Investissement EHPAD à risques : Mesurez les risques avant d’acheter

L’investissement en EHPAD, est-ce risqué ? Voilà la question que se pose de nombreux investisseurs. C’est un fait, l’investissement dans une chambre médicalisée est un placement aux multiples avantages.

Pourtant, il est également sujet aux risques généraux de tout investissement immobilier. L’investissement en EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) comporte en outre des risques spécifiques qu’il est important d’appréhender.

La réussite de toute opération d’achat de chambre dans une résidence médicalisée en dépend. Dans cet article, nous allons décortiquer les risques liés aux investissements en EHPAD.

Le risque de faillite du gestionnaire de l’EHPAD à Toulouse

Pour un investissement dans un EHPAD, quels sont les risques auxquels l’on est souvent confronté ? Si vous n’avez pas encore de réponse à cette question, vous ne serez probablement pas surpris de savoir qu’il faut craindre en premier la faillite du gestionnaire.

En effet, il faut savoir que lorsque vous achetez une chambre médicalisée, ce n’est pas vous-même qui la gérez. La gestion du bien est confiée à un exploitant (encore appelé gestionnaire).

C’est ce dernier qui se charge de vous verser des loyers périodiques. Votre investissement repose donc sur la qualité de cet acteur. Le gestionnaire d’un EHPAD est en effet une entreprise privée.

En tant que tel, il peut faire faillite comme ses pairs. C’est souvent le cas lorsque ce professionnel n’est pas financièrement solide. Sauf si vous prenez les dispositions idoines, votre gestionnaire peut déposer le bilan et cesser de vous payer vos loyers.

Il y a également le risque que l’établissement soit racheté par un autre organisme dont le but est de transformer l’immeuble en de simples logements.

Il est évident que le rendement des immeubles d’habitation est moins élevé que celui des EHPAD. Votre investissement pourrait donc être dévalorisé. Pour éviter d’en arriver là, vous devez privilégier les groupes solides à Toulouse lors du choix de votre gestionnaire.

Il s’agit d’acteurs qui disposent d’une excellente santé financière doublée de bonnes perspectives de croissance. Avec un exploitant solide qui maîtrise à la perfection la gestion de ses résidences, les risques d’un investissement EHPAD sont quasiment nuls.

Pour détecter un exploitant de qualité, posez-vous des questions comme : le gestionnaire jouit-il d’une bonne renommée dans le secteur ? Quel est son chiffre d’affaires ? Combien de résidences gère-t-il ? On retrouve néanmoins sur le marché toulousain de nombreux exploitants d’EHPAD ayant une trésorerie solide.

Les risques d’un investissement en EHPAD liés à la réglementation en vigueur

La création des EHPAD est fortement réglementée. Elle est en effet subordonnée à un agrément de l’État. Certes, cela limite le risque de vacance du bien.

Mais là où le bât blesse, est que la réglementation et la législation évoluent en permanence. Dès que l’Agence Régionale de Santé estime que l’établissement ne répond pas aux normes ou n’est plus moderne, l’État peut refuser de renouveler l’agrément.

De plus, l’autorisation d’exploitation est facilement transférable par le gestionnaire. Ainsi, il peut mettre la clé sous la porte après le premier bail de 9 ans ou déplacer l’EHPAD et laisser l’immeuble en l’état.

Dans ce cas de figure, c’est l’investisseur qui en paie les frais. Il perd la quasi-totalité de son investissement. Cette situation est plus ou moins fréquente avec les EHPAD ayant moins de 80 lits.

Or, en France, près de la moitié des EHPAD respectent ce critère. Il faut donc prendre en compte tous ces paramètres avant d’effectuer un investissement EHPAD à risques.

L’importance de la maîtrise des fondamentaux du bail commercial

Le bail commercial est l’élément clé de tout investissement EHPAD. Il s’agit du contrat qui lie l’investisseur et le gestionnaire pendant toute la durée de l’investissement.

Il définit avec précision la relation entre les deux parties. On le signe pour une durée généralement longue (9 à 12 ans ou plus). Ainsi, il suffit qu’il contienne une imprécision ou une erreur pour que l’investisseur se retrouve à en subir les conséquences sur toute la durée de l’investissement. 

Vous devez donc vérifier les points essentiels dans votre bail comme :

• Le montant du loyer ;
• La répartition des charges ;
• Le rendement ;
• La durée de l’engagement ;
• Le versement des loyers…

Pour vous assurer de ne pas effectuer un investissement EHPAD à risques, vous pouvez commencer par vérifier la fréquence de paiement des loyers proposée par le gestionnaire. Il est conseillé de préférer des versements mensuels ou trimestriels sur votre compte bancaire.

La répartition des charges

Vous devez vous assurer que le bail commercial répartit clairement la responsabilité des parties quant à la prise en charge des travaux d’entretien (article 605 du Code civil).

Idem pour la prise en charge des gros travaux (article 606 du Code civil). Il est préférable d’avoir un bail commercial qui stipule que ces travaux sont à la charge de l’exploitant. 

Si l’investisseur doit prendre en compte tout ou partie desdits travaux, il effectue un investissement EHPAD à risques. De fait, même les travaux d’entretien ou de réparation les plus petits peuvent très vite s’avérer onéreux.

Investissement EHPAD à risques, attention aux rendements incohérents !

Le rendement est un facteur qui ne doit pas être négligé dans un bail commercial. Il évolue proportionnellement à l’indice de revalorisation proposé par l’exploitant :

• L’indice EHPAD ;
• L’indice ICC ;
• L’indice IRL…

Le rendement d’un investissement EHPAD est un paramètre qui pousse les investisseurs à se positionner sur un programme plutôt qu’un autre.

Il est important d’être conscient de la possibilité d’effectuer un investissement EHPAD à risques en agissant de la sorte. 

Sachez qu’un rendement cohérent oscille entre 4 % et 5 % par an. Il peut même augmenter jusqu’à 5,5 % pour un investissement en EHPAD ancien. Cependant, au-delà de ces taux, vous devez vous poser des questions.

C’est une évidence, il est important pour l’investisseur d’avoir un bon rendement. Mais, il ne faut pas oublier que les coûts d’exploitation d’un EHPAD (notamment la masse salariale) sont assez élevés.

Ainsi, le rendement offert ne doit pas mettre en péril l’exploitation de la résidence ou encore la trésorerie.

On retrouve souvent ces rendements injustement élevés dans des programmes administrés par des gestionnaires de petite taille.

Ces derniers ayant du mal à commercialiser leur résidence utilisent cet appât pour avoir des investisseurs. Or cette carotte qui attire les pigeons est bien l’arbre qui cache la forêt.

Le risque de surpayer le bien EHPAD à Toulouse

Parmi les risques d’un investissement en EHPAD, on peut énumérer le prix du bien. Vous êtes-vous déjà demandé pourquoi les commerciaux ne mettent jamais en avant le prix du mètre carré ? Les chambres en EHPAD sont généralement offertes à des prix complètement déconnectés du marché immobilier local.

Il faut y prendre garde. Les promoteurs vendent souvent le rendement plutôt que la pierre elle-même. 

Dans certaines zones phares comme la ville rose, les prix au mètre carré peuvent grimper en flèche en fonction du loyer généralement pratiqué sur le marché local.

Certes, investir dans une résidence bien située garantie en partie la réussite de l’opération.

Cependant, ce n’est pas une raison pour acheter votre bien à prix exorbitant en prétendant que l’investissement sera vite rentabilisé. Acheter cher constitue un investissement EHPAD à risques en ce sens que juste après son acquisition, un EHPAD perd entre 30 % et 50 % sa valeur.

Acheter donc plus cher qu’il n’en faut peut mettre à mal la rentabilisation de votre projet.

C’est une évidence, un EHPAD neuf offre des avantages qualitatifs non négligeables :

• L’accessibilité ;
• La sécurité incendie ;
• L’accueil ;
• Le salon thérapeutique ;
• La salle de restauration ;
• La tisanerie ;
• La bibliothèque…

On y retrouve même des systèmes de climatisation et des protections solaires.

Néanmoins, ni la rentabilité ni les avantages fiscaux ne doivent pas vous inciter à payer la chambre trop cher.

En pratique, ces avantages ne sont pas transmissibles à la revente du bien. Cela peut amener à faire une opération blanche comme nous l’expliquons dans le paragraphe suivant.

Le risque de faire une moins-value à la revente

Parmi les risques d’un investissement en EHPAD, on retrouve la possibilité de faire une moins-value à la revente.

Les raisons qui peuvent pousser un investisseur à vendre son bien lorsque le bail arrive à terme sont nombreuses. Cependant, il faut savoir que la liquidité obtenue à la revente du bien est généralement faible.

Le marché secondaire organisé par certains professionnels de la gestion du patrimoine ne résout pas le problème.

La valeur du bien à sa revente reste toujours conditionnée par les paramètres comme :

• La solidité de l’exploitant ;
• La qualité de l’emplacement ;
• Le montant du loyer ;
• La qualité des prestations offertes par l’établissement…

Le gestionnaire peut vous proposer de reprendre lui-même la propriété. Seulement, la transaction se fait généralement dans ces cas au prix initial.

À défaut, il faudra chercher un nouvel investisseur. Celui qui voudra acquérir votre bien s’attachera à apprécier sa rentabilité.

Il ne va pas acheter un prix au mètre carré, mais plutôt un taux de rendement qui avoisine le taux de l’immobilier ancien. Ainsi, trouver un candidat idéal peut s’avérer un parcours de combattant.

Pour illustrer, prenons l’exemple d’une chambre en EHPAD acheté à 144 000 euros HT avec un taux de rendement de 5 %. Les loyers annuels perçus s’élèvent donc à 7 200 euros. À la revente, le bien ne vaudra pas plus que 120 000 euros pour s’aligner sur un taux de rendement de l’ancien qui avoisine les 6 %. Cela rapportera au nouvel investisseur 7 200 euros comme revenu locatif annuel. Pour un taux de rendement de l’ancien supérieur à 6 %, le bien devra être vendu encore en dessous des 120 000 euros.

 Les risques d’un investissement EHPAD prennent donc en compte la possibilité d’accuser une moins-value qui absorbe les revenus que l’on a perçus.

Pour conclure..

En fin de compte, l’investissement dans un EHPAD, est-ce risqué ? On retient de cet article qu’il n’existe pas de placement parfait. Aucun choix ne saurait être l’idéal.

L’investissement EHPAD à risques ne relève cependant pas de la fatalité. Il est important de bien se renseigner avant d’acheter une chambre médicalisée à Toulouse.

En anticipant ainsi les risques, on peut tirer un bon profit de son placement.

Originally posted 2019-10-22 18:00:46.