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Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.

Investir dans la pierre constitue un placement sûr, efficace et résistant dans le temps malgré les crises économiques. Il offre l’un des meilleurs ratios risque/rendement et reste une excellente solution pour se constituer un patrimoine. Si l’immobilier constitue une valeur refuge très appréciée des Français, l’offre dans le domaine reste encore faible par rapport aux besoins de la population en constante évolution.

Comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier

À cet effet, le gouvernement a mis en place plusieurs leviers et dispositifs pour répondre au déficit structurel de logement et inciter les investissements locatifs sur l’étendue du territoire. Ces différentes formules permettent principalement aux particuliers de réduire leurs impôts et de réaliser ainsi des économies. Quelles sont donc ces formules pour réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier ? Découvrez ici quelques-unes d’entre elles.

La loi Pinel

Mise en place en 2014 en remplacement du dispositif Duflot et confirmée jusqu’en 2024, la loi Pinel constitue un dispositif fiscal de réduction d’impôts lors d’un investissement immobilier locatif. Il est un levier très connu et très apprécié en France. Simple et flexible, cette formule vise à faciliter l’accès au logement des ménages à revenu modeste. Elle contribue également à la construction d’immeubles et de bâtiments neufs dans les métropoles.

Comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier avec la loi Pinel ?

Pour bénéficier de ce levier, le logement dans lequel vous investissez doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Il doit être situé dans certaines zones géographiques spécifiques et répondre aux exigences énergétiques de la loi RT2012. Pensez donc à bien vérifier que la région choisie pour votre investissement locatif est éligible au dispositif Pinel. Cela dit, cette formule est également accessible en cas de réhabilitation d’un ancien bâtiment : travaux de rénovation, transformation de local en appartements, etc.

Pour ce qui concerne le contrat de bail, les loyers et les ressources des ménages sont plafonnés en loi Pinel. La location doit durer 6, 9 ou 12 mois pour tirer avantage des réductions fiscales offertes par ce dispositif de défiscalisation. Si vous vous demandez comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier, la loi Pinel constitue une excellente solution lorsque les conditions ci-dessus sont bien respectées.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Les rabais offerts par cette formule dépendent de la durée du contrat de bail et de la valeur du bien acquis. Dans l’ensemble, le dispositif Pinel garantit à l’investisseur de grandes réductions d’impôts. Ces dernières peuvent atteindre 63 000 € avec un investissement plafonné à 300 000 €.

Avec ce dispositif, vous pouvez récupérer 12 %, 18 % ou 21 % du montant total de votre placement immobilier à condition de mettre votre bien en location pour une durée respective de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. De manière explicite, la loi Pinel promet 2 % de réduction fiscale chacune des 9 premières années du bail. Ensuite, vous bénéficiez de 1 % de réduction les trois années suivantes.

Au-delà des 12 années, vous perdez tous les avantages octroyés par ce levier de défiscalisation.

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Le dispositif Pinel Outre-mer

Ce levier constitue une extension de la formule précédente aux investissements réalisés en région ultra-marine. Mis en place en janvier 2013, il est très semblable au Pinel classique quand bien même il présente plus d’avantages.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel Outre-mer ?

En matière d’accessibilité, cette loi ressemble grandement à la précédente. Pour en bénéficier, vous devez investir un maximum de 300 000 € dans une construction neuve ou récemment rénovée. Cette dernière doit être située dans un département ou un territoire d’Outre-mer. Le contrat de bail doit couvrir une période allant de 6 à 12 ans. Au-delà de 12 années, vous perdez les privilèges offerts par ce levier. Le locataire doit occuper le logement de résidence principale alors que les loyers et les ressources du ménage sont plafonnés.

Réduire ses impôts grâce au dispositif outre-mer

Quels sont les avantages fiscaux offerts par ce levier ?

Vous vous interrogez sur comment réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier ? La loi Pinel Outre-mer constitue une excellente formule pour défiscaliser si vous investissez dans les DOM-TOM. En effet, elle vous propose de très grands avantages pour réaliser de grandes économies d’impôts et investir plus sereinement. En comparaison au Pinel classique, ce dispositif vous garantit des exonérations à un taux supérieur. Vous bénéficiez de taux de rabais de 23 %, 29 % et 32 % respectivement pour un investissement locatif d’une durée de 6, 9 et 12 ans. La réduction est donc plus élevée de 11 % à celle proposée en Pinel Métropoles avec une limite de 18 000 € par foyer fiscal par an.

Le dispositif Denormandie

La loi Denormandie a été mise en place en 2019 à la suite d’un effondrement d’immeubles à Marseille. Elle se rapproche du dispositif Pinel, mais concerne l’acquisition d’un ancien logement, sa rénovation et sa mise en location.

Tout comme les deux formules précédentes, les privilèges accordés par celle-ci dépendent de la durée du contrat de location. L’exonération de l’impôt est ici calculée sur la base du montant total de votre investissement (acquisition et réhabilitation), avec un plafonnement de 300 000 €. Quant aux réductions, elles peuvent aller à 10 000 € par an avec des taux de rabais conformes à ceux du Pinel : 12 % pour un bail de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans de location.

Si la loi Denormandie s’applique aux anciens logements, son accessibilité est soumise à un certain nombre de conditions :

  • le bien doit être localisé dans des zones non tendues contenant de nombreux logements anciens, vétustes ou vides ;
  • l’immeuble doit requérir des travaux de réhabilitation dont le cout représente le quart de votre investissement total ;
  • les travaux de rénovation effectués doivent participer à une amélioration de la performance énergétique d’au moins 30 % ;
  • les loyers et les revenus des locataires sont plafonnés selon la région.

Lorsque ces conditions sont respectées, vous pouvez facilement réduire vos charges fiscales en investissant dans un ancien immeuble. Il sera tout de même important de faire suivre les travaux par un professionnel qualifié. Cela dit, défiscaliser avec le dispositif Denormandie peut vous exposer à un certain risque de vacance locative.

Comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier grâce à la loi Censi-Bouvard ?

Lancé en 2013, le dispositif Censi-Bouvard a été mis en place pour soutenir et inciter les investissements en résidence meublée. Il permet au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôts de l’ordre de 12 % de la valeur du bien acquis. En contrepartie, celui-ci doit mettre son immeuble en location pour une durée de 9 à 12 ans.

Tout comme la loi Pinel, l’investissement total ne doit pas excéder 300 000 € avec un plafonnement annuel des réductions à 10 000 €. Toutefois, cette formule n’est applicable que pour les résidences meublées. Ces dernières doivent également appartenir à une catégorie donnée de biens : résidence pour séniors ou étudiants, maisons de tourisme, EHPD ou appart-hôtel.

Réduire ses impôts grâce au dispositif censi bouvard

Le plus intéressant avec ce dispositif, c’est que le bail entre l’investisseur et le locataire est un contrat commercial. C’est lui qui se charge de la gestion de votre bien. Vous n’avez donc pas à vous soucier des contraintes classiques de l’investissement locatif : impayés, risque de vacance locative, etc.

Le levier Censi-Bouvard prévoit également un remboursement de la TVA sur votre investissement. Grâce à son unique avantage, il convient parfaitement à l’investisseur qui se demande comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier et qui ne souhaite pas s’occuper des contraintes liées à la gestion de son bien.

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Le dispositif Malraux

La loi Malraux convient parfaitement à tout investisseur qui souhaite se créer un patrimoine en misant sur le potentiel de l’immobilier. Il vise principalement à favoriser les investissements dans les immeubles anciens et réhabilités. Pour en bénéficier, le bien à acquérir doit respecter certaines conditions particulières. En effet, il doit se retrouver dans un site patrimonial bénéficiant d’un PVAP (Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine) ou d’un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur).

Le principe pour bénéficier d’une réduction d’impôts avec le dispositif Malraux est plutôt simple. Vous devez acquérir un bien répondant au critère précédent avec un minimum de travaux à réaliser. Ici, le plafonnement des niches fiscales est fixé à 100 000 € d’ouvrage par an sur une période maximale de 4 ans. Lorsque les conditions sont remplies, ce levier vous permet de récupérer 22 % ou 30 % du cout total de vos travaux de réhabilitation. Une fois la rénovation achevée, vous devez mettre votre bien en location nue pour 9 années.

Le dispositif du Déficit foncier

Ce levier de défiscalisation est accessible lorsque vous réalisez des travaux de réhabilitation ou d’aménagement sur un ancien bien immobilier. Il vous permet de réduire vos impôts sur la totalité du montant de l’ouvrage réalisé à condition qu’il y ait un déficit remarquable. Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez acquérir un logement ancien sur lequel vous réalisez de grands travaux de rénovation. Ici, il n’y a aucune contrainte de situation géographique contrairement aux autres régimes (Pinel, Denormandie…). Il offre donc une large possibilité de placement immobilier locatif à travers tout le pays.

Une fois les travaux de rénovation terminés, vous devez vous assurer de mettre le bien en location nue. Vous devez également choisir un régime d’imposition réel pour pouvoir profiter de ses avantages. Rappelez-vous, vous devez avoir un réel déficit constatable pour recourir à cette formule. Cette dernière concerne toutes les dépenses que vous engagez réellement avec un plafonnement de 10 700 € par an. Elle peut donc couvrir les frais de rénovation, vos charges d’entretien ou de réparation, la taxe foncière ou encore les intérêts d’emprunt. Pour en tirer un meilleur profit, vous pourrez donc accorder la priorité aux logements qui réclament beaucoup d’ouvrages.

A lire aussi : Qu’est-ce que le déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Vous vous interrogez sur comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier alors que vos revenus fonciers sont fortement imposés ? Le déficit foncier est adapté pour vous et vous permet de réduire la base imposable de vos ressources. Vous pourrez alors réaliser de grandes économies.

Le levier « monuments historiques »

Comme son nom l’indique, ce dispositif concerne une catégorie particulière de biens. Ces derniers doivent être classés à l’inventaire des « Monuments historiques » ou labélisés par la Fondation du Patrimoine. Le bâtiment dans lequel vous investissez doit être ancien et requérir des travaux de réhabilitation.

Le plus intéressant avec ce levier, c’est qu’il vous permet de défiscaliser totalement ou partiellement vos revenus locatifs. Contrairement au Pinel, cette économie de contributions fiscales est générée par une réduction de la base imposable de vos ressources locatives. Lorsque vous ouvrez votre bien au public (un minimum de 50 jours de visite dans l’année), vous pouvez déduire de votre revenu toutes vos charges foncières et le cout des travaux.

Le dispositif « monuments historiques » possède également l’avantage d’être complètement déplafonné. Il n’y a donc aucune limite d’investissement ou d’enveloppe pour les travaux. Il vous suffit d’acquérir le bien approprié et de demander une autorisation spéciale de travaux. Lorsque ces ouvrages sont bien réalisés et surveillés par un Architecte des Bâtiments de France, vous pouvez déduire vos charges de votre revenu.

Cela dit, il est conseillé de mettre votre bien immobilier en location pour une durée minimale de trois ans après l’achèvement des ouvrages. Cette opération vous évitera alors toute requalification fiscale. Quoi qu’il en soit, le dispositif « monument historique » reste une excellente solution à la question : comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier ? Il vous permet en effet de réaliser de défiscaliser votre bien et de réaliser de grandes économies.

Pour conclure

En somme, il existe de nombreux leviers pour réduire vos impôts en réalisant un investissement immobilier. Que vous optiez pour la location meublée ou nue, les solutions qui s’offrent à vous sont nombreuses avec chacune leurs avantages. Pensez tout de même à vous renseigner au préalable sur chacune d’elles et à connaitre leurs conditions d’éligibilité.

Originally posted 2022-02-07 08:20:00.