Qu’est-ce que le déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Le déficit imputable sur les revenus fonciers ou déficit foncier est un mécanisme fiscal qui s’inscrit dans le cadre de l’investissement locatif. Il permet aux propriétaires bailleurs ou aux investisseurs de bénéficier d’une baisse d’impôt par déduction de certaines charges du revenu global imposable. Je vous propose de découvrir le mécanisme de fonctionnement et le mode de calcul de cet avantage fiscal.

Déficit imputable sur les revenus fonciers : que faut-il comprendre ?

Le déficit foncier correspond à une situation où le montant des charges de propriété est supérieur aux montants des loyers. Ce déficit (la différence entre les deux montants précédemment cités) peut être sous certaines conditions, déduit du revenu global imposable. Autrement dit, le déficit foncier est déductible du revenu global.

Quelle est la différence entre revenu global et revenu foncier ?

Le revenu foncier est constitué des loyers issus de la location d’un immeuble. Le revenu global est la somme des revenus fonciers et des autres sources de revenus. Le revenu global est alors composé des revenus fonciers, des salaires, des pensions de retraite, des revenus d’assurance vie, des dividendes, etc. Ces deux types de revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit fiscal ?

Les conditions d’éligibilité et de conservation du déficit imputable sur les revenus fonciers sont les suivantes :

• le bien immobilier doit être à usage d’habitation ;
• le bien immobilier doit être en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier ;
• le propriétaire bailleur ou l’investisseur doit obligatoirement être sous le régime réel (par opposition au régime microfoncier).

Quelles sont les différences entre le régime réel et le régime microfoncier ?

Le régime microfoncier concerne tous les propriétaires bailleurs dont les revenus fonciers cumulés sont inférieurs à 15 000 €/an. Au-dessus de ce seuil, le propriétaire bailleur a l’obligation de passer sous le régime réel. Toutefois, un contribuable sous régime microfoncier peut décider librement de passer sous le régime réel. Cette décision devient alors irrévocable pour une durée de 3 ans. Par la suite, il peut choisir de revenir au régime microfoncier s’il n’a pas atteint la barre de 15 000€.

Le déficit fiscal n’est applicable qu’au régime réel d’imposition. Cela suppose qu’un propriétaire sous le régime microfoncier ne peut générer un déficit foncier. En effet, ce dernier bénéficie de manière automatique d’un abattement de 30 % au titre des revenus fonciers. Par conséquent, son résultat en fin d’année fiscale est toujours positif.

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Quel traitement pour un propriétaire ou un investisseur qui possède plusieurs immeubles ?

Lorsqu’un contribuable possède plusieurs biens immobiliers en location, il se peut que certains soient en excédants et d’autres en déficits. Dans le cas d’espèce, le revenu foncier net global annuel est déterminé en faisant une compensation entre immeubles en excédants et en ceux déficits. Si le solde est négatif, le propriétaire bailleur peut déclarer un déficit fiscal.

Quelles sont les limites de plafonnement et les conditions d’imputation ?

Le déficit foncier déductible ou imputable au revenu global est plafonné à 10 700 € par an. Seule la fraction relative aux dépenses de travaux est concernée par le mécanisme. La partie qui résulte des intérêts d’emprunts n’est pas prise en compte dans le calcul. Ainsi, pour un déficit foncier de 10 000 € incluant 4 000 € d’intérêts d’emprunts, seuls 6000 € sont déductibles du revenu global.

Dans certains cas, la limite du déficit foncier passe de 10 700 € à 15 300 € par an. L’excédent du déficit foncier est alors reporté et déduit uniquement des revenus locatifs des dix prochaines années. Il est aussi possible de déduire le surplus sur l’ensemble des revenus sur une période de six ans. L’expression consacrée est celle du report déficitaire.

Déficit imputable sur les revenus fonciers : quelles sont les charges déductibles ?

Le calcul du déficit foncier intègre les dépenses relatives aux travaux et celles relatives à l’exploitation du bien immobilier. Cependant, toutes les composantes ne sont pas toutes prises en compte dans l’évaluation. Les dépenses liées aux travaux sont de deux ordres : les travaux de réparation et d’entretien et les travaux d’amélioration.

Ces travaux facilitent l’usage normal et le bon fonctionnement de l’immeuble, de même que l’amélioration des conditions de confort. À ce titre, ils incluent le remplacement des canalisations, le remplacement des chaudières et la remise en état des installations électriques. Ils incluent aussi l’installation d’un ascenseur, d’un chauffage central, d’une antenne collective de télévision, d’une salle d’eau, etc. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus du calcul du déficit foncier.

Les charges d’exploitations regroupent :

• les frais de gestions et d’administration de l’immeuble: honoraires d’agence immobilière, de syndic de copropriété ou rémunération du concierge ;
• les cotisations d’assurance: assurance vacances locative, assurance incendie, etc. ;
• les charges de copropriété: dépenses d’équipements et de fonctionnement des parties communes ;
• les impôts et taxes: taxe foncière, taxe d’équipements, etc. ;
• les charges locatives : dépenses pour le compte d’un locataire et non rembourser par ce dernier au 31 décembre de l’année de son départ ;
• les frais de procédures : honoraires d’huissiers et d’avocats.

Les charges financières, en particulier les intérêts des emprunts contractés ne sont pas pris en compte pour établir le déficit foncier. Ils contribuent uniquement à réduire l’imposition du revenu foncier.

Les charges déductibles ci-dessus citées sont à renseigner lors de la déclaration du revenu foncier et de la déclaration du revenu global. Cela se fait respectivement au moyen des formulaires n° 2044 et n° 2042. Je vous recommande vivement de conserver les justificatifs des différentes dépenses engagées. Il s’agit des factures et des documents pouvant attester de la nature et du montant des travaux. En effet, l’administration fiscale peut faire des contrôles pour vérifier le bien-fondé de la déduction.

Comment faire le calcul du déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Le calcul du déficit foncier se fait en trois principales étapes. La première consiste à déduire les charges financières (intérêts d’emprunt) du montant total des revenus immobiliers bruts. Un résultat positif signifie qu’il n’y a pas de déficit imputable sur les revenus fonciers ultérieurs. Un résultat négatif signifie l’existence d’un déficit imputable sur les revenus fonciers des années suivantes.

La deuxième étape consiste à déduire les charges non financières du résultat précédemment obtenu. Un résultat positif signifie qu’il n’y a pas de déficit imputable au revenu global. Un résultat négatif symbolise l’existence d’un déficit déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €. L’éventuel excédant est reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. Voici quelques cas pratiques de calcul du déficit imputable sur les revenus fonciers.

Cas pratique 1 : calcul du déficit imputable sur les revenus fonciers

Je suppose qu’un propriétaire bailleur encaisse 11 000 € au titre de revenus fonciers bruts, 5500 € comme intérêts d’emprunt et 14 900 € comme charges non financières. La différence entre les revenus bruts et les intérêts d’emprunt est 5 500 €. Le résultat étant positif, il ne peut avoir de déficit foncier.

Je vais maintenant déduire du revenu net d’intérêts d’emprunt les charges non financières. Le calcul se présente comme suit : 5 500 € – 14 900 € = – 9 400 €. Ce résultat est un déficit de 9400 € déductible en totalité du revenu global dans la limite de 10 700 €.

Cas pratique 2 : calcul du déficit imputable sur les revenus fonciers

Cette fois-ci, je vais prendre pour hypothèses de calcul les éléments suivants : revenus fonciers bruts 4 000 €, intérêts d’emprunts 6 200 €, charges non financières 5 800 €. La différence entre les revenus bruts et les intérêts d’emprunt est de 4 000 € – 6 200 € soit – 2 200 €. Le résultat obtenu est négatif. Par conséquent, le propriétaire bailleur peut prétendre à un déficit de 2 200 € imputable sur les revenus fonciers. Ce déficit fera l’objet d’un report et sera déduit des revenus fonciers des dix prochaines années.

Je vais à nouveau déduire du revenu net d’intérêts d’emprunt les charges non financières. Le résultat obtenu est un déficit de 3 600 €. Il est imputable en totalité sur le revenu global du propriétaire ou de l’investisseur dans la limite de 10 700 €.

Cas pratique 3 : calcul du déficit imputable sur les revenus fonciers

Lorsque le déficit foncier imputable au revenu global dépasse le plafond de 10 700 €, l’excédent est reporté et déduit des revenus des années suivantes. Pour mieux comprendre, je vais prendre pour hypothèses les éléments suivants : revenus fonciers 25 000 € et charges déductibles 40 000 €. Il se présente ici un déficit de 15 000 €, soit un surplus de 4 300 € par rapport à la limite autorisée. L’excédent sera reporté et imputé sur les revenus fonciers des années ultérieures.

Quelles sont les conditions de remise en cause ?

Parmi les conditions d’éligibilité au mécanisme du déficit foncier se trouve une condition particulière. Celle-ci fait obligation de conserver le bien immobilier en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Lorsque cette obligation de conservation n’est pas respectée, l’administration fiscale peut remettre en cause cet avantage fiscal.

Au-delà de cette période, le propriétaire bailleur n’est plus contraint de conserver l’immeuble en location. De plus, il existe des exceptions à cette obligation de conservation. Il s’agit de certains cas de forces majeures suivants : décès du propriétaire, invalidité, etc. Par ailleurs, le déficit foncier demeure imputable aux revenus fonciers sur une période de dix ans malgré la cession de la location.

Cas des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global s’applique aussi aux revenus fonciers générés par des immeubles détenus par les SCPI. Par conséquent, ces dernières bénéficient des mêmes avantages fiscaux présentés précédemment. Néanmoins, elles ne doivent pas être soumises à l’impôt sur les sociétés.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont pour principale vocation l’investissement dans des biens immobiliers à rénover. Pour ce faire, elles collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir un ou des immeubles à usage locatif. Chaque contributeur devient alors un associé à part entière de la société de gestion. Il perçoit des dividendes sous forme de loyers. Son obligation se limite à la conservation de ses parts pendant au moins trois ans.

Le montant investi pour la réalisation des travaux est déduit des revenus fonciers selon le régime de fiscalité immobilière de droit commun.

Qu’en est-il du prélèvement à la source ?

Depuis 2021, l’impôt sur le revenu foncier fait l’objet d’un prélèvement à la source via le compte bancaire de propriétaire bailleur. Le montant prélevé est fonction du taux de prélèvement à la source. Ce taux est calculé sur la base du revenu global.

En conclusion, que faut-il retenir sur le déficit imputable ?

Encore appelé déficit foncier, le déficit imputable sur les revenus fonciers est un mécanisme qui permet à propriétaire de bénéficier de réduction fiscale. Cet avantage se traduit par la déduction de certaines charges du revenu global imposable. Pour en bénéficier, il faut détenir un immeuble en location pendant une période de trois ans. De plus, le propriétaire bailleur ou l’investisseur doit être sous le régime réel.

Le montant du déficit imputable est limité à 10 700 € par an. L’éventuel excédent est reporté et déduit des revenus locatifs des années suivantes. Seuls les travaux de réparation, les travaux d’amélioration et les charges d’exploitations peuvent être déduits. Le calcul du déficit foncier se fait en trois étapes : la déduction des charges financières, la déduction des charges non financières et le report de l’excédent. Vous savez désormais comment faire le calcul.

Le mécanisme du déficit sur les revenus fonciers peut être remis en cause à partir du moment où l’obligation de conservation du bien immobilier en location pendant trois n’est plus respectée. Les avantages du déficit fonciers s’appliquent aussi aux sociétés civiles de placement immobilier.