La loi Pinel est un dispositif mis en place pour favoriser au mieux la défiscalisation immobilière. Elle offre le bénéfice d’une réduction conséquente sur l’impôt à payer relatif à un logement mis en location. Les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre avec une défiscalisation Pinel sont très attractifs.

Ce dispositif permet aussi entre autres de capitaliser dans le temps avec un très bon ratio risque-rendement. Plutôt simple dans son intitulé, elle s’avère un peu compliquée à appliquer lorsqu’on n’a aucune ou peu d’expérience.

Vous êtes nombreux à penser qu’il suffit de procéder à l’acquisition d’un logement puis de le mettre en location pour bénéficier des avantages de la défiscalisation Pinel. Eh bien, sachez qu’il n’en est pas ainsi. En effet, avec la défiscalisation dispositif Pinel, il incombe de respecter certaines étapes clés pour réussir son investissement.

défiscalisation loi pinel

L’investissement Pinel fait partie des dispositifs utilisés en matière de défiscalisation immobilière en France et, en tant qu’investissement immobilier à long terme, il réclame de la préparation et de l’attention.

Afin qu’il soit optimisé et pour éviter que votre projet ne tombe pas en ruine, il est important dans sa réalisation de prendre en compte votre situation personnelle et de faire attention à tous les critères qui entrent en ligne de compte.

Afin de sécuriser au maximum votre investissement locatif via la loi Pinel, il est nécessaire de bien se renseigner et de suivre quelques recommandations cruciales.

Cet article effectue un tour d’horizon sur la stratégie à adopter pour une bonne défiscalisation via le dispositif Pinel et expose nos conseils pour en profiter pleinement.

Étape 1 : Fonctionnement de la défiscalisation du dispositif Pinel

L’avantage premier de la loi Pinel réside dans la réduction d’impôt qu’elle permet. Tous les contribuables domiciliés en France devraient pouvoir bénéficier en contrepartie du paiement d’un minimum d’impôt.

Comment fonctionne la défiscalisation Pinel ?

Très semblable à la loi Duflot dans son fonctionnement, la défiscalisation Pinel en reprend les fondements. Plus élaborée et améliorée que la précédente, la loi Pinel conserve le même objectif : relancer la construction et favoriser la création de logements en France.

fonctionnement défiscalisation pinel

Pour faire court, la loi Pinel offre une possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement Pinel.

Cela signifie qu’elle n’est possible que si l’investisseur s’engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée d’au moins 6 ans.

Dans les détails, la défiscalisation dispositif Pinel se présente comme suit :

  • elle s’applique à tous les contribuables français imposables à l’impôt sur le revenu ;
  • pour en bénéficier, il est primordial de payer un minimum de 1000 euros d’impôts ;
  • seuls des logements neufs ou rénovés, en court de rénovation, de réhabilitation ou de constructions peuvent y prétendre ;
  • elle ne démarre que l’année d’achèvement du logement, lors de son achat ou l’année d’achèvement des travaux rénovant ;
  • prolongée jusqu’en 2021, elle sera valable jusqu’au 31 décembre 2021 ;
  • le taux de réduction des impôts (12 %, 18 % ou 21 %) est fonction de la durée d’engagement et des prolongations :
  • elle est simple et rentable seulement lorsque les obligations du dispositif sont bien comprises et respectées.

En effet, nous l’avons suffisamment notifié, un certain nombre de conditions et d’obligations doivent être absolument respectées pour pouvoir profiter en toute quiétude de sa défiscalisation dispositif Pinel.

En partant du plus impératif au moins exigeant, voici un recueil desdites conditions et obligations.

  • Deux limites plafonnent la défiscalisation Pinel :
    • premièrement, le prix d’achat du bien immobilier ne doit en aucun cas dépasser les 300 000 euros par personne et par an, avec un prix au mètre carré de surface habitable qui approxime 5 500 euros au maximum ;
    • deuxièmement, le nombre d’investissements Pinel est fixé à seulement 2 logements par an maximum, pour une même personne.
  • Le total des avantages fiscaux ne peut rigoureusement pas dépasser les 10 000 euros par foyer. Faites alors attention au plafonnement global des niches fiscales, surtout si vous possédez déjà des réductions d’impôts.
  • Vous êtes obligé par l’État de mettre en location dans les 12 mois qui suivent sa livraison votre logement nu en habitation principale pendant un minimum de 6 ans, faute de quoi vous perdrez l’avantage fiscal.
  • Votre investissement doit forcément se situé dans l’une des zones Pinel :
    • zone A (agglomération de l’Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Marseille, Montpellier et le Genevois français) ;
    • zone A bis (Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne) ;
    • zone B1 (agglomération de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, les communes chères comme La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, la Corse, les départements d’Outre-Mer et Outre-Mer).
  • Sous peine de perdre votre bénéfice, vous êtes tenu de respecter les obligations locatives que sont le plafond des loyers, la durée de location, le plafond des ressources du locataire, le plafond des réductions d’impôts, le plafond du prix du mètre carré…
  • La performance énergétique globale doit être d’un des niveaux suivants :
    • réglementation thermique RT 2012,
    • la réglementation BBC 2005 avant 2013,
    • le label HPE rénovation 2009,
    • et le label BBC rénovation 2009.

Étape 2 : Etudier sa situation personnelle

Le dispositif Pinel est-il adapté à votre situation ?

En tant qu’investisseur, la première démarche de tout projet d’investissement est d’établir sa compatibilité à votre propre situation.

Cette règle prend tout son sens quand il s’agit d’un investissement immobilier en dispositif Pinel, car ce type d’actif doit se discuter sur le long terme, avec une certaine capacité d’endettement, d’apport ou d’épargne.

investir en pinel

Sur la même lancée, il vous faut également assurer que vous payez suffisamment d’impôt pour pouvoir jouir des avantages de la défiscalisation loi Pinel. Il est notamment important de prévoir les éventuels changements dans votre situation actuelle (familiale, professionnelle, etc.) et d’agir en conséquence.

L’établissement de votre budget

L’une des conditions du dispositif Pinel exige l’acquisition d’un bien immobilier neuf, rénové, en cours de rénovation ou de construction. Selon votre budget, il pourrait s’avérer compliqué de respecter ce critère majeur du dispositif.

Fort heureusement, certains crédits immobiliers permettent d’investir dans des projets de grande envergure comme l’achat d’un logement neuf, d’un investissement Pinel. Toutefois, il est primordial pour que cela ne vire pas au cauchemar, de bien définir ses objectifs.

La définition de vos objectifs

Réussir un investissement défiscalisant ne peut reposer que sur le produit immobilier ou, a contrario, que sur l’avantage fiscal espéré.

Avant de vous lancer dans la défiscalisation Pinel, vous devez absolument vous consacrer un moment afin de bien définir vos objectifs à court et surtout long terme.

Ne vous focalisez donc pas uniquement sur la réduction d’impôt proposée. Généralement, penser à la sortie d’un investissement est toujours difficile, car nous ne disposons d’aucun contrôle sur les éléments extérieurs à celui-ci dans le temps. Pensez que la défiscalisation est simplement la cerise sur le gâteau de votre investissement.

Mais dans le cas d’un dispositif Pinel, cela peut à minima se cadrer. Il est primordial de savoir pourquoi et comment vous investissez (acheter et/ou revendre).

Faites également attention aux conséquences de ces hypothèses, spécialement en matière de fiscalité sur plus-values, fiscalité sur revenus fonciers ou pénalités de remboursement anticipé d’un prêt.

Voilà autant d’éléments de réflexion qui nécessitent sans doute l’accompagnement d’un expert en la matière.

Étape 3 : Quelle stratégie de défiscalisation Pinel adoptée ?

Les leviers de réussite d’une défiscalisation Pinel ne reposent pas uniquement sur le bénéfice de la réduction d’impôt.

Bien choisir l’emplacement de son placement

C’est enfoncer une porte ouverte que de rappeler qu’investir dans un bien immobilier implique de s’intéresser de près à la localisation de celui-ci.

stratégie défiscalisation pinel

En effet, pour réussir son investissement Pinel, le choix de l’emplacement est essentiel. Si vous souhaitez réaliser un investissement Pinel, commencez par bien cibler une région parmi les zones Pinel.

Basez-vous sur ses critères de dynamisme démographique, potentiel de croissance économique et création d’emploi. Privilégiez ensuite une ville parmi celles de la région ciblée pour ses infrastructures, ses transports, ses pôles étudiants et ses services à la personne (hôpitaux, commissariats, crèches, etc.).

A lire aussi : Le Guide de l’investisseur Pinel sur Toulouse

Et pour finir, optez pour un quartier ou une rue qui semble réunir le plus d’atouts pour y vivre au quotidien et enfin, une résidence attractive pour vos futurs locataires.

Le choix d’un promoteur compétent

Élément crucial du cahier des charges d’un investissement en dispositif Pinel, le choix d’un promoteur n’est pas à négliger.

Un constructeur d’opération qui possède une bonne réputation et peut vous faire visiter des résidences déjà livrées par ses équipes est un gage de sécurisation de votre projet.

Il faudrait également selon le cas vérifier la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) du promoteur ou son assurance Dommage/Ouvrage de bonne finition des travaux.

En effet, si vous achetez en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA sur plans), la première des choses est de vérifier le GFA du promoteur. Cela fait office d’assurance stipulant que les travaux iront à leur terme même en cas de défaut du promoteur ou de faillite des entreprises mandatées.

De même, si vous optez pour l’investissement dans un bien neuf livré ou réhabilité, soyez attentif aux assurances Dommage/Ouvrage qui vous garantissent contre les erreurs de construction courantes ou à venir.

Ces assurances sont également à prendre en compte pour votre projet VEFA. Si vous ne vous garantissez pas à propos de ces risques, vous vous exposez à des situations préjudiciables et détestables telles que les défauts de construction ou même l’absence de livraison de votre bien.

Comprendre le marché immobilier locatif

Vous devez le savoir, la notion de marché immobilier national n’existe pas. Il n’existe que de nombreux marchés locaux aux spécificités propres et variées.

Alors, lorsqu’il faudra se pencher sur le choix de votre bien, son emplacement et ses prestations, vous devrez avant tout bien comprendre le marché immobilier de la zone Pinel que vous aurez sélectionnée.

comprendre la loi pinel

Pour ce faire, avec la plus grande des minuties, vous devez bien intégrer les spécificités de la zone Pinel choisie. Vous aurez ainsi de quoi approximer en termes de prix au mètre carré, de potentiel locatif ou encore de projection de revente.

Cette étape comme quelques autres énoncées précédemment, loin d’être de tout repos, est très importante et nécessite parfois l’intervention d’un professionnel.

Confiez gestion, location et suivi fiscal à un professionnel en défiscalisation Pinel

De toutes les conditions et obligations qui régissent la défiscalisation en loi Pinel, aucune ne concerne la gestion de votre bien. Vous êtes de ce fait libre d’administrer ce dernier par vos propres moyens, comme vous pouvez en confier la gestion à un professionnel.

Cela ne fait aucun doute, si vous êtes arrivé à ce niveau du document, il ne vous reste plus grand-chose à apprendre sur le sujet. Néanmoins, en considérant que vous ne disposez sûrement pas du savoir-faire et de l’expérience des spécialistes dans le domaine, l’apport d’un conseiller patrimonial peut s’avérer déterminant pour la réussite de votre projet.

Par conséquent, pour une défiscalisation Pinel réussie, il convient d’associer à vos compétences actuelles, celles d’un professionnel du domaine.

Cela assurera la bonne sélection de vos locataires, le bénéfice à juste titre des assurances locatives ainsi que d’une bonne gestion quotidienne de votre logement.

Étape 4 : Précautions à prendre pour réussir sa défiscalisation

Le dernier point de cette stratégie (et pas des moindres) est l’attention.

En effet, dans l’application du dispositif Pinel au travers ou non de cette stratégie, il est indispensable de faire preuve d’attention, de prudence et de parcimonie.

Les précautions à prendre sont nombreuses et ont pour la plupart été dépouillées au fur et à mesure de ce développement. On pourrait de même ajouter :

  • faites attention aux offrent à trop long terme ;
  • ne choisissez jamais votre support d’investissement uniquement parce que l’on vous offre un plus ;
  • en vous aidant de votre promoteur, adaptez votre offre à la demande locative en évitant par exemple les choix superflus…

Pour conclure

En conclusion, il est important de retenir que la défiscalisation Pinel est une aubaine pour toute personne qui désire réaliser des placements à long terme tout en ayant une fiscalité avantageuse.

Elle est assez exigeante et nécessite un maximum d’attentions qu’un spécialiste en la matière pourra aider à observer de manière diligente.

Originally posted 2020-02-12 18:21:00.

Catégories : Loi Pinel

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