Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.
Pour s’assurer des revenus complémentaires ou capitaliser pour le futur, l’investissement immobilier est une valeur sûre. Toutefois, la crainte de grandes impositions a souvent rebuté plus d’un à franchir le pas. Pourtant, de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière existent en France et permettent de réduire les impôts. De ce fait, se constituer un patrimoine immobilier n’a jamais été aussi aisé.
Je vous propose donc 6 étapes simples pour réussir votre projet d’investissement immobilier tout en réduisant votre assiette fiscale.
Sommaire
Étape 1 : Définir des objectifs clairs d’investissement pour payer moins d’impots en investissant dans l’immobilier
Pour payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier, il est nécessaire de définir précisément les objectifs de votre projet. En effet, cette étape vous orientera sur le bien à acquérir ainsi que l’exploitation à en faire.
- Cherchez-vous un bien locatif pour un complément de revenus durables ?
- Quel type de location envisagez-vous : saisonnière ou à temps plein, vide ou meublé ?
- Quel type d’immobilier offrira la meilleure rentabilité locative : du neuf, de l’ancien ?
- Le bien immobilier serait-il un moyen de constituer un patrimoine immobilier pour protéger votre famille ?
- Voulez-vous optimiser votre fiscalité par l’achat d’une résidence principale ?
- Seriez-vous prêts à vous lancer dans des travaux de rénovation ?
Ce sont autant d’interrogations auxquelles je conseille de trouver des réponses si vous souhaitez diminuer ses impôts en investissant en immobilier. Il est avéré qu’avec des réflexions bien muries, vos recherches de bien immobilier sur le marché seront affinées. En outre, vous pourrez aisément déterminer les moyens à mettre en place pour réaliser votre projet d’investissement.
Étape 2 : Optimiser le financement pour l’achat de votre bien immobilier
L’analyse de votre capacité de financement est importante avant tout placement immobilier et la raison en est toute simple. Vous perdrez du temps et de l’argent en vous mettant en quête d’un bien dont le montant dépassera vos capacités. Ainsi, vos ressources financières détermineront les caractéristiques du bien à acheter pour payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier.
Bien que l’apport personnel joue son rôle, pour bon nombre d’acquéreurs, il est souvent question de réaliser un prêt immobilier. En évaluant le montant maximal du crédit immobilier qui pourra vous être accordé, vous affinez votre recherche. Pour connaître votre capacité d’emprunt, je vous suggère de réaliser des simulations en ligne.
En règle générale, la banque vous prêtera les 35 % de vos revenus pour votre projet immobilier. Par ailleurs, le montant pourrait varier selon la durée du prêt et des taux pratiqués au moment de votre investissement. Vous devez donc trouver l’organisme financier qui saura vous proposer la meilleure offre de crédit.
Pour savoir comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier, vous pouvez vous offrir les services d’un courtier immobilier. Ce dernier pourra vous aider dans le processus d’achat et de défiscalisation.
Dans tous les cas, je vous conseille de répartir judicieusement le financement entre votre apport personnel et le crédit. Cela vous permettra d’améliorer le rendement de votre investissement. Une fois le budget plus précis, vous devrez vous pencher sur les dispositifs fiscaux.
Étape 3 : Identifier les dispositifs fiscaux correspondant à vos objectifs d’investissement
Afin d’encourager l’investissement immobilier en France, les gouvernements ont mis en place de nombreux dispositifs de défiscalisation. Ainsi, une acquisition de bien en résidence principale offre l’avantage d’une exonération d’impôt sur la plus-value. Toutefois, il est plus facile de diminuer ses impôts en investissant en immobilier locatif. Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, Denormandie font partie des nombreuses lois incluant chacune des conditions spécifiques.
La loi Pinel
Pour un investissement immobilier locatif, le dispositif de Pinel est une solution très intéressante. Il vous sera tout autant utile si vous choisissez l’option d’investir dans du neuf que dans l’ancien. Il suffit que le logement soit rénové selon les normes pour être loué sous le régime Pinel.
Selon cette loi, vous devez louer votre bien pendant une durée comprise entre 6 et 12 ans. Vous disposez donc d’une réduction d’impôts de 12 % pour une location de 6 ans. Vous pouvez aussi payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier locatif pour une mise en location de 9 ans. Dans ce cas, le pourcentage de réduction est de 18 %.
Enfin, pour les biens loués pendant 12 ans, il est observé une exonération de 21 % du montant de l’acquisition. Cependant, votre investissement ne peut excéder 300 000 € par an et 5 500 € pour le prix du m². Je vous rappelle que pour profiter du dispositif, vous devez louer votre bien en qualité de résidence principale aux occupants.
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Le dispositif Censi-Bouvard
Si vous souhaitez investir dans des biens meublés, c’est le dispositif qu’il vous faut. Je vous explique comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier locatif meublé.
Ce dispositif encore appelé statut du Loueur en Meublé Non Professionnel Bouvard est réservé aux investissements en résidence services. Il s’agit des résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées et celles d’accueil et de soins agrées. Pour en bénéficier, vous devez acheter un logement neuf à louer meublé pour une durée de 9 ans.
Dans ce sens, la loi requiert une liste minimale de mobilier à laquelle vous devez satisfaire. Sur les 9 ans, vous pourrez réduire vos impôts jusqu’à 33 000 euros, soit jusqu’à 11 % de la valeur du bien. Un autre avantage, vos loyers sont sécurisés par un gestionnaire pendant 11 ans.
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La loi Denormandie
Pour diminuer ses impôts en investissant en immobilier ancien, la loi de Denormandie est une option à envisager. Cette loi s’apparente en beaucoup de points à celle de Pinel à la différence qu’elle s’applique aux logements anciens à rénover.
Les travaux de rénovation doivent représenter 25 % du coût total de l’opération (foncier et travaux). Elle favorise donc une réduction d’impôt sur votre bien allant de 12 à 21 % avec une limite de 300 000 €. En amont, vous vous engagez à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans.
La loi Maraux
Payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier ancien sous Malraux reste une aubaine. En effet, cette loi permet une réduction de 22 % à 30 % en investissant dans des biens en réhabilitation. Vous pouvez donc réduire vos impôts jusqu’à 120 000 € pendant 4 ans consécutifs pour une limite de limite de 400 000 €.
Toutefois, vous avez à mettre le bâtiment aux normes pour offrir tout le confort nécessaire à vos locataires. Aussi, votre bien immobilier devrait être loué pendant une durée minimum de 9 années.
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La loi des Monuments Historiques
Je vous conseille de recourir à cette loi pour payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier classé historique. Vous devrez également effectuer des travaux de rénovation et d’entretien. Vous pourrez tirer profit des charges déductibles à 100 % sur les revenus fonciers.
En outre, vous bénéficierez d’un déficit imputable à 100 % sur le revenu imposable. Vous devrez vous engager à une détention du bien pendant 15 années a minima. Aussi, il doit être loué pendant 3 ans minimum dès la fin des travaux.
En gros, les dispositifs de réduction permettent plus aisément de se lancer sur le marché de l’immobilier. Après cet aperçu sur comment diminuer ses impôts en investissant en immobilier, vous pourrez maintenant investir sous le meilleur régime.
Étape 4 : Mener de façon judicieuse la recherche de bien
Une fois que vous avez en idée vos objectifs et votre budget, vous pouvez rechercher le meilleur logement répondant à vos critères.
Analyser le marché immobilier local
Il faut avouer que les prix des biens immobiliers varient énormément en fonction des villes. Ainsi, selon votre projet, vous devez définir quelle région serait propice pour vous établir. Cela passe par une analyse précise du marché immobilier local de la zone ciblée.
Pour illustrer, avec un investissement moindre, il vous serait difficile de rechercher un logement dans une grande cité. Je vous conseille plutôt de vous tourner vers une région moins peuplée. Pour payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier, renseignez-vous également sur le marché immobilier local.
Il est avéré que les logements sont influencés par la vie du quartier ainsi que les infrastructures à proximité. Je vous conseille donc ce qui suit :
- cherchez à vous établir aux alentours des rues commerçantes ;
- la zone doit être desservie par les transports en commun ;
- un bien en centre-ville avec la présence d’écoles et de services à proximité serait un atout.
Somme toute, l’emplacement doit être stratégique et attractif. En règle générale, vous feriez mieux de favoriser les grandes villes à forte croissance démographique. Le marché de l’immobilier y est dynamique et la demande locative plus forte. Ainsi, quel que soit le type de location que vous envisagez, vous trouverez plus facilement des locataires. Vous êtes désormais plus éclairé sur le sujet comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier. Vous pouvez ainsi utiliser les conditions des lois pour préciser la localisation de votre bien.
Choisir la situation géographique selon les lois pour payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier
Vous devez vous appuyer sur les exigences des dispositifs fiscaux pour bien choisir l’emplacement du logement. Si vous investissez sous Pinel, il devrait se trouver dans une zone éligible Pinel (A bis, A et B1). Il s’agit par exemple de Toulouse, Paris et sa banlieue, Marseille, Montpellier, Lyon, etc.
Si vous êtes sous le régime de Denormandie, je vous conseille d’investir en centre-ville dans un secteur préservé. Cette loi est aussi soumise à des critères d’éligibilité. Quelques cas de figure pourraient aussi vous aider dans l’objectif de payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier.
En cas de préférence pour de la location courte durée, vous feriez mieux de choisir un quartier touristique. Pour une location meublée, je vous conseille de vous rabattre sur des zones universitaires.
Étape 5 : Choisir le bon locataire pour réduire la vacance locative
Une des étapes importantes pour réduire vos impôts en immobilier est le choix d’un bon locataire. Les dispositifs fiscaux sont encadrés avec des conditions bien spécifiques. Vous pouvez vous inspirer de la liste officielle des pièces justificatives selon le cas. Pour choisir le bon profil locataire, vous devez faire recours à sa situation professionnelle ou à ses garants. La présence du locataire vous permet de rentabiliser votre investissement au plus vite.
Vous devez à tout prix éviter une grande vacance locative entre deux contrats de location. En effet, elle pèse sur la rentabilité du bien. De plus, elle met à mal l’éligibilité de l’investisseur pour continuer dans le programme de réduction fiscale. Pour diminuer ses impôts en investissant en immobilier, les conditions des dispositifs de défiscalisation doivent être respectées.
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A priori, les revenus des candidats ne doivent pas dépasser les seuils fixés par la loi. Ce plafond est fonction de la localisation du logement et de la composition du foyer du locataire. Fait important, si l’une des conditions prévues par les lois n’est pas respectée, l’avantage fiscal pourrait être remis en cause. Je vous conseille d’utiliser les services d’un professionnel pour réduire la vacance locative et augmenter la rentabilité de votre placement.
Étape 6 : Réaliser sa déclaration fiscale
Si vous avez pu suivre toutes les étapes, vous avez dès à présent des locataires en place dans votre logement. En effectuant la déclaration de revenus à l’administration fiscale, vous commencerez à payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier.
Je vous signale que la déclaration fiscale devrait s’effectuer l’année suivant l’achat immobilier. En effet, pour profiter des avantages fiscaux, vous devez renseigner divers formulaires à l’administration fiscale. À ce propos, vous devez fournir à l’administration fiscale les pièces justificatives utiles.
Il s’agit entre autres de la copie du bail de location et celle de l’avis d’imposition du locataire. Je vous rappelle que les réductions d’impôts sont fonction des différents régimes fiscaux. Par ailleurs, ceux-ci dépendent du montant des revenus générés et du régime fiscal.
Vous bénéficierez de votre réduction d’impôts suivant le type d’engagement. Ainsi, vous aurez à déclarer vos revenus locatifs suivant le type de location. Pour exemple, pour une location vide, il s’agira de revenus fonciers. A contrario, pour une location meublée, il est question de bénéfices commerciaux ou de revenus professionnels. Ces diverses informations vous aideront certainement à réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier.
