Comment défiscaliser ses revenus sans apport et sans prise de tête

Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.

Vous avez tapez sur Google “comment défiscaliser ses revenus” ou Comment réduire mes impôts ? Plusieurs méthodes permettent au contribuable de défiscaliser ses revenus sans apport, et surtout sans se casser la tête. Corollairement, en France, il existe une panoplie d’outils de défiscalisation, au point où l’on pourrait se perdre dans le choix qui convient à ses besoins.

Dans cet article, je vais vous dévoiler les meilleures astuces que la législation française autorise pour défiscaliser facilement ses revenus sans apport tout en exerçant en France.

Défiscalisation : définition et grands principes

En temps normal, la défiscalisation reste l’ensemble des dispositions prises en vue d’une diminution légale de l’impôt sur le revenu.

Néanmoins, aux yeux du grand public, elle paraît trompeusement comme une procédure qui permet aux plus riches d’éviter frauduleusement leur devoir de contribuable. À cause de cela, le mot défiscalisation n’a pas une bonne réputation.

Mais, contrairement à ce que la plupart des gens considèrent, la défiscalisation est pour les contribuables les plus nantis et les plus érudits un dispositif légalement constitué dans la législation. Pour ceux-ci, la défiscalisation aide à réduire la pression du ministère français de l’Économie et des Finances sur leurs revenus et qu’on parvient à atteindre avec sacrifice.

En raison de toutes ces divergences et mauvaises perceptions, le terme défiscalisation mérite d’être démystifié.

Il convient donc de savoir que même si le but de la défiscalisation est bien de réduire l’impôt sur le revenu de celui qui la met en place, elle n’est aucunement une sorte d’habillage obscur. De plus, elle n’est pas accessible uniquement à quelques classes de personnes privilégiées.

En dehors du fait qu’ils contiennent quelques failles que certains s’empressent d’utiliser pour se faire des économies, l’essentiel des produits de défiscalisation est mis au point par le législateur pour soutenir et promouvoir certaines branches de l’activité économique. 

Bref, la défiscalisation n’est pas une action banale, mais suppose généralement la fourniture d’une contrepartie en matière d’investissement.

Quels sont les différents types de défiscalisation ?

Diverses options sont à prendre lorsqu’on a un projet de défiscalisation de revenus. En effet, pour défiscaliser ses revenus, il est possible d’effectuer des investissements soit dans l’immobilier, soit dans d’autres domaines tels que les Petites et Moyennes Entreprises (PME).

Défiscalisation immobilière : en quoi ça consiste ?

La défiscalisation par le foncier est la méthode de défiscalisation que beaucoup préfèrent en France. Il s’agit d’un mécanisme de défiscalisation immobilière qui amène à investir dans un logement et à le mettre ensuite en location dans le but de bénéficier de quelques réductions d’impôts.

C’est un mécanisme légal autorisé par l’État pour encourager la construction d’habitation locative en milieu urbain ou en outremer, et ce, par de l’investissement privé.

Ces avantages fiscaux accordés par l’État permettent de verser moins d’impôt sur le revenu foncier durant une période précise. Ce délai de jouissance de la réduction d’impôts varie selon le dispositif choisi. Comme dispositif de défiscalisation d’impôt dans le domaine de l’immobilier, on peut distinguer :

• La loi Pinel ;
• Le dispositif Denormandie ;
• La loi Censi-Bouvard ;
• La loi Malraux ;
• La loi Monuments Historiques.

La loi Pinel : de quoi s’agit-il ?

La loi Pinel a été établie par les pouvoirs publics français dans le but de conduire les personnes assujetties à l’impôt sur le revenu à injecter de l’argent dans la construction des habitats neufs. Elle provoque ainsi une facilitation à l’accès au logement des ménages ayant de faibles revenus.

Cette loi de défiscalisation offre aux contribuables qui investissent dans l’immobilier locatif neuf la possibilité de disposer et de tirer profit d’un abattement sur leur impôt sur le revenu, et ce, durant 6 à 12 ans. La réduction de l’impôt accordée peut atteindre jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Cependant, les logements concernés sont ceux qui répondent à certaines contraintes telles que :

• La localisation du logement ;
• Les ressources des locataires ;
• Le plafond du loyer.

A lire aussi : Faut-il investir en Pinel sur Toulouse ?

Qu’en est-il du dispositif Denormandie en 2021 ?

Le dispositif Denormandie étend l’application de la loi Pinel aux logements anciens. De manière précise, il s’agit d’un dispositif qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une décote de leur impôt sur le revenu lorsqu’ils effectuent l’acquisition d’un logement à rénover et situé dans un quartier ancien ou délabré.

Le but de ce dispositif est d’appeler les investisseurs à la rénovation des anciennes habitations tout en permettant l’ouverture de nouveaux logements à la location.

Tout comme dans le cas de la loi Pinel, l’investisseur doit remplir certaines conditions pour bénéficier des avantages du dispositif Denormandie. Il s’agit également ici :

• Du plafond de loyer et de ressources du locataire ;
• De la durée d’engagement ;
• De la zone géographique du logement.

Par ailleurs, afin d’être éligible au dispositif Denormandie, il faudra que l’investissement effectué porte sur l’achat d’un bien ancien accompagné de travaux devant être à hauteur d’au moins 25 % du montant de l’acquisition.

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard est un dispositif qui favorise des possibilités d’investissement dans des habitations de services de types neufs ou rénovés sous gestion de propriétaires. Il s’agit spécialement ici d’un investissement limité à 300 000 € à faire sur :

• Des dortoirs étudiants ;
• Des maisons de retraite médicalisées ;
• Des EHPAD ;
• Des résidences de tourisme classées.

En faisant ces genres d’investissement, le contribuable pourra être éligible à jouir d’un rabais d’impôt s’élevant à un plafond de 11 % du prix de revient de l’habitation. Il convient de notifier que cet avantage fiscal du pouvoir public s’étend linéairement sur une durée de 9 ans.

A lire aussi : Investir en EHPAD – Un bon plan dont personne parle ?

La loi Malraux

Initiée par M. André Malraux, ministre français de la Culture de 1 959 à 1 969, et promulguée le 4 août 1962, la loi Malraux vient compléter la législation qui préserve le patrimoine historique et esthétique de la France.

Elle encourage à investir dans le but de protéger et de remettre en état les centres-ville médiévaux. À travers cette loi, les propriétaires ayant un logement dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) pourront bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur de 30 %. Spécialement pour ce dispositif, le contribuable dispose de ce privilège uniquement pendant quatre années consécutives.

La loi Monuments historique

En France, il existe des biens immobiliers classés dans une catégorie nommée « Monuments historiques ». Il existe d’ailleurs une loi qui régit la fiscalité de ces genres de constructions : la loi Monuments Historiques. Vieille d’une centenaire, cette loi offre aux propriétaires des biens classés monuments historiques (M.H.) la possibilité de soustraire le montant de leurs dettes foncières de leurs revenus globaux.

Par ailleurs, elle permet aux contribuables éligibles de déduire la totalité du montant des travaux de restauration de leurs revenus globaux. Il convient de retenir que cette dernière possibilité est applicable sur une durée de 3 ans, et ce, sans limitation de montant et sans plafond.

Réaliser un investissement locatif sans apport

Il s’agit ici de la réponse à la question de savoir comment défiscaliser ses revenus. Pour y parvenir de façon aisée, il convient d’opérer un investissement locatif. Cet investissement peut se réaliser rapidement lorsque le contribuable dispose de ses propres ressources.

Néanmoins, il est clair que ce cas de situation se concrétise rarement. Aussi, beaucoup d’investissements dans le domaine de l’immobilier se réalisent grâce à des emprunts à la banque souvent accompagnés d’apport personnel. C’est de cette méthode d’investissement qu’il sera question dans la suite de cet article.

Tour d’horizon sur l’apport personnel en crédit immobilier

La question du « comment payer moins d’impôts » sans apport ne saurait être élucidé sans aborder ce qu’est l’apport dans ce cas. En effet, il est question ici d’un apport personnel à concéder par un emprunteur dans le cadre d’un emprunt pour un projet d’investissement en immobilier.

En d’autres termes, c’est une somme d’argent minimale que doit posséder un emprunteur afin d’être éligible à un emprunt à des fins d’achat immobilier.

Exprimée en pourcentage du montant total de l’emprunt, cette somme sert fondamentalement à supporter les frais liés à l’achat du bien immobilier. Au nombre de ces différents frais, on peut noter par exemple :

• Les frais de notaire ;
• Les frais de dossier ;
• Les frais de garantie ;
• La caution.

C’est vrai que la possession d’un apport personnel n’est pas une chose obligatoire. D’ailleurs, il n’existe aucune loi faisant état de cette obligation de posséder un apport personnel avant de pouvoir demander un crédit immobilier. Mais en pratique, il se trouve exigé par la plupart des banques. Cette exigence se fait par les banques essentiellement pour diminuer le risque, ou pour supporter les dépenses minimales de base.

Au-delà de tout aspect pénible, disposer d’un apport personnel est avantageux pour l’emprunteur. Ce dernier pourra se trouver en position de force au cours des négociations avec sa banque lorsqu’il dispose d’une réserve financière conséquente.

Comment défiscaliser ses revenus avec un crédit immobilier sans apport : les méthodes

Malgré la grande difficulté de trouver un crédit immobilier sans apport, il est quand même possible de l’obtenir en étant un peu plus stratégique. D’ailleurs, le crédit immobilier ne peut guère être réservé uniquement aux nantis. Aussi, d’autres banques peuvent s’avérer plus complaisantes avec les profils d’emprunteur plus jeunes, fraîchement entrés dans la vie active et qui disposent de bons potentiels.

Alors comment défiscaliser ses revenus sans faire d’apport pour son crédit immobilier ?

Au vu de toutes ces possibilités, les investisseurs qui souhaitent gagner un crédit immobilier sans effectuer d’apport peuvent le faire. Il leur suffit de présenter un dossier bien monté. Ce dernier devra au moins convaincre sur quelques propos tels que :

• L’emplacement du logement ;
• Les charges liées à l’investissement ;
• Le rendement locatif à y tirer.

L’emplacement du logement

C’est un critère incontournable à faire figurer dans un projet d’investissement locatif et il faudra bien argumenter autour afin de trouver un crédit immobilier sans apport.

Pour que l’investissement dans un bien immobilier soit rentable, il faudra que ce dernier soit séduisant. Il devra donc être érigé dans une zone stratégique en termes touristiques, en termes d’emploi. À titre d’exemple, un logement pourrait s’avérer rentable s’il est implanté dans une ville connue pour son attrait à l’emploi ou au tourisme comme Paris.

En dehors des villes, les quartiers sont aussi à prendre en compte comme zone stratégique d’un projet d’investissement locatif. Par exemple, les logements implantés en périphérie n’auront pas les mêmes potentiels de rentabilité que ceux situés à proximité d’un centre-ville ou des commerces. Pendant que les logements en centre-ville se révèlent rentables sous un délai moyen, ceux en périphérie mettront un temps long pour le faire.

Les charges liées à l’investissement locatif

Le deuxième point sur lequel l’on doit se prononcer pour obtenir un crédit immobilier sans apport est celui en rapport avec les charges liées à l’investissement à réaliser. Dans ce cas précis, les charges à prendre en considération sont entre autres :

• La taxe foncière ;
• Les assurances ;
• Les mensualités déjà remboursées par l’investisseur pour sa résidence principale ;
• Les mensualités ayant rapport au projet d’investissement locatif ;
• Les frais de gestion ;
• Les éventuels frais d’agence (au cas où vous préférez confier la location à un tiers).

Le candidat ou la candidate en quête d’un prêt sans apport devra clairement faire ressortir ces charges dans son dossier.

Le rendement locatif

Le rendement locatif est le troisième important critère sur lequel les banques ont l’habitude de se baser pour juger de l’importance d’accorder un crédit locatif sans apport. Pour l’estimer, il est conseillé de commencer par calculer le probable montant de la location du bien immobilier. L’objectif en faisant cela est de séduire la banque prêteuse avec des chiffres réalistes, retenus après études de faisabilité financières. D’ailleurs, les banques étudient avec soin ce que leurs clients avancent dans leurs dossiers respectifs.

Il est également essentiel de faire figurer l’évolution du loyer dans le dossier de demande de crédit immobilier sans apport. Dans la normalité des choses, cette progression devrait se réaliser sur une durée d’emprunt de 20 ans.

Par ailleurs, l’investisseur doit miser sur des biens immobiliers dont le ratio entre les recettes locatives escomptées par rapport au coût d’acquisition est plus élevé. En effet, les banques sont plus enclines à dérouler le tapis rouge à ces genres de projets.

A lire aussi : 6 étapes clés pour investir en immobilier défiscalisé sans apport

Que retenir de cet article ?

En guise de conclusion, il convient de retenir que la défiscalisation des revenus peut s’effectuer en toute légalité, par des investissements dans l’immobilier. Il suffit de se pencher sur les différents dispositifs qui le permettent et qui sont notamment la loi Pinel, le dispositif Denormandie, etc.

Pour défiscaliser ses revenus sans aucun apport, le contribuable n’aura qu’à faire une demande de crédit immobilier sans apport, auprès d’une banque et avec un dossier sophistiqué.