Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.
Le marché de revente des Ehpad connaît une forte croissance. Plus de 60 000 Français sont inscrits sur la liste d’attente des personnes recherchant une chambre en Ehpad. Le nombre de biens vendus est en constante augmentation. Cependant, toutes les chambres en Ehpad ne se valent pas.
Certaines sont plus liquides que d’autres. Vous êtes propriétaire d’une chambre en Ehpad et souhaitez la revendre sans vous faire piéger ? Quels sont les paramètres à prendre en compte ? Comment revendre une chambre en Ehpad au meilleur prix ? Par qui prendre ? Voici l’essentiel des informations que vous devez détenir pour revendre une chambre en EHPAD.
Sommaire
Chambre en EHPAD : de quoi s’agit-il concrètement ?
Une chambre en Ehpad est une pièce que vous achetez au sein d’un établissement médicalisé. Elle peut être à usage personnel ou locatif au moyen d’un bail commercial signé avec un gestionnaire. Ce dernier va exploiter la chambre médicalisée en proposant des services médicaux et parahôteliers aux locataires. Dans le dernier cas, elle est considérée comme un investissement qui génère des rentes.
Vous avez la possibilité de revendre une chambre Ehpad alors qu’il est toujours en exploitation. Pour rappel, un EHPAD est une résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes. Elles sont généralement âgées de 70 ans ou plus, en perte d’autonomie ou atteinte d’une pathologie lourde. La perte d’autonomie peut être psychique ou physique. Une pathologie lourde peut être par exemple un cancer en phase terminale ou un Alzheimer.
Quelles sont les principales raisons qui sous-tendent la revente d’une chambre en EHPAD ?
Il est primordial de comprendre les raisons qui poussent un investisseur ou un particulier à revendre une chambre Ehpad. Même si les cas de figure peuvent être nombreux, certains d’entre eux sont plus courants.
- Héritage: cela suppose le décès du détenteur du placement. Il est compliqué de conserver un bien en indivision, plus encore si les héritiers ont besoin de liquidités. La revente est souvent la meilleure solution.
- Besoins de trésorerie: vous avez probablement besoin d’argent pour investir dans un autre projet, pour acquérir une résidence principale ou secondaire, etc. Le besoin de trésorerie peut aussi faire suite à un divorce, un mariage, une situation de chômage, un problème financier, etc.
- Fin du dispositif de défiscalisation: vous êtes assujetti à une CENSI BOUVARD qui arrive à échéance. La revente vous évite de payer des impôts sur loyer supplémentaires. Elle vous permet également de repartir sur de nouvelles bases fiscales. Vous pourriez par la suite envisager le rachat d’une nouvelle chambre.
La décision de revendre une chambre Ehpad peut faire suite à une insatisfaction en raison de l’emplacement de la chambre. Elle peut être la conséquence de la mauvaise gestion par l’exploitant de résidence. Comprendre les raisons qui poussent un acquéreur à investir dans ce type de bien permet de bien fixer le prix.
Quel est l’intérêt d’acquérir une chambre en EHPAD ?
Le marché des Ehpad répond à un besoin démographique croissant. La durée de vie s’allonge et la population tend à vieillir. Le nombre de personnes dépendantes attendu à l’horizon 2040 va croître de plus de 50 %. Le marché secondaire est en forte croissance.
Un investissement Ehpad est le seul dispositif qui génère des revenus complémentaires réguliers non imposables. En effet, le nouvel acquéreur bénéficie du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Ce statut dispense du paiement d’impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux.
De plus, le bien est considéré comme fiscalement neuf. Le nouvel acquéreur bénéficie de réduction d’impôt (11 % calculé sur le prix d’achat et étalé sur les neuf premières années). Le dernier avantage fiscal non négligeable est le remboursement de la TVA par l’administration sur les six premiers mois.
Le nouvel acquéreur perçoit des revenus immédiats, car la chambre est déjà en exploitation. Le taux de rendement peut augmenter en moyenne d’environ 4,5 %. L’amortissement du bien est de 100 % (en général sur les 15 premières années).
Quels sont les paramètres qui déterminent la valeur d’une chambre en Ehpad ?
Le prix pour revendre une chambre Ehpad intègre les facteurs suivants : la qualité du gestionnaire, l’emplacement, le bail, etc. Je vous recommande de solliciter les services d’une société spécialisée ou d’un professionnel aguerri dans la revente de chambres médicalisées. Ils sont suffisamment compétents pour déterminer la valeur de votre bien.
La qualité du gestionnaire de la résidence
La valeur de revente de votre chambre Ehpad dépend fortement de la réputation et de la solidité financière de l’exploitant. Plus ce dernier a un chiffre d’affaires élevé et une bonne renommée, plus il est facile de revendre le bien à un prix élevé. Une chambre en Ehpad administrée par un exploitant reconnu bénéficiera d’une meilleure visibilité sur le marché de revente.
Ce dernier offre plus de garanties aux acquéreurs quant à la qualité et la gestion de la chambre en Ehpad. L’importance du gestionnaire compte pour 5 à 10 % du prix de revente.
L’emplacement de votre Ehpad
Plus l’emplacement de votre Ehpad est de qualité, plus les chances de revente sont grandes. Un Ehpad situé dans une grande ville (ou à proximité) a plus de valeur marchande que le même bien en campagne. Les investisseurs préfèrent investir dans de grandes agglomérations, car la valeur locative augmente sur le long terme. L’emplacement détermine également la plus-value que vous réalisez.
La durée et la solidité du bail commercial signé
La durée du bail commercial conditionne la garantie d’une revente à un bon prix. Il constitue le principal critère qui influence le choix des acquéreurs ou des investisseurs. Plus la durée restante est importante, plus le prix de revente sera élevé. À l’inverse, plus la fin du bail est proche, plus la valeur de la chambre Ehpad va chuter.
La solidité du bail comprend le taux de revalorisation du loyer. Plus la durée de détention est élevée, plus le prix de la chambre augmentera.
La nécessité ou non de réaliser des travaux de réfection
La nécessité ou non de réaliser des travaux de réfection doit être prise en compte dans la détermination du prix. Ce volet est régi par les articles 605 et 606 du Code civil français. L’article 605 traite des dépenses relatives aux petits travaux (réparations ordinaires et entretiens). L’article 606 traite des gros travaux (réfection de la toiture, reprise des revêtements, etc.). Ce facteur détermine pour 5 à 10 % le prix de revente final.
Comment revendre une chambre en Ehpad ?
Pour réussir à revendre une chambre en EHPAD, vous devez préalablement rassembler les pièces suivantes :
- le bail commercial et les avenants ;
- le titre de propriété ou tout autre document qui justifie la propreté ;
- le dernier reçu de loyer ;
- le relevé des frais de syndic ;
- la taxe foncière ;
- le compte rendu des trois dernières assemblées générales, etc.
Vous devez par la suite transmettre l’ensemble des documents au vendeur (la société spécialisée) et au notaire.
Revendre une chambre Ehpad via une société spécialisée
Quelles que soient vos raisons, revendre une chambre Ehpad doit se faire par l’intermédiaire d’une agence spécialisée dans l’achat et la revente de chambre en Ehpad. En effet, ce type de transaction nécessite une expertise et une approche spécifique. La société prend en charge votre dossier et procède à l’estimation du bien. Elle fait accélérer le processus et les démarches de revente.
La qualité des documents élaborés et le choix des circuits de commercialisation sont cruciaux. Il est préférable pour le professionnel de choisir un réseau de distribution spécialisé dans de telles transactions. Les dossiers de qualité diffusés par des canaux inadaptés donnent rarement de bons résultats.
Il est préférable de vendre avec le bail en cours et de n’accepter aucun changement de la part du gestionnaire de chambre pour éviter toute requalification fiscale. Certains vendeurs, plus ou moins affiliés à certains gérants, poussent les vendeurs à accepter de nouveaux baux avant de vendre. Il s’agit là d’une action assez dangereuse. La revente se fait avec continuation de bail.
Le notaire est chargé de finaliser votre dossier et de virer les fonds sur votre compte bancaire. Je vous recommande de privilégier un notaire qui a l’habitude de gérer ce type de transaction. La durée de revente par la société immobilière est généralement comprise entre deux et trois mois. À cette durée, il faut ajouter le temps de traitement par le notaire qui varie entre trois et quatre mois.
Alternatives aux sociétés spécialisées pour revendre une chambre Ehpad
Il est possible de s’adresser au gestionnaire de l’établissement médicalisé pour revendre une chambre EHPAD. Ce dernier dispose d’un important réseau et peut vous mettre en relation avec des acheteurs. Cette approche est une garantie supplémentaire pour l’acquéreur. Vous pouvez également procéder à une revente en direct. Elle se fait entre particuliers sans passer par un spécialiste.
Cette méthode reste compliquée et complexe. Le marché de revente de chambres médicalisée est un marché de niche, peu connu par le grand public. Par ailleurs, elle nécessite une implication personnelle importante. Cette approche fonctionne mieux sur les sites spécialisés.
La seule condition pour simplifier le processus afin de revendre une chambre EHPAD est de s’entourer de professionnels aguerris. Le faire soi-même peut s’avérer un véritable parcours du combattant.
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Quand revendre une chambre Ehpad ?
Une chambre en Ehpad se vend à un prix plus élevé en début de bail ou moins de cinq ans après le début du bail. Vous pouvez aussi revendre une chambre en EHPAD après renouvellement du contrat de bail. Cependant, cette approche est déconseillée si vous avez acheté votre bien sous le régime CENSI BOUVARD.
Ce dispositif fait obligation aux propriétaires de chambre Ehpad de conserver le bien sur une durée minimale de 09 ans. Le cas échéant, vous devrez restituer les avantages fiscaux à l’administration. Si vous avez conservé votre chambre Ehpad suffisamment longtemps, vous pouvez espérer une revalorisation foncière. Si vos loyers se sont appréciés en parallèle (revalorisation locative), vous réaliserez une plus-value conséquente à la revente.
Vous devez savoir que les premières années sont les plus intéressantes en matière d’amortissement.
Quelles sont les principales étapes pour revendre une chambre Ehpad ?
La revente d’une chambre Ehpad se fait en trois étapes :
- l’estimation bien ;
- la signature du contrat ;
- et la revente.
L’estimation se fait par la société spécialisée dans un délai de 48 h à 07 jour, après réception des documents indispensables. Il s’agit du bail commercial, de l’attestation de loyers, de la taxe foncière, etc. Le délai est fonction de votre réactivité et celui du gestionnaire.
À l’issue de l’estimation, la société spécialisée vous fait une proposition de prix. La signature du contrat (validation) consiste à établir un mandat pour commercialiser ou revendre la chambre en Ehpad. Cela se traduit par la préparation du dossier de revente, la réalisation des diagnostics techniques et la rédaction du compromis. Elle se fait généralement dans un délai de 48 heures.
La dernière étape est celle de la mise en vente. La société spécialisée propose votre bien à son réseau de partenaires, par le biais de circuits appropriés.
Revendre une chambre en Ehpad : qu’en est-il de la TVA et des avantages fiscaux ?
Revendre une chambre en Ehpad produit des effets d’ordre juridique, commercial et fiscal. La TVA immobilière n’est définitivement acquise qu’après une détention de 20 ans. Si vous procédez à la revente avant cette période et que l’activité commerciale cesse, vous devrez rembourser la TVA. Le montant à rembourser se fait au prorata temporis du nombre d’années restantes (par vingtième jusqu’à la 20e année).
En revanche, vous n’aurez pas de remboursement à payer si le nouvel acquéreur poursuit l’activité dans les mêmes conditions. Quant aux avantages fiscaux du régime CENSI Bouvard, elles sont annulées si vous procédez à la revente avant 09 ans. Vous devrez alors restituer tout ou une partie des avantages fiscaux perçus sur les dernières années.
Conclusion
Le marché des Ehpad connaît une forte croissance. La demande en chambre Ehpad est supérieure à l’offre disponible. Vous pouvez avoir l’assurance de revendre une chambre en Ehpad. La détermination du prix prend en compte plusieurs facteurs. Pour cela, vous devrez solliciter une société spécialisée dans l’achat et la revente de chambres médicalisées.
Certaines périodes sont plus propices que d’autres pour revendre une chambre Ehpad. N’oubliez pas de prendre en considération la fiscalité.
Originally posted 2021-10-31 11:31:08.
