Pour se constituer un patrimoine important, l’investissement immobilier demeure l’une des meilleures options. Cependant, comment réduire les prélèvements sociaux ? Le poids de la fiscalité peut considérablement influer sur la rentabilité de votre propriété foncière. Ceci s’explique par l’effet des prélèvements sociaux un peu plus alourdis ces dernières années. Ils représentent des impôts issus des revenus du patrimoine et composés de certains indicateurs importants.
Pour mieux profiter des fruits de votre investissement, je vous propose ici quelques astuces dans le but d’alléger ces taxes.
Sommaire
Limiter ses prélèvements sociaux à base d’un déficit foncier
En tant que propriétaire, lorsque vos charges se révèlent supérieures aux loyers que vous percevez, l’on estime que vous vous retrouvez en situation de déficit foncier. Dans ce cas, vous pouvez limiter votre taux d’imposition grâce à une opération destinée à vous guider vers ce statut. Elle consiste à acheter un bien qui nécessite d’importants travaux et dont les montants se déduiront de vos revenus pendant 10 ans. Puisque vous devriez retirer vos charges de vos recettes, vous pouvez facilement éviter les taxes sur les loyers perçus. Permettez-moi d’apporter plus de lumières à travers un exemple précis.
Supposez que vous détenez un bien immobilier dont les revenus s’élèvent à un montant de 12 000 euros par an. Avec un taux d’imposition de 30 %, ce bien requiert 3600 euros d’impôts et 2064 euros de prélèvements sociaux. Si vous procédez à un investissement de 200 000 euros qui nécessite des travaux de 100 000 euros, vous devez ainsi soustraire 100 000 euros de vos gains positifs. En conséquence, pendant plus de 8 ans, vos recettes seront effacées et vous ne subirez aucun prélèvement.
Par ailleurs, vous pouvez également retirer la différence de votre impôt sur le revenu en fonction de votre situation. Pour bénéficier de cet avantage, vous devez indiquer vos charges et présenter les justificatifs de paiement. Les charges déductibles ne doivent pas dépasser le plafond fixé à 10 700 €. Elles concernent notamment les éléments ci-après.
- La taxe foncière ;
- Les travaux effectués et les frais de gestion du bien acquis ;
- Les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance ;
- Les charges de copropriété.
Opter pour le démembrement de propriété
Pour alléger la fiscalité de votre patrimoine immobilier, vous pouvez également procéder à un démembrement de propriété. Cette opération consiste notamment à séparer la pleine propriété d’un bien en deux éléments distincts à savoir : l’usufruit et la nue-propriété. Le premier définit le droit d’utiliser un bien et de bénéficier de ses revenus tandis que le second vous autorise à en disposer (et pouvoir le vendre du coup). En tant qu’investisseur, vous pouvez opter pour l’acquisition d’une part du démembrement afin de vous débarrasser de certaines obligations.
Lorsque vous choisissez la nue-propriété, l’usufruitier jouit du bien (perçois les loyers) et s’en sers selon son bon vouloir. Mais il s’occupe également des travaux d’entretien et de tous les prélèvements sociaux. Ainsi, vous êtes exempté de toutes fiscalités ou imprévus pendant la période d’arrangement. Notez que vous récupérerez la pleine propriété après une durée définie au préalable.
Réduire ses prélèvements sociaux grâce au type d’immobilier
Pour réduire vos impôts sur revenus fonciers, de nombreuses autres astuces s’offrent à vous. Elle concerne la nature de votre investissement et des avantages qui en découlent. Ici, je mettrai particulièrement l’accent sur les monuments historiques et les logements anciens. Ces deux options peuvent agir considérablement sur votre taux d’imposition.
Opter pour un monument historique
La rénovation ou la mise en location d’un patrimoine historique offre à tout investisseur un régime fiscal très avantageux. Ces bâtiments sont soumis à une loi établie depuis 1913 pour favoriser la préservation et la restauration du bien immobilier français. Elle concerne particulièrement les contribuables lourdement imposés, qui payent un montant supérieur à 30 000 euros de prélèvement par an.
Pour effectuer des économies, vous pouvez donc porter votre intérêt sur l’achat d’un Monument historique. De même, le détenteur d’un local classé dans cette catégorie peut procéder à un réaménagement pour une mise en location. Si les charges de rénovations dépassent vos revenus fonciers, vous pouvez alors diminuer votre recette imposable. En conséquence, le déficit constaté sera affecté à leur revenu global et ceci sans aucun plafond.
Notez tout de même que l’acquisition d’un tel bien présente quelques contraintes majeures. En plus de la rareté, il peut être situé dans une zone très éloignée, ce qui constituerait un grand frein pour la location. Pour garantir le succès de votre investissement, je vous recommande de contacter un professionnel en immobilier. Vous pourrez alors bénéficier de son expertise dans ce domaine. Avec cette astuce, vous pouvez joindre votre passion à une fiscalité intéressante pour élargir votre patrimoine.
Investir dans l’immobilier ancien
Grâce au concept de la loi Malraux, vous pouvez bénéficier d’un régime fiscal très favorable. En effet, dans le but de protéger le patrimoine architectural français, ce dispositif offre beaucoup d’avantages aux personnes soucieuses de réaménager leurs anciens logements en vue de les mettre en location. Dans ce sens, la loi Malraux 2022 propose jusqu’à 30 % de réduction sur les prélèvements sociaux. Cette dernière s’applique notamment sur le montant utilisé pour les travaux de rénovation du logement.
Par ailleurs, les avantages du dispositif dépendent de la localisation de la propriété. En effet, une dénomination spéciale est attribuée aux secteurs sauvegardés et éligibles à cette fiscalité. Votre immobilier devra donc être soumis à cette analyse pour la détermination du taux de réduction dont vous jouirez. Pour les biens situés en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager), ce dernier est fixé à 22 %.
Opter pour une location meublée
Puisque les prélèvements sociaux proviennent des loyers nus, une bonne astuce pour réduire vos taxes consiste à transformer le bien en location meublée. Ce système propose une non-imposition des recettes perçues. En effet, ces dernières ne sont plus soumises à la fiscalité des revenus fonciers, mais plutôt comme des BIC. Pour en bénéficier, vous devez d’abord vous enregistrer comme Loueur Meublé Non Professionnel.
D’une part, vous pourrez déduire le montant des diverses obligations mentionnées plus haut de votre investissement. Pour rappel, on parle notamment de : frais d’agence, taxe foncière, charges de copropriété, intérêt du crédit, assurance. D’autre part, cette opération vous permet de bénéficier d’un amortissement comptable sur trois différents éléments. Chaque année, vous déduirez donc l’amortissement de ces derniers de vos loyers. On peut citer notamment :
- Le bien immobilier (20 à 30 ans)
- Les travaux de rénovation (environs 10 ans)
- Le mobilier (5 ans).
Notez que lorsque vous ajoutez la taxe foncière, l’intérêt du crédit, l’assurance et les charges de copropriété, les BIC reviennent très faibles ou complètement nuls.
Investir dans une société pour réduire ses prélèvements sociaux
Pour réaliser un investissement en groupe ou en famille, vous pouvez opter pour une société (SCI, IS, SARL, SAS) afin de réduire le taux d’imposition. Le dispositif basé sur l’amortissement des charges pour les LMNP s’applique également dans ce cas précis.
Ainsi, vous pouvez considérer le chiffre d’affaires que représentent les loyers puis les obligations, dont les taxes, l’assurance, l’amortissement, etc. Votre résultat fiscal sera donc déterminé à partir de la différence entre la recette et les charges retenues. Si ce dernier se révèle inférieur à 38 120 euros par an, le taux d’imposition se fixera à 15 %.
Profiter d’un régime micro-foncier en location nue
Lorsque vous désirez mettre un bien immobilier en location, vous pouvez choisir entre une location nue et une location meublée. La première contient en général quelques éléments essentiels à savoir : un coin de cuisine séparé, des points d’eau équipés et des toilettes. Avec un loyer inférieur à 15 000 euros par an, vous bénéficiez d’un régime micro-foncier traduit par un abattement de 30 % appliqués sur vos prélèvements. Pour en jouir, vous devez déjà déclarer vos revenus bruts en Case 4BE du formulaire 2042.
Profiter d’une réduction avec la loi Pinel
L’avantage de la loi Pinel réside dans la diminution des prélèvements sociaux grâce à un placement locatif. Lorsque vous décidez d’adopter ce dispositif, vous devez investir dans un bien immobilier neuf avant de le mettre sous contrat pendant un temps bien défini. Plus la période sera étendue et plus l’avantage fiscal s’avéra intéressant.
Plus précisément, en 6 ans, vous bénéficierez d’une réduction de 12 % du montant investi. Pour une durée de 9 ans, le taux ira à 18 % tandis qu’en 12 ans, il évoluera jusqu’à 21 % de diminution. Toutefois, le capital se limite à 300 000 euros, ce qui promet une réduction maximale de 63 000 euros par an.
Réduire ses prélèvements avec une location abordable
Grâce aux avantages de la loi Cosse, vous pouvez effectuer des économies sur vos prélèvements sociaux. En effet, le dispositif vous accorde une déduction fiscale de 15 à 85 % lorsque vous louez votre bien à un ménage modeste à un prix abordable. Ce taux varie précisément en fonction de la localisation de la maison et du montant du loyer. Pour en bénéficier, vous devez signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Notez que certaines conditions s’imposent dans ce sens :
- Un logement ancien, récent, avec ou sans travaux et non meublé ;
- Les ressources de l’occupant doivent se situer en dessous du seuil fixé par la convention signée avec l’Anah ;
- Le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal ;
- Le bien devra constituer la résidence principale du preneur.
En bref, le domaine de l’immobilier offre une rentabilité intéressante que les prélèvements sociaux tentent de réduire. Fort heureusement, les astuces ci-dessus développées permettent d’adopter des idées favorables pour alléger la fiscalité.
