Comment générer du déficit foncier dans l’ancien pour mieux défiscaliser ?

Vous souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un immeuble ancien ? L’un des moyens les plus efficaces pour y arriver est de se servir du déficit foncier. Pour générer du déficit foncier dans l’ancien, il convient de savoir comment s’y prendre. Je vous explique ici comment générer du déficit foncier dans l’ancien pour mieux défiscaliser.

Le déficit foncier dans l’ancien : qu’est-ce que c’est concrètement ?

Le déficit foncier est à la fois une situation et un mécanisme qui est assez simple à définir. Avant qu’un investisseur ne se retrouve dans cette situation, il doit d’abord acquérir un immeuble ancien qu’il devra ensuite rénover avant de le mettre en location. Lorsque les charges liées à la rénovation sont supérieures aux recettes issues de la location, on dira que le propriétaire est en situation de déficit foncier dans l’ancien.

Pour savoir si vous êtes en situation de déficit foncier, il vous suffit de soustraire de vos revenus fonciers les charges liées à la rénovation. Autrement dit, il s’agit de la différence entre les charges et les loyers perçus. Après avoir effectué le calcul, vous avez différentes possibilités de résultat. Lorsque le résultat est négatif, le mécanisme du déficit foncier dans l’ancien vous donne la possibilité d’imputer le déficit sur les revenus fonciers au cours des 10 années qui vont suivre.

Lorsque le résultat est positif, vous devrez retirer du montant obtenu l’ensemble de toutes les charges non financières. Au terme de cette opération, si le résultat est encore positif, alors il n’y a pas de déficit foncier. Si dans le cas contraire, le résultat est négatif, vous devez alors constater le déficit foncier final sur le revenu global tout en respectant les plafonds annuels.

Les charges déductibles du déficit foncier dans l’ancien

On distingue deux catégories de charges que sont les charges financières et celles non financières. Les charges financières sont relatives à tous les intérêts et frais issus des emprunts réalisés pour le financement de l’achat du logement ancien et ses travaux de rénovation. Quant aux charges non financières, elles concernent les divers travaux de rénovation.

Quels sont les objectifs et les avantages du déficit foncier dans l’ancien ?

Le déficit foncier est un dispositif qui vise différents objectifs. Il s’agit :

• de la rénovation des biens immobiliers vétustes ;
• de la réintégration des logements anciens sur le marché immobilier locatif ;
• de la revalorisation des résidences principales situées en centre-ville ;
• et de la promotion de logements.

À ces objectifs du déficit foncier dans l’ancien, il est possible de dégager un certain nombre d’avantages.

Le dispositif du déficit foncier n’est pas contraignant

D’abord, le dispositif du déficit foncier dans l’ancien est peu contraignant pour le propriétaire bailleur et le locataire. En effet, ce mécanisme n’a pas de zone d’éligibilité et est donc applicable sur tout le territoire français. Tous les placements immobiliers locatifs sont donc éligibles, quelle que soit leur localité. Il suffit de les louer à titre d’habitation. Avec ce mécanisme, l’engagement de location est moins long. Ainsi, 3 années de location au minimum suffisent. En ce qui concerne le locataire, il n’est pas exigé de ce dernier un plafond de loyer ni des conditions de ressources.

Le déficit foncier permet de réduire la pression fiscale

Ensuite, le dispositif du déficit foncier dans l’ancien permet de réduire la pression fiscale. En effet, contrairement à d’autres dispositifs, ce mécanisme de réduction d’impôt n’est soumis à aucun plafonnement de niches fiscales. C’est un mécanisme très efficace sur le plan fiscal puisqu’il permet de diminuer le montant des revenus imposables du propriétaire. Il est particulièrement bénéfique si vous êtes déjà possesseur d’un patrimoine soumis à une forte imposition.

Cependant, certaines limites sont prévues pour ce dispositif. Il s’agit du plafonnement à 10 700 euros de la déduction des revenus fonciers sur ceux globaux. Il est aussi prévu un report du déficit pendant 10 ans sur les revenus fonciers imposables des années qui vont suivre.

Le déficit foncier a un effet fiscal immédiat

Enfin, grâce à ce mécanisme, vous pouvez profiter d’un effet fiscal instantané et qui est proportionnel à votre tranche d’imposition. Cet effet sera plus important lorsque votre tranche marginale d’imposition sera élevée. L’économie réalisée sur le plan fiscal sera aussi plus importante si vous avez déjà des revenus fonciers imposables. Cela s’explique par le fait que le déficit foncier donne priorité aux revenus fonciers existants.

Faire le choix d’un bien immobilier ancien pour le rénover

Pour générer un déficit foncier dans l’ancien et supprimer le montant de ses impôts, la procédure est très simple. Vous devez d’abord acquérir un logement ancien que vous devrez rénover dans l’optique de le louer. Pendant la période de location du logement, vous allez percevoir des revenus locatifs. Ces revenus vont servir à annuler le montant que vous avez engagé pour la réalisation des travaux de rénovation.

C’est un système qui s’avère assez intéressant, surtout lorsque le montant des travaux de rénovation est supérieur à celui des revenus locatifs perçus. En effet, quand c’est le cas, avec le déficit foncier dans l’ancien, vous pourrez réduire le revenu global imposable dans une limite de 10 700 euros par an. Cependant, il est indispensable que le bien soit mis en location pendant les 3 années qui suivent l’imputation.

Il peut arriver qu’une partie de vos dépenses dépasse le plafond de 10 700 euros prévu et ne puisse être déduite de votre revenu imposable global. Dans ce cas, sachez qu’il est possible de les déduire du montant des revenus locatifs à percevoir pendant 10 ans.

L’immobilier ancien : pourquoi le choisir pour générer du déficit foncier ?

Vous devez veiller à bien choisir le logement dans le cadre de la création d’un déficit foncier dans l’ancien. C’est un aspect à ne pas négliger puisque l’objectif est de procéder à une défiscalisation tout en profitant d’une plus-value lors de la revente. C’est pourquoi pour maximiser la rentabilité de votre investissement, il est recommandé d’investir dans l’immobilier ancien.

Effectuer son placement dans un immobilier ancien permet d’investir dans le centre-ville. Le centre-ville est une zone à forte demande locative en raison des nombreux services, commerces et entreprises qu’on y retrouve. Il s’agit donc d’une zone dynamique et vous n’aurez pas de difficultés à trouver des locataires pour votre logement. En acquérant un bien immobilier ancien situé dans le cœur de ville, vous réduisez les risques de moins-values en cas de revente.

Contrairement aux biens immobiliers neufs, l’ancien dispose d’un prix d’achat moins élevé et abordable. En raison de la vétusté de certains immeubles, une décote est appliquée afin de diminuer leur prix de vente. Vous pourrez alors réaliser des économies sur le prix d’achat. Elles peuvent vous servir à financer les travaux de rénovation. Ces logements vous assurent une très bonne rentabilité et vous pourrez réaliser des économies.

En plus de cela, vous pourrez profiter de nombreux dispositifs pour optimiser votre placement. Enfin, contrairement à un immobilier neuf, le propriétaire et le locataire ont moins de charges avec un immobilier ancien. Cela permet au propriétaire d’augmenter la rentabilité locative et l’attractivité de son bien.

Exécuter des travaux déductibles dans le logement ancien

Afin de bénéficier de la déduction du montant des travaux de celui de revenus locatifs perçus, vous devez effectuer des travaux bien précis. Les travaux concernés sont les travaux déductibles. Les travaux déductibles sont des travaux qui ont un avantage double en matière d’investissement locatif. En effet, ils vous permettent d’améliorer l’attractivité de votre logement et offrent la possibilité de réduire de vos loyers, les frais engagés pour leur réalisation.

On distingue deux grandes catégories de travaux déductibles : les travaux d’entretien et de réparation et les travaux d’amélioration. En ce qui concerne les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, ils ne sont pas éligibles pour profiter de l’avantage fiscal prévu. Vous devez donc vous montrer vigilant sur la nature des travaux avant de les lancer.

Les travaux d’entretien et de réparation

Les travaux d’entretien et de réparation ont pour but de permettre au locataire de s’installer dans un logement aux normes. Ils servent ainsi à mettre en état le bien sans que sa consistance soit modifiée. En tant que propriétaire, vous avez alors la possibilité d’effectuer certaines vérifications grâce à ces travaux. Il s’agit du contrôle de l’installation électrique, des canalisations et aussi du système de chauffage du logement.

Les travaux d’entretien et de réparation concernent par exemple la réfection des façades et de la toiture, mais aussi la rénovation des murs de la clôture. Pour connaître les priorités utiles en ce qui concerne ces travaux, vous pouvez demander conseil auprès de votre conseiller immobilier.

Les travaux d’amélioration

Les travaux d’amélioration sont ceux ayant pour but de conférer un confort nouveau ou un équipement supplémentaire aux occupants du logement. Ces travaux ne doivent pas transformer la structure du logement. Il s’agit par exemple de l’installation d’une cuisine intégrée, d’une douche ou encore d’une chaudière.

Les travaux relatifs à la pose de volets, d’un système de sécurité ou encore l’installation d’une ligne téléphonique peuvent également être considérés comme étant des travaux d’amélioration. Ici aussi, vous pouvez solliciter un conseiller afin de définir les priorités pour la réalisation de ces travaux.

Qu’il s’agisse des travaux d’entretien, de réparation ou ceux d’amélioration, vous devez les réaliser entièrement à votre charge. Vous ne devez donc pas laisser leur initiative au locataire. Ces travaux devront être effectués et réglés pendant l’année d’imposition si vous voulez bénéficier de la déductibilité. Assurez-vous qu’ils sont réalisés par des structures spécialisées en réhabilitation de logements anciens.

Louer le bien et faire la déclaration de vos impôts pour profiter du déficit foncier

Une fois que les travaux de rénovation ont été effectués, vous devrez trouver un locataire pour le logement pendant au moins trois années sans interruption. Quand cela est fait, vous devez procéder à la déclaration de vos impôts. Pour cela, il suffit de renseigner le formulaire 2044 relatif à la déclaration de revenus fonciers.

Pour tirer profit des avantages du déficit foncier dans l’ancien, vous devez choisir le régime d’imposition dit réel. C’est ce régime qui vous donne la possibilité de déduire tous les frais et charges liées au logement du revenu imposable. Lorsque vous aurez atteint le montant autorisé pour la création du déficit foncier dans l’ancien, deux cas de figure sont envisageables : la revente du logement et l’investissement dans une nouvelle habitation à rénover.

En cas de revente du logement, la plus-value réalisée est taxée à hauteur de 34,5 %. Si vous préférez investir dans un autre logement ancien, vous pourrez profiter à nouveau du déficit foncier.

Cumuler le déficit foncier avec d’autres dispositifs pour mieux défiscaliser

Vous avez la possibilité d’associer les avantages du déficit foncier dans l’ancien avec d’autres dispositifs comme la loi Pinel optimisée déficit foncier et la loi Malraux. Pour cumuler les avantages fiscaux du déficit foncier avec ceux de la loi Pinel ancien, il faut acquérir des immeubles anciens spécifiques. Il s’agit des logements jugés indécents et des anciens bureaux mal entretenus ou abandonnés.

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Ces catégories d’immeubles anciens sont choisies afin de permettre leur rénovation et de lutter contre le mal-logement. Si vous décidez de cumuler ces deux dispositifs, vous pourrez espérer bénéficier de la réduction d’impôt en investissement Pinel classique et de la neutralisation des revenus fonciers du déficit foncier.

Le cumul des avantages fiscaux du déficit foncier et de la loi Malraux concerne les biens immobiliers anciens à rénover. Ce cumul vous permet de profiter d’une réduction d’impôt. Cette réduction est de 22 % pour les immeubles qui se trouvent sur les sites patrimoniaux notables.

Pour les immeubles anciens situés dans les secteurs sauvegardés, cette réduction est de 30 %. Pour en profiter de ces réductions, vous devez respecter certaines conditions. Vous devez vous engager à louer l’immeuble pendant 9 ans au moins et à le garder 3 ans au moins après l’imputation du déficit. S’il s’agit d’un logement, le locataire doit le louer à titre de résidence principale.