Le marché de l’immobilier locatif à usage d’habitation est très plébiscité en France. Il se divise en deux grands groupes à savoir la location nue ou vide et la location dite meublée. Dans cette deuxième catégorie, on distingue également deux régimes : la Location Meublée Professionnelle (LMP) et la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).

La LMNP consiste à la mise en location meublée d’un bien par un non-professionnel de la location immobilière. Elle s’oppose donc au statut LMP destiné aux personnes qui font de la location immobilière leur profession.

Être un loueur meublé non professionnel s’accompagne de nombreux avantages. Ces atouts s’observent particulièrement sur le plan fiscal, mais pas seulement. Dans cet article, découvrez tous les 5 principaux avantages de la location meublée non professionnelle.

location meublée non professionnelle
5 avantages de la Location Meublée Non Professionnelle

1/ La sérénité qu’offre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel

Le régime LMNP est une forme de gestion immobilière qui permet à l’investisseur de se garantir un patrimoine pour sa retraite. Les biens meublés gérés sous ce régime sont en réalité facilement accessibles.

Les prix d’acquisition des biens meublés sont généralement inférieurs aux prix pratiqués sur le marché immobilier classique. Avec un budget de moins d’une centaine de milliers d’euros, vous pouvez déjà devenir propriétaire à Toulouse. Grâce aux avantages dont bénéficie le loueur en meublé non professionnel, il peut se constituer facilement un patrimoine.

De plus, si le bailleur opte pour un bien en résidence de service (tel qu’une EHPAD), il n’a pas à s’inquiéter pour la gestion du logement.

L’absence totale de la gestion du bien

L’absence de contraintes de gestion locative est un atout indéniable pour le loueur non professionnel d’un bien meublé. En effet, le bien est entièrement géré par l’exploitant du logement encore appelé le gestionnaire. Vous signez avec ce dernier un bail commercial et non un bail d’habitation.

investissement lmnp

Ainsi, le gestionnaire du logement devra vous verser un loyer mensuel ou trimestriel, que le bien soit loué ou non. Les termes du bail vous libèrent en réalité de toute liaison avec vos locataires. Vous n’avez pas à vous inquiéter pour la recherche des occupants du bien.

Vous êtes également libérés des tâches comme la collecte des loyers, la transmission des quittances aux locataires ou encore la relance en cas d’impayés. Toutes ces tâches sont à la charge de l’exploitant de la résidence.

Bon à savoir : La pertinence de ce type d’investissement repose sur la solidité du gestionnaire. Vous devez être très attentif lors du choix de l’exploitant de votre bien.

Pour conseil, n’hésitez pas à réfléchir à un investissement en pierre papier avec la fiscalité LMNP. Cela vous permettra de mutualiser vos investissements. En conséquence, vous réduisez le risque relatif à l’exploitant.

Le bail commercial LMNP protège l’investisseur

L’investisseur peut choisir un bail commercial dont la durée est de 9 ou 12 ans. Il s’agit d’une solution qui lui permet de sécuriser son placement. Le bailleur a la garantie d’une rémunération constante sur plusieurs années. Ce contrat permet de maîtriser non seulement les recettes, mais aussi les charges liées au bien.

Concrètement, le bail commercial permet d’organiser le partage des charges d’entretien, des menus travaux et du gros œuvre entre les deux parties. Ce sont les articles 605 et 606 du Code civil qui définissent la responsabilité de chacun en ce qui concerne les travaux dans la résidence.

bail commercial lmnp

Dans la plupart des cas, le preneur de bail (la société d’exploitation) a, à sa charge le paiement des petits travaux. Par contre, c’est le propriétaire qui s’occupe des gros travaux. Cela constitue ici un avantage certain pour l’investisseur.

De fait, le besoin d’effectuer les gros travaux ne se manifeste qu’en moyenne tous les 40 ans. Il est donc important de vérifier l’inscription des articles susmentionnés dans les termes du bail avant de le signer.

La sécurité et la rentabilité du placement en Location Meublée Non Professionnelle

Lorsque vous investissez dans une location meublée en tant que non-professionnel, vous maîtrisez entièrement la rentabilité de votre placement. En effet, vous êtes sûr de percevoir un loyer périodique. Vous avez par ailleurs un contrôle absolu sur les différentes charges inhérentes à l’investissement.

Contrairement aux locations nues, vous n’allez pas devoir faire face aux surprises désagréables relatives aux versements des loyers. Dans le bail commercial, le montant périodique des loyers à percevoir est clairement indiqué. Il en est de même pour la revalorisation locative.

L’immobilier est par ailleurs une valeur sûre, même en temps de crise. L’investissement en LMNP à Toulouse est donc parfait pour diversifier votre patrimoine personnel.

2/ La location meublée non professionnelle est un statut très flexible

Lorsque vous meublez un bien pour le louer en tant que bailleur non professionnel, vous pouvez reprendre le logement quand vous le voulez.

Il est possible de requérir le bien pour un usage personnel ou de le vendre tout simplement. Cette réquisition devra bien entendu se faire selon les conditions du bail commercial.

Le fait de ne pas être dans l’obligation de garder cette activité sur plusieurs années est un avantage indéniable. En effet, la durée minimale du bail pour une location nue est normalement de trois ans. Ce n’est pas le cas pour la location meublée.

EHPAD-LMNP-Toulouse

En réalité, les locations meublées peuvent être établies sur des durées très courtes. Vous pouvez par exemple louer votre bien pour une journée, plusieurs mois voire plusieurs années. On peut donc percevoir à ce niveau une souplesse en termes de gestion du bail comparativement à la location nue.

3/ La fiscalité en LMNP est nettement avantageuse comparativement à celle de la location nue

Après l’enregistrement auprès de l’administration fiscale, le loueur en meublé non professionnel se doit de choisir son option fiscale. Il a le choix entre le régime Micro-BIC (régime forfaitaire) ou le régime réel simplifié.

En effet, en matière de location meublée, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cela est plus avantageux puisque les revenus locatifs imposés aux BIC échappent à l’imposition des revenus fonciers.

La déclaration au régime Micro-BIC

Le régime Micro-BIC s’applique au propriétaire dont les recettes (chiffre d’affaires) n’excèdent pas 70 000 €Le bailleur qui choisit cette option bénéficie d’un abattement de 50 % sur ses recettes locatives annuelles. Ce taux monte à 71 % en cas de classement meublé de tourisme.

fiscalité lmnp

En dehors de l’abattement forfaitaire appliqué en cas de régime micro-BIC, vous ne pouvez plus faire d’autres déductions de vos revenus locatifs. Néanmoins, à titre comparatif, l’abattement s’élève seulement à 30 % pour les locations vides.

Dans ce contexte, le propriétaire ne peut pas créer de déficit foncier. Le régime Micro-BIC est donc intéressant si vous avez des charges qui sont en dessous du seuil de 50 %. Il ne nécessite d’ailleurs pas de tenir une comptabilité.

Bon à savoir : Si vous avez choisi d’investir dans une résidence de service neuve, vous pouvez opter pour le statut LMNP classique ou sa variante. Cette dernière n’est rien d’autre que l’avantage fiscal Censi-Bouvard. Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant de l’acquisition.

Cependant, pour bénéficier de ce dispositif fiscal, vous devez respecter le plafond d’investissement fixé à 300 000 € par an. Si vous devez investir au-delà de ce montant, c’est la fiscalité classique de la location meublée non professionnelle qui s’applique.

La déclaration au régime réel

Les propriétaires dont les recettes annuelles sont comprises entre 70 000 € et 238 000 € hors taxes bénéficient d’office du régime réel simplifié. Si votre chiffre d’affaires excède 238 000 €, vous êtes obligé de déclarer vos revenus au régime réel normal (non simplifié).

Il est également possible de demander à être mis sous le régime réel simplifié auprès du fisc si vos recettes sont en dessous des 70 000 €. Le régime réel simplifié vous permet de déduire de vos recettes annuelles les charges et les amortissements déductibles.

régime reel lmnp

Voici une liste non exhaustive des charges que vous pouvez déduire de votre location meublée :

  • La taxe foncière ;
  • Les intérêts d’emprunt ;
  • Les frais de dossier ;
  • Les frais de constitution des garanties ;
  • Les droits d’enregistrement ;
  • Les frais de notaires relatives à l’achat du logement ;
  • Les frais de syndic ;
  • Les frais d’assurance ;
  • Les factures d’entretien ;
  • Les factures de réparation ;
  • Les factures téléphoniques (lorsqu’ils sont intégrés au montant du loyer) ;
  • Les honoraires de l’expert-comptable ;
  • Les frais de gestion…

La possibilité d’amortir le bien en location meublée

Sous ce régime, le bailleur peut en plus de la déduction des charges amortir la valeur de son bien. Il peut notamment déduire les amortissements suivants :

  • L’amortissement des locaux (sur 30 ans) ;
  • L’amortissement du matériel et du mobilier (sur 7 ans) ;
  • L’amortissement des différents travaux (reconstruction, amélioration, agrandissement…).

L’amortissement n’est rien d’autre que la perte de la valeur du bien sur une année donnée. Autrement dit, amortir un bien revient à étaler son coût sur la durée d’utilisation initialement prévue.

En pratique, le régime réel simplifié est plus intéressant dans la majorité des cas que le régime micro-BIC. Le montant des charges et amortissements déductibles dépasse généralement 50 % des recettes annuelles.

En considérant toutes les déductions précitées, louer un bien meublé à titre d’investisseur non professionnel est très avantageux. En location vide, seulement quelques-unes des dépenses susmentionnées sont déductibles. On estime qu’à qualité équivalente, le loueur en meublé perçoit des revenus locatifs de 15 à 25 % supérieurs aux loyers générés en location nue.

Cas concret d’imposition en régime réel simplifié LMNP

Considérons l’exemple suivant volontairement simplifié pour mieux cerner l’imposition sous le régime réel simplifié.

Vous achetez un bien meublé à 250 000 € et vous le mettez en location. Le loyer mensuel perçu est de 700 € soit 8400 € par an.

Lors de la déclaration au fisc, vous retranchez 2900 € d’intérêts d’emprunt et 1700 € pour les charges diverses. Sur le plan fiscal, vos loyers sont désormais de 3800 €. C’est donc sur ce montant que vous serez imposé et non sur les 8400 €.

Quant à l’amortissement, on suppose que vous appliquez un taux de 2 % sur le prix d’acquisition du bien. Le montant correspondant est de 5000 €. Il faudra retrancher cette somme (5000 €) de vos revenus locatifs annuels (8400 €). Vous serez donc imposé sur 3400 €.

Les déficits du LMNP ne sont pas considérés dans le revenu global

Contrairement à la location vide, vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers en appliquant les charges ainsi que les amortissements. Si un éventuel déficit apparaissait, il est reporté sur les loyers des années suivantes. Les amortissements peuvent être reportés indéfiniment. Grâce à ce système, vous pouvez baisser vos revenus locatifs sur plusieurs années.

La possibilité de récupérer la TVA

Si vous investissez en VEFA dans un immeuble locatif meublé, vous devez avancer la TVA. Cette taxe vous sera reversée six mois après la première mise en location de la résidence. Cette opération est mise en place par l’expert-comptable.

Néanmoins, avec l’aide d’un excellent conseiller en patrimoine connaissant par cœur toutes les ficelles du LMNP, vous aurez la possibilité de faire prêt hors taxe et que l’organisme vous avance la TVA. Cela réduit votre mensualité de crédit.

conseiller lmnp toulouse

Concrètement, le loueur en meublé non professionnel est considéré comme un commerçant. Ainsi, il peut récupérer la taxe sur valeur ajoutée du logement, soit 20 % du montant du bien en une seule fois. Néanmoins, pour obtenir la TVA, la résidence devra proposer au moins 4 services suivants :

  • L’accueil ;
  • La restauration ;
  • L’entretien des locaux ;
  • Le petit-déjeuner ;
  • La fourniture de linge…

Notez néanmoins que pour l’achat d’un bien ancien, l’acquisition se fera hors taxe et sans avancement de la TVA. En réalité, cette taxe aura été régulée.

L’avantage de l’imposition de la plus-value en cas de vente du bien

Le loueur en meublé non professionnel peut vendre son bien quand il le souhaite.

Lors d’une telle cession, l’investisseur est soumis aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée.

L’avantage ici est que cette dernière est imposée sous le régime des plus-values des particuliers et non celui des professionnels. Cela sous-entend qu’au bout de 22 ans le loueur peut être exonéré d’impôt. Au bout de 30 ans, il est exonéré des prélèvements sociaux.

plus value lmnp

La plus-value brute se calcule en déduisant le prix d’acquisition du bien du prix de cession indiqué sur l’acte de vente. On applique ensuite un système d’abattement par durée de détention.

La réduction qui s’applique de la 5e à la 21e année s’élève à 6 %. À la fin de la 22e année, la réduction accordée est de 4 %. Après 22 ans, vous êtes exonéré.

Quant aux prélèvements sociaux, l’abattement annuel s’applique comme suit :

  • 1,65 % de la 5e à la 21e année ;
  • 1,60 % à la 22e année ;
  • 9 % entre la 22e et la 30e année ;
  • Exonération de la plus-value au-delà de 30 ans.

4/ La simplicité des démarches pour s’enregistrer sous le statut LMNP

Pour devenir loueur en meublé non professionnel, les conditions suivantes doivent être réunies :

  • Les recettes annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ;
  • Les recettes doivent représenter moins de 50 % des ressources du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu ;
  • Le bailleur ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Il est facile pour les résidents Français de s’enregistrer en tant que loueur en meublé non professionnel s’ils respectent ces conditions. Concrètement, vous n’avez pas besoin de créer une société. Vous pouvez exercer cette activité en nom propre en plus d’avoir une activité salariée.

demarches lmnp

Enregistrement LMNP

Pour devenir loueur en meublé non professionnel, vous devez vous enregistrer auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE). Il suffit de remplir et d’envoyer le formulaire Cerfa P0i de déclaration de début d’activité et le tour est joué.

Cette démarche est entièrement gratuite. Après votre enregistrement, l’administration fiscale vous donnera un numéro SIRET que vous indiquerez sur vos prochaines déclarations de revenus.

Il ne vous restera plus qu’à définir le type de bien à acquérir. Il est possible de choisir entre investir sur un programme ancien ou un programme neuf. Vous pouvez préférer meubler un bien existant conformément aux critères définis par la loi.

Vous le louerez ensuite en direct en tant que particulier. Néanmoins, si vous optez pour une location saisonnière ou une location de courte durée, vous devez réaliser d’autres démarches. Il s’agit notamment des démarches d’inscription auprès de la mairie.

Outre cette option, vous pouvez acheter un bien neuf chez un promoteur immobilier. Cependant, il faudra faire le choix dans ce cas parmi les biens en résidence de services. Les établissements que vous pouvez acquérir pour mettre en location sont :

  • Les résidences pour seniors ;
  • Les résidences d’affaires ;
  • Les résidences étudiantes ;
  • Les résidences de tourisme ;
  • Les résidences médicalisées EHPAD (Établissements d’Hébergement pour les Personnes Agées Dépendantes).

Bon à savoir : Avec un investissement dans le neuf, vous ne pourrez jamais jouir de votre bien. Ce n’est pas le cas pour un investissement dans l’ancien en tant que loueur en meublé non professionnel.

Investir Résidence EHPAD LMNP

5/ La possibilité de trouver facilement des locataires

Mettre un logement en location meublée est une excellente solution pour ne pas trop s’échiner pendant la phase de recherche d’occupants. En effet, les locataires sont souvent séduits par la possibilité d’aménager simplement avec leurs effets personnels. Ils évitent aussi bien l’acquisition que le déménagement des meubles.

Cependant, pour bien profiter de cet avantage, le logement doit être bien situé. Vous pouvez acquérir un bien situé dans une zone recherchée par les cadres en mission ou encore les étudiants.

Dans les zones denses en location meublée à Toulouse, les appartements doivent être très bien équipés. Pour attirer les locataires, il convient de meubler votre bien à l’instar des chambres d’hôtel. Y intégrer les derniers équipements technologiques sera aussi à votre avantage.

Pour conclure le dossier

On retient que la location meublée non professionnelle permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse qu’une location classique.

Ce type d’investissement est flexible, simple, sécurisant et rentable pour l’investisseur. Il s’agit d’une bonne solution pour investir en toute sérénité en immobilier locatif.


0 commentaire

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *