Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.
Acheter un appartement pour défiscaliser est-ce un bon ou un mauvais plan ? Se servir de l’investissement en immobilier afin de bénéficier des réductions d’impôts est bien possible. C’est d’ailleurs sur ce principe que se base la défiscalisation immobilière. Plusieurs personnes profitent déjà de cet avantage en France. Cependant, cela se passe dans la soumission aux différents principes mis en place dans le domaine de l’immobilier.
Vous êtes alors contraint de maîtriser ces divers systèmes de défiscalisation si vous désirez vous lancer dans l’investissement immobilier. Est-ce un bon plan de payer un appartement pour défiscaliser ? Quelles sont les différentes lois qui interviennent ? Comment procéder ? Trouvez ici toutes les informations importantes sur l’investissement immobilier pour mieux vous lancer.
Sommaire
La défiscalisation immobilière : pour quelle raison ?
Depuis longtemps, il a été mis en place dans divers pays, des systèmes dans le domaine de la loi fiscale. Tout ceci pour aider les personnes décidant de participer à l’investissement des biens immobiliers à le faire sans complication. La défiscalisation dans l’immobilier est élaborée pour 3 causes essentielles :
- Encourager l’évolution du secteur de résidence locative (le but d’acheter un appartement pour défiscaliser est de le mettre en location) ;
- Stimuler l’installation d’appartements neufs ;
- Permettre un accès simple à la propriété pour la majorité des personnes (l’offre de biens immobiliers est inférieure à la demande), etc.
Le fait d’investir ainsi dans le logement peut entraîner une meilleure réduction de taxes à terme.
Acheter un appartement pour défiscaliser : les lois essentielles
En échange de l’investissement immobilier que vous ferez, il vous est possible de payer moins d’impôts. Cette réduction de taxe varie par rapport au dispositif de défiscalisation que vous auriez choisi. Il existe donc de nombreux dispositifs qui vous permettront d’investir dans un appartement afin de profiter des avantages de fiscalité. Voici les différentes lois avec leurs avantages :
La loi Pinel pour acheter un appartement pour défiscaliser
Ce dispositif concerne les propriétés immobilières neuves en location sans meuble. La location sans meuble encore appelée location nue est un logement classique. Cet appartement ne contient aucun meuble et sera loué pour servir de logement principal.
L’adoption du dispositif Pinel en 2014 a pris la place du système Duflot. En prenant l’engagement d’acheter un appartement pour fiscaliser, la loi de Pinel peut intervenir favorablement. En effet, elle vous donne la capacité de retirer une partie du coût du logement directement de votre taxe. Cependant, il est primordial de respecter les conditions selon le type d’appartement auquel vous avez affaire.
Le principe de base de la loi Pinel est la diminution de taxe. Cette diminution est comptabilisée en considérant un investissement fixé à 300000 euros au plus. En optant pour Pinel, vous bénéficiez d’un rabais immédiat sur l’impôt qui peut atteindre le montant de 63000 euros.
La loi de Censi-Bouvard
C’est un dispositif mis en place pour les appartements meublés. Vous devez louer une habitation totalement meublée (un logement de service par exemple) pour les personnes âgées. Ces logements sont de façon générale des surfaces simples avec des tarifs bien captivants et spécialement réservés aux étudiants. Il vous est donc attribué le statut d’un propriétaire loueur d’appartement meublé défini sous le nom de LMNP. Toutefois, ce statut moins considéré est bien bénéfique moyennant une contrepartie financière très avantageuse.
Acheter un appartement pour défiscaliser en se basant sur la loi Censi-Bouvard vous permet d’avoir une diminution fiscale. Cette réduction est fixée à 11 % sur une mise de fonds dans la location de neuf années. Le montant plafond est de 300000 euros. Notez également que les appartements de services représentent des sociétés commerciales soumises à une taxe sur la valeur ajoutée. Cette imposition est de 20 %.
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Par rapport à cette formule, le contrôle régulier est attribué à un gérant compétent et particulier. Ce professionnel a pour responsabilité la recherche d’un preneur (locataire) et il s’occupe des différentes procédures administratives. En retour, vous bénéficiez d’une simplification dans toutes les formalités à remplir. Vous avez également la garantie d’être payé par le gestionnaire qui se charge de collecter le montant dû. Si le bien est loué ou non, le gestionnaire doit vous payer.
La loi LMNP amortissement
Ce type de dispositif est semblable en principe avec Censi-Bouvard. Cependant, l’intérêt fiscal diffère. En effet, ce n’est pas directement une diminution de taxe. Il s’agit principalement d’un rabais de votre bénéfice taxable avec les remboursements. Ce qu’il faut retenir pour le dispositif LMNP est qu’il a l’avantage d’atténuer de façon ordonnée l’entièreté de votre investissement. Il s’agit de l’investissement dans les biens immobiliers pour 30 ans.
Pour aller loin, sachez qu’acheter un appartement pour défiscaliser peut être évidemment soumis aux dispositifs Censi-Bouvard ou au LMNP amortissement. Cependant, pour une habitation de tourisme, il vous serait impossible de bénéficier du Censi-Bouvard. Néanmoins, vous pouvez appliquer dans ce cas, le principe de LMNP Amortissement.
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Quels sont les risques et démarches ?
Pour ces genres d’opérations, il est parfois pénible de tirer des données vraies par rapport aux risques. Certains plans ont connu des échecs et sont soumis à des augmentations des charges pour les copropriétaires et d’abandons d’appartements. Le système de défiscalisation est bénéfique si les revenus locatifs sont importants et que le bien est toujours en valeur. C’est pour cette raison principalement qu’il faut étudier tout le projet. Vous pouvez aussi faire appel à un professionnel du domaine pour vous orienter.
Vos droits (Service Public) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
Comment choisir la loi de défiscalisation immobilière qui vous convient ?
Les opportunités liées à votre désir d’acheter un appartement pour défiscaliser sont nombreuses. Notez de plus que l’investissement immobilier ne concerne pas seulement les anciennes résidences. D’ailleurs, la majorité des avantages en réduction d’impôts cités ci-dessus sont attachés aux immobiliers neufs. Néanmoins, dans l’ancien, vous avez aussi des arrangements de diminution d’impôts sur des propriétés avec d’énormes travaux. Il s’agit des astuces fiscales non plafonnées (déficit foncier), la réhabilitation (le dispositif Malraux) et le meuble de monument historique.
Tout ceci permet de diminuer les divers prélèvements obligatoires exclusivement au cours des travaux. Cependant, avant de pouvoir investir dans l’immobilier et choisir la meilleure défiscalisation, il est important de se poser certaines questions. La première préoccupation doit se baser sur la somme de l’impôt à réduire. Cela vous permettra de savoir le type de défiscalisation que vous voulez adapter (régulier ou étendu sur de longues périodes).
De plus, il faut se demander si vous pouvez déployer votre propre argent ou faire recours à un prêt. D’un autre côté, la question importante est sur le risque que vous encourez pour chaque dispositif de défiscalisation adopté. Enfin, interrogez-vous également sur la rentabilité, le retour sur investissement mis à part la réduction de taxe. Ces différentes préoccupations constituent d’ailleurs la bonne fondation pour tout meilleur investissement.
Comment profiter des avantages des divers dispositifs existants ?
Qu’il s’agisse de la loi Pinel, le Censi-Bouvard et le LMNP, tous ont des points avantageux. Néanmoins, il faut en tant qu’investisseur, profiter astucieusement.
Pour la loi Pinel
Afin de mieux bénéficier de cette loi, détenez d’abord une capacité de prêt considérable. Possédez en moyenne, un montant entre 159000 et 295000 euros. En dehors de cela, vous pouvez avoir comme montant d’épargne mensuelle, 300 euros. De plus, vous pouvez réaliser vos paiements sans apport.
Ainsi, en faisant un investissement Pinel, vous pourrez bénéficier d’une bonne diminution de 21 % sur l’impôt. Cette réduction peut s’étaler sur plus de 10 ans. Par exemple, si vous arrivez à acheter un appartement pour défiscaliser à 150000 euros, vous bénéficierez de 3000 € comme réduction. Cette diminution de taxe (18 %) se fait annuellement pour 9 ans.
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Toutefois, optez pour le locatif d’un autre dispositif si vous souhaitez diminuer simultanément vos taxes et diversifier vos biens.
Pour le système Censi-Bouvard
La participation à l’installation d’une habitation de service est la mieux adaptée ici. En Censi-Bouvard, vous pouvez acheter un appartement pour défiscaliser avec une aptitude de crédit de 90000 euros. Il faut aussi une capacité d’épargne de 300 euros en moyenne pour chaque mois jusqu’à une période de 20 ans. Il est aussi profitable de gérer votre acquisition au détriment de tout apport financier.
Vous pouvez faire des investissements diversifiés de 300000 euros au plus sur beaucoup de logements dans le même temps. Par ailleurs, Censi-Bouvard vous donnera la possibilité de retirer 20 % de la taxe de valeur ajoutée. Une diminution d’impôts de 11 % pour 9 années est aussi profitable.
Pour le dispositif LMNP Amortissement
Dans ce cas, il serait bien d’adapter le LMNP afin de rassembler des bénéfices complémentaires. Ces revenus seront spécialement intéressants à votre retraite et aussi pour réduire les dépenses liées aux études de vos enfants. Prenez conscience d’un investissement de longue durée. En effet, le principe de LMNP vous sera assimilable dans ce cas à une assurance-vie.
Il faut une capacité d’au moins 90000 euros afin d’acheter un appartement pour fiscaliser dans la catégorie de résidence service. Disposer également d’une capacité d’épargne d’au moins 250 euros par mois pendant une vingtaine d’années. L’idée de faire votre investissement sans un apport personnel est par ailleurs une meilleure solution. Comme avantage, vous aurez 20 % de TVA et un véritable amortissement.
Autres points essentiels dans l’investissement en résidences services à retenir
Le fait de placer de l’argent dans une résidence de services neuve peut vous permettre d’acquérir un rendement net. Ce rendement net est donné dans une marge de 4 à 5 % de HT. Par ailleurs, l’investisseur retire la somme des loyers exacte malgré les divers imprévus qui pourraient arriver. En réalité, les loyers sont gérés par un professionnel. C’est donc le gros avantage dans cette opération (acheter un appartement pour défiscaliser).
Pour conclure, retenez qu’il est important de définir d’abord votre but, vos envies et aussi votre budget pour tirer profit. Parfois, la valeur du taux de crédits est moins par rapport au bénéfice locatif. C’est le moment idéal pour acheter un appartement pour défiscaliser sans apport.
