Acheter en Pinel sans apport – 6 conseils pour une défiscalisation réussi

Acheter en Pinel sans apport consiste avant tout à connaître le fonctionnement de la loi. Cela vous permet d’être sûr que le dispositif correspond à vos objectifs, mais aussi de savoir si le temps joue en votre faveur.

Présentée depuis août 2014, la loi Pinel est actuellement prorogée jusqu’à décembre 2024. Autrement dit, sauf nouvelle prorogation, il ne vous sera plus possible de profiter de cette défiscalisation au-delà de 2024. Le dispositif Pinel concerne tous les Français désireux d’investir dans un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Avec le dispositif Pinel, vous avez la possibilité de bénéficier d’une défiscalisation pouvant atteindre 21 % du coût de votre investissement. Ajoutés à cet avantage fiscal global, la location du bien ainsi que le financement sans apport vous permettent d’avoir un rendement encore meilleur. La réduction d’impôt est effective à quelques conditions générales :

• les biens immobiliers acquis sont au maximum au nombre de deux par an ;
• les biens achetés sont mis en location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans ;
• le montant investi ne dépasse pas les 300 000 euros par an et 5 500 euros par m² de surface habitable.

Outre la réduction d’impôt sur le revenu, la loi Pinel vous offre d’autres avantages. Le premier est la possibilité de louer le bien acquis à un membre de votre famille. Cela concerne aussi bien vos parents que vos enfants.

Deuxièmement, acheter en Pinel sans apport vous permet de préparer votre retraite. En effet, vous vous constituez un patrimoine en prévoyez en même une source de revenus basée sur les loyers perçus. Enfin, il faut préciser que la réduction d’impôt n’est par reportable d’une année à l’autre.

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Choisir le bon timing pour acheter en Pinel sans apport

Même si le dispositif Pinel est prorogé jusqu’en 2024, certaines modifications sont prévues au cours des prochaines années. Ces changements concernent particulièrement les taux de réduction qui deviendront de moins en moins avantageux. Connaître les grandes dates vous permet donc de choisir le timing parfait.

Entre 2021 et 2022

Les années 2021 et 2022 sont actuellement les plus avantageuses pour tout investisseur en Pinel. La réduction prévenue par la loi est de :

• 12 % pour un engagement de 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de 9 ans ;
• et 21 % pour un engagement de 12 ans.

Toutefois, le plafonnement global des niches fiscales (avantages fiscaux) limite la réduction d’impôt à 10 000 euros. À la fin d’un engagement initial de 9 ans, vous pouvez le renouveler pour 3 ans. S’il s’agit d’un engagement initial de 6 ans, vous avez droit à deux renouvellements de 3 ans. Par contre, si vous vous engagez pour 12 ans, il n’y a pas de possibilité de réduire cette durée.

En 2023

Acheter en Pinel sans apport entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2023 implique une diminution des taux de réduction. Ceux-ci passent à :

• 10,5 % pour un engagement de 6 ans ;
• 15 % pour un engagement de 9 ans ;
• et 17,5 % pour un engagement de 12 ans.

À cela s’ajoute le plafonnement des avantages fiscaux qui demeure de mise.

En 2024

Une diminution des taux de réduction est également prévue pour tout investissement au cours de l’année civile 2024. Ainsi, vous aurez droit à une réduction de :

• 9 % pour un engagement de 6 ans ;
• 12 % pour un engagement de 9 ans ;
• et 14 % pour un engagement de 12 ans.

Dans un cas comme dans l’autre, le plafond des niches fiscales est toujours appliqué.

Sélectionner un bien éligible

Avant même d’acheter en Pinel sans apport, il est important de choisir un bien répondant aux critères du dispositif. Autrement, vous ne serez pas en mesure de bénéficier des niches fiscales afférentes.

La localisation du bien immobilier

Les zones géographiques Pinel éligibles sont au nombre de trois. Elles sont définies par le gouvernement visant l’encouragement à investir dans ces zones. En effet, ces dernières sont considérées comme « tendues », car la demande locative y est supérieure à l’offre.

• La zone A bis: elle comprend Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne.
• La zone A: elle regroupe l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
• La zone B1: elle rassemble les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, les départements d’outre-mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent et certaines communes à prix immobilier élevé (La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo).

En dehors de la localisation du logement, son état entre en ligne de compte.

L’état du bien immobilier

Pour bénéficier des niches fiscales, il faut bien évidemment acheter en Pinel sans apport un bien neuf ou en VEFA. Ainsi, vous pouvez opter pour un logement construit il y a au moins 15 ans si celui-ci a subi des travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Par ailleurs, le bien sélectionné doit être achevé au plus tard 30 mois après la Déclaration d’Ouverture de Chantier. Dans tous les cas, le logement doit être conforme aux normes de performances énergétiques en vigueur.

Il s’agit du label BBC 2005 ou de la Réglementation thermique 2012, RT 2012. Cette dernière a été remplacée par la RT 2020. La RT 2020 prend en compte la production énergétique en plus de l’économie d’énergie.

Profiter de l’effet de levier du crédit immobilier

Pour acheter en Pinel sans apport, le crédit immobilier est la meilleure solution qui s’offre à vous. Il promet un effet de levier vous permettant d’avoir un rendement supérieur au taux d’emprunt. Pour cela, vous devez emprunter 100 % du prix d’achat du bien puis l’investir en Pinel.

En louant votre bien, vous percevez des revenus fonciers (loyers) qui sont imposables. Leur déclaration aux impôts est donc obligatoire. Cela dit, grâce à la défiscalisation, seule une partie des loyers perçus sera effectivement imposée. Pour déterminer le montant imposable, il faut soustraire vos dépenses de vos recettes.

Les dépenses concernées regroupent toutes les charges que vous supportez pour votre logement. Il s’agit de la taxe foncière, des travaux, des rénovations, etc. Ces charges sont alors déduites des loyers dans le but d’identifier le bénéfice foncier qui sera seul imposable. L’avantage spécifique de l’emprunt immobilier réside dans la nature des intérêts dus à l’emprunteur.

En effet, les intérêts générés par le crédit immobilier sont considérés comme une charge quelconque. Ainsi, vous pouvez les déduire aussi de vos recettes pour déterminer votre bénéfice foncier imposable.

Illustration

Par exemple, vous achetez en Pinel sans apport un logement coûtant 200 000 euros. Pour cela, vous effectuez un emprunt de taux d’intérêt 2 % avec un remboursement étalé sur 20 ans. Vous fixez le loyer à 600 euros et commencez par le percevoir après mise en location.

Vos recettes annuelles s’élèvent alors à 7 200 euros à hauteur de 600 euros par mois. Quant à vos charges annuelles, elles regroupent :

• la taxe foncière qui est de 1 000 euros ;
• les charges syndic qui sont de 500 euros ;
• les intérêts d’emprunt qui s’élèvent à 200 euros ;
• et les frais d’entretien qui vous reviennent à 500 euros.

L’ensemble des charges vous coûte finalement 2 200 euros par an. Votre bénéfice foncier est donc de 5 000 euros (7 200 euros – 2 200 euros). Autrement dit, sur 7 200 euros de loyers perçus par an, seuls 5 000 euros sont imposés.

Négocier pour l’obtention du meilleur crédit sans apport

Pour acheter en Pinel sans apport, vous devez être en mesure de convaincre l’organisme prêteur de vous octroyer un financement sans apport. Pour cela, vous devez sélectionner un bien immobilier attractif. En effet, le prêteur s’intéresse particulièrement à la qualité du bien financé. Cette qualité s’évalue sur la base des éléments suivants :

• emplacement du bien ;
• attractivité du quartier ou de la ville ;
• proximité avec les transports en commun ou les commerces.

Ainsi, pour être sûr de bénéficier d’un financement avantageux, il est important d’effectuer des recherches allant dans le sens de la qualité. Cela permet à la banque d’être certain que vous n’aurez pas de difficultés à rembourser votre crédit plus tard.

Les négociations à faire pour acheter en Pinel sans apport

Il est important de faire quelques négociations lorsque vous demandez un prêt sans apport. La première concerne le taux d’intérêt du crédit. Plus il est bas, plus cela vous arrange. Mais obtenir des taux intéressants peut s’avérer délicat, car le prêteur prend un grand risque en finançant 100 à 110 % de votre projet.

Ainsi, les taux et autres conditions peuvent très vite être revus à la hausse. La qualité de votre bien immobilier sera le premier critère en votre faveur. Pensez également à étudier correctement les frais de dossier exigés. Afin d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.

Cette dernière passe par la sollicitation de plusieurs organismes bancaires. Ainsi, vous pouvez comparer leurs conditions et même les utiliser pour convaincre l’organisme de votre choix. En outre, vous avez la possibilité de recourir aux services d’un courtier. Ce dernier cherche les offres et négocie à votre place lorsque votre dossier est bien monté.

Pensez aussi à négocier l’annulation des indemnités de remboursement anticipé (IRA) et à prévoir un différé de remboursement du crédit immobilier. Cela vous évite de payer des mensualités tant que le bien n’est pas mis en location.

Respecter les conditions de location

Pour bénéficier des avantages fiscaux, acheter en Pinel sans apport un bien éligible n’est pas suffisant. Premièrement, le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés. Deuxièmement, ce logement doit être loué non meublé et doit constituer la résidence principale du locataire. Troisièmement, la location doit respecter le plafonnement des loyers.

Le plafonnement des loyers

En plus de ses autres objectifs, le Pinel vise à proposer des logements intermédiaires (accessibles à la majorité). C’est pour cela que les loyers ont été plafonnés, évitant ainsi l’explosion des prix. Les plafonds équivalent au montant de loyer maximum autorisé. Ils varient donc en fonction de la surface du bien et de sa situation géographique.

Dans la zone A Bis, le loyer maximal est fixé à 17,55 euros par m². Dans la zone A, il est de 13,04 euros par m². Enfin, dans la zone B1, le loyer est plafonné à 10,51 euros par m². Ainsi, vous pouvez choisir votre zone Pinel en fonction des revenus que vous espérez percevoir.

Les plafonds de loyers sont corrigés par un coefficient multiplicateur. Celui-ci permet d’augmenter le prix des biens de petites surfaces et de diminuer celui des plus grandes. Ainsi, le coefficient est de 1,2 et pour les biens de moins de 38 m². Quant à ceux de plus de 38 m², il est de 0,7 + 19/surface habitable.

Afin d’obtenir le prix maximal au m² de location du bien, il suffit de multiplier le coefficient par le prix au m² lié à la zone où se situe le bien. Le loyer mensuel sera alors obtenu par multiplication du prix maximal au m² par le nombre total de m².

Préparer sa sortie de l’investissement Pinel

Après avoir acheté en Pinel sans apport, il est essentiel de prévoir votre sortie. Cela consiste simplement à déterminer la suite des événements à la fin de votre engagement. Une fois que ce dernier expire, vous êtes libre de disposer de votre bien comme bon vous semble.

Par exemple, vous pouvez choisir de continuer à louer ou de revendre votre bien. De même, vous pouvez en faire votre résidence principale. Si vous choisissez de vendre ou récupérer le bien, vous devez délivrer un congé au locataire six mois avant la fin de son bail.