Située en Haute-Garonne, Toulouse est une région de plus en plus plébiscitée par les investisseurs. Quatrième ville de France, elle constitue un pôle très attractif en raison de son dynamisme économique, son cadre merveilleux, sa proximité avec la mer et la montagne puis sa croissance démographique.
Son marché immobilier dont les prix sont relativement stables favorise fortement les placements dans le neuf comme dans l’ancien. Êtes-vous intéressé par l’investissement locatif clé en main sur Toulouse ? Si oui, découvrez ici les 7 erreurs les plus communes des investisseurs afin d’en ressortir gagnant.
Sommaire
1/ Mal définir ses critères d’investissement locatif
C’est l’une des erreurs les plus fréquentes lors d’un investissement locatif clé en main sur Toulouse. S’il est bien de se décider à investir dans l’immobilier, il est encore plus important de définir vos objectifs. Posez-vous donc les bonnes questions.
- Qu’est-ce qui vous motive dans la réalisation de ce projet ?
- Quel montant êtes-vous prêt à investir ?
- À quel horizon de temps souhaitez-vous investir ?
- Avez-vous des préférences en matière de prix, de cadre ou d’environnement ?
En vous efforçant de répondre à ces interrogations, vous parviendrez à une meilleure maîtrise de votre projet et de vos attentes. Vous pourrez alors mieux définir vos critères de sélection. Vous pouvez par exemple choisir d’acquérir un bien dans un quartier en devenir ou dans un quartier prestigieux. Tout dépendra de vos objectifs personnels d’investissement.
2/ Choisir son bien sur un coup de tête ou sur un coup de cœur
Le choix du bien est l’un des détails les plus importants à la réussite de votre projet d’investissement locatif clé en main dans la ville rose. Malheureusement, de nombreux investisseurs décident d’acquérir une résidence juste sur un coup de tête ou pour sa beauté oubliant qu’ils ne veulent pas s’y installer.
Que vous souhaitiez bénéficier des dispositifs de défiscalisation ou pas, vous devez savoir choisir votre bien afin de rentabiliser votre investissement. Ne faites surtout pas l’option d’une ville que vous appréciez ou dans laquelle vous rêvez de vivre plus tard.
Pour la réussite de votre projet et l’atteinte de vos objectifs, vous devez absolument mettre de côté vos sentiments et vos émotions pour vous concentrer sur le marché. Soyez objectif dans vos décisions et ne vous détournez en rien de votre principal but qui est de rentabiliser votre placement.
Négliger la situation géographique du bien pour son investissement locatif à Toulouse
Plusieurs investisseurs l’ignorent, mais la situation et la localisation du bien sont des éléments très importants dans la réussite d’un projet immobilier. Cela est d’autant plus vrai que vous devez trouver un locataire solvable pour la rentabilité de votre achat.
Pensez donc à choisir votre logement dans un quartier à forte demande locative. Cela augmentera vos chances de le confier à un locataire solvable et de réduire les risques de loyers impayés. D’un autre côté, vous voudriez sans doute revendre votre appartement un jour même si vous faites le choix du long terme. Là encore, il est important que le marché soit actif pour trouver des acheteurs.
Plus simplement, votre bien doit être liquide. Pour cela, pensez à vous tourner vers un quartier économiquement très attractif pour votre investissement locatif clé en main à Toulouse.
Ne pas étudier l’environnement soi-même
Ne commettez surtout pas l’erreur de vous fier sans vérification aux annonces sur les distances pour les commerces et les transports. Dans l’idéal, il est préférable que vous vous rendiez sur les lieux et que vous évaluiez le cadre par vous-même.
Essayez de faire le trajet à pied entre le logement et les différents services sociaux. Vérifiez la proximité des hôpitaux, des transports en commun et des universités. Pensez également à visiter la résidence dans la nuit et en journée pour vous assurer du calme et de la luminosité.
Vous n’êtes pas sans savoir que Toulouse est une région très attractive et particulièrement estudiantine. Selon vos objectifs d’investissement, essayez de vous renseigner sur le potentiel locatif de chacun des quartiers de la ville rose. Cela vous orientera davantage dans le choix de la localisation de votre bien.
Vouloir faire un investissement locatif clé en main à Toulouse dans une grande superficie
De nombreuses personnes commettent cette erreur lorsqu’elles souhaitent se lancer dans un investissement locatif clé en main à Toulouse. Si les biens sont vendus au m², la location elle ne dépend pas de la surface occupée par le logement. Il ne sert donc à rien de vouloir acheter un appartement de grande superficie.
Au contraire, ce qu’il faut privilégier c’est le nombre de pièces puisque c’est le principal critère qui définit le prix. Autrement, un bien de 3 pièces se louera au même prix, quel que soit l’espace utilisé pour sa construction. Accorder la priorité à un mètre carré supplémentaire pourrait donc fortement impacter la rentabilité de votre projet.
Retenez bien que le coût du loyer ne varie pas en fonction de la superficie habitable, mais de la typologie du bien (studio, T2, T3…).
3/ Ne pas maîtriser le montant de son projet d’investissement
Avant même de vous lancer dans un projet d’investissement locatif clé en main dans la ville rose, vous devez définir le montant que vous êtes prêt à dépenser. Cela vous évitera de choisir un bien au-delà de vos moyens et de contracter une dette que vous ne serez pas en mesure de rembourser.
Si l’investissement immobilier constitue un placement sur le long terme, il est important de vous projeter dans l’avenir et d’analyser les perspectives d’évolution de la demande locative avant de vous lancer. Pensez également à vous renseigner sur l’offre et sur la densité du marché dans le quartier choisi.
Ne commettez surtout pas l’erreur de mal évaluer le prix du bien à acquérir. Il ne doit être ni trop cher, ni trop bon marché. Ne soyez pas pressé d’acheter et ne prenez pas non plus tout votre temps. Pour vous en sortir plus facilement dans votre investissement locatif clé en main sur Toulouse, vous pouvez vous tourner vers un professionnel pour l’évaluation du marché.
Grâce à ses compétences, cet expert pourra vous aider à mieux comprendre l’état des prix. Que ces derniers soient faibles ou élevés, il doit forcément y avoir une explication. Ne choisissez donc pas sans réfléchir en pensant faire une bonne affaire.
Si vous ne savez trop quoi acheter, vous pouvez opter pour une offre dans le neuf. Même si les logements de cette catégorie sont relativement chers, ils vous évitent les surprises désagréables et vous épargnent les grands travaux de rénovation dans votre investissement locatif clé en main à Toulouse.
4/ Acquérir son bien sans vérifier le permis de construire
Vous ne le savez peut-être pas, mais lorsque le permis de construire d’un immeuble n’est pas purgé de tout recours, vous courrez plusieurs risques. En effet, celui-ci peut se faire annuler après le dépôt d’un recours par un voisin ou une administration si ce dernier ou cette dernière considère que vos travaux vont à l’encontre des règles d’urbanisme.
En achetant votre bien immobilier à Toulouse, assurez-vous donc que le permis est bien purgé de tout recours. Dans le cas contraire, vous risquez de perdre beaucoup de temps. Pensez également à lire les règles d’urbanisme et de copropriété afin de ne pas engager des travaux litigieux dans le cadre de votre investissement locatif clé en main sur Toulouse.
5/ Investir sans pouvoir défiscaliser
Si investir dans l’immobilier à Toulouse est une bonne décision, il est encore plus intéressant de pouvoir bénéficier des offres de défiscalisation. En effet, il existe plusieurs dispositifs qui favorisent l’investissement locatif dans cette ville et vous permettent de vous constituer un patrimoine. Ceux-ci proposent principalement des taux de réduction d’impôt très intéressants.
Au nombre de ces dispositifs se trouve la loi Pinel, très prisée des investisseurs. Celle-ci facilite l’acquisition d’un bien sur le marché du neuf en proposant trois différents niveaux de diminution fiscale (12 %, 18 % et 21 %) selon la durée de l’engagement (6, 9 ou 12 ans). Néanmoins, ce dispositif est accessible selon des conditions plutôt strictes. Ces dernières concernent :
- la typologie du bien ;
- la date de construction et d’achèvement ;
- le plafond des loyers et des ressources ;
- la période de location ;
- les normes environnementales et thermiques ;
- la zone d’éligibilité.
Il est fréquent pour les investisseurs de ne pas vérifier les conditions d’éligibilité avant de réaliser leur investissement locatif clé en main dans la ville rose. En conséquence, ils n’arrivent pas à bénéficier des avantages offerts par ces dispositifs de défiscalisation.
En choisissant le logement, pensez donc à l’analyser afin de vérifier si toutes les conditions sont réunies. Vérifiez s’il est dans une zone éligible et s’il répond aux exigences des enseignes « vertes ». Au-delà de tout, vous devez une fois encore penser à la possibilité de revendre votre bien.
En réalité, certaines réductions fiscales comme celles de la loi Pinel ne sont valables que sur la période de location (6, 9 ou 12 ans). Au terme de cette échéance, vous pouvez choisir de prolonger votre contrat si cela est possible. Dans le cas contraire, vous serez obligé de revendre le logement. L‘idéal serait alors de pouvoir en tirer au minimum le cout d’acquisition.
6/ Investissement locatif clé en main à Toulouse : les pièges de la loi Pinel
Choisir de placer son capital sur le marché de l’immobilier dans la ville rose constitue un excellent choix. La ville bénéficie d’une très grande attractivité tout au long de l’année et vous garantit presque la rentabilité de votre investissement.
D’un autre côté, la loi Pinel à Toulouse facilite votre projet et vous aide à vous constituer plus facilement un patrimoine. Que vous soyez ou non originaire de Toulouse, ce dispositif vous permet de bénéficier de déductions fiscales jusqu’à une hauteur de 63 000 €. Bien que ces avantages soient nombreux, ce système présente de nombreux pièges pour les investisseurs.
Sous-estimer l’engagement Pinel
Si l’investissement locatif clé en main sur Toulouse constitue une décision importante, acheter un bien neuf en Pinel est un engagement à ne pas prendre à la légère. En effet, pour bénéficier de la réduction fiscale, vous devez mettre votre patrimoine immobilier en location sur une période définie de 6, 9 ou 12 ans.
Dès que vous avez fait votre choix, vous vous devez de respecter cet engagement jusqu’au bout. Dans le cas contraire, vous perdrez tous les avantages offerts par cette loi et devrez rembourser les réductions déjà perçues.
En réalité, l’acquisition d’un bien Pinel est avant toute chose un investissement locatif et non une diminution d’impôts. À cet effet, vous devez savoir acheter votre logement pour ne pas regretter votre placement. Posez-vous donc les bonnes questions afin de pouvoir choisir un appartement dans une zone éligible à cette réduction fiscale.
Ne pas évaluer la rentabilité de son projet en Pinel
Lorsque vous choisissez de réaliser un investissement locatif clé en main dans la ville rose, il est important d’analyser à l’avance la rentabilité de votre projet. Cela vous permet de prendre les bonnes décisions pour la maximisation de vos gains. Gardez à l’esprit que ces derniers sont étroitement liés au quartier, à la zone géographique et à la typologie du bien.
Toutefois, vous devez bien faire attention si vous souhaitez acquérir votre logement en Pinel. En effet, les plafonds de loyers imposés par ce dispositif varient d’une zone géographique à une autre. Veillez donc à en tenir compte dans votre évaluation.
D’un autre côté, il est préférable de miser son capital sur des biens dont la location est relativement plus facile. Pour un investissement locatif clé en main sur Toulouse, les studios et les T2 sont les plus recherchés en Pinel. Vous augmenterez donc votre rentabilité locative en optant pour l’un de ces types de logements.
7/ Ne pas se faire accompagner par un professionnel
SI vous souhaitez réussir dans votre projet, je vous recommande vivement de vous adresser à un professionnel. Plusieurs investisseurs commettent cette erreur en voulant s’aventurer seuls et sans réelle connaissance du marché de l’immobilier.
Pour vous mettre à l’abri des dépenses inutiles, des pertes de temps et de déconvenues, pensez à louer les services d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un agent immobilier aguerri. Vous vous sentirez alors plus à l’aise dans vos décisions. De plus, celui-ci pourra vous conseiller dans votre investissement locatif clé en main à Toulouse afin d’adapter votre projet à vos ressources.
Enfin, ne cherchez pas à gérer votre bien vous-même. Confiez-en la gestion à une agence immobilière pour vous sentir plus libre et accroître vos chances de rentabiliser votre achat.
Pour conclure
Le chemin de l’investissement immobilier locatif clé en mains sur Toulouse ou ailleurs demande du temps et de l’investissement personnel. D’où le fait que nous puissions évoquer les erreurs communes qui poussent par un concours de circonstance un investissement sans rentabilité.
