Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.
Durant des décennies, le secteur de l’immobilier a connu des hauts et des bas. Pour autant placer son argent dans la pierre est toujours considéré comme une bonne option.
On a beau vanter l’immobilier comme une valeur sûre, réaliser un bon investissement n’est pas aussi facile que l’on croit, car plusieurs étapes jalonnent ce parcours. Il est logique de se demander quelles sont les marches à suivre aujourd’hui pour effectuer de bons placements d’argents dans l’immobilier.
Si cette préoccupation est également la vôtre, alors cet article est pour vous. Découvrez, dans les paragraphes qui vont suivre, quelques conseils et astuces qui vous permettront de faire des choix judicieux dans l’investissement immobilier.
Sommaire
Placer son argent sans risque grâce à l’investissement locatif ?
Actuellement, l’investissement de type locatif est clairement la tendance du côté des investisseurs immobiliers. Il convient de souligner que cette tendance est de plus en plus fréquente. Elle s’explique par plusieurs raisons.
Dans un premier temps, l’on remarque une importance des rendements. En effet, lorsqu’un investissement locatif est bien réalisé, l’investisseur est assuré de récolter des bénéfices qui seront supérieurs à son épargne. Dans certains cas, ces rendements sont même supérieurs à l’assurance vie de l’investisseur.
Ensuite, il faut comprendre qu’effectuer un investissement locatif est une manière efficace de mettre de l’argent de côté. Que vous soyez un riche héritier ou un simple fonctionnaire, ce type d’investissement va vous permettre, à moyen et à long terme, de construire un patrimoine.
Et enfin, il y a le niveau des taux immobiliers. Lorsque ces taux sont bas, c’est l’occasion pour les investisseurs de pouvoir défiscaliser leurs biens immobiliers.
D’ailleurs, dans ce registre, il faut noter que les autorités étatiques ont mis en place toute une série de mesures. En étant bien utilisé, ces dispositif permettent de défiscaliser efficacement et transformer son impôts en réels revenus immobilier.
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Pourquoi insister sur le « bon investissement locatif » ?
Pour bien placer son argent en 2020, il est capital d’insister sur le bon investissement locatif tout simplement parce que, dans ce registre, il existe bel et bien des investissements qu’on peut qualifier de « mauvais ».
Déjà, quand on évoque l’investissement locatif, il faut savoir qu’il faut un certain niveau de fonds (généralement des dizaines voire des centaines de milliers d’euros). Lorsque l’investissement réalisé est mauvais, les conséquences se font ressentir en termes de pertes d’argent.
Un exemple concret : si le bien immobilier ne trouve pas de locataire, pour une raison ou pour une autre, alors l’investisseur ne va pas pouvoir récupérer son placement rapidement. Cela peut représenter un problème pour lui si, par exemple, il a pris toutes ses économies pour effectuer cet investissement ou si, auparavant, il a effectué une ou plusieurs hypothèques afin de pouvoir investir.
Même si aujourd’hui il existe des solutions comme les assurances évitant les impayés en termes de loyer, il est préférable de démarrer son projet avec quelques fonds de côtés.
Investissement locatif : les impératifs concernant le bien immobilier
Avant de se lancer dans ce type d’investissement, il vous faut d’abord détenir le bien immobilier. Par ailleurs, il est important que vous fassiez le bon choix concernant ce bien immobilier. Pour cela, vous devez prendre connaissance de plusieurs points inhérents à ce sujet.
Le point sur la surface du logement
Dans le cadre d’une vente ou d’une location, la surface est clairement l’un des facteurs déterminant le prix. Ce facteur a également son importance dans le choix de votre bien immobilier.
Si vous êtes un néophyte en termes d’investissement locatif, il est conseillé de choisir, pour un premier investissement, un logement à petite surface (par exemple : studio, deux pièces, T2, T3).
Ces petites surfaces vous procurent un double avantage sur le marché. Parmi ces avantages, on peut noter :
- Qu’à l’achat, les prix de ces surfaces sont moins onéreux ;
- Que dans le cadre de la location, ces surfaces reviennent généralement plus chères. Idem en ce qui concerne la vente.
Dans les grandes villes, la rentabilité est bien plus effective. Mais, même lorsque cette rentabilité n’est que de l’ordre de 3 % (comme c’est le cas avec la Loi Pinel), les professionnels de ce secteur estiment qu’il s’agit tout de même d’un bon investissement.
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Le lieu du logement
Le second point à prendre en compte pour bien choisir votre bien immobilier est sa localisation.
Plusieurs raisons justifient cette assertion :
- Choisir un bien immobilier qui dispose d’une bonne localisation aide à l’acquérir à un prix intéressant ;
- Lorsque le logement est bien situé, l’investisseur n’a aucun mal à trouver des locataires ;
- Être propriétaire implique différentes responsabilités. Et il est important que l’investisseur remplisse ses prérogatives.
C’est d’ailleurs à cause de ces responsabilités que plusieurs professionnels conseillent aux investisseurs de choisir un bien géographiquement proche de leurs résidences.
A noter : Pour bien placer son argent en Immobilier -> L’emplacement vaut le Placement.
Un tel choix procure différents avantages :
- L’investisseur a la possibilité de vérifier par lui-même comment les locataires prennent soin de son logement (meubles, plomberie, chauffage, etc.).
- La proximité avec ses locataires permet aussi de faciliter la communication dans le cadre de la gestion locative (exemples : visites, réunions avec les locataires, etc.).
Opter pour un bien immobilier vieux ou neuf
Pour faire le choix adéquat, l’investisseur va devoir prendre en compte le lieu où est situé son bien immobilier ainsi que la fiscalité dont ce dernier dépend.
Parlant de la fiscalité, plusieurs régimes existent et concernent les investisseurs immobiliers. On peut citer en exemple :
- LMP ;
- LMNP ;
- Le régime fiscal micro.
Certaines mesures légales ont été mises sur pied par l’État afin de permettre aux investisseurs immobiliers de pouvoir défiscaliser. Par ailleurs, ce sont également des mesures incitatives afin d’encourager l’investissement.
La Loi Pinel concerne les investisseurs qui ont décidé de placer leur argent dans l’immobilier neuf.
La loi Censi-Bouvard concerne l’investissement locatif en résidence de services. La rentabilité sera d’environ 5%.
Pour ceux qui préfèrent l’immobilier ancien, ils devront prendre connaissance du contenu de la loi « Denormandie ».
Qu’il soit sous le régime fiscal de la Loi Pinel ou de celui du Denormandie, l’investisseur immobilier bénéficie d’un pourcentage de réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 %.
Mais en retour, il doit respecter certaines conditions.
Par exemple : il doit louer son bien immobilier sur une période donnée qui peut atteindre les 12 ans.
Un autre exemple : le régime Denormandie impose à l’investisseur de réaliser des travaux de rénovation.
Au chapitre de ce qui est admis : seules certaines villes sont autorisées à bénéficier des dispositifs Pinel et Denormandie. Mais les choses changent progressivement.
En effet, certaines villes étaient exclues, mais sont actuellement admises comme étant éligibles. C’est le cas, par exemple, des villes d’Angers et de Poitiers dans le cas de la Loi Pinel. L’investisseur se doit d’être au courant de ce type d’informations.
D’ailleurs, en amont du projet, certains investisseurs immobiliers font le choix de se faire conseiller par des experts en fiscalité.
La manœuvre est simple : connaître les différents régimes fiscaux et opter pour celui qui proposera les traites les moins onéreuses à payer.
Ce qu’il faut savoir sur le bail locatif
Au préalable, avant même de placer son argent dans un bien immobilier en vue de le louer, vous devez comprendre ce qu’implique un bail locatif.
Vous devez également penser à choisir un type précis de bail. Selon les termes du bail, l’imposition fiscale peut varier. Ce ne sont donc pas des éléments à prendre à la légère.
Deux possibilités s’offrent à vous :
- Un contrat de location meublée ;
- Un contrat de location nue.
Le contrat de location meublée
On rencontre le plus souvent ce type de bail dans la location des logements à petite surface. De plus en plus de locataires sont intéressés par ce contrat en raison de sa souplesse.
Ce contrat est renouvelable et est établi sur 12 mois. Par ailleurs, le locataire dispose d’un préavis de 3 mois.
Le propriétaire, de son côté, se doit de respecter les réglementations imposées par la loi, dans le cadre de ce type de contrat locatif.
Par exemple : le mobilier à fournir est encadré par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015.
Pour l’investisseur, ce contrat de bail locatif s’avère avantageux :
- Lorsque le logement se trouve dans une ville à haute fréquentation touristique ;
- Lorsque la période de location n’excède pas les 9-12 mois.
Le contrat de location nue
Contrairement à ce que le contrat de location meublée propose, celui de la location nue est plus indiqué pour le locataire qui désire louer sur une période plus ou moins longue.
Ici, le critère clé est celui de la stabilité alors la période standard du contrat est de 3 ans. La location nue convient plus aux logements disposant de grandes surfaces.
Le coût de la gestion locative
Au fur et à mesure que votre projet d’investissement locatif prend forme, il est nécessaire de prendre en compte ce que la gestion du projet va engendrer en termes de coûts.
- La première option est celle qui consiste à choisir de gérer soi-même l’investissement locatif de bout en bout.
- La seconde option : confier cette mission de gestion à un professionnel.
Dans le premier cas, l’investisseur aura à établir et à fournir à ses locataires divers documents tels que le contrat de location, les quittances, etc.
Pour éditer et imprimer ces documents, il peut se servir d’applications en ligne. Il devra également se charger de la comptabilité (percevoir les loyers, payer les impôts…).
La gestion de son affaire lui demandera donc du temps et de l’implication.
Dans le second cas, le coût de la gestion locative sera d’ordre économique. Confier la gestion de son investissement locatif à un professionnel exige que ce dernier soit rémunéré.
Pour cela, il faudra céder un pourcentage sur le loyer. Ce pourcentage varie selon le type de contrat de bail locatif :
- Pour un contrat en location meublée, le gestionnaire percevra entre 7 et 15 % du loyer ;
- Pour un contrat en location nue, il aura un pourcentage allant de 4 à 7 %.
D’autres frais supplémentaires peuvent découler de la gestion de l’affaire.
Par exemple : si le bail locatif prévoit que certaines réparations sont à la charge du propriétaire, celui-ci devra les effectuer en payant de sa poche.
Placer son argent en Immobilier locatif n’est pas sans risque
Mettre sur pied un projet d’investissement locatif en étant seul demande un budget assez conséquent, les biens immobiliers pouvant coûter jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros.
Il arrive donc que certains investisseurs décident d’emprunter afin de financer leur projet. Il est important, dans ce cas, de vérifier ses solvabilités afin de s’engager. En plus, le rendement de l’affaire peut être freiné par des imprévus.
Par exemple : faire plusieurs mois sans avoir de locataire. L’investisseur doit tenir compte de tous ces aléas afin d’opter pour une stratégie d’investissement viable à long terme.
En revanche il sera intéressant de souscrire à une assurance loyers impayés afin que l’assurance prenne le relais dans ce genre de cas ou pendant la vacance locative.
L’investissement locatif Intelligent
En tant qu’investisseur vous devez prévoir et anticiper tous les aléas que comporte l’investissement locatif.
- Investir dans une grande ville dynamique;
- Vous couvrir au niveau des assurances;
- Bien étudier votre projet sous tous les angles;
- Connaitre parfaitement les dispositifs de défiscalisation;
- Prévoir, anticiper, rebondir..
N’hésitez pas à vous faire aider par un expert du métier qui saura vous accompagner et vous aider à investir dans un projet durable.
Pour cela, tournez vous plutôt vers un conseiller en patrimoine qui aura une vision plus précise des dispositifs et statuts à utiliser et des secteurs où investir afin d’avoir constamment une demande plus forte en terme de logement.
Pour conclure
L’investissement locatif n’est pas sans risque. Placer son argent en 2020 est plus facile qu’il y a 20 ans car la source d’informations est beaucoup plus accessible et complète.
Il sera alors plus simple de prévoir les risques et monter son projet plus efficacement, surtout avec l’aide d’un expert du métier.
