Projetez-vous d’acheter une chambre en résidence EHPAD ? Eh bien ! C’est une décision très intéressante. Elle est très judicieuse d’un point de vue fiscal et constitue dans le même temps un véritable acte d’utilité sociale. 

En effet, investir dans une chambre EHPAD vous permet de devenir propriétaire d’un actif immobilier. Cela contribue également à l’amélioration de la prise en charge de la dépendance et du quatrième âge.

Mais comme tout investissement immobilier, un investissement dans une chambre EHPAD ne se fait pas sans réflexion. Cela n’a rien à voir avec une acquisition dans une copropriété lambda. 

Il s’agit d’un investissement de niche qui présente davantage de risques puisque sa revente n’est généralement pas facile et les revenus dépendent de la gestion de l’exploitant. Il est donc important d’être sûr de son achat. 

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Avant de passer à l’acte, voici la liste des vérifications à effectuer avant l’achat d’une chambre EHPAD.

C’est quoi un EHPAD ?

L’EHPAD veut dire : Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Beaucoup de personnes l’appellent aussi « Maison de retraite ».

Mais un EHPAD est plus qu’une maison de retraite. Il est une structure médicalisée qui permet d’accueillir en chambre individuelle ou collective des personnes âgées de plus de 60 ans en situation de perte d’autonomie physique et/ou psychique ne pouvant plus être maintenues à la maison.

Vu leur santé dégradante, ces personnes ont besoin d’une assistance de tous les instants pour leur bien-être et leur sécurité. Cette résidence leur permet ainsi de bénéficier de soins médicaux personnalisés et des services tels que la restauration, la blanchisserie, les animations…

Les traitements sont assurés par des infirmiers qualifiés présents 24 h/24 h. Ce personnel soignant est sous l’égide d’un médecin coordonnateur qui est présent pendant les heures ouvrables. Cependant, le résident a le choix de garder son médecin traitant.

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Un EHPAD peut être spécialisé dans les maladies comme Alzheimer, Parkinson ou dans des maladies neuro-dégénératives. Il peut avoir plusieurs statuts : Public, Privé à but lucratif ou privé associatif.
En effet, la construction et l’exploitation d’une résidence EHPAD reviennent très chères.

Cela fait qu’on dénombre très peu d’Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Selon les sondages, il existe en France près de 7 750 EHPAD et ils disposent d’une capacité d’accueil qui se situe entre 50 et 120 lits.

Des chiffres qui sont très inférieurs à la demande. Raison pour laquelle le gouvernement donne désormais la possibilité aux particuliers d’investir en chambre EHPAD. Cette décision va permettre l’augmentation des constructions et, de ce fait, va accroître la capacité d’accueil des établissements.

Comment ça fonctionne ?

On ne se lève pas du jour au lendemain pour créer un Ehpad. C’est un processus qui est soumis à une réglementation. 

Afin qu’une résidence soit reconnue comme EHPAD, elle a l’obligation de conclure avec le Conseil Départemental et l’ARS (Agence Régionale de Santé) un contrat.

D’une durée de 5 ans, ce dernier est une convention tripartite. Elle engage l’établissement à respecter un cahier des charges visant à assurer l’accueil des personnes dépendantes dans les meilleures conditions.

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Ce document fixe également les objectifs de qualité de la prise en charge des résidents et les moyens financiers de fonctionnement de la résidence. Investir en EHPAD consiste à effectuer l’achat d’une chambre en résidence médicalisée EHPAD. 

Elle doit comprendre une salle de bain et du mobilierEnsuite, il faudra louer ladite chambre à un gestionnaire au moyen d’un bail à long terme.

Contrairement à ce que beaucoup pensent, la location de la chambre EHPAD n’est pas assumée par le résident.

Pourquoi investir dans une chambre EHPAD ?

Ce type d’investissement locatif comporte de nombreux avantages, et cela, sur plusieurs points (rendement, fiscalité, marché…). Nous allons vous les détailler dans les lignes à suivre.

La fiscalité

La fiscalité d’un investissement en EHPAD est très avantageuse. En fonction de vos objectifs de l’investisseur, vous pouvez opter pour différents statuts fiscaux :

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : ce régime fiscal est soumis à la déclaration de revenus.

En conséquence, vos revenus locatifs seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

Vous pouvez faire la déduction des charges notamment la taxe foncière, les intérêts d’emprunt. 

Ce statut donne aussi la possibilité d’amortir la valeur du bien (y compris le mobilier) sur une période de plus de 20 ans.

Cet amortissement engendra, les premières années, un déficit qui sera reportable sur 30 ans.

Au cas où vous aurez acheté dans le neuf, la TVA, pourra être récupérée quand la chambre EHPAD sera livrée.

Tout cela permet d’obtenir de revenus locatifs nets d’impôts.

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  • Loueur Meublé Professionnel (LMP) : ce statut présente les mêmes avantages que le dispositif LMNP. Mais pour l’adopter, il faudra remplir trois conditions :
    • Premièrement, vous devez être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.
    • Deuxièmement, les loyers TTC perçus en provenance de l’EHPAD doivent dépasser 23 000 € par an.
    • Troisièmement, le revenu du foyer fiscal doit être inférieur aux revenus locatifs que vous percevez.

En échange, si vous exercez vos fonctions de Loueur Meublé Professionnel pendant plus de 5 ans, vos impôts sur les plus-values immobilières seront annulés.

  • Censi-Bouvardce dispositif vous permet de bénéficier d’une défiscalisation de 11 % de la valeur du bien pendant 9 ans. Mais il faudra que le montant soit inférieur ou égal à 300 000 €.

Chacun de ces statuts vous permettra donc d’économiser sur les impôts.

Le rendement

La rentabilité nette de la location suite à l’achat d’une chambre EHPAD  varie entre 4,5 % et 5 %. Par conséquent, elle est supérieure au rendement d’un investissement locatif direct.

Le bail commercial

Peu importe le statut que vous choisissez, vous devez signer un bail commercial avec un gestionnaire ou exploitant. C’est une mesure qui protège la personne ayant réalisé l’achat d’une chambre EHPAD. En fait, le gestionnaire en signant ce bail devient le locataire du bien pour une durée de 12 ans en moyenne.

C’est donc un bail de longue durée, et ce fait, votre investissement jouit d’une bonne sécurisation. Et plus la durée du bail commercial est longue, et plus votre investissement est en sécurité. 

bail commercial ehpad

Précisons également qu’aucune gestion locative ne sera à votre charge. C’est l’exploitant qui doit trouver des locataires et s’occupera de toutes les démarches administratives. Vous percevez ainsi des revenus locatifs sans aucune gestion.

Le marché

Comme on vous le disait plus haut, le secteur des EHPAD est dans un manque cruel.

La demande est plus forte que l’offre. En plus, le vieillissement de la population française est une réalité aujourd’hui.

Selon les données de L’INSEE, entre 2005 et 2050 le nombre de personnes âgées de plus de 65 ans passera de 10 à 18 millions. Cela fait une augmentation de 80 %

Et cette évolution démographique des personnes de troisième âge va accentuer encore la demande. 

Vous avez donc l’assurance qu’après avoir fait l’achat d’une chambre en résidence médicalisée EHPAD, votre investissement n’aura aucun problème.

Les 4 points à vérifier avant l’achat d’une chambre EHPAD

Vous le savez maintenant, l’achat d’une chambre EHPAD est un investissement à long terme. Et pour cela, vous devez à tout prix veiller à l’acquisition d’un bon logement pour éviter les mauvaises surprises par la suite.

Cette section va vous présenter les points essentiels que vous devez particulièrement analyser avant d’acheter une chambre dans un EHPAD.

1/ Acheter une chambre dans un EHPAD dans l’ancien ou dans le neuf

Avant tout, vous devez faire un choix entre l’achat d’une chambre EHPAD dans l’ancien ou le neuf. Chacune de ces solutions a ses avantages et inconvénients. En vous orientant vers un investissement dans le neuf, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts. 

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D’ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard oblige l’achat d’un bien neuf. Ce dernier vous apporte la tranquillité. Vous avez l’assurance que l’immeuble est conforme aux normes de construction actuelles, gages de qualité.

Toutefois, vous devez être patient parce que vous l’achèterez en VEFA (sur plans).

Si vous optez pour l’ancien, vous aurez votre bien rapidement. Mais là il faudra veiller à la qualité du logement. En effet, les maisons existantes peuvent être soumises à de (très) vieilles réglementations.

Par conséquent, vous devez ouvrir l’œil et faire attention à tous les détails notamment aux éléments de structure essentiels du logement que sont :

  • La toiture et la charpente ;
  • Les murs et les façades ;
  • Les plafonds et les planchers ;
  • La chaudière, la plomberie, l’installation électrique…

N’oubliez pas que dans la convention tripartite, il est stipulé que les séniors doivent être logés dans les meilleures conditions.

2/ Le gestionnaire

La qualité du bailleur est un point qui a beaucoup d’importance dans l’achat d’une chambre en résidence médicalisée EHPAD. Pourquoi ?

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Parceque c’est lui qui veilleras à ce que votre chambre soit toujours occupée par un résident locataire. 

Vérifiez donc sa réputation, ses comptes d’exploitation précédents, sa stratégie de développement, etc. pour vous assurer de la solidité de votre partenaire exploitant.

Ne négligez en aucun cas ce critère. Sinon, cela peut être à la base de la défaillance de votre investissement. Une situation qui vous expose de sérieux inconvénients :

  • charges et prêts à régler,
  • arrêt du versement des loyers,
  • impossibilité de revendre, etc.

Autant vous prévenir, la situation des investisseurs n’est pas du tout enviable en cas de défaillance.

3/ Le bail commercial

Le bail est le document qui tient lieu de contrat entre l’investisseur et le gestionnaire. 

C’est lui qui fixe la durée d’engagement, les dépenses dues par le bailleur, les modalités de renouvellement du mobilier et la prise en charge des travaux. 

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Ne négligez surtout pas la répartition des charges entre le gestionnaire et vous. Concernant ce point, on vous rappelle que depuis la promulgation de la loi Pinel, les gros travaux (ravalement, toiture…) sont assumés par les propriétaires.

Il est important que vous ayez une bonne compréhension du bail commercial. Généralement, le gestionnaire vous offre un rendement compris entre 4 % et 5 % par an.

Cette rentabilité va se calculer sur le montant HT de votre bien immobilier. L’autre élément que vous devez également maîtriser est l’indice de revalorisation des loyers EHPAD. 

L’aide d’un spécialiste peut s’imposer ici pour vous aider à connaitre les revalorisations locatives auxquelles vous aurez droit.

4/ Le budget

Quel que soit votre budget, vous pourrez acheter une chambre en résidence EHPAD qui vous convient. Toutefois, il va falloir prévoir au moins une somme de 50 000 € pour un investissement meublé.

Dans tous les cas, il est toujours souhaitable de veiller à ce que le montant soit adapté à votre trésorerie. Vous disposez de deux solutions pour acheter une chambre dans un EHPAD.

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Vous pouvez financer votre projet avec vos liquidités ou grâce à un prêt. Ceci vous permet donc d’adapter votre budget d’investissement à vos moyens.

Pour conclure

L’achat d’une chambre EHPAD n’est donc pas à prendre à la légère. On investi dans un placement qui doit durer dans le temps. Donc plusieurs points cruciaux doivent être étudiés afin de réaliser un bon investissement.

N’hésitez pas à télécharger notre Guide sur l’investissement en EHPAD afin d’obtenir plus d’informations sur le sujet.


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