Dispositif Censi Bouvard : Le guide complet à connaître avant de se lancer

Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.

Investir est une action que bon nombre de personnes souhaitent mener. Que ce soit en immobilier ou en mobiliers, tous les domaines sont propices à l’investissement. Dans le cas des investissements en résidence senior ou l’ehpad, des lois de fiscalité interviennent.

Ces lois donnent des avantages comparatifs et permettent à l’investisseur de réaliser du profit. Cependant, il est important de connaître le dispositif Censi-Bouvard pour mieux cerner ses avantages et ses principes. Puisqu’il est en vigueur en France notamment à Toulouse, il est impératif de s’informer sur le sujet avant de démarrer quoi que ce soit. Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

Qu’est-ce que le dispositif Censi Bouvard ?

C’est un dispositif fiscal mis sur pied pour accompagner les investisseurs pour un bon déroulement de l’acquisition des résidences seniors. Ces résidences doivent être neuves et entièrement meublées. Ce dispositif prend aussi en compte tout type d’acquisition pourvu qu’elle soit locative. C’est une loi française uniquement applicable en France pour les investisseurs français désireux de faire un investissement immobilier locatif. Elle offre assez d’avantages à tous les investisseurs.

Cette loi octroie aux français qui désirent investir, une baisse des impôts sur leurs appointements à hauteur de 11 %. Cette baisse se fait sur le placement et couvre une validité d’une dizaine d’années. La validité de la baisse de l’impôt peut toutefois être reportée pour 6 ans. Avec cette loi, les investisseurs ne doivent en aucun cas dépasser 300000€ d’investissement. Dans le cas où cette limite serait respectée, ils peuvent rentabiliser jusqu’à 33000€. Cette somme rentabilisée peut même être ajoutée au paiement de TVA dont ils ont droit.

Avantages du dispositif Censi Bouvard

Cette loi présente divers avantages. Elle permet donc de :

Préparer votre retraite

Investir sous la loi Censi Bouvard contribue à préparer votre retraite. Il est très conseillé pour faire du profit. Accumulez ces profits et vous vous retrouverez avec une vraie somme d’argent largement suffisante pour couvrir votre retraite. D’un autre côté, votre acquisition est gérée par un gestionnaire qui s’occupe de vous faire parvenir les loyers. Ce gestionnaire vous offre une garantie que vous aurez les loyers mensuels à temps.

Ces loyers, vous les aurez tous les mois jusqu’à la fin de votre contrat. La signature du bail commercial lui offre aussi de grands avantages. Puisque le bail dure en moyenne 11 ans, de même vous aurez vos loyers pendant tout ce temps. Une fois à la retraite, votre investissement se retrouvera amorti et s’ajoutera à votre pension de retraite.

Constituer un patrimoine

Ce dispositif vous offre la possibilité d’être indépendant. Pour cela, il permet que vos avoirs soient sponsorisés par :

• Les loyers reçus ;
• L’avantage des lois de fiscalité ;
• Une cotisation sous forme d’épargne à votre hauteur.

Cette loi favorise l’acquisition de patrimoine à travers les loyers reçus, l’avantage des lois de fiscalité et vos épargnes personnelles.

Protéger votre famille

Il s’agit de l’un des avantages de ce dispositif. Il permet à ceux qui y souscrivent de faire un prêt destiné à couvrir leur assurance vie. Notez que ce prêt est immobilier. Lors d’un accident où le souscripteur perd la vie, la famille héritera de l’assurance. En plus de cela, elle héritera des loyers mensuels si l’investissement est toujours en cours de validité.

Conditions du dispositif Censi Bouvard

Cette loi fonctionne sous plusieurs conditions.

Conditions d’achat de logement avec le dispositif Censi Bouvard

Pour que la loi soit exécutée lors d’un achat de logement, ce dernier doit remplir certaines conditions. Ces conditions doivent être remplies avec perfection et à la lettre. Le logement doit être nouvellement construit et doit être vendu au même état. Par contre, si votre logement est déjà vieux d’environ 15 ans, vous pouvez le réaménager. Ce réaménagement donnera au logement un aspect neuf et attrayant.

Peu importe ce que vous faites, il faut que le logement soit meublé lors de la location. Il doit aussi être destiné à l’habitation. Dans le cas où votre logement n’est pas destiné à l’habitation, oubliez tout simplement l’existence de cette loi. Le plus important, il doit être un logement avec des services. Pour finir, cette résidence devrait correspondre aux normes fixées par ce dispositif. Sans quoi, aucune application de ce dernier ne sera possible.

Clauses d’achat de résidences

Ici, il est question d’aborder les conditions que doivent remplir les résidences afin de bénéficier des avantages de la loi Censi Bouvard. Ainsi, elles doivent être d’abord locatives. Seuls les logements remplissant ces conditions seront éligibles :

• Un logement à caractère résidence senior ;
• Un logement à caractère ehpad ;
• Un logement à caractère médicalisé ;
• Une résidence pour personne handicapée.

De même, les logements mis en place et élaborés par des coopérations à caractère social sont éligibles. Ce logement doit procurer des soins aux handicapées. Aussi, les logements pour étudiants y figurent. Il faut que ce logement soit soucieux de leur bien-être avant d’être éligible pour recevoir les avantages de cette loi. Les logements systématiquement retenus sont ceux pour touriste. Par contre, les logements pour touristes construits en janvier 2017 ne sont pas éligibles.

Conditions de location

Pour les conditions de location de résidence, le contrat de bail commercial force le gestionnaire à certaines tâches. C’est lui qui doit chercher les locataires, et assurer le payement des loyers au niveau d’investisseur. Pour un contrat de bail d’une dizaine d’années, vous êtes dispensé de toutes activités sur l’habitat. Les payements sont mensuels et ne ratent jamais. Pour suivre ce dispositif, les locations doivent respecter certaines règles.

Ainsi, l’habitat doit être dans un état relativement bon avant sa location. Le plus important c’est que l’engagement du locataire ne doit pas être expiré avant que le logement soit accordé à une autre personne. La location se fait toujours moyennant de l’argent. Ainsi, le logement ne doit jamais être loué gratuitement. Aussi, il ne doit jamais être loué contre une faible somme d’argent. Le respect strict des règlements concernant les modalités de payement de location est de rigueur.

Conditions particulières

Outre les autres conditions, voici les conditions particulières sous lesquelles vous devez mettre en location vos logements ou non. Une vacance peut être admise lorsque celui qui gère la résidence a été changé. Lorsque vous louez un logement, veillez à ce qu’il ne soit pas utilisé dans un but professionnel.

Le statut LMNP

Dès que vous êtes sous l’effet de cette loi, vous avez certains avantages. Ainsi, vous pouvez percevoir vos loyers même après annulation de votre bail. Ensuite, vous pouvez récupérer votre TVA à hauteur du montant investi lorsque vous entrez en possession du bien. De plus, les biens que vous aviez achetés subiront un amortissement. À travers le contrat de bail commercial, le gestionnaire s’occupe de tout ce qui concerne la résidence. Il s’occupe de vous envoyer les loyers.

Pour une location de logement, en suivant le statut LMNP, l’investisseur est exempté de toute relation avec les locataires. Par contre, en résidence touriste, vous avez la possibilité de vivre avec votre famille dans un logement. Cette loi vous l’autorise pour 8 semaines.

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Les modes d’acquisition

Les modes d’acquisition des logements sont divers.

Investisseur particulier

Un investisseur particulier, c’est celui qui investit de façon particulière. Il représente une personne physique qui veut juste investir. Dans ce cas, si vous voulez investir en tant que personne physique vous devez remplir certaines conditions. Si vous voulez acquérir une résidence ou logement, il faut que vous soyez français. Ensuite, être simplement français ne suffit pas. Il faut être un contribuable français, lequel paye ses impôts.

Investir en SCPI

Malheureusement, il n’est pas possible d’investir grâce aux SCPI. Le dispositif Censi Bouvard n’admet pas un investissement venant des sociétés de placement immobilier. Il est essentiel de retenir que SCPI n’est pas une personne physique, mais morale. 

Investir en indivision

Grâce à ce type d’investissement, les individus représentés par cette catégorie auront tous le même droit. Leur impôt sera réduit au même titre que les autres du groupe. Notez que ce droit ne sera pas égal, mais va dépendre de la valeur de l’investissement de chaque investisseur.

De plus, cette réduction sera en fonction de l’investissement de chacun d’eux dans le prix auquel leur revient le logement. Cependant, les indivisaires agiront ensemble pour que la demeure respecte le statut LMNP. Elle sera alors louée et meublée. La transaction sera réalisée entre eux et le gestionnaire.

Récupération de votre TVA

Pour une récupération complète de votre TVA, vous devez suivre certaines étapes.

Les exigences

Elle est payée par l’investisseur lorsqu’il prend possession d’une résidence. Cette TVA est ajoutée au prix initial du logement. En fin de compte, l’investisseur aura payé la somme normale du logement plus la TVA. Cette TVA peut être retournée à l’investisseur sous certaines conditions. Ainsi, pour la récupérer, le gestionnaire propose trois services sur les quatre existants. L’investisseur à cet effet :

• Doit faire le petit-déjeuner ;
• Doit rester à la réception de la clientèle ;
• Doit fournir les linges de maison ;
• Doit entretenir les parties communes.

Si 3 parmi ces 4 services ci-dessus sont réalisés par l’investisseur, il pourra récupérer sa TVA sans problème. Pour un retour de la TVA, l’investisseur doit avoir le statut LMNP. S’il l’a, il pourra récupérer sans encombre sa TVA. Pour une ristourne de la TVA, les loyers doivent à la base être soumis à une TVA de 5,6 %.

Les démarches

Pour vraiment récupérer sa TVA, voici la démarche à suivre. Premièrement, faites acter la signature. Assurez-vous qu’elle soit bien actée. Ensuite, rendez-vous au centre des impôts des entreprises se trouvant dans votre commune. Vous devez vous inscrire et passer à la déclaration des biens.

Veillez à ce que votre bien soit meublé en suivant le statut LMNP. Par la suite, procédez à l’élaboration du courrier sans omettre aucune information. Voici les informations qu’il ne faut pas oublier :

• La date à laquelle vous avez acquis le logement ;
• L’adresse, les informations sur le gestionnaire ;
• Le type de logement ;
• Le régime simplifié ;
• Les régimes réels de TVA.

Toutes ces étapes effectuées, vous pouvez envoyer l’e-mail. En principe, il faut 3 mois après votre demande pour que le remboursement soit effectif.