Investissement locatif à Toulouse : Où Investir et comment être défiscalisé

Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.

La ville rose fait toujours partie des communes françaises où la demande locative est florissante. Pour cause, elle attire chaque année autant d’étudiants que de jeunes cadres dynamiques. L’investissement locatif sur Toulouse constitue donc un placement de choix pour de nombreuses personnes.

Cependant, on ne se lance pas les yeux fermés pour investir dans un secteur sans prendre des précautions. Où faut-il investir dans l’immobilier à Toulouse ? Quelles sont les solutions pour être défiscalisé ? Voici un tour d’horizon de l’investissement locatif à Toulouse dans cet article.

Toulouse : une ville privilégiée pour l’investissement locatif ?

Toulouse est la quatrième ville de l’hexagone en ce qui concerne le nombre d’habitants. En une décennie, elle a accueilli pas moins de 60 000 nouveaux habitants. Son taux de croissance démographique est le plus élevé sur tout le territoire français.

D’après les prévisions, cette ville dite rose est en passe de dépasser Lyon d’ici 2020 en atteignant le demi-million d’habitants. De fait, Toulouse n’est pas à l’étroit comme certaines villes françaises à l’instar de Paris, Lyon ou Marseille.

De plus, la ville rose est considérée comme la capitale européenne de l’industrie aéronautique et spatiale. Elle héberge en text_justifyeffet Airbus Group, le géant de l’aéronautique. On y retrouve aussi des infrastructures de transport assez complètes :

• Le bus,
• Le tramway ;
• Le métro ;
• Le train.

Grâce à toutes ces infrastructures et aux grands pôles technologiques et industriels, Toulouse offre un climat économique, touristique artistique et culturel très attrayant. Dans le but de satisfaire le besoin en main-d’œuvre dans la ville, un bassin d’emploi très actif s’y est érigé.

Néanmoins, le dynamisme dont fait preuve la ville rose ne laisse pas indifférent le marché du secteur immobilier. En pratique, la demande est généralement supérieure à l’offre. Pourtant, les tarifs restent raisonnables (présence d’un grand nombre d’étudiants à Toulouse) et les taux d’emprunt sont assez bas.

Cela représente une grande opportunité pour les investisseurs qui ne ménagent aucun effort pour se rendre dans la ville. Pour mieux saisir cette opportunité, il faut tout de même connaître les quartiers en devenir et ceux où il fait bon investir à Toulouse.

Investissement locatif sur Toulouse dans le centre-ville

Investir en locatif sur Toulouse est une solution pertinente pour de nombreuses raisons. Le marché immobilier dans cette ville est tel que le prix moyen au mètre carré atteint les 2800 euros et même plus de 4000 euros pour les logements très bien situés. 

On retrouve ces derniers biens notamment en centre-ville dans les quartiers comme le Capitole, les Carmes, les Chalets, Saint-Étienne, et le quartier Saint-Sernin.

Les berges de la Garonne sont également des valeurs sûres dans le centre-ville. Les biens que l’on retrouve dans ces lieux sont des résidences qui ont su conserver l’élégance à l’ancienne de la ville rose. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles les cadres supérieurs en raffolent.

Dans ce contexte, les biens coûtent assez cher dans la circonscription. Vous devez donc prévoir un budget conséquent pour pouvoir investir dans la pierre dans ce secteur Toulousain. Le mètre carré s’y négocie généralement entre 4000 et 4500 euros. On peut cependant espérer louer ces biens pour une moyenne de 500 euros bruts par mois.

On comprend aisément que les quartiers du centre-ville sont les plus chers de Toulouse. Les opportunités y sont donc peu nombreuses pour les investisseurs.

L’investissement locatif ancien à Toulouse est néanmoins très accentué dans le secteur. On y retrouve par ailleurs des occasions dans l’immobilier Malraux (on y reviendra plus bas).

Rendements locatif à proximité du centre ville

En dehors des quartiers huppés, il existe d’autres zones qui sont également des valeurs sûres en matière d’investissement locatif dans la ville rose. Plusieurs de ces secteurs sont plébiscités par les Toulousains qui cherchent à se loger à long terme. Il s’agit notamment des quartiers suivants :

• Côte Pavée ;
• Saint Cyprien ;
• Saint Michel.

Ces zones situées en périphéries du centre-ville offrent diverses opportunités pour les investisseurs. La Côte Pavée, près du Jardin du Grand Rond et du parc de la Grande Plaine est un quartier résidentiel bourgeois de la ville rose. Les maisons et les résidences de ce cadre sont souvent convoitées par les familles. Les locations y sont généralement de type T3 et T4.

Saint Cyprien est aussi un quartier attractif si l’on cherche à investir en locatif dans la ville rose. On y retrouve les étudiants et les nouvelles familles qui occupent des T2 et T3.

Puisque les logements neufs sont rares dans le secteur, il bénéficie d’une forte attractivité locative. Le quartier est en effet très hétéroclite avec une activité culturelle intense contrairement à Saint Michel. Ce dernier secteur est surtout caractérisé par la présence des étudiants qui cherchent à être proches des facultés. L’investissement locatif étudiant Toulouse y est donc juteux pour les investisseurs.

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Les prix de l’immobilier sont également abordables comparativement au centre-ville pour répondre aux besoins des étudiants qui occupent généralement des T1 et T2. Pour un investissement locatif studio Toulouse, on peut donc se tourner vers ce quartier où les prix au mètre carré varient entre 2500 euros et 3500 euros.

En général, les investisseurs ont plusieurs cordes à leur arc quand il s’agit d’un investissement non loin du centre-ville :

• L’achat dans le neuf ;
• L’acquisition avec ou sans un dispositif de défiscalisation ;
• La possibilité de choisir le type de locataire souhaité.

Investir en locatif à Toulouse hors de la rocade

Pour un investissement locatif clé en main Toulouse, on peut viser un endroit autre que le centre-ville et sa périphérie. Lardenne, Rangueil, Pont des demoiselles et parc du Canal ainsi que Blagnac et Purpan sont par exemple des secteurs où le prix au mètre carré est assez faible.

L’achat investissement locatif Toulouse se réalise dans ces quartiers aux alentours de 2500 euros le mètre carré. Investir en locatif sur Toulouse est donc intéressant dans ces villes situées hors de la rocade.

L’investissement locatif Toulouse Rangueil est par exemple souvent destiné aux étudiants. Ces derniers peuvent en effet prendre rapidement le métro qui a été rallongé jusqu’à Ramonville pour se rendre à leur université. 

Le Pont des demoiselles est par ailleurs un cadre idyllique qui regroupe au bord du canal du Midi des travailleurs comme :

• Les universitaires ;
• Les jeunes actifs ;
• Les chercheurs des parcs technologiques de Rangueil.

Depuis que Blagnac et Purpan sont desservies par le tramway, ces quartiers tranquilles situés non loin de la ville sont devenus la cible de nouveaux investisseurs. Quant à Lardenne, l’investissement locatif dans Toulouse y bat son plein notamment dans l’immobilier neuf.

Les nouveaux programmes immobiliers se multipliant dans ce mini village, les Toulousains qui cherchent un juste milieu entre campagne et proximité avec le centre-ville y trouvent leur bonheur.

Défiscalisation en loi Pinel à Toulouse

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui incite à l’investissement dans l’immobilier neuf. Si elle n’est plus applicable dans certaines zones éligibles, Toulouse est toujours dans son viseur, au moins jusqu’à fin décembre 2021. Si vous souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, l’investissement locatif loi Pinel Toulouse est l’une des meilleures solutions.

Comment fonctionne le placement locatif en loi Pinel sur Toulouse ?

L’investissement locatif en Pinel consiste à l’acquisition d’un bien immobilier neuf tout en s’engageant à le mettre en location sur au moins 6 ans. Il est néanmoins possible de choisir une durée de location plus longue soit 9 ans ou 12 ans pour profiter d’une défiscalisation proportionnellement élevée.

Astuce : Regardez régulièrement le comportement des taux des emprunts immobilier au niveau National et Régional.

Concrètement, les avantages fiscaux se présentent comme suit :

• Une réduction d’impôt de 12 % sur le montant de l’investissement pour une mise en location sur 6 ans ;
• Une réduction d’impôt de 18 % sur le montant du bien pour une mise en location sur 9 ans ;
• Une réduction d’impôt à hauteur de 21 % du prix du logement pour une mise en location sur 12 ans.

On note cependant que l’investissement annuel en Pinel est limité à deux acquisitions maximum pour chaque foyer fiscal. De plus, chaque bien neuf acquis ne doit pas coûter plus de 300 000 euros avec un plafond du mètre carré fixé à 5500 euros.

Même si Toulouse fait partie des zones d’éligibilité du dispositif Pinel, il faut quand même respecter certaines conditions strictes pour bénéficier des avantages promis.

Outre la typologie du bien, ces conditions se rapportent notamment aux paramètres suivants :

• Le respect des normes environnementales et thermiques ;
• Le plafonnement des loyers ;
• Le délai de construction et d’achèvement du bien ;
• Le plafonnement des ressources des locataires.

Les autres solutions de défiscalisation dans le neuf à Toulouse

Si vous décidez de défiscaliser en investissant dans le neuf à Toulouse, la loi Pinel n’est pas la seule solution. Le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) et la loi Censi-Bouvard sont également des dispositifs qui permettent d’avoir gain de cause. 

Avec un investissement locatif sous le statut LMNP, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation de vos revenus. À cela s’ajoute une récupération sous conditions de la TVA sur l’achat effectué. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, le bien meublé doit être loué à titre de résidence principale à un particulier sur 9 à 11 ans.

Pour la loi Censi-Bouvard, l’investissement locatif sur Toulouse permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’il s’agit d’une résidence de services. Cette dernière peut être destinée aux profils suivants :

• Les étudiants ;
• Les seniors ;
• Les touristes…

La réduction proposée avec ce dispositif est de 11 % sur le montant investi plafonné à 300 000 euros. Vous pouvez donc bénéficier d’une économie de 33 000 euros grâce à un investissement locatif à Toulouse dans le neuf.

Investissement locatif ancien Toulouse

Pour investir en locatif sur Toulouse, vous n’avez pas besoin de vous borner à l’immobilier neuf. L’investissement locatif dans la ville rose présente également de nombreux avantages dans l’ancien. Pour défiscaliser avec ce type d’investissement, vous avez le choix entre plusieurs dispositifs tels que :

• La loi Malraux ;
• La loi Monuments historiques ;
• Le déficit foncier.

Grâce à la loi Malraux, vous pouvez défiscaliser en investissant dans la rénovation des biens anciens. La réduction d’impôt est de 22 % ou de 30 % sur le montant des travaux réalisés et le bien doit être loué sur au moins 9 ans. La loi Monuments historiques permet par ailleurs de déduire de ses impôts les charges telles que :

• Les charges de restauration du bien classé ;
• Les frais d’entretien du monument ;
• Les intérêts d’emprunts.

Il faudra néanmoins conserver le bien sur au moins 15 ans. Quant au déficit foncier, il permet généralement d’imputer les revenus fiscaux du coût des travaux de rénovation. Vous pouvez donc choisir le dispositif qui vous convient en fonction de votre budget et de vos préférences en matière d’investissement locatif ancien Toulouse.

Conclusion

En résumé, on retient qu’investir en locatif sur Toulouse s’accompagne de nombreux avantages. Il est possible de faire un investissement locatif dans la ville rose dans le neuf ou l’ancien. Les quartiers dans le centre sont plus adaptés pour l’investissement dans l’ancien ou l’ancien rénové alors que les secteurs en périphérie sont plus favorables à l’investissement dans le neuf.

Selon votre choix, vous pouvez défiscaliser dans le neuf grâce à la loi Pinel, Censi-Bouvard ou LMNP. Dans l’ancien c’est plutôt le déficit foncier, la loi Malraux et la loi Monuments historiques qui permettent de défiscaliser.

Et vous ? Dans quoi comptez vous investir ?

Originally posted 2019-07-24 13:58:46.