Acheter un logement pour ensuite le louer est une excellente manière de s’assurer une rente pérenne. Plusieurs personnes ont compris l’intérêt d’un tel investissement immobilier. En plus des revenus locatifs, il permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant des avantages fiscaux.

Cependant, tous ceux qui s’y lancent ne réussissent pas leur investissement. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’ils s’y sont pris de la mauvaise manière. Le projet d’acheter un petit appart pour le louer vous tient-il à cœur ?

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Découvrez dans ce guide les dispositifs de défiscalisations que vous pouvez choisir et surtout des conseils idoines pour réussir votre investissement.

Acheter un appartement pour louer : les principaux dispositifs de défiscalisation

Ce n’est pas vous qui direz le contraire : il est très plaisant de payer moins d’impôts. Pour y parvenir, si vous voulez acheter un appartement pour louer, il y a de nombreux mécanismes de défiscalisation immobilière qui peuvent vous aider.

Investir dans un appartement neuf avec le dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif qui a le vent en poupe auprès des investisseurs français. Il s’agit du dispositif qui a succédé à la Loi Duflot en 2014. Désormais reconduit jusqu’en 2021, le dispositif Pinel concerne les investissements locatifs dans l’immobilier neuf.

Pour en bénéficier, vous devez respecter certaines conditions qui concernent principalement :

  • La durée de location du bien
  • La zone d’implantation du logement ;
  • Le type de locataire ;
  • Le plafonnement des loyers.
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Pour acheter un petit appartement pour le louer et bénéficier des avantages de la loi Pinel, vous devez vous engager à louer le bien sur 6, 9 ou 12 ans. En fonction de la durée de location choisie, il est possible d’obtenir des réductions d’impôts respectifs de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement.

Évidemment, il y a une limite pour ces avantages fiscaux : 63 000 €. En effet, l’investissement en loi Pinel est plafonné à 300 000 € par an.

Avant de pouvoir bénéficier de ces avantages, vous devez néanmoins vous assurer que l’appartement se situe dans une zone éligible. Il s’agit des zones A, A bis, B1, B2 et C.

De plus, il faut que l’appart non meublé soit mis en location comme résidence principale du locataire. Ce dernier doit également se situer sous un certain seuil de revenu fiscal annuel. Ce seuil fixé par la loi varie en fonction de l’emplacement du bien et du nombre de personnes dans le foyer. 

Si toutes les conditions ne sont pas vérifiées, vous perdez le bénéfice des indications fiscales du dispositif Pinel.

Le dispositif Censi-Bouvard pour investir dans une résidence de service

Le dispositif Censi-Bouvard permet de défiscaliser ses revenus en investissant dans des logements neufs meublés en résidences de services. Grâce à ce régime, vous pouvez récupérer la TVA et bénéficier d’une réduction d’impôt pour des logements comme :

  • Les EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ;
  • Les résidences de tourisme classées ;
  • Les résidences étudiantes…

La réduction d’impôt que vous obtiendrez avec ce dispositif s’élève à 11 % du prix du bien (l’investissement ne peut excéder 300 000 €). Pour en bénéficier, il faut cependant mettre l’appart en location sur 9 ans.

À l’instar de la loi Pinel, il existe ici aussi un plafonnement des niches fiscales. Ces avantages pour chaque foyer fiscal ne devront pas dépasser les 10 000 € par an.

Acheter un appartement pour le louer avec le statut LMNP ou LMP

Il est possible d’acheter un appart pour le louer en qualité de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur meublé non professionnel (LMNP). Selon le cas, il est possible de bénéficier des avantages suivants :

  • La déduction du déficit foncier ;
  • L’exonération éventuelle de plus-value ;
  • L’imputation des amortissements mobiliers et immobiliers ;
  • La déduction les charges.

L’investisseur est considéré comme un LMP ou un LMNP selon le montant de ses revenus locatifs. Pour un revenu locatif annuel en dessous de 23 000 €, l’investisseur est un LMNP. À ce titre, il peut déduire la totalité de ses charges foncières du revenu global qu’il perçoit. 

Au-dessus de 23 000 €, l’investisseur est un LMP. Avec ce statut, il est possible de transmettre votre patrimoine à vos héritiers avec à la clé un allègement fiscal.

Le déficit foncier pour défiscaliser avec l’immobilier ancien

Que ce soit le dispositif Pinel ou la loi Censi-Bouvard, il faut nécessairement acheter un bien neuf pour bénéficier des avantages fiscaux. Le déficit foncier est par contre l’une des solutions pour défiscaliser dans l’ancien.

Concrètement, il est question ici d’acquérir dans un premier temps un ancien appart à rénover avant sa mise en location. Généralement, le coût de la rénovation excède les revenus fonciers que génère le bien en une année. Vous réalisez ainsi un déficit foncier.

Le montant des travaux de rénovation, d’amélioration et d’entretien du bien peut être déduit des revenus imposables de l’investisseur grâce à l’optimisation fiscale relative au déficit foncier. Vous valorisez ainsi votre appartement tout en réduisant le coût réel de ses travaux.

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On note cependant que les travaux d’agrandissement ou de construction ne sont pas pris en compte. De même, le montant du déficit imputable est plafonné à 10 700 € par an.

La défiscalisation d’accord, mais seulement pour des placements intéressants

Certes, la défiscalisation immobilière est intéressante. Cependant, il convient de garder à l’esprit qu’on ne choisit pas un produit de défiscalisation pour bénéficier simplement de la réduction d’impôt.

Il faut en réalité examiner la qualité de l’investissement sans oublier tous les avantages et les inconvénients qui l’accompagnent. En plus de la diminution de l’imposition, il faut que le placement soit rentable, n’est-ce pas ?

L’importance de choisir un emplacement rentable et une bonne typologie d’appartement

Lorsque vous décidez d’acheter un petit appart pour louer, vous devez bien étudier l’emplacement du bien. Les perspectives de location du logement dépendent de plusieurs paramètres comme :

  • L’attractivité de la ville ;
  • Le taux de croissance de la population locale ;
  • L’accessibilité du quartier ;
  • L’affluence des services et des commerces…
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Il est important d’investir dans un quartier dont les perspectives d’avenir sont intéressantes. Ainsi, vous êtes sûr de pouvoir faire une plus-value à la revente du bien. Pour arriver à ce résultat, la typologie de l’appartement que vous choisirez est aussi importante. Concrètement, votre choix doit être cohérent en fonction de la commune et de ses habitants.

À proximité d’une université, vous pouvez acquérir un petit appartement pour louer. Les étudiants préfèrent les studios. Aux environs d’un parc ou d’une école, il faudra opter pour une surface plus grande afin d’y héberger les familles. Dans tous les cas, le choix du bien doit tenir compte de l’attractivité pour les futurs locataires.

La nécessité de vérifier le taux d’occupation des logements dans la zone ciblée

Si vous constatez une multitude d’appartements inoccupés dans une ville, posez-vous des questions. Cela indique généralement qu’il y a un problème. Vous ne voulez certainement pas acheter votre appartement pour ensuite le voir vacant sur des mois.

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C’est pour cela qu’avant d’acheter le bien, il faut toujours s’assurer que les logements connaissent un bon taux de remplissage dans le secteur. En plus du taux de remplissage, il convient également de s’enquérir du prix des loyers dans la zone. En effet, vous devez mettre votre appart en location au prix du marché sans impacter votre rentabilité. 

En gros, une location facile et durable a pour antécédent un bon emplacement et un bon prix.

Faire un choix non émotif sans perdre de vue ses limites

Plusieurs investisseurs sont déjà tombés dans ce piège. Prenez garde de ne pas confondre votre investissement locatif et l’acquisition de votre résidence principale. Si vous êtes dans l’optique d’investir un appart pour louer, sachez que ce n’est pas à vous qu’il doit convenir.

Le bien doit plutôt s’accorder avec les besoins du futur locataire. S’investir dans un choix trop personnel, c’est risquer de perdre de vue son principal objectif : la rentabilité de l’investissement.

En outre, il est important que votre placement n’impacte pas votre niveau de vie au quotidien. De fait, l’apport personnel à effectuer pour le projet doit être limité et l’effort mensuel doit rester raisonnable. Sachez que les petites surfaces ont un prix au mètre carré élevé à l’achat. Il en est de même à la location.

Vous pouvez non seulement investir un petit appartement pour louer, mais aussi diversifier vos placements dans la limite de vos moyens. Ainsi, vous n’aurez pas mis tous vos œufs dans le même panier en cas de problèmes (loyers impayés par exemple).

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Prévoir une assurance locative (qui coûte entre 1,5 et 2,5 % des loyers) vous permettra par ailleurs de garantir le versement des loyers de votre appart.

Miser davantage sur la défiscalisation que sur la plus-value

Si vous décidez d’investir un appartement pour la location, et que le choix est minutieusement effectué, le projet doit forcément être rentable. 3 ou 4 % de rentabilité annuelle est assez intéressant comparativement à la rentabilité des placements bancaires.

En plus de ce profit, la probabilité de bénéficier d’une plus-value à la revente du bien est fort élevée. Ainsi, vous devez vous concentrer sur les avantages fiscaux que vous pourrez dégager de votre acquisition. 

Il faut choisir le dispositif de défiscalisation qui vous permettra d’optimiser les avantages.

Confier la gestion locative de l’appartement acheté

Vous venez d’investir un petit appart pour louer ? C’est bien, mais encore faut-il bien le gérer pour optimiser son rendement économique. La gestion locative d’un bien peut s’avérer assez contraignante avec des tâches comme :

  • La recherche des locataires ;
  • Le recouvrement des éventuels impayés ;
  • La réalisation des démarches administratives…
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C’est pour cela qu’il est conseillé d’en confier la charge à une agence immobilière, un notaire ou un syndic. Déléguer la gestion locative de votre appart vous coûtera probablement entre 5 et 10 % des loyers que vous percevrez. Ce n’est pas cher payer pour la liberté et la sérénité dont vous allez bénéficier au quotidien.

Pour conclure

Acheter un bien pour le mettre en location est un investissement qui se doit d’être bien préparé. Il faut choisir le dispositif qui convient le mieux à ses besoins et qui optimise les avantages fiscaux escomptés.

Par ailleurs, ce type de placement doit se faire plus avec la tête qu’avec le cœur. Autrement dit, il faut plus penser à la rentabilité de l’investissement au lieu de s’aventurer dans un choix trop personnel.

Et vous, comment avez-vous fait pour réaliser votre premier investissement locatif ?

Originally posted 2019-10-15 23:28:41.


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