Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.
Le nombre de personnes âgées d’au moins 60 ans surtout à Toulouse ne fait que croître. Ce groupe de personnes a commencé par exprimer le besoin de vouloir vivre dans un logement médicalisé ou non. Face à ce besoin sont nées les résidences seniors et les résidences ehpad.
Les résidences seniors ne sont pas médicalisées, mais accueillent juste la personne âgée jusqu’à sa perte progressive d’autonomie. Par contre, celles ehpad sont médicalisées et jouent le même rôle que la précédente résidence. Quels sont leurs avantages et inconvénients ? Découvrez-les ici.
Sommaire
Avantages de l’investissement EHPAD ou Résidence Sénior
Bien qu’ils soient un peu différents, l’investissement ehpad ou résidence senior présente les mêmes avantages.
Une forte demande dans les 2 secteurs
Il est important de retenir que les personnes cibles pour ces résidences sont celles âgées d’au moins 60 ans. C’est un groupe de personnes qui ne cesse de croître chaque année et est disposé à payer ces résidences pour y vivre. D’après les informations recueillies par la France, ils ont augmenté de 40 % entre 2012 et 2022. C’est une montée en flèche qui nécessite une prise de mesure afin de satisfaire tout ce nombre. On peut aisément affirmer qu’ils sont nombreux et qu’ils constituent une demande assez importante.
Généralement, ces personnes font ce choix de résidence, car elles n’ont pas d’autres alternatives. Certains le font parce qu’ils souhaitent vraiment y vivre. Il existe aussi un groupe de personnes âgées qui n’aime pas l’idée d’une résidence. Le lot de personnes adhérant à ces résidences, fait plus de la moitié du nombre total recensé. Cependant, notez que ces personnes sont prêtes à payer leur place dans les résidences senior ou ehpad. Ceci constitue un avantage incontournable pour investir dans ces résidences.
Un bail commercial avantageux
Pour conclure votre investissement, vous serez amené à signer un contrat de bail. Les termes de ce contrat sont définis et son strict respect est recommandé :
- L’investisseur et le gestionnaire sont les deux parties qui signent ce contrat de bail ;
- Le gestionnaire s’occupe de tout ce qui se trouve comme travail ;
- L’investisseur quant à lui ne reçoit que les loyers à la fin du mois ;
- Le gestionnaire se charge de trouver de nouveau locataire.
En tant qu’investisseur, vous êtes exempté de tout travail au sein de la résidence. Vous êtes le patron et vous êtes soumis aux deux lois de fiscalités. Le gestionnaire montre sa capacité à gérer une résidence constituée de vieilles personnes. Le bail commercial, comme vous l’aviez vu, constitue un avantage symbolique pour l’investisseur. Il est délivré de nombreuses tâches et bénéficie de quasi tous les avantages de son investissement.
Une bonne gestion locative avec l’investissement EHPAD ou résidence senior
L’avantage d’investir dans ces résidences est la bonne qualité de la gestion qui vous est proposée. Une fois que vous investissez, vous bénéficiez du service d’un gestionnaire qui s’occupe de tout à votre place. Ce service peut être tenu par un locataire spécifique choisi par vos soins. Il sera le gestionnaire que vous aurez choisi. Vous êtes ainsi dispensé des différentes charges journalières et autres activités épuisantes. Vous pourrez utiliser votre temps à d’autres fins.
Le gestionnaire est chargé de régler les problèmes notamment les charges de rénovation. Ainsi, tout ce qui est rénovation est fait sous sa supervision. Les frais qui doivent être dépensés viendront de chez le gestionnaire. Il s’occupe des locataires et des histoires entre eux. Aussi, il assure les diverses réparations, dont des meubles et achats de meuble. En clair, investir dans la résidence ehpad ou senior offre des gestionnaires qui font pratiquement tout.
Loyer garanti à chaque fin du mois
Cet investissement est contraire à l’investissement classique en immobiliers, où les investisseurs subissent des pertes à cause des mois de loyers impayés. L’investisseur en résidence senior ou ehpad reçoit chaque fin du mois les loyers de ces locataires. Peu importent les problèmes auxquels ils sont confrontés, les loyers sont payés à l’investisseur. En clair, les loyers sont garantis et sont à 100 % sûrs. Cependant, tout ceci n’est possible qu’à cause des gestionnaires.
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Le gestionnaire est tenu de faire les tâches qui lui incombent en raison du contrat de bail qu’il avait signé. Ce contrat se signe entre l’investissement et le gestionnaire. Il comporte les termes de leur accord. Chaque partie est tenue au respect des termes. Pour le gestionnaire, il aura à régler les problèmes de loyers impayés. Ensuite, il verse les modalités de loyers définies préalablement dans le contrat à l’investisseur. Il est donc fortement recommandé d’investir en résidence senior ou ehpad.
Un avantage fiscal indéniable
L’avantage fiscal est celui-là qui pousse certaines personnes à investir en résidence senior ou ehpad. Il est subdivisé en deux catégories dont le premier est le dispositif Censi-bouvard. Il permet de recevoir vos loyers sans problème. Toujours sous ce dispositif, vous êtes autorisé à recevoir 20 % de votre TVA, une fois la résidence acquise. Vos impôts subissent aussi une baisse de 11 %. Afin de bénéficier de tous ces avantages, vous devez acquérir la résidence et ensuite octroyer sa gestion à un gestionnaire.
Le deuxième est le statut LMNP, qui vous donne droit au loyer malgré l’annulation de votre bail. De plus, votre TVA vous sera rendue en fonction du montant de l’investissement effectué. Vos meubles et biens achetés subiront des amortissements. Pour être éligible à ces avantages, vous devez investir dans une l’une des résidences, puis la meubler. Ensuite, contre un contrat de bail commercial, vous devez octroyer la gestion de la résidence à un gestionnaire.
Un rendement élevé
Pour tout bon investisseur, il est important de connaître la rentabilité d’un investissement. En effet, cet investissement est viable et dispose d’une demande importante. Dans ce cas-ci, la demande dépasse l’offre. Qu’en est-il cependant de la rentabilité ? Notez que, peu importe l’investissement que vous désirez faire entre l’ehpad et la résidence senior, la rentabilité y est. Il est rentable tout simplement, car la demande est forte et que les personnes cibles disposent d’un pouvoir d’achat important.
Outre, le pouvoir d’achat, la fiscalité qui s’y applique met l’investissement ehpad ou résidence senior en tête de liste des investissements les plus rentables. Les résidences seniors ou ehpad disposent d’une fiscalité hors normes qui défiscalise cet investissement. Ainsi, la combinaison du statut LMNP et le contrat de bail forment un ensemble d’éléments qui rend rentable cet investissement. Ce rendement est de l’ordre de 3,8 et 4,7 % HT. En somme, peu importe le type d’investissement et le statut de fiscalité choisi, cet investissement sera toujours rentable.
Inconvénients de l’investissement Ehpad ou Résidence Senior
Bien qu’ils soient un peu différents, l’investissement ehpad ou résidence senior présente les mêmes inconvénients.
Aucune plus-value
Dans la norme, un bien immobilier se bonifie à travers le temps. C’est ce qui justifie sa plus-value. Avec cette plus-value le bien immobilier est revendu cher et le propriétaire se fait un bénéfice considérable. Cependant, l’ehpad ou la résidence senior ne bénéficie pas de cet avantage. Ainsi, la plus-value n’est pas l’objectif lorsqu’on fait ce genre d’investissement, car elle ne servira à rien. La seule chose que peut procurer cet investissement est une rentabilité formidable.
Même si vous rénovez une chambre un peu délabrée, votre résidence ne prendra aucune valeur lors de sa revente. La meilleure chose à faire actuellement est de la vendre en ces temps, à un prix semblable au prix d’achat. Ce temps est idéal, car sur le marché, la demande est abondante. Dans un futur proche, rein n’est certain que cette demande persistera. Dans le cas où elle ne sera plus comme aujourd’hui, aucune plus-value ne sera de mise.
Résidence difficile à la revente en étant seul
La résidence senior ou ehpad rencontre une limite non négligeable. Ainsi, les résidences ne peuvent plus être utilisées à d’autres fins. L’investisseur ne pourra pas établir un plan de secours si son plan initial ne marchait pas. Ceci s’explique à travers l’objectif unique des résidences. Cet objectif n’accorde aucun crédit à une quelconque reconversion des résidences.
Ainsi, il faut être sûr de la viabilité de votre investissement avant de vous y engager. Le plus simple étant de passer par un professionnel à qui vous acheter la chambre et a qui vous la revendez. Il faudra bien veiller sur ce point avant de l’acheter.
Existence de coûts cachés
L’un des inconvénients de cet investissement est l’existence des coûts cachés. Les coûts cachés sont les frais qui surviennent après investissement et après avoir acquis le bien. Cependant, avant l’investissement, ces frais ne sont pas mentionnés. Ainsi, une question doit interpeller les investisseurs. Pourquoi ces coûts sont-ils délibérément cachés ? Tout simplement parce qu’en le mentionnant, vous risquez de douter et de ne plus investir.
Les coûts cachés correspondent généralement aux charges de copropriété. Ce sont des charges qui apparaissent lorsque vous êtes deux à détenir une résidence. Ensuite, ils correspondent aux taxes. Ces taxes sont celles liées au foncier. Leur particularité est qu’elles sont toujours à la charge de l’investisseur. Voilà les raisons pour lesquelles ces coûts ne sont pas divulgués aux investisseurs à la base. Enfin, ils correspondent aux frais de remise en état du logement. Ces frais sont payés généralement tous les 5 à 10 ans.
Résidence à utilité unique
Une fois que l’investisseur acquiert la résidence, il en devient propriétaire. Il dispose de certains droits sur ce bien qu’il vient d’acquérir. En acquisition de bien immobilier classique, le propriétaire peut absolument tout faire avec son bien. Dans le cas présent, les investisseurs sont limités. Ils ne peuvent pas faire de leur bien immobilier qu’est la résidence senior ce qu’ils veulent. La résidence est sujette à deux lois de fiscalisation. Pour cela, elle ne doit servir à rien d’autre que son but initial.
Ainsi, le propriétaire d’une résidence senior ne peut pas utiliser l’un des logements à d’autres fins. Comme y loger ses frères ou sa famille à moins qu’ils soient seniors. Il ne peut pas par exemple utiliser l’un des logements comme site de stockage pour certains de ses biens. La résidence n’a qu’une seule utilité : servir de logement pour les personnes seniors. Outre cette utilité, même le propriétaire ne peut en aucun cas utiliser l’un des logements à titre personnel. Il se retrouve limité même dans sa propre résidence.
Pour conclure
L’investissement en résidence offre des avantages et des inconvénients. On ne peut pas occuper le bien ou faire ce que l’on veut avec car il se trouve sous la gestion d’un exploitant. Néanmoins les loyers sont garantis et ce type de placement défiscalise l’impôt sur le revenu.
