Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.
Investir dans l’immobilier est une manière sûre et efficace de sécuriser son patrimoine tout en obtenant des revenus réguliers. En matière de financement d’investissement immobilier, une idée reçue laisse croire qu’il n’est pas possible de décrocher un prêt immobilier sans apport. Si cette affirmation est vraie en ce qui concerne l’achat d’une résidence, les choses sont très différentes quand il s’agit d’un investissement locatif. En effet, bien que les négociations avec l’organisme prêteur puissent se montrer délicates, il est tout à fait possible de faire un investissement immobilier sans apport. Pour cela, il est nécessaire de connaître certaines astuces. Je vous les fais découvrir ici.
Choisir l’opération adéquate pour son investissement immobilier sans apport
En général, au moment de l’élaboration de son budget pour un investissement immobilier, il faut déterminer sa capacité d’apport. Elle correspond à votre possibilité de financer, avec vos fonds propres, l’achat immobilier. En fonction de sa capacité d’apport, l’investisseur peut obtenir des conditions de prêt plus avantageuses, car ce critère rassure l’organisme qui doit accorder le crédit. Malheureusement, quand on désire créer son patrimoine en vue de le développer, il peut arriver que cette capacité d’emprunt soit très faible ou inexistante.
C’est pour cette raison qu’il est préférable d’effectuer une opération immobilière qui ne nécessite pas nécessairement un apport personnel de liquidités importantes avant d’être financée. C’est le cas de l’investissement locatif qui est un projet dont le financement est assuré en grande partie grâce aux revenus locatifs perçus. Autrement dit, il est possible de financer un investissement locatif à l’aide d’un crédit sans aucun apport de l’investisseur. Cette pratique est admise par les organismes prêteurs qui prennent en considération l’aspect fiscal de l’opération et les revenus qui seront générés.
Cependant, certains organismes prêteurs sont de plus en plus frileux et craignent d’accorder des crédits sans apport de l’investisseur. Pour espérer bénéficier d’un crédit dans le cadre de son investissement immobilier sans apport, vous devrez nécessairement redoubler de persévérance afin de convaincre l’organisme prêteur. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez commencer en étant clair sur le coût total du projet immobilier et en préparant avec sérieux le projet.
La clarté sur le coût total du projet immobilier
Vous devez pouvoir présenter de manière précise et claire le financement de votre projet immobilier. Pour y arriver, vous pouvez tenter de diminuer au maximum les besoins en financement superflus pouvant être reportés. L’objectif ici est d’obtenir un projet dont le coût total sera raisonnable aux yeux du banquier.
La préparation du dossier dans le cadre d’un investissement immobilier sans apport
Une part de subjectivité existe toujours dans la décision finale de l’organisme qui doit accorder le crédit. C’est pourquoi il est très important de tout faire pour laisser une bonne impression au moment de la présentation du projet. Cela peut être décisif en cas d’hésitation du banquier. Concrètement, vous devez pouvoir constituer à l’organisme prêteur un dossier complet et très bien établi. Dans le cas contraire, votre projet risque d’être rejeté au terme de l’étude de faisabilité par le banquier.
Aussi, je vous conseille de joindre au dossier du projet les documents concernant les placements que vous avez récemment effectués. De cette façon, vous démontrez à l’organisme prêteur que vous êtes en mesure de mettre régulièrement de l’argent de côté et augmentez vos chances d’obtenir le financement désiré.
Profiter des dispositifs mis en place par l’État pour investir dans l’immobilier sans apport
Si l’achat immobilier que vous souhaitez faire peut bénéficier d’avantages sur le plan fiscal, cela jouera forcément en votre faveur pour le financement de votre investissement immobilier sans apport. Les principaux dispositifs qui vous seront d’une grande aide sont notamment la loi Pinel, le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard.
Le dispositif Pinel
Se positionner sur un investissement locatif Pinel est un atout supplémentaire pour avoir un prêt immobilier sans apport. Les avantages fiscaux liés à ce dispositif seront pris en compte dans le calcul de votre reste à vivre. Si vous souhaitez investir dans un immobilier neuf afin de le mettre en location, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt de 21 % sur une période de 12 ans. Assurez-vous que les loyers qui seront perçus seront suffisants pour rembourser en grande partie l’emprunt.
Le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé non professionnel (LMNP) donne la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel. Le micro-BIC est le régime que vous devez choisir si vos recettes locatives sont inférieures à 70 000 euros. Dans ce cas, vous pouvez profiter d’un abattement forfaitaire global de 50 %. Quant au régime réel, il est préférable de le choisir si vos recettes locatives sont supérieures à 70 000 euros. Vous profitez dans ce cas d’une amélioration fiscale avec la déduction de plusieurs charges réelles.
Le dispositif Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard permet de sécuriser ses revenus locatifs pendant 11 ans. Que le bien soit en location ou pas, l’investisseur a la garantie de percevoir ses loyers. Ensuite, dans certaines conditions, l’investisseur peut récupérer jusqu’à 20 % de TVA de son investissement. Enfin, ce dispositif permet à l’investisseur de réduire ses impôts pendant 9 ans jusqu’à 33 000 euros ou jusqu’à 11 % du prix hors taxes du bien immobilier.
Choisir le bien immobilier pour son investissement immobilier sans apport
Avant de vous octroyer un prêt et donc financer votre investissement immobilier sans apport, l’organisme prêteur va s’intéresser au logement dans lequel vous voulez investir. Il va prêter attention à tous les facteurs qui risquent d’impacter à la hausse comme à la baisse votre rendement locatif. Il s’agit notamment :
- de la vacance locative ;
- de la taille du logement ;
- du financement du bien immobilier ;
- de la situation géographique ;
- et du caractère neuf ou ancien de l’immeuble.
La vacance locative correspond aux périodes d’inoccupations du logement au cours desquelles vous n’allez percevoir aucun loyer. La vacance locative peut être due à l’absence de locataires, à un sinistre ou à la réalisation de travaux conséquents. Il est possible d’éviter cette situation en souscrivant à une assurance de loyers impayés.
Le facteur relatif à la taille du logement a un impact sur le coût d’entretien du bien immobilier. En ce qui concerne le financement du bien immobilier, il est recommandé de négocier le coût de l’assurance de prêt proposé afin d’optimiser au mieux son investissement sans apport. Quant à la situation géographique du bien, c’est un critère primordial en matière d’investissement immobilier sans apport. Il détermine en effet le niveau de demande et donc les loyers qui seront pratiqués pour la location du bien. Le dernier critère, le caractère neuf ou ancien du logement est également important, car il permet de profiter de différentes incitations fiscales.
Optimiser sa situation financière pour obtenir un prêt sans apport et à taux d’emprunt intéressant
Le principal intérêt d’effectuer un investissement immobilier sans apport est la possibilité de profiter de l’effet de levier de crédit. Cela consiste en l’utilisation de l’emprunt bancaire pour réaliser l’investissement et au remboursement partiel ou total des mensualités bancaires grâce aux loyers perçus avec le bien. Plus le taux d’intérêt est bas, plus l’investisseur pourra profiter de l’effet de levier du crédit. En revanche, plus son apport est faible, plus son taux d’emprunt est élevé.
L’idée ici est de négocier une durée d’emprunt plus longue afin de compenser l’absence d’apport et de diminuer le plus possible les mensualités bancaires. De cette façon, vous pourrez maximiser la rentabilité de votre investissement et le flux de votre trésorerie. En conséquence, vous pourrez faire un premier pas dans votre investissement immobilier et même accumuler les placements sans avoir à poser d’argent sur la table.
Faire attention aux critères qui déterminent le taux d’emprunt
Dans le but de vous permettre de réaliser votre investissement immobilier sans apport, à bon taux et à bonne durée, l’établissement prêteur va tenir compte de certains critères. Il s’agit de vos revenus, de la gestion de finances personnelles et de vos précédents investissements.
Les revenus de l’investisseur
La banque va étudier le montant de vos revenus. Le revenu de l’investisseur détermine sa capacité de remboursement. Selon que vous gagnez le SMIC ou 5000 euros chaque mois, vous ne pouvez donc pas prétendre au même montant pour l’emprunt. La banque va également vérifier la régularité de vos revenus.
Ici, la situation la plus avantageuse pour la banque est le CDI. En effet, ce statut est censé assurer des revenus fixes et stables au porteur du projet d’investissement. Par contre, si vous êtes travailleur indépendant, il faudra justifier d’une bonne santé financière.
La gestion des finances personnelles
Ce critère souvent mis de côté a toute son importance. L’idéal lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier sans apport est d’éviter les découverts bancaires ainsi que les incidents de remboursements. Dans la plupart des cas, la banque va demander au minimum les relevés de comptes datant d’au moins 3 mois. À titre de rappel, vous avez plus de chances d’obtenir un financement si vous mettez de côté chaque mois un pourcentage important de vos revenus.
Les investissements précédents
Si vous avez des crédits bancaires en cours sur des investissements locatifs dont les flux de trésorerie sont négatifs, cela ne joue pas en votre faveur. Dans le cas contraire, si vous avez déjà effectué des investissements locatifs avec des flux de trésorerie positifs, cela prouve à la banque que vous êtes un bon investisseur. Vous aurez donc plus de chances d’obtenir un financement pour votre investissement immobilier.
En conclusion !
Il est bel et bien possible de réaliser un investissement immobilier sans apport, à condition que le projet soit réaliste et viable. Ce sera l’occasion idéale pour vous de percevoir des revenus locatifs qui serviront à rembourser le financement obtenu. Une fois que l’opération sera amortie, les loyers perçus seront des revenus complémentaires.
