Notre avis sur l’investissement en résidence de Tourisme restent donc mitigé. Nous ne voulons pas que les clients avec qui nous travaillons puissent ne plus recevoir leurs loyers suite à un facteur externe. Entre Résidences de Tourisme et Investissement EHPAD, nous restons bien entendu sur l’EHPAD, sujet que nous maitrisons parfaitement depuis 20 ans.
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