Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.
Il existe plusieurs solutions de montage financier pour faire de la défiscalisation immobilière. Ils s’inscrivent tous dans le cadre des mesures incitatives à l’immobilier locatif instaurées par le gouvernement français. Ils permettent au contribuable de bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu global, sur le revenu foncier ou encore sur le revenu locatif. Je vous montre ici 6 idées de montage financier pour payer moins d’impôt grâce à l’immobilier.
1/ Réaliser un montage financier pour payer moins d’impôts grâce à la nue-propriété
Investir dans un bien immobilier en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à payer d’impôt. Le mécanisme de fonctionnement de ce type de montage financier est facile à comprendre. Vous achetez un bien immobilier neuf à prix réduit. Vous en attribuiez l’usufruit à un bailleur social pour une période de 15 à 17 ans. Ce dernier assure la gestion de l’immeuble et encaisse les revenus locatifs pour son compte.
Quel intérêt à choisir ce type d’acquisition ? Vous profitez à l’achat d’un rabais de 35 à 45 % par rapport au prix du bien en pleine propriété. Le montant de la décote varie en fonction de la durée du démembrement. De plus, cette solution n’a aucun impact sur l’impôt sur le revenu. En effet, la taxe foncière, la taxe d’habitation, les charges de copropriété incombent intégralement au bailleur social pendant la durée du démembrement.
Par ailleurs, un bien immobilier en nue-propriété n’est pas éligible à l’ISF (impôt sur la fortune). Si l’acquisition a été faite au moyen d’un prêt immobilier, les intérêts d’emprunt sont déduits uniquement des autres sources de revenus. Pour finir, vous récupérez la pleine propriété du bien immobilier en fin du démembrement. Ce type de montage financier convient davantage aux investisseurs qui ont déjà un important patrimoine immobilier.
2/ Le dispositif loi Pinel permet aussi de réduire ses impôts
La loi Pinel est probablement la plus connue et la plus utilisée en matière de défiscalisation immobilière. Elle permet au contribuable qui achète un bien immobilier neuf pour le mettre en location de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Ladite réduction d’impôt est proportionnelle à la durée de la location et au montant d’acquisition du bien immobilier.
Ainsi, un engagement de mise en location de 6 ans vous permet de récupérer 12 % de la valeur de votre investissement, dans une limite de 10 000 €/an. De même, une durée de location de 9 ou 12 ans vous permet de faire respectivement 18 % et 21 % d’économies d’impôts. La réduction d’impôt maximale que vous pouvez obtenir est de 63 000 € sur 12 ans.
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La déduction d’impôt se fait comme suit : 2 % par an pendant 9 ans et 1 % jusqu’à la 12e année. La base du calcul de défiscalisation est plafonnée à 300 000 €, quelle que soit la valeur d’acquisition du bien immobilier. Pour un immeuble d’une valeur de 175 000 € mis en location pour 12 ans, vous bénéficiez de 3 500 € par an d’économie d’impôt pendant 9 ans puis de 1750 €.
L’accès aux avantages de la loi Pinel est soumis à certaines conditions d’éligibilité. Celles-ci sont relatives à la situation géographique de l’immeuble, aux conditions du logement, à la durée de la location et au plafonnement des loyers. Le bien immobilier en location doit être situé dans une région à forte demande : zone en tension foncière. Il ne peut absolument pas y avoir de vacances supérieures à 12 mois.
Le bien immobilier en location doit constituer la résidence principale du locataire. De plus, il ne doit pas être meublé. En outre, le revenu fiscal annuel du locataire ne doit pas dépasser le plafond fixé par la loi pour la zone concernée. Enfin, la durée minimale de la location est de 6 ans. Le non-respect de l’une des conditions sus-citées entraîne automatiquement la perte des avantages fiscaux. Par conséquent, c’est tout l’équilibre financier de votre investissement qui sera remis en cause.
Investir dans une Société Civil immobilière (SCI)
La SCI permet à un groupement de personnes (associés), notamment aux petits souscripteurs d’investir dans l’immobilier locatif neuf. La SCI est compatible aux dispositions de la loi Pinel. Par conséquent, chaque associé bénéficie des allègements fiscaux ci-dessus cités. Toutefois, la SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu, par opposition à l’impôt des sociétés.
Mise en location d’un logement meublé en résidence de service dans le cadre de la loi Censi Bouvard
Un montage financier pour payer moins d’impôts peut également se faire à l’aide des résidences de services. La loi Censi Bouvard concerne la location de logements neufs et meublés, situés en résidence de service. Les résidences de services sont essentiellement composées des EHPAD, des logements pour étudiants, des logements pour seniors ou pour personnes handicapées, des résidences de tourisme, des apparts-hôtels.
Le dispositif Censi Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % sur la valeur du logement. La base de calcul est plafonnée à 300 000 €, quelle que soit la valeur du logement. La réduction est répartie sur une durée de 9 à 12 ans. La déduction annuelle est limitée à 10 000 €. De plus, vous bénéficiez du remboursement de la TVA à hauteur de 20 % sur le montant d’achat.
Je suppose que vous investissez pour 175 000 € TTC dans un logement neuf et meublé au sein d’un EHPAD. Vous signez avec l’exploitant un contrat de bail commercial d’une durée de 9 ans. Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt de 11 %, soit 19 250 € étalée sur 9 ans. Autrement dit, votre imposition annuelle sera en baisse de 2 139 €. Vous récupérez aussi la TVA de 20 % pour un montant de 35 000 €.
La loi Censi Bouvard ne prévoit pas de contraintes de situation géographique, de loyers ou de ressources du locataire. La demande pour ce type de logement est largement supérieure à l’offre disponible. Le taux de rendement est de l’ordre de 3,5 à 4,50 %. L’amortissement est de 100 % (se fait généralement sur les 15 premières années). La gestion locative par exploitant vous libère des contraintes administratives et logistiques. Les conditions d’éligibilité au dispositif Censi Bouvard sont les suivantes :
- le logement doit être situé en résidence de service. Il doit être neuf et entièrement meublé ;
- la souscription à une obligation de mise en location pour une durée minimale de 9 ans ;
- la signature d’un contrat de bail commercial qui couvre la durée de location avec le gestionnaire de résidence de service.
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Le non-respect des conditions ci-dessus précédemment citées entraîne la perte des avantages fiscaux liés au dispositif. Par ailleurs, il faut souligner que ce type d’investissement n’est pas sans risques. Ceux-ci sont en grande partie liés aux choix de l’exploitant du bien immobilier (non-reversement de loyers, défaillance ou faillite). En outre, il n’existe pas de garantie de plus-value quant à la revente de ce type logement.
Mise en location d’un logement meublé sous le statut LMNP
Réaliser un montage financier pour payer moins d’impôts est tout à fait faisable avec le LMNP. Le contribuable qui loue un logement meublé est considéré par défaut comme étant un Loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce dispositif permet de déduire les charges (frais de travaux, intérêt d’emprunt, etc.) des revenus locatifs. Si la déduction fait apparaître un déficit, il est imputable sur l’impôt sur les revenus globaux et sur le BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
De plus, le statut LMNP offre aussi la possibilité d’amortir le prix de revient de son investissement jusqu’à hauteur de 90 %. Concrètement, cela signifie que vos revenus locatifs sont non imposables tant que les amortissements pratiqués ne sont pas épurés.
En outre, le statut LMNP n’est soumis à aucune des contraintes de la loi Pinel. Il ne fait pas obligation de louer en résidence de service, contrairement à la loi Censi Bouvard. Les conditions d’éligibilité aux avantages du dispositif LMNP sont les suivantes :
- le contribuable doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de LMNP ;
- le montant total annuel des revenus locatifs perçus doit être inférieur à 23 000 € ;
- le montant total annuel des revenus locatif est inférieur aux autres sources de revenu du contribuable.
Montage financier pour payer moins d’impôt : Cumul des dispositifs LMNP et Censi Bouvard
La loi autorise le cumule du statut de loueur meublé non professionnel avec celui du dispositif Censi Bouvard. D’ailleurs, je vous conseille vivement de procéder ainsi. En effet, vous pouvez prétendre aux avantages fiscaux qui découlent des deux dispositifs. Par conséquent, la réduction d’impôt est très conséquente. Il convient néanmoins de souligner que ce choix est soumis aux obligations de la loi Censi Bouvard.
Rénover un bâtiment dans le cadre d’un investissement en loi Malraux
La loi Malraux a pour principal objectif la rénovation des bâtiments anciens dans des quartiers dégradés ou des secteurs sauvegardés. Elle permet de faire un montage financier pour réduire son impôt sur revenu de 22 à 30 % des dépenses engagées pour les travaux. La limite annuelle est de 100 000 € de travaux pendant un maximum de 4 ans. La réduction fiscale est fonction de la localisation de l’immeuble.
Pour un bâtiment rénové pendant 4 ans à hauteur 175 000 € dans une zone PSMV, l’économie d’impôt réalisé sera de 13 125 € par année de travaux. L’accès aux avantages de la loi Malraux est conditionné par une obligation de mise en location du bâtiment pendant 9 ans.
Investir dans le cadre des dispositifs Cosse Ancien et Denormandie
Le dispositif de défiscalisation Cosse Ancien concerne la location de logements à des prix plus bas que la moyenne. En contrepartie de son acceptation, vous bénéficiez de réductions sur le revenu foncier. L’abattement est défini dans la convention signée avec l’ANAH. L’économie d’impôt varie de 15 à 85 %. Le dispositif Cosse ancien permet aussi d’imputer le déficit foncier sur son revenu global à hauteur de 15 300 €.
Le dispositif Cosse ancien est renforcé par la loi Denormandie. Cette dernière présente plusieurs similarités avec la loi Pinel pour faire un montage financier afin de payer moins d’impôts. La principale différence est qu’elle concerne l’achat de biens immobiliers anciens dans une sélection de villes éligibles. Il en résulte que les dispositifs Cosse Ancien et Denormandie visent l’achat ou la rénovation de bâtiments.
Comme indiqué ci-dessus, le principe de calcul, de même que le plafond de défiscalisation sont identiques à ceux de la loi Pinel. Les réductions d’impôts se présentent comme suit :
- 12 % du total composé du prix d’achat et du coût des travaux pour un engagement de location de 6 ans ;
- 18 % du total composé du prix d’achat et du coût des travaux pour un engagement de location de 9 ans ;
- 21 % du total composé du prix d’achat et du coût des travaux pour un engagement de location de 12 ans.
Les conditions d’éligibilité à la loi Denormandie sont :
- la nécessité de faire des travaux de restauration et la situation géographique ;
- l’amélioration d’au moins 30 % des performances énergétiques du bâtiment ;
- le montant total des travaux représente le quart du total de l’opération.
Conclusion
Vous souhaitez payer moins d’impôts grâce à l’immobilier ? Vous pouvez investir dans une nue-propriété ou mettre en location un bâtiment neuf dans le cadre du dispositif Pinel. Vous pouvez aussi faire la location de logements meublés et non meublés en résidences de service. Les avantages des dispositifs Malraux, Cosse Ancien et Denormandie sont aussi à votre portée. Je vous rappelle que vous pouvez cumuler le dispositif Censi Bouvard et le statut de loueur meublé non professionnel.
Vous avez maintenant une idée précise des différents niveaux de réduction fiscale. Je vous ai également présenté les avantages et les contraintes relatifs à chacune de ses solutions.
