Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.
Investir en résidence de service n’est pas commun. Mais l’immobilier est un secteur qui attire de nombreux investisseurs en quête de rentabilité et de sécurité de placement. Parmi les différents types d’investissement immobilier, la résidence de services est un marché en pleine croissance en France.
Dans cet article, nous allons vous donner toutes les informations nécessaires pour comprendre les avantages et les inconvénients de ces investissements, ainsi que les pièges à éviter et les conseils à suivre avant de se lancer dans l’investissement en résidence de services.
Sommaire
L’étude de marché sur la résidence de services en France
Depuis plusieurs années, la résidence de services connaît un véritable succès en France. Ce marché a été dopé par les tendances de la société actuelle qui favorisent le tourisme et les déplacements professionnels, mais aussi les personnes âgées et les étudiants. La demande en hébergement en résidence de services ne cesse de croître et les perspectives de marché sont très prometteuses.
La location de résidence neuve meublée peut offrir des avantages tels qu’un gain d’impôts plus important et des loyers garantis sans souci de gestion. Les résidences étudiantes et les résidences seniors sont des opportunités d’investissement intéressantes en raison de l’augmentation de la population étudiante et vieillissante en France.
Pour les résidences étudiantes, il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande avec seulement 350 000 places pour 2,7 millions d’étudiants en France. Les risques de vacance locative sont faibles, surtout si la résidence se situe dans une ville étudiante. En investissant dans une résidence étudiante, il est possible d’obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui offre des avantages fiscaux tels qu’un abattement de 50% sur les loyers ou le dispositif Censi-Bouvard jusqu’à fin 2022.
Pour les résidences seniors, il s’agit de répondre à un enjeu de société lié au vieillissement de la population. Selon l’Insee, le nombre de personnes âgées de plus de 60 ans va augmenter de 4 millions d’ici à 2040. Les résidences seniors offrent des services tels que des prestations médicales, des activités de loisirs et des repas pour les personnes âgées. Les avantages fiscaux sont similaires à ceux des résidences étudiantes.
Le marché des résidences de service sur l’hexagone
Le marché des résidences de service en France a connu une croissance importante ces dernières années, avec un taux de croissance annuel moyen de 7% entre 2013 et 2018. Voici une liste d’études à savoir pour compléter cette étude :
- Selon une étude de la Fédération des Résidences de Services pour Personnes Agées (Fédération FRA), il y avait en France en 2020 plus de 7300 résidences de services pour seniors, soit près de 370 000 lits disponibles
- La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) nous montre qu’en 2020, le marché des résidences de services pour étudiants a atteint un volume d’investissement de 3 milliards d’euros.
- Côté Tourisme, l’Union des Résidences de Tourisme (URT) nous informe qu’en 2020 le marché des résidences de tourisme représentent près de 9 milliards d’euros et comptabilise environ 70 000 logements.
La demande en résidence de services
La demande en résidence de service est principalement impulsée par les seniors, les étudiants et les voyageurs d’affaires.
- La Fédération des Résidences de Services pour Personnes Agées (Fédération FRA) indique que la demande en résidence de services pour seniors devrait continuer de croître avec le vieillissement de la population française, pour atteindre près de 1 million de places d’ici 2050.
- La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), nous informe que la demande en résidences de services pour étudiants devrait augmenter de 2,5% par an d’ici 2025.
- Enfin, selon les chiffres de l’Union des Résidences de Tourisme (URT), la demande en résidences de tourisme est en augmentation constante avec un taux de croissance annuelle de +5% depuis 2016.
Ces chiffres sont indicatifs et peuvent varier en fonction de la région, du type de résidence, de l’exploitant et de l’année.
Investir en résidence de service : Les avantages
Des revenus locatifs réguliers et stables grâce à la gestion locative par une société spécialisée
Investir en résidence de services permettent aux investisseurs de bénéficier de revenus locatifs réguliers et stables. Cela est dû au fait que les résidences de service sont généralement des immeubles de grande taille, gérés par des exploitants professionnels, offrant un grand nombre de logements meublés. Il est donc peu probable que l’investisseur se retrouve avec des logements vacants, ce qui garantit des revenus locatifs réguliers.
De plus, ces résidences sont souvent gérées par des sociétés qui assurent la gestion locative, la maintenance, etc. ce qui permet aux investisseurs de ne pas s’occuper des tâches liées à la gestion locative.
En fonction du type de résidence de service (résidence de tourisme, résidence étudiante, résidence pour seniors), les locataires sont souvent des clients ayant des besoins spécifiques et ayant une demande stable tout au long de l’année.
Cela garantit un taux d’occupation élevé, et donc des revenus locatifs stables pour l’investisseur. Ces avantages dépendent de la qualité de l’exploitant de la résidence. La sélection de l’exploitant pour maximiser les chances de bénéficier de revenus locatifs réguliers et stables n’est donc pas à prendre à la légère.
Des réductions fiscales (ex: loi censi-bouvard)
Les réductions fiscales liées aux investissements en résidence de services sont un atout important pour les investisseurs. Elles permettent de réduire le montant de l’impôt sur le revenu à payer grâce à des réductions d’impôts sur le revenu. Une des principales réductions fiscales liées aux investissements en résidence de service est la loi Censi-Bouvard.
Cette loi permet de récupérer une partie des dépenses engagées lors de l’acquisition ou de la construction d’un logement en résidence de service. Elle s’applique sur une période de 11 ans et permet de récupérer jusqu’à 21% des dépenses engagées, soit un avantage fiscal pouvant atteindre jusqu’à 70 000 € sur 11 ans.
Les règles et conditions pour bénéficier de cette loi sont soumises à des restrictions et changent régulièrement. Il existe d’autres réductions fiscales qui peuvent s’appliquer en fonction de la nature de l’investissement et des conditions particulières.
Attention : Cette loi n’a pas été reconduit sur 2023. Espérons qu’il y en ai une nouvelle pour avoir avec les mêmes avantages.
Des avantages liés au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui permet aux investisseurs d’optimiser la gestion de leur bien immobilier locatif. Il permet notamment de déduire les charges liées à l’entretien et à la gestion de son bien immobilier de ses revenus locatifs, ce qui réduit le montant de l’impôt sur le revenu.
En optant pour le statut LMNP, l’investisseur peut également bénéficier d’autres avantages tels que la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt et la possibilité de reporter les déficits sur les revenus fonciers sur les années suivantes. Pour bénéficier de ce statut, l’investisseur doit respecter certaines conditions, notamment ne pas dépasser un certain seuil de revenus locatifs et respecter certaines règles liées à la gestion du bien.
Enfin, le statut LMNP implique des conséquences fiscales qui peuvent différer en fonction de chaque situation.
Une gestion locative simplifié
Lorsque vous investissez dans une résidence de service, la gestion locative est généralement prise en charge par l’exploitant de la résidence. Cela signifie qu’ils sont responsables de la location des logements, de la recherche de nouveaux locataires, de la collecte des loyers, de la résolution des problèmes liés aux locataires, etc. Cela permet aux investisseurs de se concentrer sur leur investissement plutôt que sur la gestion quotidienne du bien.
Cela peut également permettre aux investisseurs de réduire les risques liés à la gestion locative, en particulier pour les investisseurs qui ne disposent pas d’expérience dans la gestion locative ou qui ont peu de temps pour s’occuper de la gestion de leur bien. De plus, certaines résidences de services peuvent offrir des garanties locatives telles que des garanties de loyers impayés, ce qui peut permettre de réduire les risques de vacance locative pour l’investisseur.
Ces services peuvent entraîner des frais supplémentaires pour l’investisseur. Bien comprendre les coûts liés à ces services et de les intégrer dans votre plan financier est indispensable avant de vous engager dans un investissement en résidence de service.
Un investissement accessible avec des mises de départ relativement faibles
Investir en résidence de services est souvent accessibles avec des mises de départ relativement faibles, comparées aux autres types d’investissements immobiliers tels que l’achat d’un logement ou d’un immeuble. Cela est dû au fait que les résidences de service sont généralement des immeubles de grande taille, et qu’il est possible d’acquérir des parts d’un immeuble plutôt que l’immeuble entier.
Cela peut permettre aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier avec un investissement plus abordable, tout en bénéficiant des avantages liés aux investissements en résidence de services. Il existe également des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui permettent d’acquérir des parts dans des immeubles locatifs en résidence de service, pour des mises de départ relativement faibles (à partir de quelques centaines d’euros).
Cela ne signifie pas que tous les investissements en résidence de services sont accessibles avec des mises de départ faibles, et il est important de consulter un professionnel de l’immobilier ou de l’investissement pour vous aider à évaluer les coûts liés à un tel investissement.
Un placement immobilier peu risqué
Les investissements en résidence de services sont généralement considérés comme un placement immobilier peu risqué. Cela est dû à plusieurs facteurs tels que la régularité et la stabilité des revenus locatifs, la gestion locative prise en charge par des professionnels, et la diversité des locataires (étudiants, personnes âgées, touristes, etc.). Ces facteurs réduisent les risques liés à la vacance locative et aux problèmes liés aux locataires.
En outre, les résidences de service sont généralement construites dans des emplacements stratégiques, avec des équipements et des services adaptés aux besoins des locataires, ce qui augmente la demande pour ce type de logement.
Des perspectives de valorisation de votre bien immobilier à long terme
Investir en résidence de service offre également des perspectives de valorisation de votre bien immobilier à long terme. Cela est dû à la croissance de la demande pour les logements locatifs meublés, qui est soutenue par les tendances démographiques telles que l’augmentation des besoins en logements pour les étudiants et les personnes âgées.
Cette croissance de la demande pourrait entraîner une augmentation des loyers et une hausse de la valeur de votre bien immobilier. En outre, les résidences de services sont généralement construites dans des emplacements stratégiques, avec des équipements et des services adaptés aux besoins des locataires, ce qui augmente la demande pour ce type de logement.
Ce qui pourrait entraîner une hausse de la valeur de l’immeuble dans le temps. Ces perspectives de valorisation dépendent de plusieurs facteurs tels que les tendances économiques et démographiques ainsi que de la qualité de l’exploitant de la résidence.
Des garanties de locations
Les investissements en résidence de service peuvent également offrir des garanties de locations. Ces garanties sont souvent proposées par les exploitants de résidence de service, et peuvent inclure des garanties de loyers impayés ou des garanties de vacance locative.
Ces garanties peuvent aider à réduire les risques liés à l’investissement, en garantissant un revenu locatif stable, même en cas de vacance locative ou de loyers impayés. Ces garanties peuvent entraîner des coûts supplémentaires pour l’investisseur. Vous ne devez donc pas négliger ce point avant d’investir en résidence de service.
Il faut également bien vérifier la qualité des garanties proposées et la solvabilité de l’exploitant pour éviter tout risque sur leur mise en œuvre. En définitive, il faut bien assimiler les garanties de locations proposées avant de se lancer dans un investissement en résidence de service, et de les intégrer dans votre plan financier.
Des prestations et services inclus (ménage, petit déjeuner, etc..)
Investir en résidence de service peuvent également offrir des prestations et des services inclus pour les locataires tels que le ménage, le petit déjeuner, etc. Ces prestations et services peuvent augmenter la demande pour les logements locatifs meublés, en offrant un niveau de confort supplémentaire pour les locataires.
Elles peuvent également contribuer à réduire les risques liés à la vacance locative, en augmentant l’attractivité des logements locatifs meublés. Ces prestations et services peuvent entraîner des coûts supplémentaires pour l’investisseur. Avant de s’engager dans un investissement en résidence de service il est primordial de regarder les coûts de ces prestations de services.
Vérifiez également la qualité des prestations et services proposés et la solvabilité de l’exploitant pour éviter tout risque sur leur mise en œuvre. Il est recommandé de bien comprendre les prestations et services inclus avant de se lancer dans un investissement en résidence de service et de les intégrer dans votre plan financier pour en maximiser les avantages.
Possibilité de louer en meublé
Les investissements en résidence de service permettent également la possibilité de louer en meublé. Cela signifie que les logements locatifs sont loués avec des meubles et des équipements de base, ce qui est souvent recherché par les locataires temporaires tels que les étudiants, les personnes en déplacement professionnel ou les touristes.
Cela peut entraîner des loyers plus élevés et une demande plus stable pour les logements locatifs meublés. Notez aussi que louer en meublé peut entraîner des coûts supplémentaires pour l’acquisition et l’entretien des meubles et des équipements, La compréhension des coûts liés à cette option avant de se lancer dans un investissement en résidence de service est indispensable.
Vérifiez bien les règles et les normes liées à la location meublée dans la région où se trouve l’investissement. En louant en meublé, vous pourriez maximiser les retours locatifs sur votre investissement immobilier, c’est donc une opportunité à envisager dans votre plan d’investissement en résidence de service.
Des frais de gestion simplifiés
Investir en résidence de service peut également offrir des frais de gestion simplifiés. Dans la plupart des cas, les exploitants de résidences de service prennent en charge les tâches de gestion locative, telles que la recherche de locataires, la rédaction des contrats de location, la collecte des loyers et la gestion des réclamations.
Cela peut simplifier la gestion de l’investissement pour l’investisseur, en lui évitant d’avoir à gérer les tâches administratives et juridiques liées à la gestion locative. Les frais de gestion peuvent également varier considérablement d’un exploitant à l’autre.
Il faudra aussi vérifier les services inclus dans les frais de gestion et les éventuels coûts supplémentaires. En choisissant un exploitant de résidence de service proposant une gestion locative, vous pouvez économiser beaucoup de temps et d’effort consacré à la gestion de votre investissement, ce qui peut être un avantage considérable pour certains investisseurs.
Investir en résidence de Service : Les inconvénients
Des loyers plafonnés et indexés sur l’inflation
L’un des inconvénients des investissements en résidence de service est que les loyers sont souvent plafonnés et indexés sur l’inflation. Cela signifie que les loyers ne peuvent pas dépasser un certain montant et qu’ils ne peuvent augmenter qu’à un taux d’inflation déterminé.
Cela peut entraîner des revenus locatifs plus faibles et une croissance moins importante des loyers dans le temps. Ce plafonnement des loyers peut être un avantage pour certains investisseurs qui cherchent une rentabilité plus stable et moins risquée, mais il peut être un inconvénient pour ceux qui cherchent une croissance plus rapide des loyers.
Comprendre les termes et les modalités liées à ce plafonnement est essentiel avant de s’engager dans un investissement en résidence de service. Souvenez-vous de bien vérifier les perspectives de croissance des loyers plafonnés par rapport aux autres types d’investissement locatif.
Des risques locatifs
Investir en résidence de service peut également comporter des risques locatifs. Comme pour tout investissement locatif, il existe un risque de vacance locative et de loyers impayés. Vous pouvez donc bien évaluer la demande locative et la qualité des locataires potentiels avant de vous engager dans un investissement en résidence de service. Les EHPAD sont épargnées par la vacance locative. Ce sera plus le cas pour les résidences de Tourisme ou les logements étudiants.
Un exploitant de résidence de service expérimenté et compétent peut aider à minimiser ces risques en gérant efficacement la recherche de locataires et en sélectionnant des locataires de qualité.
Des risques liés à la conjoncture économique
Les investissements en résidence de service peuvent également être exposés aux risques liés à la conjoncture économique. En cas de ralentissement économique, la demande locative peut diminuer, entraînant des vacances locatives et des loyers impayés. De plus, les perspectives de croissance des loyers peuvent également être affectées par la conjoncture économique.
Des risques liés à l’exploitant de la résidence
Les investissements en résidence de service comportent également des risques liés à l’exploitant de la résidence. L’exploitant est responsable de la gestion de la résidence, y compris de la recherche de locataires, de la rédaction des contrats de location, de la collecte des loyers et de la gestion des réclamations.
Il est donc essentiel de considérer tous les risques potentiels avant de se lancer dans un investissement en résidence de service et d’en tenir compte dans le plan financier pour évaluer les risques potentiels.
Enfin, il est nécessaire de bien comprendre les termes et les modalités liées à l’exploitation de la résidence et de vérifier l’expérience et la réputation de l’exploitant pour minimiser les risques liés à la gestion locative et maximiser les perspectives de croissance des loyers.
Des risques liés au choix de l’emplacement
En définitive, le choix de l’emplacement est l’un des facteurs les plus importants à prendre en compte lors de l’investissement en résidence de service. Un emplacement mal choisi peut entraîner des difficultés pour louer les logements, et donc des vacances locatives et des loyers impayés.
Il est donc essentiel de bien comprendre les perspectives de croissance de la demande locative pour la région où se trouve l’investissement, ainsi que les tendances économiques locales et les perspectives de croissance. N’hésitez pas à prendre en compte les caractéristiques de l’emplacement, comme la proximité des transports en commun, des établissements scolaires et des commerces, qui peuvent influer sur la demande locative.
Bien évaluer l’emplacement est critique avant de s’engager dans un investissement en résidence de service, en tenant compte des perspectives de croissance de la demande locative et des caractéristiques de l’emplacement. Regardez aussi les tendances économiques locales et les perspectives de croissance pour la région où se trouve l’investissement.
5 pièges à éviter avant d’investir en résidence de service
Investir dans la résidence de service peut être une option intéressante pour les investisseurs qui cherchent à générer des revenus locatifs réguliers et à bénéficier d’avantages fiscaux. Cependant, comme pour tout investissement, il y a des pièges à éviter.
Comprendre les risques avant de prendre une décision d’investissement est primordial avant d’aller plus loin. Les pièges à éviter peuvent inclure :
- des promesses de rendements trop élevés,
- des risques de vacance locative élevés,
- des coûts cachés,
- et des incohérences dans les documents d’investissement.
1/ Ne pas se fier aux promesses de rendements trop élevés
L’un des pièges les plus courants à éviter lorsqu’on souhaite investir en résidence de service est de ne pas se fier aux promesses de rendements trop élevés. Et malheureusement il y en a beaucoup. Les investissements qui promettent des rendements exceptionnellement élevés sont souvent trop bons pour être vrais et peuvent être des arnaques. Il est crucial de rester sceptique et de vérifier les faits et les chiffres avant de prendre une décision d’investissement.
Les investissements en résidence de service ont généralement des rendements plus modestes mais plus stables que les investissements plus risqués. Un rendement élevé peut être attrayant, mais il est souvent associé à un risque plus élevé. Il est donc crucial de trouver un équilibre entre rendement et risque lors de l’investissement en résidence de service.
Les rendements promis ne sont souvent pas garantis. Les projets d’investissement peuvent être affectés par des facteurs imprévus tels que des réglementations changeantes, des problèmes économiques ou des fluctuations des prix des locaux. Vous devez donc être préparés à ces éventualités et de ne pas tout miser sur les rendements promis. Se préparer à des fluctuations de rendement à long terme n’est pas à négliger..
En résumé, ne vous laissez pas séduire par les promesses de rendements trop élevés lors de l’investissement en résidence de service. Restez sceptique vérifiez les faits et les chiffres avant de prendre une décision d’investissement. Enfin, trouvez un équilibre entre rendement et risque et préparez-vous à des fluctuations de rendement à long terme.
Ne misez pas tout sur les rendements promis et rappelez-vous qu’ils ne sont souvent pas garantis.
2/ Ne pas se précipiter sans avoir étudié les risques et les perspectives de marché
Lorsque vous envisagez d’investir en résidence de service, il est crucial de ne pas vous précipiter sans avoir étudié les risques et les perspectives de marché. Les investissements dans la résidence de service sont des investissements à long terme. Il faut donc prendre le temps de bien comprendre le marché avant de prendre une décision d’investissement.
Cela commence par comprendre les risques associés à un marché particulier, tels que les risques de vacance locative, les risques réglementaires et les risques macroéconomiques. Vous pouvez par exemple vous renseigner sur les tendances du marché local, sur la demande locative et sur les projets à venir. Tout comme la cible des locataires visée par la résidence de service (étudiant, seniors, etc.).
Il faut aussi comprendre les perspectives de marché à long terme. Savoir comment le marché de la résidence de service est censé évoluer dans les années à venir, notamment en termes de demande locative et de prix des locaux. Se renseigner sur les projets d’investissement à venir dans la région et de savoir comment ils peuvent impacter le marché de la résidence de service est également un bon atout avant de se lancer.
Ne vous précipitez pas sans avoir étudié les risques et les perspectives de marché lorsque vous envisagez d’investir en résidence de service. Vous pouvez donc :
- définir les risques associés à votre marché,
- vous renseigner sur les tendances du marché local
- vous renseigner également sur la demande locative,
- ainsi que sur les projets à venir.
Prenez bien en compte les perspectives de marché à long terme en termes de demande locative et de prix des locaux. Ce sont des facteurs à mettre en haut de la pile avant de prendre une décision d’investissement.
3/ Ne pas négliger la qualité de l’exploitant de la résidence de services
Ne pas négliger la qualité de l’exploitant de la résidence de service avant d’investir est à mettre en haut de la pile. L’exploitant joue un rôle crucial dans la gestion quotidienne de la résidence, et sa qualité peut avoir un impact important sur la rentabilité de votre investissement.
Il est primordial de s’assurer que l’exploitant a une bonne réputation et une expérience solide dans la gestion de résidences de service. Vous pouvez donc de vérifier les antécédents et la solvabilité financière de l’exploitant pour s’assurer qu’il est en mesure de remplir ses obligations financières. Vérifiez également si l’exploitant a des contrats d’exploitation en cours pour d’autres résidences de service et comment il gère ses relations avec les locataires.
Rappelez-vous que l’exploitant est le principal point de contact pour les locataires et il est donc crucial qu’il soit en mesure de fournir un bon service client. Votre exploitant doit avoir une bonne communication avec les locataires et être en mesure de résoudre rapidement les problèmes éventuels. Un exploitant qui ne peut pas fournir un bon service client peut causer des vacances locatives et réduire les revenus locatifs.
La qualité de l’exploitant de la résidence de service lorsque vous envisagez d’investir en résidence de service est primordiale. Assurez-vous que l’exploitant a une bonne réputation, une expérience solide dans la gestion de résidences de service, une bonne solvabilité financière et une capacité à gérer les relations avec les locataires et à fournir un bon service client.
4/ Ne pas oublier de considérer les coûts d’acquisition et les frais liés à l’entretien et à la gestion du bien
Ces coûts peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement en résidence de service.
Les coûts d’acquisition incluent :
- le prix d’achat,
- les frais de notaire,
- les coûts de rénovation
- et les coûts de garantie bancaire.
Ces frais peuvent rapidement s’accumuler. Vous devez donc les inclure dans votre analyse financière pour savoir si l’investissement est rentable.
Prenez aussi en compte les coûts liés à l’entretien et à la gestion de la résidence de service. Ces coûts peuvent inclure les frais de gestion, les coûts de réparation et d’entretien des locaux, les coûts de l’énergie et les coûts de l’assurance.
À noter également : Ces coûts peuvent varier considérablement d’une résidence de service à l’autre. Vous devez donc les considérer soigneusement avant de prendre une décision d’investir en résidence de service. Il est crucial de comprendre combien cela va vous coûter et de savoir si les revenus locatifs couvriront ces coûts. Avant de prendre une décision d’investissement, vous devez donc être transparent sur les coûts d’acquisition et les frais liés à l’entretien et à la gestion du bien.
5/ Ne pas sous-estimer les risques locatifs
Investir dans la résidence de service peut être une option intéressante pour les investisseurs qui cherchent à générer des revenus locatifs réguliers et à bénéficier d’avantages fiscaux. Par contre, il ne faut pas sous-estimer les risques locatifs lors de cet investissement. Les risques locatifs peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de l’investissement en résidence de service.
L’un des principaux risques locatifs est le risque de vacance locative. Il se produit lorsque les locaux sont vides et ne génèrent pas de revenus locatifs. Les risques de vacance locative peuvent inclure des périodes de faible demande locative, des difficultés à trouver des locataires qualifiés ou des locataires qui ne paient pas leur loyer à temps. C’est valable pour les résidences étudiantes ou les résidences de tourisme par exemple. En EHPAD on part sur un bail commercial qui fixe le loyer d’entrée de jeu.
Vous devez vous renseigner sur les tendances du marché local et de comprendre les facteurs qui peuvent influencer la demande locative pour évaluer les risques de vacance locative liés à un marché particulier.
Un autre risque locatif est lié aux changements réglementaires. Les réglementations peuvent changer à tout moment et ces changements peuvent avoir un impact sur la demande locative et les coûts d’exploitation.
Faites attention aux réglementations en vigueur et les projets de réglementation à venir pour évaluer les risques liés à un marché particulier. Les changements réglementaires peuvent par exemple rendre l’exploitation de la résidence de service plus difficile ou moins rentable.
Les conseils à suivre avant d’investir en résidence de service
L’investissement en résidence de services est devenu de plus en plus populaire ces dernières années, car il offre des avantages fiscaux intéressants et une rentabilité locative élevée. Les résidences de services sont des immeubles conçus pour répondre à des besoins spécifiques, comme les résidences étudiantes, les résidences médicalisées pour personnes âgées (EHPA) ou les résidences de tourisme.
Ces types de résidences offrent des services supplémentaires aux résidents, tels que des repas, des soins de santé ou une surveillance, et sont généralement loués à des prix plus élevés que les logements traditionnels.
Investir en résidence de service comporte des risques et des incertitudes. Vous devez aussi prendre en compte les facteurs tels que :
- l’emplacement,
- la qualité de la résidence,
- les services proposés
- et les conditions de location,
Tous ces points doivent être pris en compte avant d’engager une décision d’investissement. En suivant les conseils ci-dessous, vous pourrez maximiser vos chances de succès et réaliser un bon investissement en résidence de services.
1/ Faire une étude de marché pour choisir la région et le type de résidence de services qui correspond le mieux à vos objectifs d’investissement
Pour faire une étude de marché avant de s’investir en résidence de service, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs clés. Tout d’abord, il est essentiel de comprendre le profil des résidents cibles, ainsi que leur niveau de services attendus. Vous devez considérer la localisation de l’actif, car cela peut avoir un impact significatif sur la demande.
Une analyse sur les tendances du marché, comme l’augmentation du nombre de personnes âgées de plus de 75 ans en France, ou l’augmentation du nombre d’étudiants en France doit être faite en amont de votre projet. Il existe différents types de résidences de service disponibles, comme les résidences seniors, les résidences étudiantes, les résidences de tourisme et d’affaires, les EHPAD et les coliving. C’est à vous de faire votre choix en fonction de l’étude de marché.
Enfin, ce sont ces perspectives de croissance du marché et les opportunités d’investissements qui détermineront la sélection de votre placement.
2/ Vérifier la qualité de l’exploitant de la résidence de services
La qualité de l’exploitant d’une résidence de services doit être en haut de votre check-list avant de s’engager dans un investissement. Il existe plusieurs critères à prendre en compte pour évaluer la qualité d’un exploitant.
Tout d’abord, il est recommandé de vérifier la solvabilité de l’exploitant. S’assurer qu’il dispose des moyens financiers nécessaires pour gérer efficacement la résidence, notamment pour assurer l’entretien et la maintenance des logements, ainsi que pour couvrir les éventuelles vacances locatives. Vous pouvez aussi vérifier la réputation de l’exploitant auprès des professionnels de l’immobilier et des organisations professionnelles.
Ensuite, nous vous conseillons aussi de vérifier l’expérience de l’exploitant dans la gestion de résidences de services. Il est préférable de privilégier des exploitants ayant une expérience significative dans la gestion de ce type de résidences, car ils sont plus à même de gérer efficacement les problèmes qui peuvent survenir. Il est également utile de vérifier la qualité de service proposée par l’exploitant, en s’informant auprès des résidents actuels ou des clients passés.
Enfin, vérifiez également les garanties proposées par l’exploitant en cas de vacances locatives ou de problèmes de gestion. Assurez-vous aussi que l’exploitant propose des garanties suffisantes pour couvrir les éventuelles vacances locatives et pour gérer les problèmes de gestion qui peuvent survenir.
Les conditions de résiliation du contrat d’exploitation ne sont pas à prendre à la légère, afin de s’assurer qu’il est possible de mettre fin au contrat si les prestations de l’exploitant ne sont pas satisfaisantes. En somme, il est essentiel de vérifier la qualité de l’exploitant d’une résidence de services avant de s’engager dans un investissement. Cela passe par :
- la solvabilité,
- l’expérience,
- la qualité de service,
- et les garanties proposées par l’exploitant.
Ces éléments sont cruciaux pour garantir la pérennité de l’investissement et pour assurer la satisfaction des résidents. Il est conseillé de se renseigner auprès des professionnels de l’immobilier et des organisations professionnelles pour avoir des avis sur les exploitants.
3/ Choisissez un emplacement stratégique
Le choix de l’emplacement est l’un des facteurs les plus importants à prendre en compte lorsque vous investissez dans une résidence de service. Choisir un emplacement stratégique qui répond aux besoins de la clientèle cible de la résidence et l’un des premiers critères à vérifier.
Les résidences Séniors
Pour les résidences seniors, par exemple, il est préférable de choisir un emplacement dans une zone qui est proche des commodités et des services de santé pour les aînés. Choisissez par exemple un emplacement dans une zone accessible en transport en commun pour les personnes âgées qui ne conduisent plus. Vous pouvez aussi choisir un emplacement dans une zone qui est proche des centres d’intérêts des seniors, comme les parcs, les bibliothèques, les centres culturels, etc.
Les résidences étudiantes
Pour les résidences étudiantes, il est préférable de choisir un emplacement proche des universités et des écoles. Un emplacement dans une zone qui est proche des commerces et des divertissements pour les étudiants sera idéal. Regardez aussi où se trouve les transports en commun pour faciliter les déplacements des étudiants.
Les résidences de Tourismes
Pour les résidences de tourisme, il est préférable de choisir un emplacement dans une zone touristique populaire, comme les stations balnéaires, les zones montagneuses, les zones culturelles ou les zones historiques. Il est également important de choisir un emplacement qui est proche des activités de loisirs, comme les musées, les parcs d’attractions, les centres commerciaux, les restaurants, les bars, les clubs, etc. L’emplacement doit être facilement accessible en voiture ou en transport en commun pour les touristes.
Les résidences médicalisées EHPAD
Pour les résidences EHPAD, il est préférable de choisir un emplacement proche des centres de soins et des hôpitaux pour les personnes âgées dépendantes. Choisissez un emplacement dans une zone calme et sécurisée pour garantir le bien-être des résidents. Ne négligez pas non la proximité des commerces et des services pour les besoins quotidiens des résidents.
En bref, lorsque vous investissez dans une résidence de service, l’emplacement doit répondre aux besoins de la clientèle cible en prenant compte les facteurs suivants :
- Commodités,
- Services,
- Transport en commun,
- Centres d’intérêts,
- Etc..
Tous ces services doivent être facilement accessible en voiture ou en transport en commun. Vous pouvez aussi vérifier les projets de développement futurs de l’emplacement pour s’assurer que l’investissement restera rentable à long terme.
Les tendances démographiques et économiques de la région joueront un rôle primordial pour s’assurer que la demande pour les résidences de service continuera de croître dans les années à venir. Vous pouvez donc consulter les experts locaux pour obtenir des informations sur les meilleurs emplacements pour chaque type de résidence de service.
Enfin, il est recommandé de faire des recherches sur les différents opérateurs et enseignes pour choisir une entreprise qui a une expérience et une réputation solide dans la gestion de résidences de service.
4/ Prévoir un budget pour les vacances locatives
Un fonds de réserve doit être prévue lorsque l’on souhaite investir en résidence de service. Ce fond servira à couvrir les coûts imprévus tels que les réparations ou les rénovations nécessaires. Assurez-vous que ce fond de réserve soit suffisant pour couvrir les coûts pour une période minimale de six mois à un an.
Cela permet d’avoir une marge de sécurité en cas de baisse de l’occupation ou de difficultés financières. Vous pouvez mettre en place aussi un plan de gestion pour gérer efficacement ce fonds de réserve. L’aide d’un expert-comptable pour élaborer un budget prévisionnel et évaluer les besoins en fonds de réserve sera la bienvenue.
En bref, ne sous-estimez pas les coûts liés à l’entretien et à la maintenance de la résidence pour éviter les mauvaises surprises.
Investir en Résidence de Service EHPAD
Investir dans une chambre en Ehpad peut être un bon choix pour les investisseurs qui cherchent à se constituer un patrimoine et à préparer leur retraite. Les Ehpad sont des résidences qui accueillent des personnes âgées qui ont besoin de soins médicaux adaptés et d’une assistance quotidienne. En raison de l’augmentation de la durée de vie en France, il y a une forte demande pour ce type de structure, avec une occupation des lits souvent au maximum (entre 93 et 100%).
Investir dans une chambre en Ehpad relève de l’investissement locatif géré. L’investisseur peut acheter une ou plusieurs chambres en Ehpad et signer ensuite un bail commercial avec l’exploitant, qui doit être agréé par l’ARS (Agence Régionale de Santé) pour pouvoir exploiter la résidence. Le preneur à bail est l’unique locataire et est responsable de verser un loyer régulièrement. Les prix pour investir en Ehpad varient entre 55 000 et 500 000 euros, en fonction du lot et de la résidence choisie.
L’un des avantages de l’investissement en Ehpad est les avantages fiscaux qu’il offre. En optant pour le statut LMNP, les investisseurs peuvent bénéficier d’une récupération de la TVA sur le prix d’achat et également déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers.
Investir en Résidence de Service étudiante
Investir dans une résidence étudiante peut s’avérer être un choix rentable pour les investisseurs, en raison de la forte demande en logements pour les étudiants en France. La France compte plus de 2.3 millions d’étudiants et l’offre de logements est largement inférieure à la demande, surtout dans les grandes villes comme Toulouse, Lyon, Bordeaux ou Paris. Les résidences étudiantes privées sont de plus en plus populaires et constituent un marché en croissance.
Les résidences étudiantes privées proposent des services similaires à ceux d’un hôtel, tels que le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et l’accueil des résidents. Certaines résidences proposent également des services supplémentaires tels que la connexion internet, une laverie, une salle de sport, une cafétéria, un local vélos, etc.
Investir dans une résidence étudiante est une démarche simple et avantageuse pour les investisseurs. En optant pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), les investisseurs peuvent bénéficier de conditions fiscales avantageuses. Ils peuvent récupérer la TVA sur leur acquisition, percevoir un loyer par le biais d’un bail commercial, déduire les charges d’exploitation des recettes locatives, et bénéficier de revenus non imposés ou faiblement imposés pour une durée pouvant dépasser 20 ans.
L’investisseur confiera l’exploitation de sa résidence étudiante à un gestionnaire qui se chargera de la mise en location du logement et de verser un loyer périodique au propriétaire.
À noter : Depuis 2023, le dispositif Censi-Bouvard n’est plus d’actualité et n’a pas été prorogé par la loi des Finances 2023. Nous vous invitons à bien vous renseigner sur les dernières réglementations fiscales avant de se lancer dans un tel investissement.
Investir en Résidence de Service dit de Tourisme
Investir dans une résidence neuve meublée avec services parahôteliers peut être un choix avantageux pour les investisseurs. En effet, il permet de bénéficier d’un gain d’impôts plus important grâce au dispositif d’amortissement spécifique et des loyers garantis sans aucun souci de gestion.
Il est primordial de faire attention à la sélection de l’exploitant et de s’engager sur du long terme (au moins 9 ans) car en cas de revente avant la fin du contrat de bail, le fisc exigera le remboursement de la totalité des réductions d’impôts accordées.
Les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif en meublé sont :
- Un système d’amortissement qui permet de déduire des loyers perçus toutes les charges payées (intérêts du prêt, frais de gestion et de syndic…) ainsi qu’une quote-part du prix du logement et des meubles qui le garnissent.
- Le bien s’amortit sur 30 ans (3,33% du prix d’achat du bien déduit des loyers) et les meubles s’amortissent sur 10 ans (10% du prix des meubles déduit des loyers annuels).
- Si le total des déductions est supérieur aux loyers, le déficit créé est déductible des loyers perçus des dix années suivantes.
- Il est également possible de récupérer la TVA à 20% sur le prix d’achat total (murs et meubles) avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Cependant, depuis 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard. Vérifiez bien à la base les dispositifs fiscaux en vigueur pour optimiser son investissement.
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En somme, investir en résidence de tourisme est un choix avantageux pour ceux qui cherchent à combiner la constitution d’un patrimoine immobilier avec la possibilité de profiter d’une destination touristique renommée, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et de loyers réguliers. Il est cependant important de bien évaluer les contraintes liées à ce type d’investissement avant de se lancer.
Conclusion
Investir en résidence de service peut être un bon choix pour ceux qui cherchent à obtenir des revenus locatifs réguliers et stables, ainsi que des avantages fiscaux. Il y a en revanche une bonne compréhension des risques et les pièges liés à ce type d’investissement. Nous vous conseillons de bien suivre les conseils et étapes décrites dans cet article pour maximiser les chances de succès.
Par dessus tout, il est vivement recommandé de consulter des professionnels de l’immobilier et de la fiscalité pour vous accompagner dans votre projet d’investissement en résidence de service.
Objectif Placements est spécialisé depuis 20 dans en résidences de services EHPAD. N’hésitez pas à télécharger notre Guide complet sur l’EHPAD afin d’avoir une vision plus nette de ce type de placement.
