L’immobilier fait partie des secteurs d’investissement les plus prisés par les Français. Toutefois, il faut évaluer de nombreux critères avant d’effectuer votre placement afin qu’il soit rentable. La situation géographique est l’un des principaux critères dont il faut impérativement tenir compte. Quelles sont les villes où il ne faut pas investir ?
Découvrez ici une sélection des dix communes les moins attractives pour un placement immobilier dans l’Hexagone.
Sommaire
1 : Ville où il ne faut pas investir : Lyon
Pour avoir une petite idée des municipalités les moins susceptibles d’être favorables pour un investissement dans le domaine de l’immobilier, il importe de se pencher sur les programmes des nouveaux élus municipaux. Plusieurs d’entre eux prévoient des projets de rupture, et ce, principalement dans le secteur de la pierre.
Des réformes peu favorables pour les investisseurs de l’immobilier
Située dans la région de Rhône-Alpes, la ville de Lyon est très prisée par les touristes en raison de son centre qui témoigne de deux millénaires d’histoires. Elle abrite aussi des bâtisses à l’architecture médiévale qui attire plusieurs visiteurs et semble une opportunité pour investir dans les logements saisonniers. Néanmoins, Grégory Doucet, le maire de la métropole lyonnaise prévoit de réduire le séjour maximum qu’effectuent habituellement les locataires d’Airbnb. Son programme ne s’arrête pas à cette action. Il projette aussi d’accroître le nombre de logements à caractère social grâce à une construction annuelle de 6 000 habitations. D’ailleurs, tout comme à Paris, les loyers à Lyon seront désormais encadrés.
Des chiffres très peu attractifs
Par ailleurs, la plantation de forêts urbaines sur environ cinq hectares réduira considérablement l’espace disponible pour la construction de bâtiment. Quand bien même le prix du mètre carré s’élève à plus de 5 000 euros hors frais de notaire, la rentabilité annuelle potentielle nette est de 2,5 %. Un taux nettement plus bas que celui de Mulhouse qui se situe à plus de trois heures de la capitale française et affiche pourtant des chiffres plus attractifs.
2 : Versailles
Chef-lieu du département des Yvelines, la ville de Versailles est notamment connue pour son mythique château et ses jardins classés dans le patrimoine mondial de l’UNESCO.
Des prix trop élevés
En moyenne, dans le département, il faut compter 4 858 euros pour le mètre carré d’un appartement ancien, alors que dans le chef-lieu, il faut près du double, soit 8 631 euros/m². La différence reste aussi palpable pour le prix des maisons anciennes. Avec la loi Pinel, en tant qu’investisseur, vous pouvez être tenté d’acquérir un logement ancien pour bénéficier des réductions fiscales afin de rénover votre bien. Très tôt, vous devrez répondre à une question déterminante : est-ce que la diminution des taxes vous permettra de compenser la perte de loyer. En effet, lorsque vous bénéficiez des avantages fiscaux liés au dispositif Pinel, un plafond vous est imposé pour le loyer et il est fixé à 17,55 euros par mètre carré.
Un rendement faible
La rentabilité potentielle nette de Versailles s’élève seulement à 1,8 %, un taux très faible. Vous pourrez difficilement trouver un bien immobilier autosuffisant dans cette ville. L’autosuffisance sous-entend qu’avec les fonds perçus pour le loyer, vous pourrez honorer les mensualités de votre prêt à la banque. D’ailleurs, vous aurez aussi la possibilité de déduire les dépenses liées à la gestion de votre bien sans débourser un seul sou de votre poche. Tenir compte de ce critère est très important, surtout quand vous voulez vous lancer nouvellement dans les placements immobiliers.
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3 : Paris
Connu encore comme la Ville Lumière, Paris est considéré comme l’une des plus belles villes au monde. La capitale française semble très attractive sur le plan de l’immobilier, du moins en apparence.
Une rentabilité peu attractive pour cette ville où il ne faut pas investir
En effet, la commune possède un rendement annuel net d’environ 3 %. Il s’agit d’un chiffre très peu intéressant en comparaison à celui de Lille qui offre quasiment le double de ce taux aux investisseurs. Lorsque vous souhaitez procéder à un placement dans la pierre, il importe d’analyser la rentabilité locative qu’offre la ville de votre choix.
Acquérir un bien avec un taux de rentabilité de 8 % minimum constitue une option très intéressante, car elle est synonyme d’autofinancement. De plus, si vous arrivez à dégager un excédent (cashflow positif), alors vous aurez touché le gros lot. Ainsi, vous pourrez faire des bénéfices dès le premier mois de location. Alors, quand vous décidez d’investir à Paris, le premier obstacle qui se présentera à vous sera de trouver un bâtiment avec un rendement hors taxe de 8 % au minimum.
Un marché immobilier très compétitif et onéreux pour l’achat d’un bien
La concurrence pour l’acquisition d’actifs immobiliers dans la capitale est rude et vous disposerez de temps pour faire votre offre. De plus, cette dernière doit être vraiment intéressante pour espérer avoir le bien. Un autre critère à mon avis qui ne favorise pas un investissement dans l’immobilier à Paris, c’est l’encadrement des loyers.
Depuis 2015, les propriétaires ne peuvent plus fixer leurs loyers en toute liberté. Cette nouvelle règle réduit considérablement la rentabilité du bien et vous devrez faire appel à d’autres sources de revenus pour régler vos mensualités de prêts. De plus, pour acheter un bien dans la ville Lumière, il faut disposer d’un budget conséquent. Pour un petit studio, vous pouvez facilement débourser une centaine de milliers d’euros. Alors qu’avec ce budget, vous pouvez acquérir beaucoup plus dans une autre ville de l’hexagone et gagner plus en termes de rentabilité.
4 : Asnières-sur-Seine
Située dans les Hauts-de-Seine, la commune d’Asnières-sur-Seine se trouve au nord-ouest de Paris. D’après les données de l’INSEE, la ville comporte un peu plus de 87 000 habitants. Cette année, les prix moyens observés par mètre carré sont de 9 116 euros pour les maisons et de 6 997 euros pour les appartements. Toutefois, la commune affiche un rendement potentiel annuel net de 2,7 %.
Il s’agit d’un taux beaucoup trop faible en comparaison avec d’autres villes comme Saint-Étienne dont le prix au m² est plus de six fois inférieur à celui d’Asnières. C’est pourquoi Asnières-sur-Seine est une ville où il ne faut pas investir. D’ailleurs, la rentabilité potentielle nette par an de cette commune s’élève en moyenne à 7,1 %. Je tiens à vous rappeler que plusieurs critères déterminent la rentabilité d’un bien. Il s’agit notamment :
- du prix d’acquisition ;
- des loyers du marché local ;
- et surtout les frais liés à l’achat de même que ceux induits par l’entretien et la mise en location du bien.
Retenez aussi que chaque placement est différent : deux investisseurs peuvent investir dans la même commune et en tirer des profits totalement distincts. Tout dépend du type d’habitation choisi (neuf ou ancien), de l’emplacement du logement (le quartier) et ses caractéristiques.
Je vous conseille alors d’étudier le marché locatif de la zone ciblée avant d’effectuer votre placement. Il importe de connaître la commune dans laquelle vous souhaitez investir, de vous y rendre et d’évaluer si votre investissement en vaudra réellement le coup.
5 : Aix-en-Provence
Ville universitaire proche de la mer, Aix-en-Provence est connue pour son charme unique et aristocratique. La commune se trouve dans la région de Provence-Alpes-Côte d’Azur et elle a vu naître et grandir l’éminent peintre Paul Cézanne. Ce dernier y a également réalisé certaines de ses œuvres les plus marquantes.
Avec la pandémie de la Covid-19 qui a frappé l’humanité et les différentes mesures prises par le gouvernement, le prix du m² a augmenté dans la ville. Au cours du premier trimestre de 2021, on remarque un taux d’accroissement de 9,1 %. Le tarif du mètre carré s’élève actuellement à un peu plus de 5 200 euros. Il serait donc préférable d’atteindre que les prix baissent avant de vous lancer dans un investissement en Aix-en-Provence.
6 : Rennes
Célèbre pour ses nombreuses bâtisses avec une architecture unique d’origine médiévale, Rennes est la préfecture de la Bretagne. C’est cette ville qui abrite le musée de Bretagne. Même si elle présente un fort potentiel en ce qui concerne l’investissement locatif dans l’immobilier, je ne vous conseille pas d’y acquérir un bien pour le moment. En effet, les prix ont connu une forte augmentation de plus de 12 % et oscillent en moyenne autour de 4 000 euros pour le m².
7 : Grenoble
Commune située au pied des montagnes qui bordent le Drac et l’Isère, Grenoble se trouve au cœur des Rhône-Alpes. Cette ville universitaire accueille un grand nombre de chercheurs français. Toutefois, les prix du m² ont nettement augmenté à Grenoble en 2021 à cause de la crise sanitaire ainsi que des différentes mesures prises pour la contrôler.
Le taux d’accroissement s’élève donc à 8,4 % et vous devez débourser en moyenne 2 740 euros par mètre carré pour acheter un bien immobilier.
8 : Orléans
Capitale du Centre-Val de Loire, la commune d’Orléans est surtout connue pour avoir abrité Jeanne d’Arc : un passage qui a marqué l’histoire de la cité jusqu’aujourd’hui. Mais la ville connaît une hausse considérable du prix d’acquisition de ses actifs immobiliers. Il vous faut environ 2 500 euros en moyenne par mètre carré pour acheter un logement dans la capitale du Centre-Val de Loire.
9 : Limoges
Célèbre pour sa production de porcelaine décorée et son musée dédié entièrement à cet art, Limoges se situe dans le centre du sud-ouest de l’Hexagone. Elle abrite aussi la cathédrale gothique de Saint-Étienne dont la construction a duré 600 ans. Même si la ville présente un taux de rentabilité intéressant, les prix au mètre carré ont nettement augmenté en 2021. Un taux d’augmentation de 9,6 % faisant grimper les prix à 1712 euros en moyenne pour le m². Il est donc préférable d’atteindre que les tarifs baissent avant de vous lancer à la conquête de cette ville.
10 : Reims, la dernière ville où il ne faut pas investir
Située dans la région de Champagne, la ville de Reims est surtout connue pour sa production de spiritueux. C’est également dans cette ville que de nombreux monarques français ont été couronnés pendant de nombreuses années. En ce qui concerne les placements locatifs, la ville affiche un taux de rentabilité nette potentielle de 3,9 %. Un chiffre relativement prometteur, mais pour le moment le prix du mètre carré a connu une augmentation de 9,6 % et situe maintenant autour de 2500 euros en moyenne.
Pour conclure
Vous l’aurez compris, investir dans les 10 villes citées n’est pas forcement une bonne affaire. Surtout par rapport au m2 qui est relativement élevé. Il faut calculer tout un tas de paramètres et voir les projets à venir là où se situe votre future bien locatif avant de pouvoir passer à l’action.
Originally posted 2022-06-14 18:23:00.
