En raison des différentes fonctions de défiscalisation associées, investir en chambre EHPAD peut paraître à première vue une opportunité que vous devez saisir. À ce jour, la France compte environ près de 89 lits en EHPAD. Cependant, les listes d’attentes ne cessent d’augmenter. Pourquoi investir en EHPAD ? Comment investir dans une chambre EHPAD ? Découvrez quelques éléments de réponses à ce sujet.
Sommaire
Qu’est-ce que l’EHPAD ?
Le sigle spécifique EHPAD signifie : Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il s’agit en général d’une maison de retraite médicalisée qui convient aux personnes qui ont plus de 75 ans et qui doivent bénéficier de certains soins au quotidien. Les personnes en question sont hébergées et suivies de près par un personnel soignant.
Les différents secteurs responsables de l’EHPAD
Il existe trois secteurs différents qui prennent en charge directement les demandes en matière de création d’hébergements des personnes âgées et dépendantes.Il s’agit du :
- Secteur public ;
- Secteur associatif ;
- Secteur privé.
Le secteur public, par le biais de l’État, a mis en place des avantages sur le plan fiscal afin de stimuler le financement à travers les épargnants. Il faut cependant préciser que la part de marché détenue dans le secteur public est assez faible.
En ce qui concerne le secteur associatif et mutualiste, ce secteur représente à lui seul une partie assez faible de la part de marché. Pour finir, il y a le secteur privé qui s’occupe du reste de la demande qui existe sur ce marché.
Afin de répondre efficacement à la demande, l’État doit être en mesure de construire près de 10 000 lits chaque année au lieu des 6000 qui sont construits à ce jour. Les personnes désireuses d’investir dans une chambre EHPAD sont donc les bienvenues.
Par ailleurs, il existe également une convention qui permet de garantir une gestion assez saine de l’EHPAD. Ce type de convention lie l’Agence Régional de la Sant, le président du Conseil Régional et pour finir le gestionnaire. L’organisme chargé de donner son aval ainsi que l’agrément pour une exploitation de l’EHPAD, c’est l’ARS.
Que faut-il savoir avant d’investir en chambre EHPAD ?
Investir en chambre EHPAD concerne spécifiquement les personnes qui envisagent se constituer un patrimoine et obtenir de cet investissement des revenus assez réguliers. Investir en chambre EHPAD n’oblige pas à se mettre totalement dans la gestion locative dudit logement. Souvent, investir en chambre EHPAD est envisagé la plupart du temps pour préparer de façon efficace la retraite.
Toutefois, certaines mises en garde existent à ce sujet. Hormis les différents critères de choix qui existent ou qui prévalent lorsqu’il est question d’acquérir un logement, la personne qui désire investir dans une chambre EHPAD se doit de tenir compte de la spécificité des normes de cette activité qui sont souvent revues.
La santé financière de l’exploitant est l’élément prédominant dans tout investissement immobilier. Dans le cas d’espèce, le potentiel investisseur doit se fier aux résultats antérieurs plutôt qu’aux promesses futures de l’exploitant. Il doit aussi de veiller sur le taux de rendement proposé.
S’il s’avère que ce taux est supérieur à 5%, le futur investisseur doit faire attention puisque le taux présent sur le marché varie entre 3% et 4%. Il faut également que ce dernier tienne compte de la taille qu’il faut que l’établissement ait pour une gestion efficace en termes de rentabilité.
Quelles sont les prérogatives dont peut jouir une personne qui choisit d’investir en chambre EHPAD ?
Les investissements dans les établissements pour les personnes âgées sont encadrés par des normes en vigueur depuis 1997. Investir en chambre EHPAD est un placement assez sûr en raison des avantages fiscaux institués par les statuts LMNP et LMP.
Ce type de placement est propice pour toute personne qui désire réaliser un investissement rentable et sans risques. Investir en chambre EHPAD en raison de sa valeur est en réalité un placement patrimonial couvert par des garanties sur le long terme en ce qui concerne les avantages fiscaux et le loyer.
Profiter de la convention tripartite et jouir du taux de rentabilité moyenne fixé
Le premier avantage à considérer pour investir en chambre EHPAD, c’est la convention tripartite. Pour ce genre de convention, un bail commercial est établi de façon ferme et signé entre la société de gestion et l’investisseur. Le bail en question dure environ 11 ans et 9 mois. Durant toute cette période, l’investisseur perçoit un loyer par trimestre. Ce loyer est versé, peu importe le statut de la chambre.
La rentabilité moyenne à laquelle le potentiel investisseur doit s’attendre lorsqu’il choisit d’investir dans une chambre EHPAD est de 4 %. De plus, le marché de l’EHPAD est assez éthique et surtout très porteur.
Ce domaine particulier jouit également d’une fiscalité assez intéressante. En effet, ce marché est constitué de la catégorie d’immobiliers déclarés comme étant neutres sur le plan fiscal. Au cas où l’investisseur préfèrerait un achat neuf, il devra récupérer ceci par la TVA.
Réduire les impôts à payer
En usant de l’effet levier du levier résultant du crédit, l’investisseur peut obtenir un rendement interne assez intéressant en fonction des sommes en jeu. Il peut de ce fait, user d’une défiscalisation équivalente à 11 % du prix de vente hors taxe.
Dans ce cas précis, la remise d’impôt est distribuée de façon égale sur une période de neuf ans. La défiscalisation se poursuit donc pendant près de neuf ans à raison de 3666 € chaque année.
Choisir le montage financier LMP
En outre, les différents avantages de l’investissement en EHPAD sont liés directement au statut du loueur non meublé que ce dernier soit professionnel ou encore amateur. Il est professionnel dans le cas où les gains annuels provenant des loyers dépassent près de 23 000 euros. Dans ce cas, il s’agit du statut LMP.
En ce qui concerne le côté commercial, la TVA à 19,6 % est considérée comme récupérée si et seulement si le bail commercial court sur une durée de 9 ans au moins sur un EHPAD qui propose les quatre différents services para hôteliers.
Si l’individu qui décide d’investir en chambre EHPAD choisit l’option LMP, il a la possibilité d’amortir le bien de façon linéaire sur au moins 30 à 40 ans.
Quant au mobilier, il peut être amorti sur une période avoisinant cinq à sept ans. En fonction du montage financier choisi, le différé d’amortissement devient un outil assez important quand il s’avère que la part de capital qu’il faut rembourser est importante. Dans ce cas précis, les amortissements qui n’avaient pas fait l’objet de déduction peuvent être appliqués afin de limiter l’impact fiscal.
Au surplus, si la personne qui veut investir en chambre EHPAD a eu à contracter un emprunt pour financer son projet, son statut de LMP lui permet de profiter du régime mis en place pour les microentreprises. Ledit régime lui permet de bénéficier d’un abattement équivalent à 68 %, tout en sachant que les revenus locatifs imposés sont de 32 %.
Choisir l’option LNMP
Pour ce qui est du statut de LNMP, en tant que loueur en meublé et non professionnel, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser un taux de 50 % du montant du revenu global avec une limite de 23 000 € par an.
Avec ce statut, la TVA est récupérable dans les conditions identiques à LMP au cours des 6 mois suivant l’investissement. Le dispositif relatif à l’amortissement sur le mobilier et le bien est également au statut de LMP avec l’option différée.
Quant à l’entrepreneur qui se décide à investir en chambre EHPAD, il peut aussi profiter du régime des microentreprises qui apparaît en ce sens plus intéressant que le régime microfoncier dans lequel le taux d’abattement est de 30 % avec un plafond équivalent à 15 000 €.
Le statut de LMNP apparaît de ce fait comme une alternative rentable qui ne demande pas un effort important en matière d’épargne et qui peut, sur le long terme, évoluer en LMP s’il s’avère que les capacités d’endettement augmentent.
Quels sont les inconvénients d’opter pour un investissement dans un EHPAD ?
Investir en chambre EHPAD n’offre malheureusement pas que d’avantages. Il y a également quelques points faibles qui méritent d’être révélés.
En effet, investir dans une chambre EHPAD a également quelques inconvénients. Premièrement, pour débuter dans le domaine, il est important de disposer d’un budget équivalent à près de 150 000€.
- En paiement Cash, l’EHPAD permettra de générer un cashflow chaque mois net d’impôt.
- En financement, l’EHPAD permettra soit de faire une défiscalisation de l’impôt sur le revenu, soit de recevoir une rente mensuelle nette d’impôt venant couvrir le crédit de la chambre.
De plus, à la revente de la chambre EHPAD, il peut avoir certaines contraintes en ce qui concerne spécifiquement la typologie de bien qui ne peut être revalorisé dans le temps. Bien que la chambre ait été autofinancé par les loyers, le bien se revendra la plupart du temps sans plus value. Vous devrez également passer par des vendeurs agrées pour ce type de produit (par ex :les conseillers en gestion de patrimoine)
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Pour finir, vous devez savoir que quand vous choisissez d’investir dans une chambre EHPAD, il s’agit d’un petit marché. C’est-à-dire que l’offre n’est pas conséquente et que la demande est néanmoins présente du fait que cela soit un investissement peu connue. Néanmoins un EHPAD se rendra facilement à condition de passer par une équipe de professionnel transparents qui remettra Administrativement l’EHPAD à jour pour un nouveau bail commercial.
Conclusion
Vous avez à présent une idée exhaustive des aspects importants pour décider amplement la décision d’investir dans une chambre EHPAD. C’est à vous donc de décider en fonction de vos moyens et surtout de vos objectifs d’investissement.
Originally posted 2022-11-15 18:12:00.
