Achat Censi Bouvard : 7 étapes clés pour réussir son investissement défiscalisé

Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.

L’achat en Censi Bouvard ne doit pas être fait à la légère. L’investissement locatif fait partie des placements les plus lucratifs actuellement en France en raison des différents dispositifs de défiscalisation proposés par l’État. Parmi ces mécanismes de défiscalisation figure notamment le dispositif Censi Bouvard. Pour la réussite de votre investissement via ce mécanisme, vous devrez suivre un certain nombre d’étapes. Je vous les présente ici.

Achat en Censi Bouvard : Bien cerner le dispositif et ses avantages

La loi Censi Bouvard est un dispositif qui accorde des avantages aux particuliers souhaitant investir en résidences neuves ou rénovées. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, ce dispositif offre aux investisseurs des privilèges essentiellement fiscaux. D’abord, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11 % hors taxes sur le prix de revient. Cette réduction est répartie sur 9 ans. Ensuite, il a la possibilité de récupérer sous certaines conditions la TVA appliquée (20 %) sur le prix d’achat du bien.

Par ailleurs, le particulier a la possibilité d’acquérir d’autres biens immobiliers dans une limite de 300 000 euros HT. En ce qui concerne la gestion du bien, l’investisseur peut profiter d’une gestion déléguée grâce à la présence d’un gestionnaire et n’a donc aucune liaison avec le locataire final. Enfin, dans le cadre d’un achat en Censi Bouvard, l’investisseur est libre de choisir le lieu d’acquisition de son bien.

Les erreurs à éviter pour la réussite d’un achat en Censi Boulevard

S’il est vrai que le dispositif Censi Bouvard présente peu de risques sur le plan financier, il est tout de même préférable d’éviter de se précipiter. En effet, vous devez prendre le temps de peser le pour et le contre avant de procéder à votre achat en Censi Bouvard. Vous devez bien étudier les critères comme le taux de rendement de cet investissement défiscalisé. À ce niveau, il vous est conseillé de ne pas vous fier aux taux de rendement brut puisqu’il s’agit d’un ratio de base. Il ne correspond pas forcément à la réalité du marché. Une fois que vous avez pris la décision de réaliser cet investissement, prenez aussi le temps de bien analyser les programmes immobiliers qui vous sont proposés.

Assurez-vous que les promoteurs vous communiquent le taux de rendement interne des programmes qu’ils vous proposent. Ce taux prend en considération tous les frais liés à l’achat en Censi Bouvard et à la location. Le taux est rapporté à la durée de l’investissement.

Connaître les conditions à respecter pour bénéficier des avantages de ce dispositif

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Censi Bouvard, le propriétaire-bailleur doit respecter certains critères. Ils sont relatifs au logement, au loueur et au locataire. En ce qui concerne le logement, l’investisseur doit acheter un bien meublé situé dans une résidence avec services pour seniors, pour étudiants ou en EHPAD. Les résidences avec services sont présentes un peu partout en France et sont implantées sur des marchés pour lesquels il est enregistré une forte demande locative.

Aussi, le bien meublé que vous devez acquérir dans le cadre de votre achat en Censi Bouvard doit être neuf ou en VEFA, c’est-à-dire en état futur d’achèvement. Cela implique que vous devrez le mettre en location dans les 12 mois qui suivent sa livraison et qu’il doit être loué meublé. De plus, le prix de revient du bien ne doit pas excéder 300 000 euros par an. Enfin, si le bien a plus de 15 ans, il est nécessaire de le réhabiliter à l’état neuf.

Les conditions relatives au loueur et au locataire

Avec le dispositif Censi Bouvard, l’activité de loueur doit être exercée sous le statut de location meublée non professionnelle (LMNP). Cela implique que les recettes locatives encaissées par l’investisseur ne doivent pas excéder 23 000 euros par an. Elles ne doivent pas non plus représenter plus de 50 % de ses revenus globaux. Si l’un de ces seuils est dépassé, vous serez considéré comme étant loueur meublé professionnel (LMP). Ce statut ne permet pas de profiter du dispositif Censi Bouvard.

Il est aussi important de préciser que les loyers perçus devront faire l’objet d’une déclaration dans la catégorie des revenus BIC et non dans celle des revenus fonciers. Par ailleurs, en tant que propriétaire bailleur, vous n’avez pas la possibilité de louer vous-même votre logement. Cela relève plutôt de la responsabilité du gestionnaire de résidence avec lequel vous devrez établir au préalable un bail commercial pour location meublée.

Le gestionnaire de résidence a pour rôle de s’occuper de la location du bien à votre place et vous verser les revenus locatifs générés. Il doit aussi faire signer au locataire un bail locatif d’une durée de 9 ans au minimum.

La rédaction du bail commercial

L’établissement d’un bail commercial est indispensable dans le cadre d’un achat en Censi Bouvard, surtout lorsque l’investisseur a eu recours à un crédit. Il permet de définir les obligations des différentes parties et de garantir le versement des loyers. Le bail commercial est un document qui doit comporter un certain nombre d’informations. Il s’agit :

• de la durée de l’engagement ;
• du montant des loyers à verser ;
• du pourcentage de revalorisation des revenus locatifs ;
• et de la répartition des charges.

Lorsque ces informations sont contenues dans ce document et qu’il est bien conçu, vous avez l’assurance que le gestionnaire du bien versera assidûment les loyers. En cas de difficultés pour la rédaction du bail commercial, il vous suffit de faire appel à un professionnel.

Bien déterminer son projet d’investissement

À l’instar d’autres projets immobiliers, il est nécessaire de déterminer les contours de votre investissement de la manière la plus précise possible. Pour y arriver, vous devez identifier le type de résidence que vous recherchez, son emplacement ainsi que le montant de votre financement. En plus de cela, vous devez aussi définir vos différents objectifs à moyen et à long terme. En fonction de vos objectifs, vous aurez différentes possibilités d’investissements locatifs avec ce dispositif.

En tant qu’investisseur, vous pouvez juste vouloir profiter des avantages fiscaux de ce mécanisme de défiscalisation et revendre le bien au terme de la période d’engagement. Dans ce cas, vous devrez privilégier le choix d’une résidence étudiante disposant de plusieurs services, dont le Wifi. En optant pour une résidence située dans une ville dynamique, vous avez l’assurance que la revente sera facilitée en raison de la très forte demande.

Si vous ne souhaitez pas vendre le bien, vous avez la possibilité de procéder au renouvellement de votre bail commercial. Cela a pour but de vous faire profiter de revenus complémentaires au cours de votre retraite ou de vous permettre de récupérer l’usage du bien en cas de perte d’autonomie. Dans ce cas, vous pouvez faire votre achat en Censi Bouvard en optant pour une résidence pour seniors ou en EHPAD.

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Se mettre à la recherche de financement pour son achat en Censi Bouvard

L’un des atouts de la loi Censi Bouvard est la possibilité donnée aux particuliers de financer leur achat sans apport. Ainsi, si vous ne disposez pas d’un budget conséquent, grâce aux crédits des institutions financières, vous pourrez effectuer votre achat en Censi Bouvard. Avec les taux d’intérêt relativement bas de ce type de crédit, vous pourrez aisément autofinancer votre projet d’investissement. En optant pour un prêt de longue durée, vous avez même la possibilité de dégager un excédent.

Pour votre financement, vous devez prendre un rendez-vous avec un spécialiste en gestion de patrimoine. Ce dernier étudiera vos différentes possibilités de financement avant de vous lancer dans la recherche d’un programme. C’est une étape à ne pas négliger, car elle a pour but de déterminer votre capacité d’emprunt. C’est cette dernière qui détermine en partie le type de résidences dans lesquelles investir pour votre achat en Censi Bouvard. 

Procéder à la recherche d’un programme immobilier et d’un gestionnaire de résidence

Une fois que vous avez défini votre projet, vous devez vous lancer dans la recherche d’un programme immobilier convenable ainsi que d’un gestionnaire de résidence. Ici, notez que les promoteurs immobiliers procèdent généralement à la commercialisation de leurs programmes avec un gestionnaire prédéfini.

Pour le choix de votre programme immobilier, vous devez vous assurer de bien choisir l’emplacement dans lequel se trouve le bien dans lequel vous voulez investir. En matière d’emplacement, contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, le mécanisme Censi Bouvard n’est soumis à aucun zonage. Néanmoins, il vous est conseillé de vous montrer attentif à la position géographique de votre future acquisition. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez choisir une résidence située dans une zone en expansion ou dans un environnement dynamique.

Faites ensuite attention aux demandes de location dans le secteur que vous convoitez afin d’avoir une idée de la situation du marché locatif. En agissant de la sorte, vous pourrez vous assurer de l’existence d’une demande de la part des locataires. Vous pourrez aussi limiter divers risques tels que la faillite de votre exploitant ou encore sa disparition.

Le choix du gestionnaire immobilier

En ce qui concerne le choix du gestionnaire immobilier, vous devez vous montrer très prudent. S’il est vrai qu’il peut vous être proposé par le promoteur immobilier, vous devez vous assurer d’avoir affaire à une personne de confiance. Vous pouvez ainsi faire des enquêtes qui ont pour but de vérifier sa réputation ainsi que sa fiabilité. Pour vos enquêtes, vous pouvez par exemple vous renseigner sur la gestion des résidences se trouvant déjà dans le portefeuille dudit gestionnaire.

Vous pouvez aussi demander à consulter un exemplaire du contrat de bail commercial afin de l’étudier en détail. Demandez à ce que soient bien précisées les informations importantes comme les modalités de versement des loyers et les modalités de renouvellement du bail. À ces informations, il faut également ajouter le taux de rendement locatif et tout autre renseignement relatif aux différents frais.  

La réussite de votre achat en Censi Bouvard dépend du choix du gestionnaire de la résidence. C’est pourquoi vous devez prendre le temps qu’il faut pour bien le choisir. En cas de difficultés quant au choix du gestionnaire, vous pouvez vous faire aider par un professionnel de l’immobilier. En agissant ainsi, vous avez l’assurance que votre projet de défiscalisation ne sera pas compromis à cause d’un tiers.

Faire la réservation d’un bien immobilier

Après avoir effectué le choix de votre programme immobilier et celui d’un gestionnaire de résidence fiable, vous devez ensuite vous occuper de la réservation de votre bien. À ce niveau, selon l’état du programme immobilier, vous devrez signer un contrat de réservation avec le promoteur immobilier. Au cas où la résidence est en fin de commercialisation, vous pouvez passer immédiatement à son achat.  

S’il s’agit d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), vous devrez attendre la livraison effective du bien. Compte tenu de l’état d’avancement des travaux, vous pouvez procéder par tranches au déblocage des fonds.

Aussi, comme tout achat en immobilier locatif, les résidences déjà construites feront l’objet d’une vente classique. Après la réception du logement, vous disposez d’un délai d’un an afin de le mettre en location.

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Faire la déclaration de l’investissement immobilier locatif

La dernière étape d’un achat en Censi Bouvard consiste à effectuer la déclaration de votre achat auprès de l’administration fiscale. C’est une étape indispensable, car en informant le centre des impôts de l’exigence de votre achat, vous pourrez bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Censi Bouvard.

La déclaration de l’investissement immobilier n’a rien de compliqué. En effet, au moment d’effectuer la déclaration de votre impôt sur le revenu, vous n’aurez qu’à remplir les formulaires cerfa 2031 et 2042 C. Le formulaire cerfa 2031 concerne le statut LMNP et les revenus BIC tandis que le formulaire cerfa 2042 C permet de renseigner le montant de votre investissement. C’est sur la base de ce montant que sera calculée la réduction d’impôt. Veillez alors à fournir toutes les informations nécessaires relatives au logement et au bail commercial.